シティタワー大井町ヒルトップガーデン

[匿名さん]

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業
管理会社：住友不動産建物サービス

さーて、みんなで考えよう。

[319: 匿名さん]

センターインのメリットって、そんなに難しく考える必要なく、広く居室を使えるってことじゃない？

田の字型より、同じ面積だったらセンターインのほうが、廊下に面積をとられない分、リビングや寝室等の居室が広いってこと。
感覚的にはセンターイン７０平米の間取りは、田の字にしたら７２、３平米ぐらいの価値があるっていうふうに、自分はとらえてる。

逆に田の字８０平米７０００万円とセンターイン７０平米７０００万円の物件があって、他が全く同じ条件だったら、自分だったら田の字を選ぶ。１０平米も廊下で使うことはまず無いからね。

[320: 匿名さん]

>319
>逆に田の字８０平米７０００万円とセンターイン７０平米７０００万円の物件があって、他が全く同じ条件
ってのは、まずありえないでしょ。価格が全く違うことになるからね。もしそんな２者択一があったなら
誰でも田の字８０平米を選びますわw

[323: 匿名さん]

＞３２０

うん、ありえないと思う。けど、わかりやすいようにオーバーに書いてみただけｗ

ちなみに、修繕積立金、管理費の話がでていたけど、どちらもそのマンションの総面積のうち、自分の専有面積がどれくらいかで、金額が決まる。
専用面積内の廊下の分にも管理費等を払うことになるから、同じマンションの自分のとこ以外は住戸内の廊下が長くて（専有面積内で居室として利用できないスペースが多い）、自分のところはセンターインといった場合には、得になるけど、このマンションの場合は、全ての住戸がセンターインみたいだからあまりお得感はないかも。

[327: 匿名]

＞３２３
その通りだね。
田の字とセンターインが混在するマンションでは明らかにセンターインの方がお得だよ。最初の購入価格には間取りの良さも反映されるだろうけど、あとの管理費などは単純に面積比だから。

[330: 匿名さん]

＞３２８　に言葉が通じていない。


エントランスも共用廊下も、共用部分ということで同じなので使ったんだが・・

自分の話し方がわるいんだろうか・・
少なくとも、これ以上、簡単に自分は話せないのであきらめる・・・

ごめんな

[331: 匿名さん]

最低限のネチケットすら理解できない輩は、困ったもんですな

[332: 匿名]

ここは戸数の割りに間取りが少なく、全戸センターインの珍しいマンションだからね。ここに限って言えば、購入検討中さんのような意見になるんだろうね。
単純にセンターインという言葉にに反応して書き込んではいけなかったようだ。

[333: 匿名さん]

賢い消費者は買えずに一生検討中・・ってか。

[337: 匿名]

全戸同じ間取り（センターイン）の場合、って言う前提に念を押さないと、一見さんにはわからないんだよ。

[342: 匿名さん]

センターインにした事によってお隣さんと玄関がお見合いになっちゃうんだよねぇー。
玄関開けたら、「あら、おはようございます」ってのはちょっとイヤかも。

[344: 匿名さん]

スミフもようやく脱ＤＷですね。

[345: 匿名さん]

DWだとカッコいいけど、柱が専有面積に含まれるしベランダがない。
全戸南向きの本物件だと、ベランダ無いと日射がキツイからね。

本スレで物議を醸した(笑)センターインで占有面積当りの有効面積に無駄がない本件物は、
更にアウトフレーム＆ベランダ付きなので、実際にDW物件と見比べると
よりかなり広く感じるはず。2700mmの天井高とハイサッシュも効いてるんだろうけどね。

[346: 契約済みさん]

シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンの住民スレです。
契約済みのみなさん、ぜひ情報交換をしましょう。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261653/

[347: 匿名さん]

場所も悪くないし、良いと思う。すみふもこういうものもっと作れば良いのに(゜ロ゜)

でも、やっぱ高いね！

[348: 契約済みさん]

おっと、住民スレが立ちましたね。まだ書き込み無いけどw

>347
確かにお高くて当初予算超えちゃったけど、仙台坂の舞台から飛び降りるつもりでw

私もこの物件を選んだ１番の理由が場所の良さ(２番目が間取り)。
駅から平坦な動線で５分の利便性と、重視していた日当たりも抜群。

あと3.11以降、地震リスクへの備えが注目浴びてるけど、昔からの陸地の高台で
木密エリアからある程度離れた本物件の場所は、液状化も津波も火災も低リスク。
便利な都内でこの立地は、希少だと思ってます^^

[349: 匿名さん]

