シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[402: 匿名さん]

大井町駅そばのJR社宅跡地あたりの再開発が動き出すらしい。
タワマンか？

[403: 匿名さん]

幾度となく破綻した広町再開発計画のこと？。ソースは？

大井町最後の大型再開発と言われてるけど、アレ動くとなると
地価押し上げインパクト大きいな。要チェックや

[404: 匿名さん]

リニアじゃないの？

[405: 匿名さん]

＞399
かつて仙台藩の下屋敷があった仙台坂、ゼームス坂と呼ばれる坂の界隈の高台は
この周辺ではブランドエリア　だそうです。http://allabout.co.jp/gm/gc/385715/2/

震災リスクが高まってる今だからこそ、このエリアはより価値があると思います。

[406: 匿名さん]

域内に新しいマンションができるとここからも引っ越すひとも少なからずいるでしょうからここの価格は下がりますね。モデルチェンジ後の中古車と同じです。それまでに売らないと。

[407: 匿名さん]

＞406
マンションは今後も建つわけだから、貴方のたとえだと全てのマンション価格は下がり続けるということになりますが…幸せですねw

大井町駅力UPする再開発なら大歓迎です

[408: 匿名]

同じ域内の新築マンションが出来たら購入したばかりのこのマンションから買い替えするだろうから、ここの価格が下がる？
そりゃいくらなんでもあり得ない話（笑

マンション価格（価値）を決めるのは新しさだけじゃないよ。

[410: 周辺住民さん]

今後、ますます大井町のマンション価値は上がるということか。

[411: 匿名]

再開発地域は駅の西側だから、ここが上がるかは微妙だな。
むしろ駅の東側は取り残された感が出てしまうのでは。

[412: 周辺住民さん]

いやむしろ、再開発から徒歩5分と適度に離れた高台プレミアエリアが良いという人も居る。
大井町全体の価値があがれば、下がる要素は無いよ。

[413: 匿名さん]

都内最強クラスの交通利便性と庶民的な暮らしやすさが魅力的な大井町ですが
いま現在でももはや普通のサラリーマンにはきつい価格帯になっちゃいましたからね。
これから上だと山手線駅や都心物件との比較になっちゃいますし
下がりにくいとは思いますが、ここからさらに上値を追う展開になるかは微妙なんじゃないですかね。

[414: 契約済みさん]

>413
大井町って最近、高止まりしちゃってますもんね。これ以上だと、確かにキツイ。

ここもスミフ営業から価格聞いたときは「高っ！」って思ったんですが、
最近の大井町マンション分譲価格見れば、突出して高くもないと思えるようになりました。
即完売した他デベ物件と条件見比べても、中高層階だとむしろこちらが安い感じかと。

まぁ気に入って購入決定した物件なので今後上がらずとも、下がらなければ良し！です(笑)

[415: 412]

>>413
ここは住友物件としては明らかに安いですよね。
日差しがきついDWもないし間取りも使いやすそうだし天井も高い。
大井町物件のなかではかなり良い物件だと思います。

[416: 412]

414でした

[417: 匿名さん]

大井町駅５分にしては高い。一年前の三菱は駅３分で坪２７０。
立地も交差点脇で微妙ですし、どこまで売れるのか見ものです。

[418: 匿名さん]

▲１年前の三菱の物件が坪２７０だった理由

・隣パチンコ屋で裏手にチャイニーズ風俗街というエレガントな立地
・将来的に隣に高いビルが建つ可能性。日当たり眺望は？？
・三菱のパークハウスといっても、元々は藤和のベリーズ予定だった『ザ』付ＰＨ
・将来的に追加できないディスポーザーや高い天井高等の高級仕様は非採用。
・ファミリーではなく完全に賃貸向けの物件。実際既に賃貸でてる。

何事も理由があるってとこでしょ。専門家からもブランドエリアと言われる
仙台坂エリアの全戸南向きヒルトップ物件と同じ土俵で比べる物件では無し。

[419: 匿名さん]

>418
全てのものには理由がある　by.お父さん

見事な斬り返し！参考になりましたｗ

[420: 匿名]

＞418
417はここが三菱と同レベルとは言ってないのに必死過ぎ。
それにしても270と330程の差はあるのか？

[421: 周辺住民さん]

