シティハウス和光丸山台ってどうですか？

[購入検討中さん]

シティハウス和光丸山台についての情報を希望します。
購入検討中の方、いろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/wako/
売主：住友不動産
施工会社：新日本建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス　
所在地：埼玉県和光市　丸山台三丁目13番5、-6、-7（地番）　
交通：東武東上線・東京メトロ有楽町線・東京メトロ副都心線「和光市」駅　徒歩13分
総戸数：143戸

[456: 市内在住]

>>455
＞マンションで永住志向て

購入して一旦住み始めると引っ越しは少なくなると思います。
購入すると色々経費が掛って、たとえローン無しでも購入価格から１０％は目減りする勘定になります。
ですから有り余る収入や収入増加が無い限りは、必然的に永住結果になるような傾向がありそうです。
それと家族に地域のコミュニティが出来て土地を離れる事にためらいが出る場合も。

そんなこんなで小生も２０年以上市内に住み続けて、
すっかり根を張ってしまいました。

[458: 匿名さん]

独り勝ち・・・凄いです。

[459: 匿名さん]

それで肝心の価格はまだですか？

[460: 匿名さん]

ベビーシッター常駐というのもMRに足を運びやすい要因ですよね。子連れだと本当に助かりますから。

価格発表が気になりますね。欲を言えば徒歩13分ならもう少し広い間取りが欲しいところですが。営業の細かさは魅力ですがそれと物件はまた別の話ですからそこがややこしいというか。

[461: 匿名さん]

スミフの高買い。ここは駅から遠いって。

[463: 匿名さん]

間取りが良い？

駅前でも駅遠でも維持費は変らないよw

[464: 匿名]

駅から実際歩きましたが、坂道がベビーカー押しながらだと大変だな〜と思いました。

[465: 匿名さん]

駐車場代や税金が違うだろうから、さすがに駅前より維持費は安くなるだろうよ。
路線価が違うんじゃけー。

[466: 匿名さん]

維持費が安いかどうか？

維持費は固定資産税・都市計画税などの公租公課と管理費・修繕積立金に分けられる。

固定資産税等（単位面積当たりの）は土地の値段によって決まるので、
駅から近い遠いで高くか安くかが決まる。

但し、同じ面積の敷地でも住戸の数が多ければ１戸当たりの土地の面積は少なくなって、
土地の税金は安くなる（専用部分に対応する総額で）。
同じ住戸の数でも廊下や集会室などの共用部分の広い狭いでも土地の税金は違ってくる。

勿論住戸の専用部分の大小でも、共用部分の大小でも建物の税金は違ってくる。

駅前の容積率が３００％でここいらは２００％だとすると、
駅前は地価が高い割には土地の税金は高くはならない。⇔住戸当たりの土地の面積が異なるから。


管理費・修繕積立金の違いは建物の規模による違いの方が大きい。
このグレードでは普通はしないが、
管理室の受付カウンターに美人コンパニオン並みの要員を配置すれば高くなるし、
管理員に機械整備や設備の修理が出来るメカニックマンを当てれば同様に高くなる。

修繕積立金も過剰な大規模修繕をして関連会社の儲けを優先させれば高くなる。

見掛け倒しのマンションは金食い虫だって事が良く分かるよ、
大規模修繕の時に管理組合の役員をして資料をじっくり見れば・・・。

[467: ご近所さん]

価格未定いつまで続くの？？

[468: 匿名さん]

あなたがMRに来るまででは？

[469: ご近所さん]

公式HPの価格未定はいつまで続くの？？

[470: 匿名]

ここに住むならもっぱら足は自転車だね。

[471: 匿名さん]

価格未定で長い期間引っ張っておいて、どどーんと高価格で発表するのでしょうね。

[472: 匿名さん]

>>470
微妙に坂が多いんじゃなかったっけ？

[473: ご近所さん]

>>472
積った雪が凍結して滑る滑る、
横の小川はさすがに未凍結・・・

外出には成増の個タクに来て貰った。

[474: ご近所さん]

駐車場代がメチャ安とか言ってる人、ちゃんとチラシとか公式ＨＰちゃんと見てる？
「月額500円～9500円」だよ？
月額500円で借りられる場所が何台分あるか知らんけど、屋上の止めにくい場所で軽専用とかじゃないの？
屋根付きで3ナンバーサイズでも止めやすい場所だと、9500円の方に近い額になるんじゃない？
9500円なら近隣の駐車場と比べても、そんなに安くないと思うけど。

まあ、タダ同然の利用料にするより、ちゃんと相応の利用料取って駐車場棟の維持費や修繕費積み立てた方がいいけどね。
駐車場の収入より駐車場棟にかかる支出の方が多ければ、車もってない世帯はイヤでしょ？


