ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[143: 匿名さん]

最近の物件の中では、総戸数に対するエレベータの数が少ないと思います。
エレベータの単価とメンテ代、昔と比べると相当下がっているのにね。残念。

[144: ご近所さん]

案外、売れてませんね。もっと勢いで売れるかと思いましたけど。
皆さんも冷静のようですね。

[145: 匿名さん]

正直、割高感あり。

[146: 匿名さん]

違います。既に４２戸売れています。周辺の競合物件の総戸数より、大きく上回っています。
ＧＭ西新Ｓが２５戸/25、サンリヤンが２２戸/30、アルテマインドが１０数戸/14（？）。

[147: 匿名さん]

残で言えば、GM西新0、アルテマインド1、サンリヤン8、ルサンク11で完敗です。

[148: 匿名さん]

アーバンパレス藤崎駅前・サンリアン藤崎二丁目・アルテマインド室見・グランフォーレ室見と４ＬＤＫしか残ってない（アルテマインドのルーフバルコニー付４０００万超のみ３ＬＤＫ１戸）

ここの３ＬＤＫは残り少ないが、しばらくはこの近辺で建設予定もないし、竣工前に売れるでしょう。４ＬＤＫは微妙。

[149: 匿名]

頭悪い147へ
総戸数から、一番サンリアンが売れてないじゃん。

[150: 匿名さん]

ルサンクの残りが一番多いね。割高でエレベーターも少ないからかな？

[151: 購入検討中さん]

そうなんですね。

[152: 匿名さん]

一般的には、割合で評価するので、サンリヤンが一番売れてないことになる。

[153: 匿名さん]

残戸が多いね。
駅から遠いのが原因ではないでしょうか？

[154: 匿名さん]

最近のＧＭより、販売ペースは順調。今の時期で残１１戸なら全く苦戦していない。

[155: ご近所さん]

そりゃあ、総戸数から見たら、サンリヤンかもだけど、ルサンクだめじゃん。
小学校と公園しかないとこ。
景色も特段いいわけじゃないし。何が魅力？間取りも平凡。
ちなみに、ここ、冬は間違いなく冷たい暴風です。

[156: 匿名さん]

東向きは強風の傾向が多少あるが、南向きは違います、全く問題ない。景観も障害物が少ないから、大半の囲まれマンションより格段に良い。本当にご近所さんかね？

[157: 匿名さん]

なんかレベルの低い争いですね。

[158: 物件比較中さん]

現地を見ると周囲に川しかなく閑散としており、風が指摘のとおり強いですね。
高価格+低スペック。
値引きがあっても検討しずらいですね。

[159: 匿名さん]

低いスペックではない。階高３ｍ以上で天井高２．５ｍ、通常のＧＭと同じ。地場デベの物件よりは、高性能。しかし、エレベータ機はこの戸数では少ない。

[160: 匿名さん]

もっと具体的にどこが高性能なのでしょうか？

[161: 匿名さん]

もっと具体的にどこが低スペックなのでしょうか？

[162: 匿名さん]

いまのところ室見地域では、アルテマインド、グランフォーレが残り一戸ずつのようですね。
ここ最後まで残りそう。

[163: 匿名]

>161
壁紙、建具、フローリングは安いやつだね。

[164: 匿名さん]

HPにプレミアムサイドと書いてあるが、何処がプレミアムなのだろう。

[165: 匿名さん]

ここのマンションの最大の強みは、低層階でも年中日当たりの良い点。冬場でも、日当たりは、バッチリ。
もちろん、同じ方角のバルコニーのマンションと比較してですが。

[166: 匿名さん]

サンリヤンは、冬場の日当たりが悪いが、ここは１Ｆでも問題ないですね。風のネガを補い、更にお釣りのくるメリットと思います。
また、風は逆に夏場にはメリットになりますよ。

[167: 匿名さん]

この近辺は地下鉄空港線最寄で、福岡市でも屈指のエリアです。近隣のマンションも見ましたが、
どこも一長一短ですが、良いマンションが多いと思います。

文教地区らしく、もう少し建設的な意見交換の場にしてほしいものです。

[168: 匿名さん]

