シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[362: 匿名]

青物横丁使えば問題ないでしょ

[363: 匿名さん]

なんかアンチがウザいね。

[364: ご近所さん]

大井町〜品川の1駅3分の混雑くらい、我慢できないの？って話w
あと、他の方も書いてるけど、京急の青物横丁使えるし都内へのアクセスに全く問題無し。

[365: 周辺住民さん]

品川までの一駅が激コミっていっても、後ろの車両に乗れば全く問題なし。
まぁ、電車の遅延やら事故やらで、一気にホームに人があふれるときも少なくないけど
りんかい線という逃げ道もあるから安心だよね。

大井町って、住む前はなんとなくいいイメージなかったけど
実際住んでみると、通勤から生活全般、なにかと便利で、いまや離れがたい。
ここ、本当に欲しかったんだけどなぁ・・・

[366: 契約済みさん]

＞365さん
来春から同じ大井町住民としてよろしくお願いしますm(_″_)m

3.11の夜、JRも京急も止まった中、品川の職場で待機してたのですが
東急大井町線がいち早く復旧したので、品川から大井町駅まで歩いて
東急大井町線経由で蒲田まで帰ったことを思い出します。

大井町なら災害時も歩いて帰れるので、帰宅難民にならなくて済みそうですね。
休みの日はりんかい線でお台場方面にも直通だし、ほんと便利だと思います。

[367: 匿名さん]

防災上有利な強固な地盤の高台。南面に眺望の開けた全戸南向きタワーで
品川区内の中心エリアのターミナル駅徒歩５分って立地は、間違いなく希少だと思うね

[368: 匿名さん]

でも全般的に狭いけどね。いちばん広くて70平米ちょいしかない。
残念なマンションだな。

[369: 購入検討中さん]

たしかに。ここ８０－９０平米があったら買うのになー。変なマーケティングしないで欲しいわ。

[370: 匿名さん]

ここの価格帯で80～90㎡だと8000万弱～9000万ってことに・・・
野村のプラウド以降、大井町は高止まり状態だし、なんせスミフは強気なんでね。
それだとちょっと手の届かないマンションになっちゃうと思うけど。。

[371: 購入検討中さん]

まあ高くなるけど、それでもせっかく買うならそのくらいの方がいいなあ。

[372: 物件比較中さん]

＞＞368
＞＞369

70台なんですけど4畳台の部屋がないというのはポイント高いと思いますよ。これリビングを広くとったりデコボコな間取りで結局部屋が広くとれなかったりっていうパターンもよくあるじゃないですか、でもここはそうじゃない。
部屋が4畳台になるだけで急に使い方に困るんですよね・・だからきっちり5畳あるのは寝室なり子どもの部屋なりどうにでもできるから思ったより快適なのでは。

[373: 周辺住民さん]

そうそう、決して広くは無いけど、この物件のような居室形状の良さと間取りの効率の良さは、なかなか無いのよね。
広さ重視なら、別物件にすれば良しってね。

[374: 物件比較中さん]

たぶんスミフとしても、ファミリータイプは80平米以上で作りたかったんだろうけど、
そうすると370の言うように8000万円以上になるのは必至。
ブリリアの苦戦ぶりからしても、さすがのスミフも7000万円台に押さえないと売れないって判断したんじゃない?
だから狭めに設定しつつも効率の良い間取りになったのでは?

[376: 匿名さん]

>375
>北側から見ると典型的なの幹線道路沿い物件。道路との間隔無さ過ぎ。
それで、どうしたの？w

[377: 匿名さん]

ほんと、ネガのないマンションなんてないんだから、
広さと静粛性を重視するなら別物件当たればヨロシ。
ここ検討したり契約したりする方は別の価値に惹かれてる訳だし。。

[380: 匿名]

>379
南側から見てみなよ

[384: 周辺住民さん]

南側は、今後もあまり高い建物は建ちにくいね。
都内で陽当たり良好なのは、ポイント高いな。

[385: いつか買いたいさん]

チラシ入ってたけど、第２期分譲始まったようだね
もう少し安かったら欲しいなぁ、このマンション。

[386: 周辺住民さん]

外階段は鉄骨むき出しのままなんですか。
錆水を撒き散らかさないようにして下さい。お願いします。

[387: 匿名さん]

本当に鉄骨だ、高級感が無くなった。

[388: サラリーマンさん]

大井町駅こないだ行ったばっかりです。
初めてだったんですけど第一印象としてはこんな所に栄えてる駅があるんだなと、もう東京住まいも長いのですが全然知らず、新しい発見でした。

ここのマンションはＹ字路の立地なんですね、こういう場所は視界が広いと聞きますがそれを実現するには北向きでないと、ですよね。見たところ南向きが多いようですが、北向きもありますか？
北向きを積極的に考えるのも珍しいと思いますが（汗）