それよりも、徒歩13分の割に狭いのがどうかと。多分、埼玉県に家を買おうと思う人がついてくる価格（4000万円台くらいまで）と、すみふが売りたい総額から、1戸アタリの専有面積を狭くしてでも戸数を増やしたかったんでしょう。

駅から遠くても閑静な住宅街なら魅力もあるけど、工業地域でまわり工場多いし近所の「紅屋オフセット」の工場からは平日・休日を問わず異臭がするとか（近隣の「クレアホームズ丸山台」のスレ参照）。
目の前の旧川越街道は、大型車は多くないからそんなにうるさくはないと思う。でも笹目通りは夜間も大型車の通行が多いよ。笹目通りの方がここの土地よりも１０ｍくらい高いから、南東側の中階層の人は窓開けて過ごすのはきついかと思う。まあ、この辺は感じ方に個人差があるから、現地に行って確かめてみるとよろし。

[475: ご近所さん]

＞周辺が苦戦してる中独り勝ちでしょうか？

周辺が苦戦？？
同じＨ２４年６月完成予定のトラストファイブの物件は、早々完売したみたいですけどね。まあ、戸数も違うから単純比較はできないけど、あっちの方が駅から近くて、周辺環境もこっちよりはよくて、専有面積も広かったからね。

・・って、こっちも今年の６月完成予定だったのか。。まだ価格発表しないなんて、よほど無駄なコストかけてる会社（まあ、その無駄なコストも価格に含まれているわけですが・・）

すみふというブランドに1千万円くらい余分にお布施できるなら、こっちの方が満足度高いかもよｗ

[476: 匿名]

価格発表しない＝無駄なコストをかけてるって事なの？
MRに足を運んでもらうために情報を小出しにしてるのかと思った。

実際ここはどれくらい売れてるんだろ？

[477: ご近所さん]

大和中学校庭裏の月極駐車場が安いよ。
坂があって信号待ち入れても徒歩１３分じゃない。
実際生活すると厳しいよ～

[478: 匿名さん]

早く正式価格が知りたい。モデルルーム行っても価格が未定なら意味ない。

[479: 匿名さん]

やっぱ４千万〜ってとこかね。

[480: 匿名]

広告とかで公表してないだけで、MRに行ったら教えてくれるのでは？

[481: 匿名]

上の方は4500万〜くらいかね。

[482: 匿名さん]

立地がいいならまだしも本当に最低４千万〜だったら相当強気だよね。

[483: 匿名さん]

面積もね

[484: 匿名]

強気だね。

[485: 744]

>>価格発表しない＝無駄なコストをかけてるって事なの？

ごめん。言葉足らずだった。

昨年秋頃から？、宣伝もバンバン打ってモデルルームもオープンして販管費すごく使ってるのに、1件も契約してないってことでしょ？

そして、完成まであと4ヶ月、入居開始まであと半年にもかかわらず、まだ販売していないってことは、完成済み在庫が相当数でる可能性が高い。
完成在庫を抱えるってことは、売れ残り分の管理費・修繕積立金・固定資産税／都市計画税を売り主が払うってことでしょ。
さらに、もし土地取得などで借り入れをしていればその金利もかかるし。
長い期間売れば、その間の販管費（宣伝、モデルルームの維持運営など）の費用がかかる。

これらの「マンションの価値・品質にはなんの関係もないコスト」、すみふが赤字をかぶって払っていると思う？
んなわけないよね。「そういうのも全部、価格に含まれている」んだよ。もっというと、そういうコストも考えて値段が決められているんじゃないかな。

[486: 744]

逆に言うと、財閥のブランド力があるから、そういう強気な売り方ができるんだろうね。

中小のデベだとそんな売り方しても買う人いないから、相場相応の価格付けをし、完成後半年とか売れ残ったら、値引き下でも売り切ってしまう。
売れ残りの２，３戸のために、モデルルーム維持するのアホらしいもん。
営業社員3人とアシスタント（お茶出し・電話番）2人の5人体制としても、人件費だけで月300万円はかかるでしょ？

公式ＨＰみても、設備で「おっ」と思うのは、「自走式駐車場１００％」と「中空ボイドスラブ」（居室に梁がほとんどなくなる。）くらいかな。
ほかの設備は、今時この辺の価格帯のマンションでも当たり前のレベルだし・・。

これらの設備と立地を考慮して、個人的には、
　低階層　１７０万円／坪　（７０ｍ２だと約3600万円）
　中階層　１８０万円／坪　（同約3800万円）
　高階層　１９０万円／坪　（同約4000万円）
くらいが妥当だと思うけどどうかな・・。（専用庭、大型ルーバル付きは＋αで・・）
多分もっと高いよね（汗

[487: 匿名さん]

価格をなかなか発表しない理由はなぜなの？

[488: 匿名さん]

ここ、汚染コンクリは大丈夫なの？

[489: 匿名さん]

