ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[751: 匿名さん]

＞７５０
敷地の良さを、全く生かしていない間取り。

[752: 匿名さん]

>751
では、どんな間取りにすればよかったのでしょう？
このスレでこの様な事をよく書かれていいますが、正解を教えて下さい。

[753: 匿名さん]

買えない買わない人は何かしらケチつけるんですね。買えないならスレに来なきゃいいのに。
751みたいなのが納得出来る物件になると、金額はかなり上昇する。

[754: 匿名さん]

本当に興味がない物件は見向きもしないですよ。
気になって仕方ないんでしょう。

[755: 匿名さん]

風呂だけじゃなく、収納も狭いですね。元々の部屋が狭いので、やむを得ずでしょう。

[756: 匿名さん]

内覧会行かれた方どうでしたか？

[757: 匿名さん]

今週内覧会で３月下旬入居なんて、目茶苦茶タイトなスケジュールですね。
内覧会の１ヶ月後くらいからの入居が普通。修繕・手直しについて突貫対応なのでしょう。

[758: 契約済みさん]

お部屋は良かったですよ。

[759: 匿名さん]

南東向きは、１３：００をちょっと過ぎると日が当たらなくなりますね。

[760: 匿名さん]

内覧会では、NG数箇所がありましたので改善依頼してきました。中にはちょっとお粗末なのもありましたが(汗)
入居まで間に合うのかな？部屋は良かったです。

[761: 匿名さん]

やっぱりお粗末なところがありますよね。結構汚れたりしていて・・・。
ただ素人なので、これが正常なのか異常なのか分からない場合があります。
あまり言うのも失礼かなと思いつつ、ズバッと言って良いものでしょうか？

[762: ご近所さん]

はっきり言ったほうが良いと思います。

お粗末なところがあるそうですが、

こちらの建設会社の評判はどうなのでしょうか？

[763: 匿名さん]

どこの施工業者でも、多かれ少なかれ修繕要となる箇所は出ます。無かったら、逆に不思議です。
だから、普通内覧会から１ヶ月後くらいの入居に設定するんですけどね。工期に震災の影響も多少あったのでしょう。

[764: 匿名さん]

まあ、入居後も細かいところの手直しはしていただけるみたい。
大きな問題がなければ入居後直してもらいましょう。

[765: 匿名さん]

東南の部屋を午後に内覧しました。
日は当たってませんでしたが、目の前が開けているので部屋の中は思っていたよりずっと明るかったです。
風も玄関側が強く、バルコニー側は強いとは感じませんでした。

いくつか小さい傷や汚れがあったのですが、再内覧までになおしてもらえるそうです。

[766: 匿名さん]

新築マンションですので、徹底的に直してもらうつもりです。
後から見つけたものは直してもらえませんし。

[767: 匿名さん]

後からでも直してもらえますよ。定期点検もありますよ。

[768: 匿名さん]

販売、停滞してますね。長期戦でしょうか？

[769: 匿名さん]

後からは傷は直しませんよ。
誰が付けた傷分かりませんしね。
施工上の問題で壊れている物が点検の対象です。
傷　汚れ　は徹底的に断られますよ。

[770: 匿名さん]

うちには直してくれましたよ。デベによるんですかね。

[771: 匿名さん]

仕上がりが今ひとつだと、色々大変のようで。

[772: 施工者]

３か月点検で傷や汚れを最初からあったと言い張る馬鹿が多くて、かなわんよ(怒

[773: 施工者]

あ、ここじゃないよ！

[774: 購入経験者さん]

悪意に満ちたネガティブ意見が多いのも人気のバロメーター！（？）

購入された方々、ご自身で納得して買われた物件ですから自身を持ってお住まいになっては！

犬の散歩などで付近を通ることがありますが、いい感じだと思いますよ。

[775: 匿名さん]

竣工した時点で、売残りが２割もある物件。
客観的に、土地の開放感を生かせず割高い残念物件だというのが、市場の評価じゃないの。

[776: 匿名さん]