あとから後悔しても、立地と天井高は変えられませんからね！笑

[422: 匿名]

406にしろ417にしろ、新しけりゃ良いとか、
駅近だから良いとか坪単価安けりゃ良いとか短絡的すぎ。。

[423: 契約済みさん]

たしかに安くはない価格設定だと思いますが、
交通至便で木密地域から離れた高台立地ってところに
価値を感じる人もいると思います。
421の言うとうり、立地は変えられませんからね。

[425: 匿名さん]

三菱の２７０ですら安くない印象。そこから更に離れるタワーでこの値段は強気のスミフにしても高い。南向き眺望は魅力だけどね。

[426: 契約済みさん]

１期はすべて契約済。２期の進捗はどうか
週末にでもゲストハウス行って確認してこよ～っと♪

[427: 匿名さん]

(見かけ上)即日完売した野村のプラウドも坪320位だったんじゃない？

↑より立地も間取りも日当たり(眺望)もココの方が上だと思うけどな。

[428: 匿名さん]

低層とペンシルタワーという違いがあるかと。

[429: 匿名さん]

>>427
野村のほうがアドレスは格上だしあの場所であの値段ってことでの即日完売。
間取りや日当たりはこっちのが上ですけどね。

[430: 匿名]

大井町で、一番交通が集中する交差点前というのが、残念ですね。

[431: 匿名さん]

＞430
ずーっと前から、交通量だの排気ガスだのと同じことばっか粘着カキコしてる君が残念だw

[432: 匿名さん]

交通量が半端ない環七沿いならともかく道路に挟まれてるとはいえ
大井町選ぶ層なら利便性重視だしこのくらいの交通量はそれほどハンデにはなりませんよ。

[433: 匿名さん]

戸越へ抜ける道路が開通すると交通量はさらに増えそう。

[434: 匿名さん]

幹線道路沿いでも、信号がなければましですが、交差点は一度止まったトラックが、低速ギア、エンジンフル回転で加速させます。
この音がこれが結構、近隣をイライラさせるんですよね。
工事中の新しい道は、第一京浜、第二京浜間のバイパスなので、かなりインパクトがあると思います。

[436: 匿名さん]

都内のマンションなのだから、交通量や排ガスも取り立てて問題あるとは思えないレベルだと思うけど。

現地行ってみたけど、裏道は交通量少なくて心地よい海風が吹いてて排ガスなんて
全く気にならなかったし、これでダメな人は都内のマンションには住めないんじゃない？

[437: 周辺住民さん]

何度も書かれてる話だけど、閑静な住環境重視なら別物件選べば良し。

大井町の利便性や強固な地盤の高台立地、全戸南向きの陽当たりや
駅から5分のフラット動線に対価を払える価値観を持つ人が契約している訳だから。

[438: 匿名さん]

中途半端な割には高い。
駅近でもっと安い物件もあるし環境がよくてもっと安い物件もある。

[439: 匿名さん]

↑駅が大井町でなければね。
強気に出れる理由はそこでしょう。

[440: 周辺住民さん]

確かに、閑静な住環境とは真逆の立地ですね。

この点を目をつぶって、いやいや、耳をふさいで、
大井町の利便性をとるのも良いと思いますが、
将来の交通量増加、特に大型車両の増加のリスクは、
事前に認識しておいた方が良いと思います。

皆、現地を確認、現在の交通量は知っていると思いますが、
バイパス完成時には、ほとんどすべての車が、物件前を通過していくことになると思います。
その際、こんなはずではなかったと、後悔しなくてすむように。

[441: 匿名さん]

割高で撤退です。
年収の１０倍です。

[442: 匿名さん]

悪い物件じゃないと思うけど高すぎ。

[443: ご近所さん]

飲まず食わずで10年で返済

[444: 物件比較中さん]

大井町がこれから廃れるというなら話は別だけど
駅近の強みはやっぱり揺るがないと思う
どうせ住むならもっと発展してれてもいいかなと思うぐらいですよ

交通量の話は気に留めておかないといけないですけどね

それを見越した防音機能があるか
これにも注目だと思います

[445: 周辺住民さん]

駅近の利便性は、同価格の一戸建てでは味わえないマンションの大きな価値のひとつだし、
居室のリビング側は閑静で明るく開放的な住環境を確保してる住んで幸せなマンションと思います。

