ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[224: 匿名さん]

買えない君や買わないさん達は、もう面倒臭いなぁ。
近所の国鉄系や私鉄系マンションより遥かに良いバランスなので、やっかみは必要ありません。

[225: ご近所さん]

私鉄系より良いが、国鉄系と比べると大きく劣ると思います。
国鉄系は、冬場でも日当たりは抜群に良い。駅から、ここより近い。分譲価格も、ここより安かった。

[226: 匿名さん]

224
別に国鉄系にも劣らないですよ。
国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

[227: ご近所さん]

違います。長い信号待ちがあるので、ここは平均でプラス３分。１２分と８分は、大きな違い。
又、原通りから西側は、地価が下がり、一気に寂れた場所になる。
それに、ここは強風のマイナスポイントあり。スーパーも国鉄系はすぐ隣にある。サニーへ・サトウ食鮮館へも近い。

[228: 匿名]

小さいスーパーですが、門田は結構重宝してますよ。サニーやサトウは中途半端なんで、どっちにしろ、週末は、車で大型店へまとめ買いすることになる。

[229: 匿名]

>>227
藤崎2丁目も十分寂れてますから安心してください。
国鉄系は安いが仕様は最低限なのでしょう。

[230: 匿名さん]

＞２２９
でも、エレベータ１基の、角部屋除き格子付き窓の外廊下沿いの部屋多い。プライバシーへの配慮が乏しく、賃貸レベルですね。
ＭＪＲ藤崎は、２戸１エレベータで、プライバシーをしっかり確保。格子付き窓の部屋などありません。
ここのどこの仕様が、優れているのかしら？しかも、ＭＪＲに比べると１．５割くらい高い。

[231: 匿名さん]

国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

時計狂ってる？よ。

[232: 匿名さん]

ＭＪＲ藤崎は格子付き窓の部屋がないと言っても、後ろのマンションが迫りすぎなような・・
ここは平置き駐車場だし、エレベーターは一基でも修繕費等安いのでいいと思います。

[233: 匿名さん]

うるさいのは運動会の練習から、だからね。

[234: 物件比較中さん]

ここは、良くも悪くも注目されてます。
検討されてる方は、他社営業等のネガに流されないで、しっかりと自分の目で選びましょう。
ちなみに私は、ここで比較されてるMJR藤崎狙いでしたが、当時はボロクソ書かれてましたよ。

[235: 匿名さん]

私鉄系藤崎に続いて、国鉄系藤崎の参戦ですか・・・
どっちもいいと思うんですけど。

断言できるのは、あの場所で小学校・公園で騒音うんぬんはありえない。現地未確認なの？
駅が実測12～13分（電車を降りた所から計算してるのでは？）実際に歩いてみたら9分でした。
スーパー・小児科・歯科・書店・コンビニ・ガソリンスタンドあり。

ここを利便性が悪いと臆面もなく言う、物の考えはどうかと思う。

[236: 匿名さん]

>232
主寝室側に外廊下があり、そこを人が通る部屋の価値は低い。プライバシーの点で
最悪、不動産の常識です。
エレベータも安くなっている。ＭＪＲが、管理費・修繕費がちょっと高いレベル。
ここは分譲価格が非常に高いので、ランニングが少々安いレベルでは取り返せません。
４０年で計算しても無理でしょう。
>235
大半の頻度で信号待ちがあるので、小走りしないと平均９分では着きません。
一般人の歩くスピードだと、１１分前後ですね。実際歩けば、わかる話。
遠い遠いとネガられて苦戦したネクサス藤崎スクエアと同レベルの遠さです。

[237: 匿名さん]

駅までの徒歩距離が２分も遠ければ、普通なら１割くらい安くなる。
しかし、ここはサンリヤンやＭＪＲと比べると逆に高くなっている。
合わせると、２割くらい割高ということ。
グランドメゾンレベルの価格帯。しかし、仕様はグランドメゾンに劣る。

[238: 匿名さん]

不動産の表記は80ｍ＝1分計算。徒歩9分と記載があれば、それでよいのでは？
この物件だけ信号待ちがどうなど言えない。それに信号も1個で行けますよ。

価格は間取りによって、割高・割安感の差があるように感じる。

[239: 匿名さん]

中戸をワイドスパンにして、多少改善は見られますが、典型的な羊羹ギリ田の字部屋。
共用廊下側は、片板ガラスで実質窓も開けられず、採光にも難あり。
また、中戸は廊下を少なく見せていますが、実際に住むとデッドスペースや通路しか使えない
箇所が多々見られます。実は、資材を省いたコストダウンでしょう。
この戸数でエレベータ１つは、かなり不便で致命傷。サンリヤンと比べ、高級な点が感じられません。

[240: 匿名]

間取りに関しては、国鉄系、私鉄系もほとんど変わらない。
アドバンテージにはならない。
解放感と眺望は近隣の物件と比較しても随一。
239のサンリヤンと比べて高級感がないというのはかなり疑問？
鉄道系の物件はグレードは低く、コスパ重視というのが一般的。
ここのグレードは決して高くはないが標準レベル。

