シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[651: 購入検討中]

ついこの前発売された
大井町Walker
にこのマンションの事も宣伝されてましたね〜
ディープな大井町を覗き見できる楽しい本でした
大井町に１５年住んでますが、まだまだ知らない店がたくさんで楽しみが尽きないです

個人的には古さと新しさがMIXされた町並みがたまらないです

[652: 入居予定さん]

ほんと他デベ営業他が一生懸命ネガってた騒音・排ガス・振動？も
実際は全く気にならないレベルでしたね。

全戸南向きの明るいリビングに床暖房とミストサウナの快適性に大満足☆

[653: 匿名さん]

大井町にはソープランドもあるのですね。

[654: 契約済みさん]

>651さん
思わずアマゾンでポチりました(笑

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[655: 匿名さん]

パークハウスのスレが消えたのはこちらと関係ありますか？

[658: 匿名さん]

割高な印象ですね。
スミフだから当たり前なのかもしれませんが。

[661: 匿名さん]

まー相場通りの値段なだけなんですが
他の住友物件みてからここの値段見ると割安感ありますね。

[662: 物件比較中さん]

相場通り、住友物件の中では割安、なんですね。
そう思われたのは、どのあたりからですか？
ぜひ教えてください！

[663: 匿名さん]

床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[664: 匿名さん]

一般的な賃貸や築１５年前後の戸建や社宅にゃ付いてないよ

>床暖房とミストサウナ…て、いまどき標準装備だよ。
そりゃ最近の分譲マンションの話。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[666: 匿名さん]

ミストサウナはともかく、
床暖房は、都区内でここ１０年以内ぐらいに建ったマンションなら、
わりと標準装備じゃない？分譲でも賃貸でも。都下のUR賃貸マンションでもついてるよ。

[667: 匿名さん]

物件概要ちゃんと読みな。
最終期はまだ販売開始してないですよ。

[668: 匿名さん]

要望書が十分に集まらないので、入居が始まってるのに、販売も出来ない、と言うことなのでしょう。
消費者の一般的な評価結果の表れですね。

[670: 入居予定さん]

引っ越し完了された方も多いかな？。我が家は今月中に引っ越し予定です。
確かに周りに美味しいお店あって、太りそうだわ〜

[671: 入居済み住民さん]

2月に引っ越しましたが、日当たりもいいし車の音も気にならないしとても快適ですよ。
しいて言えばファミレスなどの時間を潰しながらごほん食べれるところがもう少し多いうれしいかなってくらいですかね。

[673: 物件比較中さん]

現地訪問された方、契約者の方
現地を確認されたからこそ、わかった良いところを教えていただけませんか?
よろしくお願いします！

[676: 匿名さん]

現地訪問者でまだ検討中です。

地図上立地は微妙かと思っていましたが、南側にまわってみるととても静かでした。
空気は決して良くはないし、排ガスの煤汚れは避けられないとは思いますが（特に外廊下側）、
都心の駅近の商業地という立地なら、どこも似たようなものだと思います。

もう建物はできていて、実際に事務所代わりの部屋に入れるので、
一度行ってみるといいですよ（モデルルームもあるかもしれません）。
天井が高いのと、廊下部分を減らした間取なので、実際の平米数より広く感じますし、
低層階でも南向きなので充分明るく、前が空いています。

室内の設備は物件価格にしてはうーむという感じでした。
まあ、23区内普通レベルではありますね。

建物の印象は、ちょっと薄い？感じです。
地震の時大丈夫かななんて。南北方向の揺れに弱そうな気がしますが、あくまで外見の話です。

総合してよい物件だと感じました。
売りは、利便性の立地、全戸南向きで前が塞がっていないこと、
狭い平米数を効率よく使える間取と天井高2m70というところでしょう。

値段は高い…です。

[677: 匿名さん]

≫454 参照

[678: 匿名さん]

第一京浜から目立つよね

[679: 入居予定さん]

大井町walkerは必見ね。 http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/oimachi/
ココの宣伝ページはひとまず置いといて、街のキーマン達の座談会が興味深い記事でした。
歴史と新しさの同居した大井町、これからも楽しみな街だと思います。

[680: 物件比較中さん]

676さん、詳しく教えていただいてありがとうございます。
訪れたからこそわかる良さが実感としてよくわかりました。
確かにお高いですが、利便性、立地、日照や眺望など、なかなか出会えない良い物件ですよね。
もう少し内陸側だったら、なお良いのですが、すべてを満たすマンションは難しいですよね。
もしもお互い住人になりましたら、よろしくお願いします。

[681: 匿名さん]

>454　参照

[682: 匿名さん]

