シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[651: 購入検討中]

ついこの前発売された
大井町Walker
にこのマンションの事も宣伝されてましたね〜
ディープな大井町を覗き見できる楽しい本でした
大井町に１５年住んでますが、まだまだ知らない店がたくさんで楽しみが尽きないです

個人的には古さと新しさがMIXされた町並みがたまらないです

[652: 入居予定さん]

ほんと他デベ営業他が一生懸命ネガってた騒音・排ガス・振動？も
実際は全く気にならないレベルでしたね。

全戸南向きの明るいリビングに床暖房とミストサウナの快適性に大満足☆

[653: 匿名さん]

大井町にはソープランドもあるのですね。

[654: 契約済みさん]

>651さん
思わずアマゾンでポチりました(笑

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[655: 匿名さん]

パークハウスのスレが消えたのはこちらと関係ありますか？

[658: 匿名さん]

割高な印象ですね。
スミフだから当たり前なのかもしれませんが。

[661: 匿名さん]

まー相場通りの値段なだけなんですが
他の住友物件みてからここの値段見ると割安感ありますね。

[662: 物件比較中さん]

相場通り、住友物件の中では割安、なんですね。
そう思われたのは、どのあたりからですか？
ぜひ教えてください！

[663: 匿名さん]

床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[664: 匿名さん]

一般的な賃貸や築１５年前後の戸建や社宅にゃ付いてないよ

>床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。
そりゃ最近の分譲マンションの話。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[666: 匿名さん]

ミストサウナはともかく、
床暖房は、都区内でここ１０年以内ぐらいに建ったマンションなら、
わりと標準装備じゃない？分譲でも賃貸でも。都下のUR賃貸マンションでもついてるよ。

[667: 匿名さん]

物件概要ちゃんと読みな。
最終期はまだ販売開始してないですよ。

[668: 匿名さん]

要望書が十分に集まらないので、入居が始まってるのに、販売も出来ない、と言うことなのでしょう。
消費者の一般的な評価結果の表れですね。

[670: 入居予定さん]

引っ越し完了された方も多いかな？。我が家は今月中に引っ越し予定です。
確かに周りに美味しいお店あって、太りそうだわ〜

[671: 入居済み住民さん]

2月に引っ越しましたが、日当たりもいいし車の音も気にならないしとても快適ですよ。
しいて言えばファミレスなどの時間を潰しながらごほん食べれるところがもう少し多いうれしいかなってくらいですかね。

[673: 物件比較中さん]

現地訪問された方、契約者の方
現地を確認されたからこそ、わかった良いところを教えていただけませんか?
よろしくお願いします！

[676: 匿名さん]

現地訪問者でまだ検討中です。

地図上立地は微妙かと思っていましたが、南側にまわってみるととても静かでした。
空気は決して良くはないし、排ガスの煤汚れは避けられないとは思いますが（特に外廊下側）、
都心の駅近の商業地という立地なら、どこも似たようなものだと思います。

もう建物はできていて、実際に事務所代わりの部屋に入れるので、
一度行ってみるといいですよ（モデルルームもあるかもしれません）。
天井が高いのと、廊下部分を減らした間取なので、実際の平米数より広く感じますし、
低層階でも南向きなので充分明るく、前が空いています。

室内の設備は物件価格にしてはうーむという感じでした。
まあ、23区内普通レベルではありますね。

建物の印象は、ちょっと薄い？感じです。
地震の時大丈夫かななんて。南北方向の揺れに弱そうな気がしますが、あくまで外見の話です。

総合してよい物件だと感じました。
売りは、利便性の立地、全戸南向きで前が塞がっていないこと、
狭い平米数を効率よく使える間取と天井高2m70というところでしょう。

値段は高い…です。

[677: 匿名さん]

≫454 参照

[678: 匿名さん]

第一京浜から目立つよね

[679: 入居予定さん]

大井町walkerは必見ね。 http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/oimachi/
ココの宣伝ページはひとまず置いといて、街のキーマン達の座談会が興味深い記事でした。
歴史と新しさの同居した大井町、これからも楽しみな街だと思います。

[680: 物件比較中さん]

676さん、詳しく教えていただいてありがとうございます。
訪れたからこそわかる良さが実感としてよくわかりました。
確かにお高いですが、利便性、立地、日照や眺望など、なかなか出会えない良い物件ですよね。
もう少し内陸側だったら、なお良いのですが、すべてを満たすマンションは難しいですよね。
もしもお互い住人になりましたら、よろしくお願いします。

