ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[782: 匿名さん]

不動産の本に沢山載っていますよ。一例ですが、
http://madori.seesaa.net/article/35257925.html

[783: 匿名さん]

この物件の狙い目は、３列の角部屋ってことでしょうか。
階段併用も考えると、４～６階あたりが眺望も利便性も兼ねていると思われます。

[784: 匿名さん]

ルサンクとサンリヤンの企画と間取り変更したら、価格が高くなりもっと売れなくなりますよ。外廊下の仕様なんてはっきり言ってどうでもいいこと。ルサンク、サンリヤン両方とも高価格帯が残っている。マンションの構成上、価格のバラツキは仕方ないが、3千万台だけでいけば、もっと売れていたでしょう。

[785: 匿名さん]

＞７８４
あまり理解されていないようですね。￥３０００万台ばかりの部屋にしても、パフォーマンスが伴っていないと売れません。
ルサンクが苦戦したのは、細切れの部屋にしてファミリー層が需要の大半を占めるこの場所でニーズに合わない間取りを主にしてしまった。加えて、敷地に優位性があるのに外廊下にして利点を殺してしまい、且つ強気で競合物件に対して高い値付けだったこと。
サンリヤンが売れ残ったのは、囲まれ地なのに即売に近い近所の物件を無理して真似をし邸宅仕様にしたこと。バルコニー側の条件の差を認識していない。もっと狭い部屋で切って、エレベータも１基にして、徹底的に価格勝負が正解だった。
はっきり言えるのは、室見や藤崎エリアで￥４０００万以上の部屋を売りさばくには、もっと魅力を出す必要がある。両者には欠けているから、今の状況に至っていると思われます

[786: 匿名さん]

竣工前完売してないが、まずまずの売れゆきで両方とも魅力あるマンションですよ。ルサンクを邸宅風？にすると最低価格帯と修繕費が上がりもっと厳しくなるはずです。また何でサンリヤンが近所の物件を無理して真似したことになるのかがよく判りません。まあこれから現地モデルルームもあることですし、じっくり選んでいけばいいでしょう。

[787: 匿名さん]

ルサンクは、元々の値付けが高い。
邸宅仕様にして、今の坪単価くらいに抑えないと割高感があると思います。

[788: 匿名さん]

ここが高い？近隣競合(完売含)のランニングコスト(5年毎の修繕費の上昇金額含)のトータル計算したほうがいいでしょう。アルテには及ばないが、ここは決して高くありません。

[789: 匿名さん]

営業さんおはようございます。朝からお疲れさま。

[790: 匿名さん]

高取にはここを反面教師にして良いマンションを作ってくださいね。
多くの人が高取には期待しています。

[791: 匿名さん]

＞７８８
分譲価格で既に１５％以上高いので、￥４０００万の物件で最初に約￥６００万の持ち出し。
ランニングコストの差は、高くてもせいぜい￥１万/月で、回収に５０年以上必要ですね。
その前に大半は売りに出すし、建替え云々の話が出るので、回収できない可能性が高いですね。
それに駅から遠いことやバルコニーの向きなど考えると、明らかに割高いと思われます。

[792: 匿名さん]

ルサンク室見の最低価格が確か2970万だったから15%として2520万スタートってことか。そんな値付けにしたら抽選即売だろうね。だけどそんな物件に出会ってみたい。

[793: 匿名さん]

＞７９２
その部屋、２Ｆの中部屋・東向きの７０．０６㎡ですよね。
個人の価値観の差もあるでしょうが、この部屋の条件だと小生はそれくらいが妥当と思います。
それから、ランニングコストが高いと書き込まれている近所の物件との比較ですが、
・８０㎡換算の管理費の比較は、￥４，７９６と、￥６，４５４で、ここが￥１，６５８/月安い。
・８０㎡換算の修繕費（最初の５年）の比較は、￥７，９９３と、￥７，１００。
　どこかで反転するでしょうが、初期は逆にここが￥８９３/月高い。
言われているほど、ランニングコストの差がないと思われます。

[794: 匿名さん]

狭いと安いのは当たり前。藤崎駅から実質徒歩１０分、２階の東向き中部屋で坪単価が
￥１４０万が高いか安いかは、市場が決めること。今現在の売行きで結果で、既に答えは出ていますね。