大井町は西と東で違う。断然西がいい。住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

[683: 匿名さん]

大井町は西も良いけど、高台のコチラは古くからのブランドエリア

＞405　参照

[684: 匿名さん]

低地より、地盤強固な高台立地に勝るものなし

[685: 物件比較中さん]

もう少し東側に進むと埋め立て地ですが、このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。

[687: 匿名さん]

＞住友の新しい大型タワーが出るから待てるなら待った方がいいよ。値段もここよりは安いでしょう。

へえ、どこにできるんですか。
値段がここよりも安い理由はなんでしょうか。

ヒルトップは本当にヒルトップなので、日当りも最高なんですよね。
地盤も仙台坂の上で、海からも駅やアトレがあるあたりからも上り坂で、
駅昔から地盤の良い場所ですし。
電気屋の裏にできる三菱地所物件とか、なんか低地っぽいし薄暗い感じがしてね。

でもちょっと高いので迷っています。

[688: 匿名さん]

>このあたりは地盤や震災リスクは、問題ないのでしょうか？
この辺りはその昔、仙台藩邸があった一等エリアですし、さかのぼれば
縄文時代からの強固な高台なので、震災液状化や津波リスクは問題なし。

ヒルトップでありながら、ターミナル駅導線が平地で５分、しかも南面が
開けており日照も抜群という、客観的にみて都内でも希少な立地だと思います。

[689: 物件比較中さん]

688さん、よくわかりました。ありがとうございます。
希少な立地なんですね。

あえてこの物件のデメリットをあげるとしたら、どんなところですか。
お教えください！

[690: 匿名さん]

デメリットですか。ココ斜め読みしたら出尽くしてますよ。

一般的なサラリーマン世帯には敷居の高い7000万前後の価格帯。
大井町としては坪320前後と高価格な物件にあたり、世帯年収1000万以上ないとキツいかな？
ただ大井町は利便性高く人気なんで、駅徒歩5分圏内だと強気の価格設定でも売れていきます。

北側道路の池上通りの交差点の交通量の多さから来る騒音、排ガス、振動の心配。
確かに北側外廊下で車の音しますが、居室内は防音効いてて静かです。
特に南向きのリビングは、とても静かで明るい空間になってますね。

あとは薄い形状のタワーだから嫌だとか、価格の割にエアコンが付いてなくて
仕様がイマイチとかか言うネガさんも居るけど、天井高2700でディスポーザー付、
非常用発電装置や制震構造と言う基本スペックは悪くないと思います。

[692: 匿名さん]

豊洲より長いですか？

世田谷で地盤の悪くなさそうな立地のマンションもいくつか見ましたが、
いずれも杭の長さは20-30mぐらいでしたよ。
いくら坂の上といっても、品川区なのだから、35mプラスアルファは当然では？

[694: 匿名さん]

大手デベが責任もって売り出すマンションですから
地盤調査の結果を踏まえて最適な構造や工法を選択してる訳で安心ですよ。

ただ、地盤の緩い場所で懸念されるのは液状化ですね。

ココ東大井５丁目は、液状化がほとんど発生しないエリアです。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

あと木密地域から離れている為、本屋で立ち読みした(笑)ハザードマップ上でも
ほとんど火災の発生しない場所になってました。

[695: 匿名さん]

そんなに人気の大井町だと言うのに、なぜ長い間売れ残っているかというと、やっぱりファミリー層が敬遠しているからでしょう。
値段以外に、立地、高層だが免振タワーでもない中途半端さ、などがあると思います。
ＤＩＮＫＳをターゲットにすれば良かったかもね。

[696: 匿名さん]

666さん
何軒かモデルルームを見に行きましたが、床暖房がオプションの所が何か所かありました。
床暖房がない分なのか割と値段は安めでしたがね。確認しないとわざわざ床暖房はオプションです
なんて営業の人は言わないので、必ず聞く様にしています。モデルルームはオプションだらけで
標準設備の生活の想像がなかなかどこもできにくいですよね。

[697: 匿名さん]

＞695
売れ残ってるんじゃなくて、まだ売り出してないんだと何度言ったら･･･
あと、メンテ補修が大変な免震より制振の方が良いって説もありますね。

[698: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

690さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。

[699: 物件比較中さん]

690さん、デメリットについて詳しく教えていただき、ありがとうございます。
それを相殺できる価値を感じられた方が購入されているんでしょうね。

693さん、地盤良くないのですか？
もう少し詳しく教えていただけますか。
よろしくお願いします。
No.698 物件比較中さん [2013-03-14 21:35:48][×]

[700: 匿名さん]

教えて教えても良いけど、ご自身で現地確認されてはいかが？