３４８さん
液状化や津波の事を考えるとかなり稀少な立地ですよね。大井町近辺は結構坂道
が多いので、駅前の道のりがフラットというのも魅力。
昔は何だかぱっとしなかった大井町も最近では雰囲気が変わってきましたからね。
正直昔は大井町というとちょっと汚いイメージがありました。

[350: 契約済みさん]

>349
確かに再開発で昔の大井町のイメージから変貌を遂げつつありますよね。
個人的には昔ながらの飲み屋横丁が残ってるところも魅力を感じるんだけど(お酒好きなもんでｗ)

そして大井町は通勤にも出張にも至極便利な都内でも有数のターミナル駅だし、
駅前に生活利便施設も揃ってるし、そのターミナル駅近５分ってのは大きな魅力。

さらに日当たり、災害リスクの低い安心安全の立地、将来的な再開発のポテンシャル、
決して安くはない価格付けながら、長い目でみて検討されてる方も多いんでしょうね。

ちなみに現地ゲストハウスに行ったところ、１期分譲はほとんど契約済み(６階住戸に残有)でした～

[353: 匿名さん]

駅５分と言ってるけど、目の前の交差点は交通量多いからなかなか渡れないと思うよ。。
あと大井町の難点は都心へのアクセスが激混みの京浜東北一本と言うところだな。。

[355: 品川区目黒]

駅５分と言わないけど、遠くの後ろの交差点ではなく交通量少ないからすぐ渡れると思わないよ。。
あと大井町の良い点は副都心じゃなくのアクセスがゆっくり混まないの京浜東北一本と言わないところだな。。

[356: 匿名さん]

京浜東北線が激混みといっても品川までだよ。
それに中央口から入って蒲田よりに乗ればそれほどは混まない。
東口から入って、大井町線の急行からの乗り換え客に当たったときは正に激混みだけどね。

[359: 匿名さん]

実際に2Fのゲストハウス行った者だけど、池上通りの音は想像以下だったよ。
そりゃ開ければ無音って訳じゃないけど、都内のマンションならこんなものだろうね。
ここであーだこーだとあら探しする前に、気になるなら、
実際に自分で確認すりゃ良いこと。
大井町の生活利便性に魅力を感じる人なら、良い立地と言えると思うけどね。

[360: ご近所さん]

大井町のヒルトップにできるランドマーク的なタワー物件だからね。
隣りにパチンコ屋やラブホがあったり、低地だったりする他物件より好立地なのは間違いない。

[362: 匿名]

青物横丁使えば問題ないでしょ

[363: 匿名さん]

なんかアンチがウザいね。

[364: ご近所さん]

大井町〜品川の1駅3分の混雑くらい、我慢できないの？って話w
あと、他の方も書いてるけど、京急の青物横丁使えるし都内へのアクセスに全く問題無し。

[365: 周辺住民さん]

品川までの一駅が激コミっていっても、後ろの車両に乗れば全く問題なし。
まぁ、電車の遅延やら事故やらで、一気にホームに人があふれるときも少なくないけど
りんかい線という逃げ道もあるから安心だよね。

大井町って、住む前はなんとなくいいイメージなかったけど
実際住んでみると、通勤から生活全般、なにかと便利で、いまや離れがたい。
ここ、本当に欲しかったんだけどなぁ・・・

[366: 契約済みさん]

＞365さん
来春から同じ大井町住民としてよろしくお願いしますm(_″_)m

3.11の夜、JRも京急も止まった中、品川の職場で待機してたのですが
東急大井町線がいち早く復旧したので、品川から大井町駅まで歩いて
東急大井町線経由で蒲田まで帰ったことを思い出します。

大井町なら災害時も歩いて帰れるので、帰宅難民にならなくて済みそうですね。
休みの日はりんかい線でお台場方面にも直通だし、ほんと便利だと思います。

[367: 匿名さん]

防災上有利な強固な地盤の高台。南面に眺望の開けた全戸南向きタワーで
品川区内の中心エリアのターミナル駅徒歩５分って立地は、間違いなく希少だと思うね

[368: 匿名さん]

でも全般的に狭いけどね。いちばん広くて70平米ちょいしかない。
残念なマンションだな。

[369: 購入検討中さん]

たしかに。ここ８０－９０平米があったら買うのになー。変なマーケティングしないで欲しいわ。

[370: 匿名さん]

ここの価格帯で80～90㎡だと8000万弱～9000万ってことに・・・
野村のプラウド以降、大井町は高止まり状態だし、なんせスミフは強気なんでね。
それだとちょっと手の届かないマンションになっちゃうと思うけど。。

