ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[251: 匿名さん]

安くても、完売にはほど遠いサンリヤンよりマシ。ルサン・ク、高いがそこそこ売れている。でも、このペースだと、竣工前の完売は厳しいそうですね。

[252: 匿名さん]

ここもMJR並の戸数であれば即完売。
MJRと比べても遙かに良い。

[253: 匿名さん]

＞２５２
それは、間違い。どの物件でも低層階は売れにくく、不人気部屋が一定の割合でできてしまうため、
総戸数での単純比較とはならない。
現時点で、８割程度の契約でスローペース。竣工前に完売する物件は、分譲開始時で８割くらい
売れますので、このペースだったら売残りパターン。値引きに走れば別ですが。

[254: 匿名さん]

＞２５２
ここは、１．５～２割くらい高額なマンション。良くて当たり前でしょ。
駅から遠くて、具体性も乏しいけど（笑）。

[255: 匿名さん]

目糞（国鉄系）鼻糞（ここ）を笑うとはこのこと。
傍から見たらどっちもどっち。

[257: 匿名さん]

＞＞２５６
鉄道系が被害者のように振る舞われていますがルサンク側が被害者です。
変なネガレスには徹底抗戦です。

[258: 匿名さん]

＞２５７
違うだろ。２２４が、先に半年以上前に完売済の関係ない物件にネガを入れてきた。
まあそのお陰で、この物件の特徴が良くわかりました。否定派の意見は、客観的且つ具体的でわかりやすい。

[259: 匿名さん]

ここの分譲価格は、言われているとおりとても割高だと思います。最近のGMなら買えますね。
駅から遠い、冬は強風、半分は日照時間の少ない東向き、半分はファミリー向けには
狭すぎる70/72/75/78㎡の部屋、外廊下、エレベータ１つ。

[260: 匿名さん]

258
ルサンクのスレに他所の養護をしにきてるんですね。
暇人発見。MJR関係者だね。

[261: 匿名さん]

日当たり抜群と言えるのは、南向きの半数だけですね。東向きは、条件が良くても午後から日は当たらない。

[262: 匿名さん]

営業関係者の罵り合いは無視しましょう。
ところで、来春小学校と二歳の子供がいますが、この校区は西区等と比べてそんなに良いんですか？

[263: 匿名さん]

よくもまあ同じ人が同じ指摘ばかりを延々と投稿。
割高・ＧＭ比較・駅が遠い・エレベーター・田の字部屋・外廊下・強風、あげくに東向きの日当り・小学校・公園まで騒音と言う。

割高→近隣物件とよーく比較した方がよい。管理費・駐車場代で5千～1万安い。30年で300万位の差
ＧＭ比較→この場所にＧＭが建てば、同じ値段にはなりません。数年前の近所のＧＭはここより1千万違う
駅が遠い→徒歩9分
エレベーター→この規模では妥当。修繕費が高くなるよりマシ
田の字部屋→中和室より独立性があり使い勝手がよい
外廊下→内廊下なんて物件あるの？
強風→全く問題になるレベルの風ではない
東向きの日当り→真東ではない。東南方面に向いている。開けているので採光問題なし
小学校・公園→子供のかすかな声が聞こえる。ほのぼのした気分になる。騒音に感じるとは・・

[264: 匿名さん]

262さん
この近辺では百地中、高取中、原北中が良い評判です。校区重視で自宅購入される方も多く、道一本超えて校区が違ってくるだけで、土地の値段も全く違うようです。

小学校の近くを散歩したり、公民館などでは、たいてい掲示板に地域の活動内容が貼られてますので、雰囲気は
感じられると思いますよ。

[265: 匿名さん]

262です。
264さん、有り難うございます。
市外在住者ですが、まだわずかの時間しかこの周辺を見たことが無いので、再度じっくり探検してみます。
ちなみに個人的には、黒色改造ミニバン停めてる地域なんかは除外してますね(笑)

[266: 匿名さん]

＞＞２６３
室見のGMとの価格帯はほとんど一緒です。
高取参番館と比べると安いですが、高取の方が場所が良いから価格差は当たり前。

[267: 匿名さん]