[795: 入居予定者]

各社場所が良いと思ったか入札し、結果的に値段が上がったからじゃないの。
欲しかった土地を押さえられなかったから、ネガ多いとみてます。
ネガ言ってる人の意見聞いてたら4000万スタート物件になると思います。

[796: 匿名さん]

西新や高取ならともかく、人気が今ひとつの室見に入札が殺到するなんて考えにくい。
値段付けは、企業のオーバーヘッド分の差もあると思います。地場企業より給与の高い、一部上場企業ですからね。

[797: 匿名さん]

ここはどうして買わない・買えない人ばかりがレスしてるの？

[798: 匿名さん]

住む人、買える人はそうゆう輩を相手にしないのでしょう。

[799: 匿名さん]

ここは子育て世帯が多いの？

[800: 匿名さん]

当然でしょう。

[801: 匿名さん]

子育てするには狭くない？ひとりっ子？

[803: 匿名さん]

ここは、狭い分平均分譲価格が４０００万円以下で、近所の中では安い。
買えないのではなく、買わない。
仮に、もっと広くしたら当然高くなりますが、その方が売れると思います。

[804: 入居予定さん]

やっとできましたね。頑張って下さい。

[805: 引っ越し予定]

できましたね。なぜか内覧会より広く感じました！よかったです。テンション上がりますね。

[806: 匿名さん]

自転車置き場、誰でも入れる構造になっていますね。
こんなに小学校や公園が近いのに、防犯面の不安を感じます。

[817: 匿名さん]

ル・サンクの方が、まだＶｉｌｌａより売行きが良いですよ。

[818: 匿名さん]

残り１２戸。

[819: 匿名]

806さんへ
そんな考え方の人のためにカメラが付いてるんですよ。

[820: 匿名さん]

販売全然進まんね。

[821: 匿名さん]

＞８１９
それは当然でしょうが、普通分譲マンションだと駐輪場の入り口には鍵付きの扉とかが付いているのが
一般的だと思います。普通にあるべきモノが無いのですから、コストダウンしていると思いますよ。
見た目も、良くないですね。

[822: 匿名]

このマンション、公園側の仕切りがフェンスしかないため駐車場と外廊下が丸見えですね。
車と居住者が特定される恐れがあります。
いくらなんでも開放的過ぎる…

[825: 匿名]

それが売り出すから…(笑)

[826: 匿名さん]

825意味わからん！

[827: ご近所さん]

入居始まってるようです。夜通りましたが、公園を上手く活用して、マンションとのライトアップがとても素敵ですね。

[828: 匿名さん]

公園がフェンス１つ隔ててこれだけ近いと、時には騒音と視線が気になると思われます。
不特定多数が使用できる場所ですから、プラス要素よりマイナス要素の方が大きいのでは。

[829: 匿名さん]

朝のサラリーマン歩きで藤崎駅まで信号待ち含め7分で到着。但し地下まで2分かかりましたが、意外に近いと感じましたよ。

[830: 匿名さん]

それは速いですね。私は駅まで10分でした。地下のホームまでは2分で一緒です。一人それぞれですね。

[831: 匿名さん]

藤崎駅まで、信号待ちに合ったら大半の方は入り口まで徒歩１０分くらいかかります。
遠く感じる方の方が多いと思います。お試し下さい。

[832: 匿名さん]

１０分が遠いのであれば、このマンションの検討は出来ませんね。
たかが１０分と思いますが。

[833: 匿名さん]

されど10分だと思います。

[834: 匿名さん]

あんまり駅に近いのもどうかと。これくらいの方がいいのでは？
どうせ運動しないんだから朝と晩くらい歩こうよ。

[835: 匿名さん]

歩ける距離なら、合格じゃないの？
１５分以上になると歩く距離じゃなくなるけど。

[836: ご近所さん]

室見小校門あたりから藤崎駅まで歩いてほぼ10分です。
駅に激近じゃないですが、苦にはならない距離ですよ。
前に住んでいた所は駅まで15分位だったので、近く感じます。

[837: 匿名さん]

なんでここは竣工から入居までこんなタイトスケジュールなの？工事遅れたの？突貫工事？

[838: 匿名さん]

