ル・サンク室見

[購入検討中さん]

ル・サンク室見について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。


売主：株式会社ＮＩＰＰＯ
施工会社：九鉄工業株式会社
管理会社：未定
所在地：福岡県福岡市早良区室見3丁目2-1
交通：福岡市営地下鉄「藤崎駅」徒歩9分、「室見駅」徒歩10分
総戸数：53戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上8階建て

[265: 匿名さん]

262です。
264さん、有り難うございます。
市外在住者ですが、まだわずかの時間しかこの周辺を見たことが無いので、再度じっくり探検してみます。
ちなみに個人的には、黒色改造ミニバン停めてる地域なんかは除外してますね(笑)

[266: 匿名さん]

＞＞２６３
室見のGMとの価格帯はほとんど一緒です。
高取参番館と比べると安いですが、高取の方が場所が良いから価格差は当たり前。

[267: 匿名さん]

＞２６３
頻繁に登場する擁護君、都合のよい解釈ですね。客観的に述べさせていただきます。
１．分譲価格：近年、近所で一番安いサンリヤンと比較。駅より近く全戸南向きの
　　サンリヤンより半分東向きのここの平均坪単価は約１０７％、南向きのみで
　　比較すると約１１５％。
　　　＊小生の算出につき、多少誤りがあるかも知れないが、大きく外れていないハズ。
　　管理費・修繕費：管理費は安いが、修繕費は高く、合計額は近所物件とほぼ同じ。
　　管理費の優位性のみ採用したところで、３０年間で￥９０万のメリットにしかならない。
　　（月額管理費相場￥３００／坪に対して、約￥１００安い／２５坪の部屋として算出）
　　なお、修繕費は、月額相場が逆に約￥１００／坪高いが、長期で値上がりが小さいと
　　解釈しています。
２．駅からの距離が、実質１０分以上。福岡市では、１０分を超えると価値は、低いですね。
３．リーマン以前のＧＭの分譲価格と比較し￥１０００万安いと言っても説得力ゼロ。
　　西新Ｓ／大濠Ｐ／草香江Ｔ等の最近の物件は、ＧＭ室見より割安になっています。
４．エレベータ／田の字部屋等：５３戸で１こなんて、冗談でしょう。こんな物件、最近
　　見たことありません。実際、朝超不便です。
　　エレベータ１こで、ヨウカン切りの一番デベに有利なエコノミー構造ですよ。
５．強風：客観的に、冬場は人によっては迷惑なレベルです。
６．日当たりと騒音：同感です。むしろ、この物件のメリットです。

[268: 匿名さん]

公立中校区の人気ですが、百道中、高取中は、同感。しかし、原北中より、城西中の方が人気が高いと思います。

[269: 匿名さん]

安さ自慢は必要ありません。
どこかのように安マンションのレッテル貼られますから。

[270: 匿名さん]

安物と割安は、異なります。高級と割高も、異なります。ここは、高級ではなく、後者の方。
それから、道路屋のル・サンクブランドは、どんなにがんばっても高級イメージはつかないでしょう。

[271: 匿名さん]

>270
鉄道屋も然りですね。
安物と割安は異なります。近隣鉄道屋の物件は、前者の方。
それから、鉄道屋のブランドはどんなに頑張っても高級イメージはつかないでしょう。

こんなに言われたら悲しくありませんか？
嫌だなと思ったら他の人にしないこと。親に習ったでしょ。

[272: 物件比較中さん]

なんか、すごいねここ。入居後もこんな感じでしょうか？

[273: 匿名さん]

>>272同感。267なんか、明らかに素人じゃなくて同業者のネガだし。殺伐としてて面白いね、不動産業界って。

[274: 匿名さん]

267は、以前に自己物件をけなされた底辺デベ営業ですよ。どこかに仕返ししたいんでしょう。
2ちゃんのニートのアラシと同レベル。

[275: 傍観者]

ここおもしろいね！　業者同士のつぶし合い

[276: 物件比較中さん]

ネガ書き込み部隊は、鉄道屋、バス屋の営業関係。
でも物件さがしてる立場からは、どこもさほど変わらないレベル。
それだけに、ライバル視されているんでしょう。

[277: 匿名さん]

売れない専業屋は、それしかないので売れないとよけいに必死。凄い業界だね。

[278: 匿名さん]

267は解釈も全く客観的ではないし執拗すぎる。修繕金の話題を出している時点で、サンリヤン以外の不動産関係者と思う。

[279: 匿名さん]

ネガ情報は、具体的且つ客観的。擁護意見は、抽象的で幼稚ですね。
羊羹切田の字部屋で、こんなにエレベータの少ない近年の物件は、サーパス荒江や
サンリヤン別府くらい。ここは、同類のコストダウンマンション。
田の字部屋は、部屋が外廊下に面し半透明の格子付き窓で採光とプライバシーは最悪です。賃貸仕様です。

[280: 匿名さん]

東側も開放感があるが、南側の４階ぐらいからの景色もいいですね。障害物がなく、視線の先に山が見える。夏は自然風で凌げるかもしれませんね。

[281: 匿名さん]

それくらいしか、ここには取柄がないからね。
しかし、ＨＰの眺望データで確認できますが、中途半端な方角に建てているので、他の建物の角が視線に入ってくる。風水上良くなく、縁起が悪い。８階相当の高さでこの程度の眺望だと、プレミアムと言うのにはほど遠いと思います。

[282: 匿名さん]

校区がセールスポイントのファミリー向けにしては、３ＬＤＫにしても４ＬＤＫにしても、
占有面積が小さい。
３ＬＤＫだと８０㎡、４ＬＤＫだと９５㎡くらいないと、実際狭苦しく感じると思います。

[283: 匿名さん]

先々転勤族相手に賃貸に出すなら、広くて高額な物件より、少々手狭でも手ごろな価格の物件の方が借り手がつきやすいかもしれない。
多少狭くても学校に近いのは、子育て重視派には魅力。

[284: 匿名さん]

279
267のネガ情報の中身が間違いでも具体的で客観的なのか？本当に面倒臭いが・・
1.分譲価格の坪単価は概ね妥当。約1割ここが割高。但し、ランニングコストは間違い。足し算ですぐ分かる。管理費＋駐車場＋修繕積立金（30年間）を比較。物件価格の1割ここが割安。あえて詳細は記載しない。
2.福岡市は物件詳細に「実質〇〇分」の記載方法？資産価値に影響するのはあくまでも、表示記載「駅徒歩5分以内」「駅徒歩10分以内」。つまり5分と6分または10分と11分の違いが一番大きい。
3.最低価格：ルサンク2900万～／草香江Ｔ3500万～／大濠Ｐ3300万前後～（但し低層階の目の前建物が極端に安く平均は草香江Ｔ並、多少の誤差は勘弁）これは同価格ではないでしょう。
4.50戸数エレベーター１基は、朝混雑しません。サーパス荒江やサンリヤン別府の住民にアンケートとれば一番分かりやすい。現状で満足か修繕金ＵＰで２基必要だったか？田の字採光・プライバシーに関しては、一長一短。主寝室のプライバシー性は低いが、部屋の独立性は中和室より優れる。
5.6は個人の主観の問題