＞２６３
頻繁に登場する擁護君、都合のよい解釈ですね。客観的に述べさせていただきます。
１．分譲価格：近年、近所で一番安いサンリヤンと比較。駅より近く全戸南向きの
　　サンリヤンより半分東向きのここの平均坪単価は約１０７％、南向きのみで
　　比較すると約１１５％。
　　　＊小生の算出につき、多少誤りがあるかも知れないが、大きく外れていないハズ。
　　管理費・修繕費：管理費は安いが、修繕費は高く、合計額は近所物件とほぼ同じ。
　　管理費の優位性のみ採用したところで、３０年間で￥９０万のメリットにしかならない。
　　（月額管理費相場￥３００／坪に対して、約￥１００安い／２５坪の部屋として算出）
　　なお、修繕費は、月額相場が逆に約￥１００／坪高いが、長期で値上がりが小さいと
　　解釈しています。
２．駅からの距離が、実質１０分以上。福岡市では、１０分を超えると価値は、低いですね。
３．リーマン以前のＧＭの分譲価格と比較し￥１０００万安いと言っても説得力ゼロ。
　　西新Ｓ／大濠Ｐ／草香江Ｔ等の最近の物件は、ＧＭ室見より割安になっています。
４．エレベータ／田の字部屋等：５３戸で１こなんて、冗談でしょう。こんな物件、最近
　　見たことありません。実際、朝超不便です。
　　エレベータ１こで、ヨウカン切りの一番デベに有利なエコノミー構造ですよ。
５．強風：客観的に、冬場は人によっては迷惑なレベルです。
６．日当たりと騒音：同感です。むしろ、この物件のメリットです。

[268: 匿名さん]

公立中校区の人気ですが、百道中、高取中は、同感。しかし、原北中より、城西中の方が人気が高いと思います。

[269: 匿名さん]

安さ自慢は必要ありません。
どこかのように安マンションのレッテル貼られますから。

[270: 匿名さん]

安物と割安は、異なります。高級と割高も、異なります。ここは、高級ではなく、後者の方。
それから、道路屋のル・サンクブランドは、どんなにがんばっても高級イメージはつかないでしょう。

[271: 匿名さん]

>270
鉄道屋も然りですね。
安物と割安は異なります。近隣鉄道屋の物件は、前者の方。
それから、鉄道屋のブランドはどんなに頑張っても高級イメージはつかないでしょう。

こんなに言われたら悲しくありませんか？
嫌だなと思ったら他の人にしないこと。親に習ったでしょ。

[272: 物件比較中さん]

なんか、すごいねここ。入居後もこんな感じでしょうか？

[273: 匿名さん]

>>272同感。267なんか、明らかに素人じゃなくて同業者のネガだし。殺伐としてて面白いね、不動産業界って。

[274: 匿名さん]

267は、以前に自己物件をけなされた底辺デベ営業ですよ。どこかに仕返ししたいんでしょう。
2ちゃんのニートのアラシと同レベル。

[275: 傍観者]

ここおもしろいね！　業者同士のつぶし合い

[276: 物件比較中さん]

ネガ書き込み部隊は、鉄道屋、バス屋の営業関係。
でも物件さがしてる立場からは、どこもさほど変わらないレベル。
それだけに、ライバル視されているんでしょう。

[277: 匿名さん]

売れない専業屋は、それしかないので売れないとよけいに必死。凄い業界だね。

[278: 匿名さん]

267は解釈も全く客観的ではないし執拗すぎる。修繕金の話題を出している時点で、サンリヤン以外の不動産関係者と思う。

[279: 匿名さん]

ネガ情報は、具体的且つ客観的。擁護意見は、抽象的で幼稚ですね。
羊羹切田の字部屋で、こんなにエレベータの少ない近年の物件は、サーパス荒江や
サンリヤン別府くらい。ここは、同類のコストダウンマンション。
田の字部屋は、部屋が外廊下に面し半透明の格子付き窓で採光とプライバシーは最悪です。賃貸仕様です。

[280: 匿名さん]

東側も開放感があるが、南側の４階ぐらいからの景色もいいですね。障害物がなく、視線の先に山が見える。夏は自然風で凌げるかもしれませんね。

[281: 匿名さん]

それくらいしか、ここには取柄がないからね。
しかし、ＨＰの眺望データで確認できますが、中途半端な方角に建てているので、他の建物の角が視線に入ってくる。風水上良くなく、縁起が悪い。８階相当の高さでこの程度の眺望だと、プレミアムと言うのにはほど遠いと思います。

[282: 匿名さん]

校区がセールスポイントのファミリー向けにしては、３ＬＤＫにしても４ＬＤＫにしても、
占有面積が小さい。
３ＬＤＫだと８０㎡、４ＬＤＫだと９５㎡くらいないと、実際狭苦しく感じると思います。

[283: 匿名さん]

先々転勤族相手に賃貸に出すなら、広くて高額な物件より、少々手狭でも手ごろな価格の物件の方が借り手がつきやすいかもしれない。
多少狭くても学校に近いのは、子育て重視派には魅力。

[284: 匿名さん]