[241: 匿名さん]

MJR藤崎は、南は開けているがその他の方向は閉塞感が強い。
こちらの方が良いとは言わないが、劣ってもない。

[242: 匿名さん]

地味なマンションかと思っていたら、いつのまにか立派なネガが書き込まれるようになりましたね。
グランドメゾン西新のネガもすごかったけど、すぐに売れたし、ここも早く完売するといいですね。

[243: 匿名さん]

中角戸（両面開口の中戸）　＞＞＞＞＞　田の字部屋　。
ここは、田の字部屋が多すぎ。田の字部屋は、ズバリ賃貸仕様です。
それに、今どきエレベータ１基なんて、恥ずかしいし超不便。
それから、MJR藤崎の角部屋は間口が１０ｍ近い超ワイドスパン。南向きで一年中採光
ばっちり。閉塞感など、ありません。
それに対してここの角部屋は、間口が小さく細長い。加えてバルコニーは、南東向きと南西向きで、
日当たりの累計時間は、南向きより劣ります。
それから、景観は北側の方が良いですから、サンリヤン東側の部屋と比べると、
北側の景観はここの方が劣ります。
開放感と眺望がこの近辺で随一など、恥ずかしくて言えませんね。

[244: 匿名さん]

管理費は安いが、修繕費はサンリヤン並みでけっこう高いですね。１０年後～あまり
値上りしなのなら、この設備でも理解できますが。
価格はＧＭレベルなのに、立地と建物仕様は今一歩。やっぱり、かなり割高。

[245: 匿名さん]

価格に関しては、下の価格が高いだけ。
別にGM並に高い訳ではない。
鉄道系マンションの作りと一緒にされても困りますが、普通と思います。

[246: 匿名さん]

ここは、駅から遠いことを加味してコメント下さい。それに、完全外廊下で、エレベータも１基。
これらを考えると、最近のＧＭよりコストパフォーマンスが低いかもね。
鉄道系と違うとおっしゃいますが、ここの施工業者は線路が本業の会社でＭＪＲを多く手掛ける
九鉄工業。デベだって土木系の道路屋、マンションは本業じゃない。
鉄道系のマンションと似たりよったり、差があっても目くそ・鼻くそレベル。

[247: 匿名さん]

国鉄系藤崎はここの存在感とは比べものにならないと思うが・・・
それとあまり賃貸賃貸と言わない方がよいと思う。自分の首を絞めている。

周りから小規模賃貸マンションみたいと思われても、自分が納得して購入し、快適に過していればそれでよいのでは？今からできる物件を蔑んで己を正当化するのは、止めたほうがいい。

[248: 匿名]

所詮室見だろ（笑）。
マジになりすぎ（笑）。

[249: 匿名さん]

駅から遠く、その割には高い。この一言に尽きる。

[250: 匿名さん]

何もないところに建てているので、確かに存在感はあるでしょう。
日当たりの良いのは認めますが、強風に悩まされるのと裏腹。

[251: 匿名さん]

安くても、完売にはほど遠いサンリヤンよりマシ。ルサン・ク、高いがそこそこ売れている。でも、このペースだと、竣工前の完売は厳しいそうですね。

[252: 匿名さん]

ここもMJR並の戸数であれば即完売。
MJRと比べても遙かに良い。

[253: 匿名さん]

＞２５２
それは、間違い。どの物件でも低層階は売れにくく、不人気部屋が一定の割合でできてしまうため、
総戸数での単純比較とはならない。
現時点で、８割程度の契約でスローペース。竣工前に完売する物件は、分譲開始時で８割くらい
売れますので、このペースだったら売残りパターン。値引きに走れば別ですが。

[254: 匿名さん]

＞２５２
ここは、１．５～２割くらい高額なマンション。良くて当たり前でしょ。
駅から遠くて、具体性も乏しいけど（笑）。

[255: 匿名さん]

目糞（国鉄系）鼻糞（ここ）を笑うとはこのこと。
傍から見たらどっちもどっち。

[257: 匿名さん]

＞＞２５６
鉄道系が被害者のように振る舞われていますがルサンク側が被害者です。
変なネガレスには徹底抗戦です。

[258: 匿名さん]

＞２５７
違うだろ。２２４が、先に半年以上前に完売済の関係ない物件にネガを入れてきた。
まあそのお陰で、この物件の特徴が良くわかりました。否定派の意見は、客観的且つ具体的でわかりやすい。

[259: 匿名さん]

ここの分譲価格は、言われているとおりとても割高だと思います。最近のGMなら買えますね。
駅から遠い、冬は強風、半分は日照時間の少ない東向き、半分はファミリー向けには
狭すぎる70/72/75/78㎡の部屋、外廊下、エレベータ１つ。

[260: 匿名さん]

258
ルサンクのスレに他所の養護をしにきてるんですね。
暇人発見。MJR関係者だね。

[261: 匿名さん]