>>775
だからどう建てればよかったのか？そう言うなら明確な答えを言って下さい。

[777: 匿名さん]

エレベータを１基から増やせば、外廊下沿いの部屋が２面開口の部屋になる。
近所の物件では、販売時期で競合したＧＭ西新ステージやサンリヤン藤崎、完売していますが、ネクサス藤崎スクエア、ヴァークス、ＧＭ高取Ⅱなど。
エレベータ、昔に比べ価格もメンテナンス費も大幅に下がっています。だから、景観やプライバシー面のメリットから導入する物件が多い。
それから、内廊下仕様にする。ＧＭ藤崎Ⅱやブライトンヒルズ藤崎。
エレベータ１基でもＭＪＲ室見は、オール角部屋。工夫すれば、いくらでも方法はあります。

[778: 匿名さん]

ルサンクが採用しているエレベータ１基の羊羹切りプランは、
デベ側に有利な効率重視もの。
一昔の分譲マンションには多かったですが、さすがに近年は減っています。
しかし、狭苦しい場所や賃貸用のプランとしては、分譲価格を下げれたり
賃貸の利回りが期待でき非常に有効です。

[780: 匿名さん]

ル・サンク室見とＢサンリヤン藤崎の企画と間取りを逆にしていたら、
両方とも竣工前に完売していたと思います。
敷地をいかに有効活用できるかが、デベの腕。ＧＭは、高いけどそこら辺はしっかりしています。

[781: 匿名さん]

羊羹切りって？

[782: 匿名さん]

不動産の本に沢山載っていますよ。一例ですが、
http://madori.seesaa.net/article/35257925.html

[783: 匿名さん]

この物件の狙い目は、３列の角部屋ってことでしょうか。
階段併用も考えると、４～６階あたりが眺望も利便性も兼ねていると思われます。

[784: 匿名さん]

ルサンクとサンリヤンの企画と間取り変更したら、価格が高くなりもっと売れなくなりますよ。外廊下の仕様なんてはっきり言ってどうでもいいこと。ルサンク、サンリヤン両方とも高価格帯が残っている。マンションの構成上、価格のバラツキは仕方ないが、3千万台だけでいけば、もっと売れていたでしょう。

[785: 匿名さん]

＞７８４
あまり理解されていないようですね。￥３０００万台ばかりの部屋にしても、パフォーマンスが伴っていないと売れません。
ルサンクが苦戦したのは、細切れの部屋にしてファミリー層が需要の大半を占めるこの場所でニーズに合わない間取りを主にしてしまった。加えて、敷地に優位性があるのに外廊下にして利点を殺してしまい、且つ強気で競合物件に対して高い値付けだったこと。
サンリヤンが売れ残ったのは、囲まれ地なのに即売に近い近所の物件を無理して真似をし邸宅仕様にしたこと。バルコニー側の条件の差を認識していない。もっと狭い部屋で切って、エレベータも１基にして、徹底的に価格勝負が正解だった。
はっきり言えるのは、室見や藤崎エリアで￥４０００万以上の部屋を売りさばくには、もっと魅力を出す必要がある。両者には欠けているから、今の状況に至っていると思われます

[786: 匿名さん]

竣工前完売してないが、まずまずの売れゆきで両方とも魅力あるマンションですよ。ルサンクを邸宅風？にすると最低価格帯と修繕費が上がりもっと厳しくなるはずです。また何でサンリヤンが近所の物件を無理して真似したことになるのかがよく判りません。まあこれから現地モデルルームもあることですし、じっくり選んでいけばいいでしょう。

[787: 匿名さん]

ルサンクは、元々の値付けが高い。
邸宅仕様にして、今の坪単価くらいに抑えないと割高感があると思います。

[788: 匿名さん]

ここが高い？近隣競合(完売含)のランニングコスト(5年毎の修繕費の上昇金額含)のトータル計算したほうがいいでしょう。アルテには及ばないが、ここは決して高くありません。

[789: 匿名さん]

営業さんおはようございます。朝からお疲れさま。

[790: 匿名さん]