>486
価格についてはおおむね同意だけど、
「中空ボイドスラブ」なんて嬉しいかい？
ボイド管の口径が大きいと上の階の足音が筒抜けだよ。
ボイド管の口径なんて公表されないのでわからない。
普通のコンクリートスラブの方が防音上は安心できるよ。
ここの壁やスラブの厚さも高級マンションとは呼べないレベルだし。

戸境壁が乾式じゃないのがせめてもの救いかな。

[490: 匿名]

MRオープンしてるのに販売してないの？

[491: 744]

>>「中空ボイドスラブ」なんて嬉しいかい？

中空ボイドスラブがうれしいんじゃなくて、居室に梁がないのはうれしいでしょ。

>>ボイド管の口径が大きいと上の階の足音が筒抜けだよ。
>>ボイド管の口径なんて公表されないのでわからない。

仮にボイド管の口径が判ったとしても、ここの25cmの中空ボイドスラブが、何cmコンクリートスラブの防音性に相当するのか私は判らないので、詳しい人に任せます。

＃まあ、コンクリートスラブ２０ｃｍ相当ではあるんじゃない？一応「すみふ」だしｗ

[492: 匿名さん]

構造は問題ないでしょう。心配なら営業担当者に聞けば詳しく教えて貰えると思います。和光市の財閥系は余り聞いた事が無いので希少価値は高いとの評価が一般的です。足は相当早いでしょう。

[493: 匿名さん]

ボイド250mm？
275mmくらいあるんでしょ？
戸境はクロス直貼りでしょう？H社得意の二重壁？

[494: 匿名さん]

ボイドスラブ250mmってかなり薄い部類だと思う。
戸境壁180mmも厚いとは言えないでしょう。
価格が安ければそれなりですが。

住宅性能評価の音環境は評価を取得していないようです。
防音性能は期待しない方がよさそうですね。

[495: 744]

>>493

>>ボイド250mm？
>>275mmくらいあるんでしょ？

とりあえず、公式HPくらい見ようか。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/wako/equipment10.html

[496: 744]

・・って、上記のHPの概念図みたら、壁際には梁があるのか・・。
ボイドスラブの意味ないね。がっかり。

[497: ご近所さん]

>>構造は問題ないでしょう。心配なら営業担当者に聞けば詳しく教えて貰えると思います。和光市の財閥系は余り聞いた事が無いので希少価値は高いとの評価が一般的です。足は相当早いでしょう。

構造や設備は「埼玉のマンションの水準」以上だと思うけど、立地と環境が悪い上に狭いのがダメだね。
それに、工業地域って、住環境としては最悪だから。建築の制限は一番緩いし、後からなにかできても文句言えないよー。

売れるかどうかは値段次第かと。「すみふ価格」なら、入居開始までに１／３くらいしか売れないと推測。
3000万円台半ばから買えるようなら、ネガティブな部分には目を瞑って買う人も結構いるのではないかと。

[498: 匿名さん]

それなら多少無理して、成増の物件を買う。

[499: 物件比較中さん]

遠方に住んでいるので、モデルルーム行く前に
公式価格発表してくれないと検討するにも出来ない。
なぜこんなにひっぱるの？

[500: 匿名さん]

大変だろうけど、まずは実際に現地近隣を歩いてみることをおすすめします。
もうマンションも結構できて来てるしね。
私は価格が中々発表されずずっと待ってるのもバカらしくなってたので、とりあえず見に行って正解でした。
まわりは何もないし、決していい場所ではないのです。
で、すみふなので、最低でも３５００万以上はするでしょうし、（ウワサでは４千万〜？！）どちらにしろあの立地ではまずあり得ないなと...。

[501: 物件比較中さん]

駅近ならともかくあの立地で４０００万台なら
検討もしないとうか成増で探す。
先に価格が知りたい。

[502: 匿名]

うちは、こことすみふではない都内の物件と比較してました。
正直、すみふの方が良かったですが、問い合わせても「価格未定です」とずっと言われ、ネット見ても価格発表は何故か先延ばしされる一方。今月いっぱい待っても価格決まらないようなら、都内の物件に決めるつもりです。

ちなみに私も現地付近を歩きましたが、車がないとキツイかなーという印象です。我が家は車持ちなので良かったですけど、駐車場も正式に幾らになるのか早く発表してほしいです。

[503: 匿名さん]

この場所で４０００万〜ってのがまじなら売れ残りそうだね。

[504: 物件比較中さん]

駐車場の５００円～と言う表現は、
『志木の杜』でも同じように書いてあります。

惑わせないように、５００円（自動二輪）～とか書いてあれば正確なのにね。
まさか軽自動車用の区画で、車路で斜路の脇で露天の一番条件の悪い一画だけが
５００円なんて無いでしょうね？しかも建物からの雨の飛沫が掛るなんて・・・

[505: 匿名さん]

まだ値段でないなんて、比較的もできないですね。検討から外し他を進めることにしました。