[681: 匿名さん]

>454　参照

[682: 匿名さん]

大井町は西と東で違う。断然西がいい。住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

[683: 匿名さん]

大井町は西も良いけど、高台のコチラは古くからのブランドエリア

＞405　参照

[684: 匿名さん]

低地より、地盤強固な高台立地に勝るものなし

[685: 物件比較中さん]

もう少し東側に進むと埋め立て地ですが、このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[687: 匿名さん]

＞住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

へえ、どこにできるんですか。
値段がここよりも安い理由はなんでしょうか。

ヒルトップは本当にヒルトップなので、日当りも最高なんですよね。
地盤も仙台坂の上で、海からも駅やアトレがあるあたりからも上り坂で、
駅昔から地盤の良い場所ですし。
電気屋の裏にできる三菱地所物件とか、なんか低地っぽいし薄暗い感じがしてね。

でもちょっと高いので迷っています。

[688: 匿名さん]

>このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
この辺りはその昔、仙台藩邸があった一等エリアですし、さかのぼれば
縄文時代からの強固な高台なので、震災液状化や津波リスクは問題なし。

ヒルトップでありながら、ターミナル駅導線が平地で５分、しかも南面が
開けており日照も抜群という、客観的にみて都内でも希少な立地だと思います。

[689: 物件比較中さん]

688さん、よくわかりました。ありがとうございます。
希少な立地なんですね。

あえてこの物件のデメリットをあげるとしたら、どんなところですか。
お教えください！

[690: 匿名さん]

デメリットですか。ココ斜め読みしたら出尽くしてますよ。

一般的なサラリーマン世帯には敷居の高い7000万前後の価格帯。
大井町としては坪320前後と高価格な物件にあたり、世帯年収1000万以上ないとキツいかな？
ただ大井町は利便性高く人気なんで、駅徒歩5分圏内だと強気の価格設定でも売れていきます。

北側道路の池上通りの交差点の交通量の多さから来る騒音、排ガス、振動の心配。
確かに北側外廊下で車の音しますが、居室内は防音効いてて静かです。
特に南向きのリビングは、とても静かで明るい空間になってますね。

あとは薄い形状のタワーだから嫌だとか、価格の割にエアコンが付いてなくて
仕様がイマイチとかか言うネガさんも居るけど、天井高2700でディスポーザー付、
非常用発電装置や制震構造と言う基本スペックは悪くないと思います。

[692: 匿名さん]

豊洲より長いですか？

世田谷で地盤の悪くなさそうな立地のマンションもいくつか見ましたが、
いずれも杭の長さは20-30mぐらいでしたよ。
いくら坂の上といっても、品川区なのだから、35mプラスアルファは当然では？

[694: 匿名さん]

大手デベが責任もって売り出すマンションですから
地盤調査の結果を踏まえて最適な構造や工法を選択してる訳で安心ですよ。

ただ、地盤の緩い場所で懸念されるのは液状化ですね。

ココ東大井５丁目は、液状化がほとんど発生しないエリアです。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

あと木密地域から離れている為、本屋で立ち読みした(笑)ハザードマップ上でも
ほとんど火災の発生しない場所になってました。

[695: 匿名さん]

そんなに人気の大井町だと言うのに、なぜ長い間売れ残っているかというと、やっぱりファミリー層が敬遠しているからでしょう。
値段以外に、立地、高層だが免振タワーでもない中途半端さ、などがあると思います。
ＤＩＮＫＳをターゲットにすれば良かったかもね。

[696: 匿名さん]

666さん
何軒かモデルルームを見に行きましたが、床暖房がオプションの所が何か所かありました。
床暖房がない分なのか割と値段は安めでしたがね。確認しないとわざわざ床暖房はオプションです
なんて営業の人は言わないので、必ず聞く様にしています。モデルルームはオプションだらけで
標準設備の生活の想像がなかなかどこもできにくいですよね。

[697: 匿名さん]

＞695
売れ残ってるんじゃなくて、まだ売り出してないんだと何度言ったら･･･
あと、メンテ補修が大変な免震より制振の方が良いって説もありますね。

[698: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

690さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。

[699: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

693さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。
No.698 物件比較中さん [2013-03-14 21:35:48][×]

[700: 匿名さん]

教えて教えても良いけど、ご自身で現地確認されてはいかが？

[701: 物件比較中さん]

現地確認はしています。
慎重に選びたく、ほかの方のご意見を伺い、参考にさせていただきたく、ご理解くださいませ。

[702: 匿名さん]