屈指のエリア？？
室見が？

[169: 匿名]

屈指ではないですね。
良くも悪くもない、普通ってトコでしょう。

[170: 匿名さん]

165
日当りだけ良くても、まわり何もないから一長一短だね。

[171: ご近所さん]

156
東向きは強風の傾向が多少あるが、南向きは違います、全く問題ない。

は？
全く問題ない？
あんたこそ、ここ知らないね。
この辺、川沿い、冬は冷たいんだってば(笑)
夏は少し匂う時もあるし。そんなに綺麗な川じゃないし。
ずっと、住んでるから、一長一短分かります。
とりあえず、ルサンク売れ残り多そうですね。

[172: 元ご近所さん]

一長一短あるも、早良〜西区空港線では、今のところここぐらいしかない。
他が酷すぎる。

[173: 匿名さん]

１７１は、自分の住んでいる近所を貶して、変な方。
風が強いと言っても、愛宕浜や百道浜に比べると大したことはない。
このマンション、景観及び日当たりで高層と低層の差異が小さく、
コンスタントな売行き。竣工前、ギリギリ完売ってところでしょうか。

[174: 匿名さん]

景観がウリの様だが、ホームページを見ても綺麗な景観では無いと思います。

[175: 匿名さん]

川沿いは小学校への橋も古いので（４０年経過）建替え含めた周辺の景観が変わるの可能性があるかも知れませんね。もちろん、良い方向にですが。

[176: 匿名さん]

ウリは、景観でなく眺望。
遠くまで見渡せるだけ。
１、２階は、そう遠くまでは見えないだろうけどね。

[177: 匿名さん]

ここのネガちょっと苦しい感じです。
強風・周囲何もない？・景観・ＥＶ・壁紙等・・・

まともな指摘がないんで、逆にバランスのよい物件ということで理解しました。

[178: 匿名さん]

結局、立地が全て。立地が良ければ戸数が多くても直ぐに完売。
ここの販売も失速しており、竣工前完売は難しいか？
因みにネガは客観的にみて適切。
地下鉄から遠いのもマイナス。

[179: 匿名さん]

178が言うほど、立地は悪くない。駅激近の騒音マンションやリビングからこんにちはマンションの方がひどい。
ここがすぐに完売しないのは、価格設定ミスだから。

[180: 匿名さん]

やっぱり低いレベルの争いです。

[181: 物件比較中さん]

景観なら、千早のタワーマンションだね。

[182: 匿名さん]

建築中の場所を見ましたが、周囲の中で存在感があります。日当たりと眺望の良い証ですね。

[183: 物件比較中さん]

でも、高すぎます。

[184: 匿名さん]

総合的には、高いとは思いません。車よせあり。日当たりが年中良好。３Ｆくらいから、眺望まずまず。
平置き駐車場でエレベータ１機、戸数も５０戸を超えており、修繕費は安い。
近所の競合物件、一見安そうだが、管理費と修繕費がバカみたに高い。総合的に、比較されたし。

[185: 匿名さん]

周辺は、築数十年の建物が多く古い街並み。
正直、車が無いと不便。
室見川では無く、金屑川の横でありプレミアム感はない。

[186: 周辺住民さん]

室見小最悪。あんな学校行かない方がいいよ。

[187: 匿名さん]

>186
のびのびとした教育方針で、公立の中では良い小学校と言う評価が一般的。根拠のないネガは、止めて下さい。

[188: 匿名さん]

室見小もそうだが、評判の良いと言われる高取小も、百道小も、百道浜小も、西新小も、所詮公立。
年度によって生徒の質がバラつく、問題も無いわけじゃない。

[189: 匿名さん]

分譲価格だけでは、高いとは言い切れない。管理費・修繕費を加算した３０年から４０年の総負担費を計上し比較すると、実はここは安い。
それに、低層買うと、得かもね。日当たり良く、エレベータ少なくても影響は微々たるもの。眺望の差だって、特に東向きはあまり無い。