[389: 匿名さん]

残念ながら？、本物件は全戸南向きw

南側はヒルトップの利点を活かして、将来的にも広々眺望が確保されてます。

大井町、地味な印象なんだけど、最近なにげに栄えてて便利なターミナル駅です。
品川発着のリニアが出来たらさらに発展が期待できそうですね。

[390: 匿名さん]

新幹線が上野発着になるから日暮里の将来が楽しみだと言っているようなものですよ。日暮里は日暮里です。。

[391: 匿名さん]

ここって鉄骨階段なんですか？

[392: 匿名]

ホームページ見る限り、１階が柱ばかりの下駄状なのが少々不安で悩む

[393: ご近所さん]

1階はエントランスですよ

[394: 匿名さん]

全戸南向きかあ、いいね。

南にある大井公園は緑も豊富だし上から見たらいい眺めなんじゃないですか、
建物ばかりが見えるよりは見える範囲に自然も欲しいところ。
あと何が見えるんだろ。

共用って上のほうにも何かあるんですかね、
下の庭園も魅力だけど見晴らしのいい場所もマンション内に欲しいかな、
ここなら尚更あっていいと思う。

[395: 匿名さん]

>>394さん
窓から緑が見えるのはいいですよね。癒されます。今の家は窓からは
住宅ばかりなのであまりみる事はないですが、自然がみえたら外を眺める
時間も長くなりそうです。大井公園は桜も見事に咲くので場所によっては
家からのお花見が可能かもしれませんね。

[396: 契約済みさん]

低層階南側は植栽庭園、高台斜面の利点を活かし中層階からは眺望が開けてます(写真は８階相当イメージ：HPより)
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachi/popup/view.html
高層階からは海やレインボーブリッジも観えるかも、ね。

ちなみに共用施設はその庭園と、キッズルーム兼地下集会場くらいと言う潔さ。
下手に共用施設作って管理費上がっちゃうより、個人的には好感持てます。

写真はHPより転載した８階相当の南眺望

[397: 匿名さん]

スミフもダイレクトウィンドウ止めたんですね。

[398: 匿名さん]

スミフってＤＷが標準仕様だったの？

>345　に本物件がＤＷでない理由は既出。

[399: 匿名さん]

これから購入するなら、ココみたくやっぱ高台だよね。。

[400: 匿名さん]

不人気そうなのはやはりお値段の高さですかね。
苦戦したラヴィアンと同じで大井町にタワーは合わないか。

[402: 匿名さん]

大井町駅そばのJR社宅跡地あたりの再開発が動き出すらしい。
タワマンか？

[403: 匿名さん]

幾度となく破綻した広町再開発計画のこと？。ソースは？

大井町最後の大型再開発と言われてるけど、アレ動くとなると
地価押し上げインパクト大きいな。要チェックや

[404: 匿名さん]

リニアじゃないの？

[405: 匿名さん]

＞399
かつて仙台藩の下屋敷があった仙台坂、ゼームス坂と呼ばれる坂の界隈の高台は
この周辺ではブランドエリア　だそうです。http://allabout.co.jp/gm/gc/385715/2/

震災リスクが高まってる今だからこそ、このエリアはより価値があると思います。

[406: 匿名さん]

域内に新しいマンションができるとここからも引っ越すひとも少なからずいるでしょうからここの価格は下がりますね。モデルチェンジ後の中古車と同じです。それまでに売らないと。

[407: 匿名さん]

＞406
マンションは今後も建つわけだから、貴方のたとえだと全てのマンション価格は下がり続けるということになりますが…幸せですねw

大井町駅力UPする再開発なら大歓迎です

[408: 匿名]

同じ域内の新築マンションが出来たら購入したばかりのこのマンションから買い替えするだろうから、ここの価格が下がる？
そりゃいくらなんでもあり得ない話（笑

マンション価格（価値）を決めるのは新しさだけじゃないよ。

[410: 周辺住民さん]

今後、ますます大井町のマンション価値は上がるということか。

[411: 匿名]

再開発地域は駅の西側だから、ここが上がるかは微妙だな。
むしろ駅の東側は取り残された感が出てしまうのでは。

[412: 周辺住民さん]

いやむしろ、再開発から徒歩5分と適度に離れた高台プレミアエリアが良いという人も居る。
大井町全体の価値があがれば、下がる要素は無いよ。

[413: 匿名さん]

都内最強クラスの交通利便性と庶民的な暮らしやすさが魅力的な大井町ですが
いま現在でももはや普通のサラリーマンにはきつい価格帯になっちゃいましたからね。
これから上だと山手線駅や都心物件との比較になっちゃいますし
下がりにくいとは思いますが、ここからさらに上値を追う展開になるかは微妙なんじゃないですかね。