[371: 購入検討中さん]

まあ高くなるけど、それでもせっかく買うならそのくらいの方がいいなあ。

[372: 物件比較中さん]

＞＞368
＞＞369

70台なんですけど4畳台の部屋がないというのはポイント高いと思いますよ。これリビングを広くとったりデコボコな間取りで結局部屋が広くとれなかったりっていうパターンもよくあるじゃないですか、でもここはそうじゃない。
部屋が4畳台になるだけで急に使い方に困るんですよね・・だからきっちり5畳あるのは寝室なり子どもの部屋なりどうにでもできるから思ったより快適なのでは。

[373: 周辺住民さん]

そうそう、決して広くは無いけど、この物件のような居室形状の良さと間取りの効率の良さは、なかなか無いのよね。
広さ重視なら、別物件にすれば良しってね。

[374: 物件比較中さん]

たぶんスミフとしても、ファミリータイプは80平米以上で作りたかったんだろうけど、
そうすると370の言うように8000万円以上になるのは必至。
ブリリアの苦戦ぶりからしても、さすがのスミフも7000万円台に押さえないと売れないって判断したんじゃない?
だから狭めに設定しつつも効率の良い間取りになったのでは?

[376: 匿名さん]

>375
>北側から見ると典型的なの幹線道路沿い物件。道路との間隔無さ過ぎ。
それで、どうしたの？w

[377: 匿名さん]

ほんと、ネガのないマンションなんてないんだから、
広さと静粛性を重視するなら別物件当たればヨロシ。
ここ検討したり契約したりする方は別の価値に惹かれてる訳だし。。

[380: 匿名]

>379
南側から見てみなよ

[384: 周辺住民さん]

南側は、今後もあまり高い建物は建ちにくいね。
都内で陽当たり良好なのは、ポイント高いな。

[385: いつか買いたいさん]

チラシ入ってたけど、第２期分譲始まったようだね
もう少し安かったら欲しいなぁ、このマンション。

[386: 周辺住民さん]

外階段は鉄骨むき出しのままなんですか。
錆水を撒き散らかさないようにして下さい。お願いします。

[387: 匿名さん]

本当に鉄骨だ、高級感が無くなった。

[388: サラリーマンさん]

大井町駅こないだ行ったばっかりです。
初めてだったんですけど第一印象としてはこんな所に栄えてる駅があるんだなと、もう東京住まいも長いのですが全然知らず、新しい発見でした。

ここのマンションはＹ字路の立地なんですね、こういう場所は視界が広いと聞きますがそれを実現するには北向きでないと、ですよね。見たところ南向きが多いようですが、北向きもありますか？
北向きを積極的に考えるのも珍しいと思いますが（汗）

[389: 匿名さん]

残念ながら？、本物件は全戸南向きw

南側はヒルトップの利点を活かして、将来的にも広々眺望が確保されてます。

大井町、地味な印象なんだけど、最近なにげに栄えてて便利なターミナル駅です。
品川発着のリニアが出来たらさらに発展が期待できそうですね。

[390: 匿名さん]

新幹線が上野発着になるから日暮里の将来が楽しみだと言っているようなものですよ。日暮里は日暮里です。。

[391: 匿名さん]

ここって鉄骨階段なんですか？

[392: 匿名]

ホームページ見る限り、１階が柱ばかりの下駄状なのが少々不安で悩む

[393: ご近所さん]

1階はエントランスですよ

[394: 匿名さん]

全戸南向きかあ、いいね。

南にある大井公園は緑も豊富だし上から見たらいい眺めなんじゃないですか、
建物ばかりが見えるよりは見える範囲に自然も欲しいところ。
あと何が見えるんだろ。

共用って上のほうにも何かあるんですかね、
下の庭園も魅力だけど見晴らしのいい場所もマンション内に欲しいかな、
ここなら尚更あっていいと思う。

[395: 匿名さん]

>>394さん
窓から緑が見えるのはいいですよね。癒されます。今の家は窓からは
住宅ばかりなのであまりみる事はないですが、自然がみえたら外を眺める
時間も長くなりそうです。大井公園は桜も見事に咲くので場所によっては
家からのお花見が可能かもしれませんね。

[396: 契約済みさん]

低層階南側は植栽庭園、高台斜面の利点を活かし中層階からは眺望が開けてます(写真は８階相当イメージ：HPより)
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachi/popup/view.html
高層階からは海やレインボーブリッジも観えるかも、ね。