[190: 匿名さん]

実際、割高。
川を一本西に渡っただけで土地の評価は変わる。

[191: 匿名]

管理費とか素人で申し訳ないですが
どこのマンションと比較してどのくらい安いんですか？？

[192: 周辺住民さん]

いまの室見は荒れている。

[193: 匿名]

186と192は、成りすましのニセ周辺住民。相手しないに限る。

[194: 匿名さん]

室見小、高取小、百道小、百道浜小、西新小、鳥飼小、どこも似たりよったり。
どこも、文教地区の公立小学校ですから。

[195: 匿名さん]

＞１９０
ここの近くに、グランドメゾンが建っています。良い場所です。

[196: 匿名さん]

室見なんて特徴ないよね。周りも汚い家ばっかりだし。

[197: 申込予定さん]

微妙に百道浜小が柄悪いという話を聞いた

[199: 事情通さん]

百道や高取とか、この程度で良くないと言うなら、その他の校区はもっともっと良くない。
実際、早良区南部や西区某地区の中学には、昭和にタイムスリップしたようなヤンキーをよく見かけますよね。
南区にもよく窓ガラス割られる中学ありますけど。
お宅は温室育ち？

[200: 匿名さん]

198は博多、西区のマンションスレでもマルチしてる迷惑クソ野郎です。皆さんスルーしましょう。

[201: 匿名さん]

一年中、低層でも日当たりが良いマンションは、評価高い。

[202: 匿名さん]

何も無いところに建てば、日は当たります。それは評価に値しません。
ここが余っているのが市場の評価。

[203: 物件比較中さん]

何もなくて日が当たるのは、大きな利点だと思います。
校区も良さそうだし。
ただ、価格が高すぎて二の足を踏んでます。

[204: 匿名さん]

子どもが巣立てば校区は関係なくなる。
先々を考えれば答えが出る？

[205: 匿名さん]

建物は並マンなので、結局立地による評価となる。
もうちょっと駅近であれば検討の余地もあるが、遠すぎ。
利便性が悪く、スーパーも有名どころ無し。
小学校や公園が近いのは良いが、騒音は心配。
風は強い。

[206: 匿名さん]

もう少し駅近いといいんですが。
かといって、競合マンションはもっと残念な部分があるので難しい。

[207: 匿名さん]

室見地域では目算を誤ったとしか言えない。
他はほぼ竣工前完売ペース。

[208: 物件比較中さん]

近所に住んでいますが、学校、公園があっても日中はとても静かな所ですよ。
通学時間帯はわかりませんが。
何もないと言われていますが、商業地域ではないのでこんなものかな。
徒歩５分以内に小さいスーパー、病院などはあります。
他は自転車や車を使えば問題ありません。
日当たり、カーテンを開けて生活できる解放感、校区が魅力ですが、
価格と外廊下なので悩んでます。

[209: 匿名さん]

気がねすることなくリビングのカーテンを開けっ放し、眺望良し、日当たり抜群。
ここもそうだけど、上記３要素を満足したマンションに住んでいます。毎日、爽快です。

[210: 匿名さん]

公園、小学校が近いのは○
公園、小学校がとなりは×

子供の騒ぎ声が間違いなく聞こえてきます。

室見川のように川の辺を散策できるように整備されていれば○
金屑側のようにコンクリートで囲まれているのは×

風が強いだけ。

あの町並みを見ると眺望が良いとはとても言えない。

[211: 匿名さん]

公園・学校近いのは分かるけど、近隣の日当たり最悪マンションと比べるとこちらが良いと思います。

[212: 近所をよく知る人]

良い点→立地（駅・スーパー・学校・公園・病院など徒歩圏）眺望・日当り・住環境・校区・平置駐車場

普通　→仕様設備・景観（良いと言われるが古い町並み）・価格（高いと言われるが管理費・駐車場代考えると実はそうでもない）

悪い点→夜間の暗さ・冬の強風・豪雨時の川氾濫の心配

[213: 匿名さん]