制震は耐震に毛が生えたぐらいのもので免震とは全然違う。それも踏まえると杭の長いペンシルタワーを買うのはちょっと抵抗がある。

[703: 匿名さん]

購入を迷っていらっしゃるの？
それともネガ？

[704: 匿名さん]

>702は、何が何でも免震最強！と盲信する単なる免震万能教の信者でしょう。
制震は耐震に毛が生えたぐらいのもので免震とは全然違うという発言で明らかですな(苦笑

構造や建物の高さで、免震より制振がメリットある場合もあるんですがねー
http://allabout.co.jp/gm/gc/29290/3/

[706: 匿名さん]

あんたも相当しつこいね。買えない腹いせかなんか知らないけど
粘着ネガしてないで、お金貯めたら？

[707: 入居済み住民さん]

昨日入居しました！
素晴らしいの一言！
上層階からの南の眺めは筆舌に尽くしがたい。
海を見下ろす眺めの良い高台は風は強い。これはトレードオフ。
歩いて３分以内にすべてが揃う。世田谷に住んでいましたが、便利さは比較にならない。部屋に入ったら静けさは一緒ですから大井町の方が明らかに優れていると思います。
色々議論はあるでしょうが、まあ住んでみなさいよ。
購入して本当に良かったなと思っています。

[708: 入居予定さん]

＞707さん
転居完了されたんですね、おめでとうございます。
うちも間もなく引越し。早く大井町の利便性を謳歌したいです。

まぁネガさんは放っておきましょ、相手すると喜ぶ困った人達だから。

[709: 匿名さん]

お隣の三菱は坂の途中で一番地盤が危ないところ。比べればまだマシ。

[710: 購入検討中さん]

>699さん

やっぱり、地震のこととか、気になりますよね。

私も気になって、いろいろと比較検討しているのですが、
同じ都内のシティータワーでも、直接基礎のマンションは、簡単に見つけることができました。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azabu/structure/

同じように、ここの基礎杭の長さは少し気にかかっています。

[711: 匿名さん]

麻生の物件は簡単に見つけられても簡単に買えない億ションですけどね。

[712: 物件比較中さん]

707さん、入居レポートありがとうございます。

高い価格なりの良さ、希少価値があり、特段の欠点がない、
なかなか巡り合えない優等生マンションということでしょうか。
大井町は、世田谷や目黒とは異なる、実質的な価値があるのかもしれませんね。

[713: 購入検討中さん]

>711さん

早速お返事ありがとうございます。

そうですね。
さすがに億ションは私も買えませんが、ここは手が届きそうです。

ただ、同じタワーでも、地盤が良いと直接基礎になるんだとか、
日々、いろいろ悩んでいるところです。

[714: 入居済み住民さん]

７０７、再登場です。
北側（通路側）の部屋の窓のそばにベッドを置いているので、就寝中の外からの騒音が心配でしたが、ルーバー式の雨戸が（思いのほか！）非常に効果があり遮音性能は大変良かったです。
都内の絶景は北側通路からしか見えませんが、朝陽の入る南向きリビンの明るさとは比較になりません。
ゴミも各階まで管理人が取りに来てくれるし、至れり尽くせりです。

[715: 匿名さん]

来客の無い家庭なら寝室をリビングの横、すなわちバルコニーの側にして南の朝の日当たりを浴びるのもいいかもしれないですね。

下のほうの階を選択する場合はいまだ道路のことが気になりますが少しでも上なら問題なさそうだと714さんの投稿など拝見して少し安心を覚えました。

[716: 匿名さん]

住民板かと思った(笑)

[718: 物件比較中さん]

714さん、北側の通りの騒音は気にならないとのこと。安心しました。
また何かありましたら、レポートよろしくお願いします！

[720: 匿名さん]

そうですか？。購入された方の生の声に見えるけど。
いろんな声を聞きたいので、私的にはとても勉強になってますが。

斜め読みしかできないのって、寂しいですよ。

[725: 匿名さん]

まぁ買って良かった話(自慢)は、今後は住民板に書くべきかもね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261653/

何かとやっかみ感じたり、↑みたく斜め45度から観た荒らしが湧いてくるから

[726: 匿名さん]

完売していないマンションの住民投稿はバイアスがかかって当然。

[729: 匿名さん]

何でいきなり詐欺情報教材の話が出てくるのか？、行間読んでも文章が意味不明ながら
727さんの生きていてもいいのでは。生物多様性。との友愛の精神に納得したり(笑)