279
267のネガ情報の中身が間違いでも具体的で客観的なのか？本当に面倒臭いが・・
1.分譲価格の坪単価は概ね妥当。約1割ここが割高。但し、ランニングコストは間違い。足し算ですぐ分かる。管理費＋駐車場＋修繕積立金（30年間）を比較。物件価格の1割ここが割安。あえて詳細は記載しない。
2.福岡市は物件詳細に「実質〇〇分」の記載方法？資産価値に影響するのはあくまでも、表示記載「駅徒歩5分以内」「駅徒歩10分以内」。つまり5分と6分または10分と11分の違いが一番大きい。
3.最低価格：ルサンク2900万～／草香江Ｔ3500万～／大濠Ｐ3300万前後～（但し低層階の目の前建物が極端に安く平均は草香江Ｔ並、多少の誤差は勘弁）これは同価格ではないでしょう。
4.50戸数エレベーター１基は、朝混雑しません。サーパス荒江やサンリヤン別府の住民にアンケートとれば一番分かりやすい。現状で満足か修繕金ＵＰで２基必要だったか？田の字採光・プライバシーに関しては、一長一短。主寝室のプライバシー性は低いが、部屋の独立性は中和室より優れる。
5.6は個人の主観の問題

[285: 匿名さん]

賃貸に出しても、転勤族ファミリー層に需要がありそうですね。

[286: 匿名さん]

西鉄とここの営業の戦いはすごいですね。
積水みたいに掲示板で何を書かれようがどーんと構えて放置しておけばいいのに

[287: 匿名さん]

西鉄というよりMJRの関係者のネガと思いますよ。
執拗にネガりますもの。

[288: 匿名さん]

>284
あなたの比較論には、占有面積が欠落しているので話しにならない。
ここの７０㎡や７２㎡の２９００万の部屋程度部屋を対象に、ランニングコストも分譲価格も
よその物件のもっと広い部屋と比較している。
全く客観性がない、ここの営業マンか、知識の乏しい契約者に違いない。

[289: 匿名さん]

２８３、２８５、ここは分譲価格が割高で駅から遠いので、賃貸には向きません。
回収までの年数が軽く２０年を超え、利回りが期待できないからです。
ファミリー向けに８０平米以下の狭い部屋のニーズは、ありません。子供は、すぐに大きくなりますから。
賃貸も考えるなら、アーバンパレス藤崎へどうぞ。でも、もう残っていないかも。

[290: 匿名さん]

５３戸でエレベータ１基を擁護する書込みは、営業マン確定でしょう。
一昔に比べエレベータの価格とメンテ代大幅に下がっている昨今、
近所の物件見てもこんな少ないマンションは珍しい。
ここより後に売り出して先に完売したＧＭ西新ステージも、２５戸で２基。
しかし、管理費と修繕費の合計額は、ここと大差はありませんでしたよ。

[291: 匿名さん]

２８４は、素人の知ったかぶりさんでしょう。ＧＭに、７０㎡や７２㎡のチンケな部屋はありませんから。そんなにウダウダ書かなくても、ここの分譲価格が割り高なのはＭＲを数件見たら誰でも分かります。

[292: 匿名さん]

ＧＭ西新ステージを引き合いに出して、ここを叩くメリットがあるのは誰？　
積水だろ！色んなスレに出入りしてますね。

[293: 匿名さん]

＞２９２
あんたの被害妄想、醜い。

[294: 買い換え検討中]

玄人ぶっているけど、分かっていない人もいますね。ＧＭに７０㎡クラスがあるのは常識だしね。よーく勉強して、事実を伝える営業をしてね。

[295: 匿名さん]

ちょっと調べれば、広さなんて分かるるのに、嘘を書き込む関係者が多いですね。

[296: 匿名さん]

292
わざわざGMが格下を叩きにくる訳ないだろ。
ここと同等か格下の物件関係者だろう。
近隣の鉄道系か超小規模マンション関係者のネガ。

[297: 匿名さん]

２９４君、２９５君、見え見えの連投、ご苦労さん。でも、嘘は書き込んじゃいかん。
グランドメゾンに、ここみたいに７０㎡や７２㎡の超狭い鳥篭のような部屋など無い。あると言うなら、具体的に物件名を言ってみろ。
狭いと言ってもＧＭ百道浜Ｖで、７９．４４㎡の部屋があるくらい。販売中の草香江・大濠Ｐ・桜坂Ｆ・桜坂Ｈ、すべて８０㎡以上の部屋のみ。完売済みの、高宮・大濠２０１１・西新Ｓなどもしかり。

[298: 匿名さん]

ここの物件の部屋、本当に狭い部屋が多いですね。
この近辺のお子さん、女子だと半分くらい男子でも１／４くらいは、ピアノが弾けます。それに、部活に塾に奔走しますから、小学校高学年くらいからモノがスゴク増えます。
一人っ子でも、７０㎡や７２㎡は論外、７５㎡でも厳しいと思います。

[299: 物件比較中さん]

それは、個人的価値観の違いですね。

[300: 匿名さん]

ネガ部隊。度が過ぎているレベル。完全に病んでいる。
ここは、真剣に物件を比較検討している人が交流する場。執拗に攻撃して人間として恥ずかしくないのか？
見てて気分が悪くなる。この物件の関係者も相手にしないでスルーした方が賢明。