高取にはここを反面教師にして良いマンションを作ってくださいね。
多くの人が高取には期待しています。

[791: 匿名さん]

＞７８８
分譲価格で既に１５％以上高いので、￥４０００万の物件で最初に約￥６００万の持ち出し。
ランニングコストの差は、高くてもせいぜい￥１万/月で、回収に５０年以上必要ですね。
その前に大半は売りに出すし、建替え云々の話が出るので、回収できない可能性が高いですね。
それに駅から遠いことやバルコニーの向きなど考えると、明らかに割高いと思われます。

[792: 匿名さん]

ルサンク室見の最低価格が確か2970万だったから15%として2520万スタートってことか。そんな値付けにしたら抽選即売だろうね。だけどそんな物件に出会ってみたい。

[793: 匿名さん]

＞７９２
その部屋、２Ｆの中部屋・東向きの７０．０６㎡ですよね。
個人の価値観の差もあるでしょうが、この部屋の条件だと小生はそれくらいが妥当と思います。
それから、ランニングコストが高いと書き込まれている近所の物件との比較ですが、
・８０㎡換算の管理費の比較は、￥４，７９６と、￥６，４５４で、ここが￥１，６５８/月安い。
・８０㎡換算の修繕費（最初の５年）の比較は、￥７，９９３と、￥７，１００。
　どこかで反転するでしょうが、初期は逆にここが￥８９３/月高い。
言われているほど、ランニングコストの差がないと思われます。

[794: 匿名さん]

狭いと安いのは当たり前。藤崎駅から実質徒歩１０分、２階の東向き中部屋で坪単価が
￥１４０万が高いか安いかは、市場が決めること。今現在の売行きで結果で、既に答えは出ていますね。

[795: 入居予定者]

各社場所が良いと思ったか入札し、結果的に値段が上がったからじゃないの。
欲しかった土地を押さえられなかったから、ネガ多いとみてます。
ネガ言ってる人の意見聞いてたら4000万スタート物件になると思います。

[796: 匿名さん]

西新や高取ならともかく、人気が今ひとつの室見に入札が殺到するなんて考えにくい。
値段付けは、企業のオーバーヘッド分の差もあると思います。地場企業より給与の高い、一部上場企業ですからね。

[797: 匿名さん]

ここはどうして買わない・買えない人ばかりがレスしてるの？

[798: 匿名さん]

住む人、買える人はそうゆう輩を相手にしないのでしょう。

[799: 匿名さん]

ここは子育て世帯が多いの？

[800: 匿名さん]

当然でしょう。

[801: 匿名さん]

子育てするには狭くない？ひとりっ子？

[803: 匿名さん]

ここは、狭い分平均分譲価格が４０００万円以下で、近所の中では安い。
買えないのではなく、買わない。
仮に、もっと広くしたら当然高くなりますが、その方が売れると思います。

[804: 入居予定さん]

やっとできましたね。頑張って下さい。

[805: 引っ越し予定]

できましたね。なぜか内覧会より広く感じました！よかったです。テンション上がりますね。

[806: 匿名さん]

自転車置き場、誰でも入れる構造になっていますね。
こんなに小学校や公園が近いのに、防犯面の不安を感じます。

[817: 匿名さん]

ル・サンクの方が、まだＶｉｌｌａより売行きが良いですよ。

[818: 匿名さん]

残り１２戸。

[819: 匿名]

806さんへ
そんな考え方の人のためにカメラが付いてるんですよ。

[820: 匿名さん]

販売全然進まんね。

[821: 匿名さん]

＞８１９
それは当然でしょうが、普通分譲マンションだと駐輪場の入り口には鍵付きの扉とかが付いているのが
一般的だと思います。普通にあるべきモノが無いのですから、コストダウンしていると思いますよ。
見た目も、良くないですね。

[822: 匿名]

このマンション、公園側の仕切りがフェンスしかないため駐車場と外廊下が丸見えですね。
車と居住者が特定される恐れがあります。
いくらなんでも開放的過ぎる…

[825: 匿名]