ちなみに共用施設はその庭園と、キッズルーム兼地下集会場くらいと言う潔さ。
下手に共用施設作って管理費上がっちゃうより、個人的には好感持てます。

写真はHPより転載した８階相当の南眺望

[397: 匿名さん]

スミフもダイレクトウィンドウ止めたんですね。

[398: 匿名さん]

スミフってＤＷが標準仕様だったの？

>345　に本物件がＤＷでない理由は既出。

[399: 匿名さん]

これから購入するなら、ココみたくやっぱ高台だよね。。

[400: 匿名さん]

不人気そうなのはやはりお値段の高さですかね。
苦戦したラヴィアンと同じで大井町にタワーは合わないか。

[402: 匿名さん]

大井町駅そばのJR社宅跡地あたりの再開発が動き出すらしい。
タワマンか？

[403: 匿名さん]

幾度となく破綻した広町再開発計画のこと？。ソースは？

大井町最後の大型再開発と言われてるけど、アレ動くとなると
地価押し上げインパクト大きいな。要チェックや

[404: 匿名さん]

リニアじゃないの？

[405: 匿名さん]

＞399
かつて仙台藩の下屋敷があった仙台坂、ゼームス坂と呼ばれる坂の界隈の高台は
この周辺ではブランドエリア　だそうです。http://allabout.co.jp/gm/gc/385715/2/

震災リスクが高まってる今だからこそ、このエリアはより価値があると思います。

[406: 匿名さん]

域内に新しいマンションができるとここからも引っ越すひとも少なからずいるでしょうからここの価格は下がりますね。モデルチェンジ後の中古車と同じです。それまでに売らないと。

[407: 匿名さん]

＞406
マンションは今後も建つわけだから、貴方のたとえだと全てのマンション価格は下がり続けるということになりますが…幸せですねw

大井町駅力UPする再開発なら大歓迎です

[408: 匿名]

同じ域内の新築マンションが出来たら購入したばかりのこのマンションから買い替えするだろうから、ここの価格が下がる？
そりゃいくらなんでもあり得ない話（笑

マンション価格（価値）を決めるのは新しさだけじゃないよ。

[410: 周辺住民さん]

今後、ますます大井町のマンション価値は上がるということか。

[411: 匿名]

再開発地域は駅の西側だから、ここが上がるかは微妙だな。
むしろ駅の東側は取り残された感が出てしまうのでは。

[412: 周辺住民さん]

いやむしろ、再開発から徒歩5分と適度に離れた高台プレミアエリアが良いという人も居る。
大井町全体の価値があがれば、下がる要素は無いよ。

[413: 匿名さん]

都内最強クラスの交通利便性と庶民的な暮らしやすさが魅力的な大井町ですが
いま現在でももはや普通のサラリーマンにはきつい価格帯になっちゃいましたからね。
これから上だと山手線駅や都心物件との比較になっちゃいますし
下がりにくいとは思いますが、ここからさらに上値を追う展開になるかは微妙なんじゃないですかね。

[414: 契約済みさん]

>413
大井町って最近、高止まりしちゃってますもんね。これ以上だと、確かにキツイ。

ここもスミフ営業から価格聞いたときは「高っ！」って思ったんですが、
最近の大井町マンション分譲価格見れば、突出して高くもないと思えるようになりました。
即完売した他デベ物件と条件見比べても、中高層階だとむしろこちらが安い感じかと。

まぁ気に入って購入決定した物件なので今後上がらずとも、下がらなければ良し！です(笑)

[415: 412]

>>413
ここは住友物件としては明らかに安いですよね。
日差しがきついDWもないし間取りも使いやすそうだし天井も高い。
大井町物件のなかではかなり良い物件だと思います。

[416: 412]

414でした

[417: 匿名さん]

大井町駅５分にしては高い。一年前の三菱は駅３分で坪２７０。
立地も交差点脇で微妙ですし、どこまで売れるのか見ものです。

[418: 匿名さん]

▲１年前の三菱の物件が坪２７０だった理由

・隣パチンコ屋で裏手にチャイニーズ風俗街というエレガントな立地
・将来的に隣に高いビルが建つ可能性。日当たり眺望は？？
・三菱のパークハウスといっても、元々は藤和のベリーズ予定だった『ザ』付ＰＨ
・将来的に追加できないディスポーザーや高い天井高等の高級仕様は非採用。
・ファミリーではなく完全に賃貸向けの物件。実際既に賃貸でてる。

何事も理由があるってとこでしょ。専門家からもブランドエリアと言われる
仙台坂エリアの全戸南向きヒルトップ物件と同じ土俵で比べる物件では無し。