[414: 契約済みさん]

>413
大井町って最近、高止まりしちゃってますもんね。これ以上だと、確かにキツイ。

ここもスミフ営業から価格聞いたときは「高っ！」って思ったんですが、
最近の大井町マンション分譲価格見れば、突出して高くもないと思えるようになりました。
即完売した他デベ物件と条件見比べても、中高層階だとむしろこちらが安い感じかと。

まぁ気に入って購入決定した物件なので今後上がらずとも、下がらなければ良し！です(笑)

[415: 412]

>>413
ここは住友物件としては明らかに安いですよね。
日差しがきついDWもないし間取りも使いやすそうだし天井も高い。
大井町物件のなかではかなり良い物件だと思います。

[416: 412]

414でした

[417: 匿名さん]

大井町駅５分にしては高い。一年前の三菱は駅３分で坪２７０。
立地も交差点脇で微妙ですし、どこまで売れるのか見ものです。

[418: 匿名さん]

▲１年前の三菱の物件が坪２７０だった理由

・隣パチンコ屋で裏手にチャイニーズ風俗街というエレガントな立地
・将来的に隣に高いビルが建つ可能性。日当たり眺望は？？
・三菱のパークハウスといっても、元々は藤和のベリーズ予定だった『ザ』付ＰＨ
・将来的に追加できないディスポーザーや高い天井高等の高級仕様は非採用。
・ファミリーではなく完全に賃貸向けの物件。実際既に賃貸でてる。

何事も理由があるってとこでしょ。専門家からもブランドエリアと言われる
仙台坂エリアの全戸南向きヒルトップ物件と同じ土俵で比べる物件では無し。

[419: 匿名さん]

>418
全てのものには理由がある　by.お父さん

見事な斬り返し！参考になりましたｗ

[420: 匿名]

＞418
417はここが三菱と同レベルとは言ってないのに必死過ぎ。
それにしても270と330程の差はあるのか？

[421: 周辺住民さん]

あとから後悔しても、立地と天井高は変えられませんからね！笑

[422: 匿名]

406にしろ417にしろ、新しけりゃ良いとか、
駅近だから良いとか坪単価安けりゃ良いとか短絡的すぎ。。

[423: 契約済みさん]

たしかに安くはない価格設定だと思いますが、
交通至便で木密地域から離れた高台立地ってところに
価値を感じる人もいると思います。
421の言うとうり、立地は変えられませんからね。

[425: 匿名さん]

三菱の２７０ですら安くない印象。そこから更に離れるタワーでこの値段は強気のスミフにしても高い。南向き眺望は魅力だけどね。

[426: 契約済みさん]

１期はすべて契約済。２期の進捗はどうか
週末にでもゲストハウス行って確認してこよ～っと♪

[427: 匿名さん]

(見かけ上)即日完売した野村のプラウドも坪320位だったんじゃない？

↑より立地も間取りも日当たり(眺望)もココの方が上だと思うけどな。

[428: 匿名さん]

低層とペンシルタワーという違いがあるかと。

[429: 匿名さん]

>>427
野村のほうがアドレスは格上だしあの場所であの値段ってことでの即日完売。
間取りや日当たりはこっちのが上ですけどね。

[430: 匿名]

大井町で、一番交通が集中する交差点前というのが、残念ですね。

[431: 匿名さん]

＞430
ずーっと前から、交通量だの排気ガスだのと同じことばっか粘着カキコしてる君が残念だw

[432: 匿名さん]

交通量が半端ない環七沿いならともかく道路に挟まれてるとはいえ
大井町選ぶ層なら利便性重視だしこのくらいの交通量はそれほどハンデにはなりませんよ。

[433: 匿名さん]

戸越へ抜ける道路が開通すると交通量はさらに増えそう。

[434: 匿名さん]

幹線道路沿いでも、信号がなければましですが、交差点は一度止まったトラックが、低速ギア、エンジンフル回転で加速させます。
この音がこれが結構、近隣をイライラさせるんですよね。
工事中の新しい道は、第一京浜、第二京浜間のバイパスなので、かなりインパクトがあると思います。

[436: 匿名さん]

都内のマンションなのだから、交通量や排ガスも取り立てて問題あるとは思えないレベルだと思うけど。

現地行ってみたけど、裏道は交通量少なくて心地よい海風が吹いてて排ガスなんて
全く気にならなかったし、これでダメな人は都内のマンションには住めないんじゃない？

[437: 周辺住民さん]

何度も書かれてる話だけど、閑静な住環境重視なら別物件選べば良し。

大井町の利便性や強固な地盤の高台立地、全戸南向きの陽当たりや
駅から5分のフラット動線に対価を払える価値観を持つ人が契約している訳だから。

[438: 匿名さん]