それが売り出すから…(笑)

[826: 匿名さん]

825意味わからん！

[827: ご近所さん]

入居始まってるようです。夜通りましたが、公園を上手く活用して、マンションとのライトアップがとても素敵ですね。

[828: 匿名さん]

公園がフェンス１つ隔ててこれだけ近いと、時には騒音と視線が気になると思われます。
不特定多数が使用できる場所ですから、プラス要素よりマイナス要素の方が大きいのでは。

[829: 匿名さん]

朝のサラリーマン歩きで藤崎駅まで信号待ち含め7分で到着。但し地下まで2分かかりましたが、意外に近いと感じましたよ。

[830: 匿名さん]

それは速いですね。私は駅まで10分でした。地下のホームまでは2分で一緒です。一人それぞれですね。

[831: 匿名さん]

藤崎駅まで、信号待ちに合ったら大半の方は入り口まで徒歩１０分くらいかかります。
遠く感じる方の方が多いと思います。お試し下さい。

[832: 匿名さん]

１０分が遠いのであれば、このマンションの検討は出来ませんね。
たかが１０分と思いますが。

[833: 匿名さん]

されど10分だと思います。

[834: 匿名さん]

あんまり駅に近いのもどうかと。これくらいの方がいいのでは？
どうせ運動しないんだから朝と晩くらい歩こうよ。

[835: 匿名さん]

歩ける距離なら、合格じゃないの？
１５分以上になると歩く距離じゃなくなるけど。

[836: ご近所さん]

室見小校門あたりから藤崎駅まで歩いてほぼ10分です。
駅に激近じゃないですが、苦にはならない距離ですよ。
前に住んでいた所は駅まで15分位だったので、近く感じます。

[837: 匿名さん]

なんでここは竣工から入居までこんなタイトスケジュールなの？工事遅れたの？突貫工事？

[838: 匿名さん]

今時、突貫工事は無いですよ。
検査工程が多くなっているので、建物には問題はないでしょう。
それだけ、仕上げ　手直し　に多くの職人が入っているということでしょう。

[839: 匿名さん]

サンリヤン藤崎より２週間くらい遅い着工で、逆に工期に大きく影響する階数も戸数も
ルサンク室見の方が多い。元々の工期が厳しかっただけです。検査工程云々については、逆かも知れませんよ。

[841: 匿名さん]

誰も欠陥とは一言も言ってませんよ。
住宅性能評価書も取得する訳ですから、検査工程を省くことは出来ません。
あんまり、いい加減なことは言わない方が良いですよ。
評価書が取得されないのであれば、可能性は無いとも言えませんが、取得することが明記されています。

[842: 匿名さん]

逆に工期が長いサンリヤン藤崎は、サンリヤンでは珍しく住宅性能評価書を取得していなかったと思います。第三者の目でもチェックするか、自社でチェックをやり抜くかの差ですよ。
ちなみに、住宅性能評価書を取得していても、性能が良いとは限りません。各項目について等級が、明確にわかるだけです。

[843: 匿名さん]

欠陥かどうかの話ですよ。
欠陥は無い根拠を示しただけです。
もっと言えば、建築基準法で建てただけでは、性能評価書は取れませんよ。
しかし、分譲することはできます。

[844: 匿名さん]

入居が始まり、２桁残りはちょっと厳しいと思います。
同じ事をしていても売れないでしょうから、家具付きサービスとか、そのうちありそうですね。

[845: 匿名]

そのくらいはサービスして欲しい

[846: 匿名さん]

周囲から丸見えの柵、扉のない自転車置き場、チェーンゲート採用と、分譲価格から考えると設備が伴っていないと思います。
外観も、柱をタイル張りにしていたら印象は随分良くなるでしょう。

[848: 匿名さん]

百道浜はこんなとこ本気で相手にはしてないですよ。

[849: 匿名さん]

向こうのスレでは十分対抗意識もってるやん。
こっちでは埋め立て地は眼中ないのにね。