北側はT2相当のサッシュと防音フードが付いてました。現地２階のゲストハウスで窓開けてもらったけど
“閑静な住環境とは真逆の立地”という気になるほどの振動や騒音じゃなかったっていうか、私が慣れてるのか？(笑

無論、個人差あるだろうし、これから交通量がもっと上がるっていうなら気に留めておくべきですがね

[446: 匿名さん]

ところで、ここはどのくらい売れているんですか？
半分ぐらいは埋まっているのかな？

[447: ご近所さん]

半分は売れていますね

[448: 匿名さん]

そろそろ売り出して１年になると思うけど、まだ半分ですか。

[449: 匿名さん]

立地はいいので、もう少し安ければもう完売してただろうけどね。
スミフがそんな値付けするはずもないからね。

[450: 匿名さん]

大井町駅から現地まで歩いたところ、アーケードを抜けた突き当りに堂々とそびえ立ってました。
フラットな道で徒歩5分程度でした。

スーパー、飲食店や病院も多数あり、生活インフラは万全。
値段は確かに安くはないですが、立地や生活環境は◎かと。

廊下は外廊下だか十分な広さがあり、バルコニーも２メートルの奥行きで解放感あり。

南側の庭がどのように完成するかが見ものです。

[451: 匿名さん]

フォローなのか静観を決めているのかよくわからない意見ですが、南側の庭がどのようになろうと、撤退の人は撤退、買う人は既に買っている時期ですよね。

[452: 匿名さん]

玄関でた瞬間に隣の住民と至近距離で鉢合わせになる変形田の字に7000万か・・・

立地と天井高はいいんだが、この値段分の価値があるのか悩みだすと結論がでない。

[454: 匿名さん]

無駄の少ない間取りゆえの隣接共用センターイン。
都内では希少な全戸南向き陽当たり良好ゆえのペンシルタワー形状。
駅近フラット南面高台立地ゆえの北側道路の交通量。
スミフゆえの即売は狙わない長いスパンで売っていく価格付け。

全てのものには理由がある。

ネガよりメリットを感じるなら、悪くない物件ですよ、ココ。

[455: 匿名さん]

スミフにしても高すぎる。駐車場と管理費も周辺より高いのもネックです。

[456: 周辺住民さん]

管理費も駐車場代も、周辺相場並みだと思いますよ

[457: 匿名さん]

駐車場代はともかく、大井町で高機能機械式駐車場に各階ゴミ出しOKでこの管理費ならむしろ安いかも。

[458: 匿名さん]

もともとタワーを名乗っていたくらい高層なのに、外廊下だったり免震でなかったりするのは、どんな理由があるのだろう？
管理費がバカ高くないのはそのためか？

[459: 匿名さん]

免震はもともと低層向けの技術だからね。駐車場は確かに高い。このあたりは平置きでももっと安いです。こだわるなら不動産屋で探してもいいかも。駅近だし基本は車手放す想定かな？

[460: 匿名さん]

制震は、自分の壁を一部壊しながら、主要な柱を守る技術。
南北に、地震長周期の揺れがあった場合、下敷きのようになびく形状なので、どこまで、耐えれるか。。。

[461: 匿名さん]

制震は壁自体では無くて、ダンパーが変形するんですけれど。

[462: 匿名さん]

その歪みに伴って、壁が壊れる。

[463: 匿名さん]

４５６さん
ここら辺近辺の駐車場の相場は３万円位でしょうね。ここの本当近くの
月極の駐車場は屋内の機械式でちゃんとシャッターもついていて４万２千円というのを
みました。車の維持費はかなりかかりますね。ただあまりにもマンションの駐車場代が
安いとそれはそれで、メンテナンス代などはかかりますからこれ位がいいのかも
しれませんね。

[464: 匿名]

460は、ここの構造が南北にうすっぺらいから、と言っているの？

[465: 匿名さん]

このあたりに住んでますが、駐車場平置きで２万５千円ですよ。周りのマンションの駐車場は既住民がいるので割高です。

[466: 匿名さん]

炎天下の平置きで25,000なら、マンション内の先行遠隔呼出機能付きの地下２層パズル式機械式の28,000を選ぶね
だれが言ったかココの駐車場高いというガセ情報、むしろ安いね