[730: 物件比較中さん]

現地に行ってみたら、今日も何世帯か入居されていました。
入居された方、ぜひ実感されたことお聞かせください。
とても参考になりますので！

[731: 入居済み住民さん]

駅から近く住環境が良い
天井が高いので平米以上に広く感じる
南側だけでなく、北廊下の景色も良い

内装に傷や不備が散見される
２つの非常階段が裸コンクリート
北の部屋は極寒

[732: 匿名さん]

731さん、内装に傷や不備が散見されるとのこと
どのような不具合ですか？

[733: 入居済み住民さん]

フローリングに多数のキズ・穴
きっちり閉まらないドア
カギの閉まらない窓
曲がったネジ
窓サッシに引っ掻きキズ
垂直でない壁紙
危険なゴミ捨て場

内覧会でバレなきゃ直す必要ないというスタンスに唖然とした。

[734: 匿名さん]

733さん、それはひどいですね。
前田建設の対応ですか？
すみふのフォローはないのでしょうか？

[735: 匿名さん]

最終期が２期１６次に変更になってた。すみふとは言え売れなさすぎでは。

[736: 匿名さん]

残り僅かのようなので、すみふにしては売れているのでは？

[737: 匿名]

リアルなご意見、参考になります。
入居翌日に大満足の投稿は、購入、引っ越し経験者からすれば、リアリティ無さすぎでした。

[738: 匿名]

リアルなご意見、参考になります。
入居翌日に大満足の投稿は、購入、引っ越し経験者からすれば、リアリティ無さすぎでした。

[739: 匿名さん]

購入された方へ
内覧会の指摘事項を教えていただけますか。
内装に不具合があったという書き込みを見て、気になっています。
よろしくお願いします。

[740: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場の位置（コワイ）と非常階段がちょっと残念だよね。
普段は階段で地上に降りられないのがね。
２−３階の人は、もう地上がすぐそこなのに、
エレベーターを待たなくてはならないなんて。
急いでいる時は辛いかもね。

[741: 匿名]

>>733
その程度なら、素人でも内覧会で指摘できそうに思いますがね。

[742: 入居済み住民さん]

三度目の登場です、ていうか７３７、７３８に対する反論。
私は入居して感じたことうれしさをリアルに表現したつもりです。
こういう手合いによるあげつらう様ないやらしい書き込みはさみしい限り。
今後も入居者として感じたことを素直に書きこみますから、購入希望の方は本当の意見を取捨選択しながら参考にしてください。
私自身は内覧会に行っていませんが、うちの場合は仕上がりにそれほどのひどさは感じませんでした。
色々意見はあるのでしょうが。。。

[743: 入居済み住民さん]

＞742さん
入居翌日に大満足の投稿は高揚感もあるでしょうし、私は逆にリアリティ感じましたよ。
いろんな感じ方の方が居るんだなと驚きましたが、今後も生の声をお書き下さい。
参考になさってる方もいらっしゃると思いますからね。

遅ればせながら私も入居完了しました。内覧会でビシバシ１０数項目指摘してましたので
瑕疵に関してはほぼ大丈夫でした(ベランダ手すりの傷を見逃してましたが^^;)

築十数年の古い設計の86㎡ 3LDKからの転居ですが、それほど狭く感じないのは
効率的な間取りと高天井の恩恵なんでしょうね。

[744: 入居済み住民さん]

高天井は間違いなく部屋全体が広く感じます。
息苦しさがなく、特にソファーに座ると、空間の広さを実感します。
友人がすぐ近くのゼームス坂の比較的新しいマンション上層階に住んでますが、招待するのが申し訳ないくらい解放感が違います。
それと思ったほど新内装特有の匂いもなかったなあ。入った夜からすんなり寝れました。さすがスミフというか。

[745: 匿名]

検討板で入居者がポジ意見書きまくるのはやっぱり不自然ですよ。

[748: 申込予定さん]

743さん、内覧会の指摘事項を教えていただけますか。
これから内覧会に参加する際の参考にしたく、よろしくお願いします。

[749: 入居済み住民さん]

入居後の感想を書けば、このあり様だからね。ひねくれた人たちがいるもんだ(笑)
こんな板にはもう投稿しないよ。
住民板に移動します。
もしマジでこのマンションの購入を考えている人はそちらでチャットしましょう。

[750: 申込予定さん]

入居後の感想、とても参考になっていますよ。
またよろしくお願いします！