金屑川の氾濫は、これまで発生したことがなく、現状でも堤防に十分な余裕あり。考えにくい。
ピンポイントで、ここだけネガるのも意味なし。万一の場合、この近辺一帯に加え弥生や藤崎や昭代あたりまで対象になる。

[214: 匿名さん]

景観？こんな雑多な街並みが？金屑川て妙な名前だな。

[215: 匿名さん]

>>212
立地に関しては、駅は実測12－3分。
小学校、公園は近すぎで騒音の心配がいる。
スーパーはあることはあるが大きくない。
クリニックはあるが病院は無い。
8階ごときのマンションで眺望うんぬんは語れない。

結果、日当たり、校区が良いのが良い点。
日当たりは良いが強風のため窓は開けにくそう。

[216: 匿名さん]

ルサンクの強気の価格設定は、実際より過大評価されてる室見だからだと思います。
西新や百道あたりは買えないが、地下鉄沿線に住みたい家庭が、子どものために無理して購入するのでは？
実際は、あまり綺麗とも思えない河や街並み。利便性もしかり。
でも室見は人気がある。
校区に重きを置きすぎて、住環境を冷静に判断できない人がたくさんいるから。

[217: 匿名さん]

これくらいの価格設定の方が所得層が同じくらいになりそうだから良いのでは？

[218: 匿名さん]

216の方が言われていることが、室見への評価として正しいと思う。

西新や百道あたりは買えないが　←　どんぴしゃ！

[219: 匿名さん]

騒音が気になるのは平日の小学校の登下校時間くらいじゃないですか？
あと、運動会とかのイベントがある日もかな。

回りに何もないから、夜は静かに過ごせるんじゃないですかね。

[220: 匿名さん]

>215
目の前が低層住宅街であいている物件なら、５Ｆくらいから眺望抜群。
この場所だったら、南は山が、北東は福岡タワーがストレスなく見れます。
１０Ｆくらいでも、近くに同等の高さのビルがあれば、眺望はアウト。

[221: 購入検討中さん]

ここの売りは、眺望だけってことでしょうか？
眺めだけに、何百万も高くは買えないかな。

[222: 匿名さん]

実家の向かいが某小学校の運動場側ですが、運動会の日はさすがにうるさいです。
でも普段は、天気の良い昼休みに遊び声がする程度。
ここなら、校舎側なのでたいしたことないと思う。
中学～高校に近い方が、夕方、運動部の掛け声や吹奏楽部などでうるさい。

[223: 匿名さん]

夜に近くを歩いてみたが、街灯も少なく古い建物が多く正直こわい。

[224: 匿名さん]

買えない君や買わないさん達は、もう面倒臭いなぁ。
近所の国鉄系や私鉄系マンションより遥かに良いバランスなので、やっかみは必要ありません。

[225: ご近所さん]

私鉄系より良いが、国鉄系と比べると大きく劣ると思います。
国鉄系は、冬場でも日当たりは抜群に良い。駅から、ここより近い。分譲価格も、ここより安かった。

[226: 匿名さん]

224
別に国鉄系にも劣らないですよ。
国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

[227: ご近所さん]

違います。長い信号待ちがあるので、ここは平均でプラス３分。１２分と８分は、大きな違い。
又、原通りから西側は、地価が下がり、一気に寂れた場所になる。
それに、ここは強風のマイナスポイントあり。スーパーも国鉄系はすぐ隣にある。サニーへ・サトウ食鮮館へも近い。

[228: 匿名]

小さいスーパーですが、門田は結構重宝してますよ。サニーやサトウは中途半端なんで、どっちにしろ、週末は、車で大型店へまとめ買いすることになる。

[229: 匿名]

>>227
藤崎2丁目も十分寂れてますから安心してください。
国鉄系は安いが仕様は最低限なのでしょう。

[230: 匿名さん]

＞２２９
でも、エレベータ１基の、角部屋除き格子付き窓の外廊下沿いの部屋多い。プライバシーへの配慮が乏しく、賃貸レベルですね。
ＭＪＲ藤崎は、２戸１エレベータで、プライバシーをしっかり確保。格子付き窓の部屋などありません。
ここのどこの仕様が、優れているのかしら？しかも、ＭＪＲに比べると１．５割くらい高い。