[467: 匿名さん]

普通マンション駐車場って周辺より安いのでは？機械式だしなおさら

[468: 匿名さん]

都心や駅近で、全戸分の駐車場が準備できない場合は、
周辺相場並、ないし、ほんの少し安い程度の値付が行われるのが常識です。

郊外大規模庶民マンションの、「駐車場１００％、月５００円～」の常識を、
どこにでも当てはめようとしないでください。

[469: 匿名さん]

郊外大規模庶民マンションにワロタ！

クルマ好きなら露天の平置きなんて嫌だしね

[470: 匿名さん]

今どき、郊外大規模庶民マンションでも、外部鉄製非常階段なんてみないのに。
全てが台無しだ。とほほ。。。

[472: 賃貸住まいさん]

本物件7割くらいは契約したのでしょうか。
すみふは竣工直前でも安売りしない方針のようですが。

[473: 匿名さん]

西口ラヴィアンの南にも新たにすみふのタワーができるみたいです。このあたりもタワーメッカになるのかな。

[474: サラリーマンさん]

大井町もタワーマンションの乱立？

豊洲みたいになるのか？

[476: 物件比較中さん]

便利な街ですからマンションはこれからも増えそうですね。ここは通り沿い立地で正解かな、しかもＹ字だから後発マンションと近接という心配はないでしょう。

生活環境的には最初忙しい家庭向けで家事目線では?
と見たんですけど実際行くとここだけでも十分生活が成り立つ商業発達。
仕事もプライベートも何ら支障がなさそうですね。

[477: 匿名]

さらに広町が開発されれば利便性倍増ですね
実際に社宅の空き家増えてるし、そろそろかなあ

[478: 匿名さん]

広町再開発は戸数もあるから安く出そうですね。

[479: 匿名]

今の計画だと広町は分譲住宅はないと聞いたけど
関西ペイント東京営業所の解体が始まり、大規模マンションが建ちそうな予感
環境的にはここよりも上な気がするので、早く計画上がって欲しい

[480: 匿名さん]

竣工後に分譲される角部屋を除いて９割がた契約済。

ますます発展する大井町ってことで、強気な価格建てだったけど
進捗状況からすれば“買い！”と観てる方が多いようですね。

[483: 匿名]

ほぉ！、大井町仙台坂アドレスで駅近の南向き3400万前後の中古マンションて、築何年？
参考にしたいので、どこか教えて下さいよ

[485: 匿名さん]

良い立地と間取りのマンションは中古になっても寝落ちは少ない。

で、ココの半値で買えるという駅徒歩５分の３LDK情報は？w

[488: 匿名]

良い立地と間取りは買い値も高いから値も下がるでしょ。

[490: 匿名さん]

順調な契約推移は、ココはあまり値が下がらない(資産価値あり)
と見てる人が多いってことでしょ。

消されても消されてもネガばかり書き込む488の目的は？

他デベの嫌がらせ、郊外庶民マンションしか買えないやっかみ？
いづれにしても、有益な情報もなくネガばかりあげつらうのは
見てるだけで不快だね

[491: 匿名]

いつも11時過ぎとか夜中に書いてるから、暇で性格しつこいニートじゃね？笑

[492: 匿名]

売出し後１年でまだ売ってるのって、順調なのか？

[493: 匿名さん]

スミフの割には順調なんじゃない?

[494: 匿名さん]

そうそう、竣工後も販売継続するのがスミフ流なんでね。
来春引渡しからすると順調ですね

[496: 匿名さん]

シティタワー大井町ヒルトップガーデンってなんですか？

[497: 匿名さん]

もともとはシティタワーとして販売する予定だったらしいよ。
でも311の影響を鑑みて、タワーという表現をやめたらしい。
中身は変わってないはずなので、イメージを気にしたのかね。

[498: 買いたいけど買えない人]

>497 100戸以上だからシティテラスになったんじゃない？しかも“シティテラス”品川区初登場なんだし。

[499: 賃貸住まいさん]

建物は出来上がり。

あとは内装だけ？

[500: 匿名さん]

ネーミングの件は、丁度名前を決めるタイミングで、タワーがネガティブだった世論に配慮して、テラスに変えたそうです。