日当たり抜群と言えるのは、南向きの半数だけですね。東向きは、条件が良くても午後から日は当たらない。

[262: 匿名さん]

営業関係者の罵り合いは無視しましょう。
ところで、来春小学校と二歳の子供がいますが、この校区は西区等と比べてそんなに良いんですか？

[263: 匿名さん]

よくもまあ同じ人が同じ指摘ばかりを延々と投稿。
割高・ＧＭ比較・駅が遠い・エレベーター・田の字部屋・外廊下・強風、あげくに東向きの日当り・小学校・公園まで騒音と言う。

割高→近隣物件とよーく比較した方がよい。管理費・駐車場代で5千～1万安い。30年で300万位の差
ＧＭ比較→この場所にＧＭが建てば、同じ値段にはなりません。数年前の近所のＧＭはここより1千万違う
駅が遠い→徒歩9分
エレベーター→この規模では妥当。修繕費が高くなるよりマシ
田の字部屋→中和室より独立性があり使い勝手がよい
外廊下→内廊下なんて物件あるの？
強風→全く問題になるレベルの風ではない
東向きの日当り→真東ではない。東南方面に向いている。開けているので採光問題なし
小学校・公園→子供のかすかな声が聞こえる。ほのぼのした気分になる。騒音に感じるとは・・

[264: 匿名さん]

262さん
この近辺では百地中、高取中、原北中が良い評判です。校区重視で自宅購入される方も多く、道一本超えて校区が違ってくるだけで、土地の値段も全く違うようです。

小学校の近くを散歩したり、公民館などでは、たいてい掲示板に地域の活動内容が貼られてますので、雰囲気は
感じられると思いますよ。

[265: 匿名さん]

262です。
264さん、有り難うございます。
市外在住者ですが、まだわずかの時間しかこの周辺を見たことが無いので、再度じっくり探検してみます。
ちなみに個人的には、黒色改造ミニバン停めてる地域なんかは除外してますね(笑)

[266: 匿名さん]

＞＞２６３
室見のGMとの価格帯はほとんど一緒です。
高取参番館と比べると安いですが、高取の方が場所が良いから価格差は当たり前。

[267: 匿名さん]

＞２６３
頻繁に登場する擁護君、都合のよい解釈ですね。客観的に述べさせていただきます。
１．分譲価格：近年、近所で一番安いサンリヤンと比較。駅より近く全戸南向きの
　　サンリヤンより半分東向きのここの平均坪単価は約１０７％、南向きのみで
　　比較すると約１１５％。
　　　＊小生の算出につき、多少誤りがあるかも知れないが、大きく外れていないハズ。
　　管理費・修繕費：管理費は安いが、修繕費は高く、合計額は近所物件とほぼ同じ。
　　管理費の優位性のみ採用したところで、３０年間で￥９０万のメリットにしかならない。
　　（月額管理費相場￥３００／坪に対して、約￥１００安い／２５坪の部屋として算出）
　　なお、修繕費は、月額相場が逆に約￥１００／坪高いが、長期で値上がりが小さいと
　　解釈しています。
２．駅からの距離が、実質１０分以上。福岡市では、１０分を超えると価値は、低いですね。
３．リーマン以前のＧＭの分譲価格と比較し￥１０００万安いと言っても説得力ゼロ。
　　西新Ｓ／大濠Ｐ／草香江Ｔ等の最近の物件は、ＧＭ室見より割安になっています。
４．エレベータ／田の字部屋等：５３戸で１こなんて、冗談でしょう。こんな物件、最近
　　見たことありません。実際、朝超不便です。
　　エレベータ１こで、ヨウカン切りの一番デベに有利なエコノミー構造ですよ。
５．強風：客観的に、冬場は人によっては迷惑なレベルです。
６．日当たりと騒音：同感です。むしろ、この物件のメリットです。

[268: 匿名さん]

公立中校区の人気ですが、百道中、高取中は、同感。しかし、原北中より、城西中の方が人気が高いと思います。

[269: 匿名さん]

安さ自慢は必要ありません。
どこかのように安マンションのレッテル貼られますから。

[270: 匿名さん]

安物と割安は、異なります。高級と割高も、異なります。ここは、高級ではなく、後者の方。
それから、道路屋のル・サンクブランドは、どんなにがんばっても高級イメージはつかないでしょう。

[271: 匿名さん]

>270
鉄道屋も然りですね。
安物と割安は異なります。近隣鉄道屋の物件は、前者の方。
それから、鉄道屋のブランドはどんなに頑張っても高級イメージはつかないでしょう。

こんなに言われたら悲しくありませんか？
嫌だなと思ったら他の人にしないこと。親に習ったでしょ。

[272: 物件比較中さん]

なんか、すごいねここ。入居後もこんな感じでしょうか？

[273: 匿名さん]

>>272同感。267なんか、明らかに素人じゃなくて同業者のネガだし。殺伐としてて面白いね、不動産業界って。