今時、突貫工事は無いですよ。
検査工程が多くなっているので、建物には問題はないでしょう。
それだけ、仕上げ　手直し　に多くの職人が入っているということでしょう。

[839: 匿名さん]

サンリヤン藤崎より２週間くらい遅い着工で、逆に工期に大きく影響する階数も戸数も
ルサンク室見の方が多い。元々の工期が厳しかっただけです。検査工程云々については、逆かも知れませんよ。

[841: 匿名さん]

誰も欠陥とは一言も言ってませんよ。
住宅性能評価書も取得する訳ですから、検査工程を省くことは出来ません。
あんまり、いい加減なことは言わない方が良いですよ。
評価書が取得されないのであれば、可能性は無いとも言えませんが、取得することが明記されています。

[842: 匿名さん]

逆に工期が長いサンリヤン藤崎は、サンリヤンでは珍しく住宅性能評価書を取得していなかったと思います。第三者の目でもチェックするか、自社でチェックをやり抜くかの差ですよ。
ちなみに、住宅性能評価書を取得していても、性能が良いとは限りません。各項目について等級が、明確にわかるだけです。

[843: 匿名さん]

欠陥かどうかの話ですよ。
欠陥は無い根拠を示しただけです。
もっと言えば、建築基準法で建てただけでは、性能評価書は取れませんよ。
しかし、分譲することはできます。

[844: 匿名さん]

入居が始まり、２桁残りはちょっと厳しいと思います。
同じ事をしていても売れないでしょうから、家具付きサービスとか、そのうちありそうですね。

[845: 匿名]

そのくらいはサービスして欲しい

[846: 匿名さん]

周囲から丸見えの柵、扉のない自転車置き場、チェーンゲート採用と、分譲価格から考えると設備が伴っていないと思います。
外観も、柱をタイル張りにしていたら印象は随分良くなるでしょう。

[848: 匿名さん]

百道浜はこんなとこ本気で相手にはしてないですよ。

[849: 匿名さん]

向こうのスレでは十分対抗意識もってるやん。
こっちでは埋め立て地は眼中ないのにね。

[851: 匿名]

↑デベの格が違う…
マジで言ってんの？
あんまり考えずにここに飛び付いて、後悔してんのかな？

[852: 匿名]

地下鉄からは、ここよりも遠いし、このご時世、埋め立て地は検討外。
積水ブランドによる安心感はあるかもしれないが、しょせんはローカルブランド。

[853: 匿名さん]

どっちのブランドもメジャー７に入っていない。
全国的には、両方知名度は今一歩で、客観的にデベの格は似たようなもの。
福岡市においては、一部にＧＭ信者がいるみたいですが、最近どこも売行きがパッとしないため、
これも長続きしないかも知れません。

[854: 匿名さん]

さらに最近パッとしないのがメジャー7。

[855: 匿名さん]

ディスポーザーや床暖房が付いていないここと比べると、内装はＧＭの方が明らかに良い。
分譲価格との兼ね合いでの総合判断になりますが、ここは坪単価がけっこう高いから・・・・・

[856: 匿名さん]

ディスポーザーも床暖もなくてなんでこんな値段なの？

[857: 匿名さん]

ディスポーザーと床暖房を合わせて分譲価格換算でせいぜい￥５０万くらい。これを加味して、客観的にパフォーマンスを比較すれば良いと思います。
しかし、両方付いていなくても、全く問題ないでしょう。
ディスポーザーはあると原理ですが、家庭用の生ごみ処理機をヤマダあたりで￥７～８万で購入すれば代用できます。最近のは小型です。
床暖房は、マンションのいらない設備の１位によくランクインしています。必要性については、個人差が大きいと思われます。オール電化に押されガス線を通すために、ガス屋が格安で普及させている面もあります。

[858: 匿名さん]

↑誤字が多いですけど、日本の方ですか？
説得力なし。
オール電化マンションの住人か、営業の方ですか？それとも、九電の方？
床暖房か必要ない設備１位って聞いたことがないんですが。

[859: 匿名さん]

ディスポーザーは後付けできないから苦しい負け惜しみですね。

[860: 匿名さん]