[231: 匿名さん]

国鉄系がここより良いのは駅に近いだけ。2分くらいしか変わらんが。

時計狂ってる？よ。

[232: 匿名さん]

ＭＪＲ藤崎は格子付き窓の部屋がないと言っても、後ろのマンションが迫りすぎなような・・
ここは平置き駐車場だし、エレベーターは一基でも修繕費等安いのでいいと思います。

[233: 匿名さん]

うるさいのは運動会の練習から、だからね。

[234: 物件比較中さん]

ここは、良くも悪くも注目されてます。
検討されてる方は、他社営業等のネガに流されないで、しっかりと自分の目で選びましょう。
ちなみに私は、ここで比較されてるMJR藤崎狙いでしたが、当時はボロクソ書かれてましたよ。

[235: 匿名さん]

私鉄系藤崎に続いて、国鉄系藤崎の参戦ですか・・・
どっちもいいと思うんですけど。

断言できるのは、あの場所で小学校・公園で騒音うんぬんはありえない。現地未確認なの？
駅が実測12～13分（電車を降りた所から計算してるのでは？）実際に歩いてみたら9分でした。
スーパー・小児科・歯科・書店・コンビニ・ガソリンスタンドあり。

ここを利便性が悪いと臆面もなく言う、物の考えはどうかと思う。

[236: 匿名さん]

>232
主寝室側に外廊下があり、そこを人が通る部屋の価値は低い。プライバシーの点で
最悪、不動産の常識です。
エレベータも安くなっている。ＭＪＲが、管理費・修繕費がちょっと高いレベル。
ここは分譲価格が非常に高いので、ランニングが少々安いレベルでは取り返せません。
４０年で計算しても無理でしょう。
>235
大半の頻度で信号待ちがあるので、小走りしないと平均９分では着きません。
一般人の歩くスピードだと、１１分前後ですね。実際歩けば、わかる話。
遠い遠いとネガられて苦戦したネクサス藤崎スクエアと同レベルの遠さです。

[237: 匿名さん]

駅までの徒歩距離が２分も遠ければ、普通なら１割くらい安くなる。
しかし、ここはサンリヤンやＭＪＲと比べると逆に高くなっている。
合わせると、２割くらい割高ということ。
グランドメゾンレベルの価格帯。しかし、仕様はグランドメゾンに劣る。

[238: 匿名さん]

不動産の表記は80ｍ＝1分計算。徒歩9分と記載があれば、それでよいのでは？
この物件だけ信号待ちがどうなど言えない。それに信号も1個で行けますよ。

価格は間取りによって、割高・割安感の差があるように感じる。

[239: 匿名さん]

中戸をワイドスパンにして、多少改善は見られますが、典型的な羊羹ギリ田の字部屋。
共用廊下側は、片板ガラスで実質窓も開けられず、採光にも難あり。
また、中戸は廊下を少なく見せていますが、実際に住むとデッドスペースや通路しか使えない
箇所が多々見られます。実は、資材を省いたコストダウンでしょう。
この戸数でエレベータ１つは、かなり不便で致命傷。サンリヤンと比べ、高級な点が感じられません。

[240: 匿名]

間取りに関しては、国鉄系、私鉄系もほとんど変わらない。
アドバンテージにはならない。
解放感と眺望は近隣の物件と比較しても随一。
239のサンリヤンと比べて高級感がないというのはかなり疑問？
鉄道系の物件はグレードは低く、コスパ重視というのが一般的。
ここのグレードは決して高くはないが標準レベル。

[241: 匿名さん]

MJR藤崎は、南は開けているがその他の方向は閉塞感が強い。
こちらの方が良いとは言わないが、劣ってもない。

[242: 匿名さん]

地味なマンションかと思っていたら、いつのまにか立派なネガが書き込まれるようになりましたね。
グランドメゾン西新のネガもすごかったけど、すぐに売れたし、ここも早く完売するといいですね。