中途半端な割には高い。
駅近でもっと安い物件もあるし環境がよくてもっと安い物件もある。

[439: 匿名さん]

↑駅が大井町でなければね。
強気に出れる理由はそこでしょう。

[440: 周辺住民さん]

確かに、閑静な住環境とは真逆の立地ですね。

この点を目をつぶって、いやいや、耳をふさいで、
大井町の利便性をとるのも良いと思いますが、
将来の交通量増加、特に大型車両の増加のリスクは、
事前に認識しておいた方が良いと思います。

皆、現地を確認、現在の交通量は知っていると思いますが、
バイパス完成時には、ほとんどすべての車が、物件前を通過していくことになると思います。
その際、こんなはずではなかったと、後悔しなくてすむように。

[441: 匿名さん]

割高で撤退です。
年収の１０倍です。

[442: 匿名さん]

悪い物件じゃないと思うけど高すぎ。

[443: ご近所さん]

飲まず食わずで10年で返済

[444: 物件比較中さん]

大井町がこれから廃れるというなら話は別だけど
駅近の強みはやっぱり揺るがないと思う
どうせ住むならもっと発展してれてもいいかなと思うぐらいですよ

交通量の話は気に留めておかないといけないですけどね

それを見越した防音機能があるか
これにも注目だと思います

[445: 周辺住民さん]

駅近の利便性は、同価格の一戸建てでは味わえないマンションの大きな価値のひとつだし、
居室のリビング側は閑静で明るく開放的な住環境を確保してる住んで幸せなマンションと思います。

北側はT2相当のサッシュと防音フードが付いてました。現地２階のゲストハウスで窓開けてもらったけど
“閑静な住環境とは真逆の立地”という気になるほどの振動や騒音じゃなかったっていうか、私が慣れてるのか？(笑

無論、個人差あるだろうし、これから交通量がもっと上がるっていうなら気に留めておくべきですがね

[446: 匿名さん]

ところで、ここはどのくらい売れているんですか？
半分ぐらいは埋まっているのかな？

[447: ご近所さん]

半分は売れていますね

[448: 匿名さん]

そろそろ売り出して１年になると思うけど、まだ半分ですか。

[449: 匿名さん]

立地はいいので、もう少し安ければもう完売してただろうけどね。
スミフがそんな値付けするはずもないからね。

[450: 匿名さん]

大井町駅から現地まで歩いたところ、アーケードを抜けた突き当りに堂々とそびえ立ってました。
フラットな道で徒歩5分程度でした。

スーパー、飲食店や病院も多数あり、生活インフラは万全。
値段は確かに安くはないですが、立地や生活環境は◎かと。

廊下は外廊下だか十分な広さがあり、バルコニーも２メートルの奥行きで解放感あり。

南側の庭がどのように完成するかが見ものです。

[451: 匿名さん]

フォローなのか静観を決めているのかよくわからない意見ですが、南側の庭がどのようになろうと、撤退の人は撤退、買う人は既に買っている時期ですよね。

[452: 匿名さん]

玄関でた瞬間に隣の住民と至近距離で鉢合わせになる変形田の字に7000万か・・・

立地と天井高はいいんだが、この値段分の価値があるのか悩みだすと結論がでない。

[454: 匿名さん]

無駄の少ない間取りゆえの隣接共用センターイン。
都内では希少な全戸南向き陽当たり良好ゆえのペンシルタワー形状。
駅近フラット南面高台立地ゆえの北側道路の交通量。
スミフゆえの即売は狙わない長いスパンで売っていく価格付け。

全てのものには理由がある。

ネガよりメリットを感じるなら、悪くない物件ですよ、ココ。

[455: 匿名さん]

スミフにしても高すぎる。駐車場と管理費も周辺より高いのもネックです。

[456: 周辺住民さん]

管理費も駐車場代も、周辺相場並みだと思いますよ

[457: 匿名さん]

駐車場代はともかく、大井町で高機能機械式駐車場に各階ゴミ出しOKでこの管理費ならむしろ安いかも。

[458: 匿名さん]

もともとタワーを名乗っていたくらい高層なのに、外廊下だったり免震でなかったりするのは、どんな理由があるのだろう？
管理費がバカ高くないのはそのためか？

[459: 匿名さん]

免震はもともと低層向けの技術だからね。駐車場は確かに高い。このあたりは平置きでももっと安いです。こだわるなら不動産屋で探してもいいかも。駅近だし基本は車手放す想定かな？

[460: 匿名さん]

制震は、自分の壁を一部壊しながら、主要な柱を守る技術。
南北に、地震長周期の揺れがあった場合、下敷きのようになびく形状なので、どこまで、耐えれるか。。。

[461: 匿名さん]

制震は壁自体では無くて、ダンパーが変形するんですけれど。