オール電化マンションでも床暖房ありますよ。
GM大濠プレイスはオール電化ですが、床暖房ついてましたよ。

南向きならまだしも、ここは東向が半分あるんだから床暖房は必要でしょうね。

ディスポーザーと生ごみ処理機じゃ全然違います。
料理しながらごみを溜めずに流せるのは本当に便利ですよ。
生ごみ特有の臭いや虫に悩まされることもないですし、ゴミ捨ても楽です。

[861: 匿名]

それでも液状化しそうな場所とは比べられたくない。
相変わらず百道浜スレの住民が粘着してる。

[862: 匿名さん]

外装の色は、残念だけど、その他は良いんじゃない？
無くても困らない些細なものより、利便良い、人気の学校区が一番でしょう？
立地が大切！

[863: 匿名さん]

ズバッと来たね。

[864: 匿名さん]

両方とも無くても全く問題のない、無駄な設備。分譲価格を吊り上げる一つの手段です。ディスポーザーは、将来メンテ代も必要になりますよ。
床暖房の不要性は、ちょっとネットで検索すればすぐ分かると思います。リビングが南向きの物件には、まず不要でしょう。使わず、そのままって世帯が多いようです。ミストサウナも同様みたいです。

[865: 匿名さん]

うん。で。ディスポーザーも床暖もなくてなんでこんな値段なの？

[866: 匿名さん]

場所が場所だからね。

[867: 匿名さん]

デザイナーの問題で、品質は問題ないと思います。
別に６０００万円するマンションではないですし。

[869: 匿名さん]

まだ百道浜契約者か販売関係者が粘着してるんだね。
埋め立て地なんで競合してないのに。

[870: 匿名さん]

＞８６５
部屋を狭くして、分譲価格を下げています。￥４，０００万を超える部屋があまりなく、
昭代・藤崎・室見エリアでは安い部類に入ると思います。

[871: 匿名さん]

この立地で考えれば、安いマンションです。
多少、グランドメゾンと比較すると、設備で後れを取っている部分はありますが、
学校　買い物　学校　交通　などの住宅選びに必要なポイントは高いレベルで揃っていますよね。
さらに、町の雰囲気　川がある為の開放感など、低層階から概ねゆとりある感じは、
たのマンションには無い特徴ですね。

[872: 匿名さん]

値引きはどれくらい？

[873: 匿名さん]

＞８７１
部屋を狭くして、設備を削って分譲価格を下げただけじゃないの。
駅からも微妙に遠く、セールスポイントにはならないし。要するに、割り高。

[874: 匿名さん]

設備等、ＧＭのみならず他デベ物件と比べてもパッとしません。
周囲のスリットの目立つ柵や長い外廊下、一瞬URかと思った。

[875: 匿名さん]

確かに設備はあったにこしたことはないけど、駅前すぎたり駅から15分以上かかるマンションよりは全然良いと思います。
実際、福岡の地価も駅から10分圏内が上昇してますし。何を優先するかで違います。
但し、今日みたいな強風の日は、川沿いや海近くのマンションは風が強いですね。

[876: 匿名さん]

設備を求めると立地が悪くなったり、立地がいいと設備がイマイチだったり、高額だったりしますよね。

まあ、価値観は人それぞれですから、どこを妥協するかなのでは？

[877: 匿名さん]

苦しいですね。何だかんだ言っても、結局は割高ってことじゃないの。

[878: 匿名さん]

徒歩10分も15分もたいした差はないけど割高なのはね。

[879: 匿名さん]

10分と15分では大きな差があると思います。
転勤族の人たちが賃貸を探すとき、駅から10分以上は検討から外してるって人が
私の周りには多いです。
ここも近くはないですが、購入するなら尚更少しでも駅に近いほうが普通はいいんじゃないですか。

[880: 匿名さん]

駅に近ければ、便利は良いですが、失う物も多くありますよ。
周辺の治安、防犯環境もその１つと言えると思います。
借りるのであれば、不安を感じれば引っ越せば良いですが、
購入となるとそうはいきません。
その点では、適度な距離が必要と言えます。
そう言った意味でこのマンションの距離　周辺環境は良好ではないでしょうか。

[881: 匿名さん]

10分も15分もどんぐりの背比べ。
室見駅徒歩2分のネクサス室見には勝てない。