ルフォン井の頭公園ってどうですか？

[購入検討中さん]

JR中央線「三鷹」駅 徒歩10分。
ルフォン井の頭公園ってどうですか？


売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[566: 匿名さん]

このマンションの雨水貯蔵はどうなっているのでしょうか？
あまりタンクの量が大きくないと、今回の一時的な豪雨でも溢れてしまう危険はないのだろうか？
一日の降水量が２００ミリに設定した場合は今回の雨（一時間で５０ミリ）では危ない。
やはり、地下住戸はいくら効率が良い（売る側にとって）といっても造るべきではないと思う。

[567: 匿名]

それは排水ポンプの能力とからんでますね。もちろん非常用電源がなければ停電時には動きませんが。普通のマンションには無い排水システム全体の維持・修繕費用は管理費から出すのでしょうね。

[568: 購入検討中さん]

ここは第二期ですが、第一期で売れ残った部屋しかないのですか？
また売れ行き（残り部屋数）はどうなんでしょう？

[569: 匿名さん]

第2期＋第1期の売れ残り＋5～6戸は最低あるでしょう。

先着の部屋が1つ売れたら別の部屋を追加して先着が出続けると予想。

[570: 匿名さん]

つまり３３戸中１０戸ぐらいしか売れてないってことですか。吉祥寺近辺なのにそんなに不人気なのは何か理由があるのでしょうか。

[571: 匿名さん]

ん？

第2期・8戸＋第1期先着・2戸＋5～6戸だから17～18戸くらい売れた感じでは？

[572: 近所をよく知る人]

いえいえ、残りは第2期・8戸＋第1期先着・2戸の10戸だけのはずです。

第1期の売れ残りがいま先着で出ている2戸だけ。22戸売れて、残り全部を第2期で出すんだと。

[573: 匿名さん]

お客さんにはそう言いますでしょ。
業者が良く使う手ですね。

[574: 検討中]

いや、第一期の発表直後にちょこちょこと第一期二次、三次と出してたし、結構売れてるとみてる。

[575: 匿名さん]

工事現場の地下部分に水がついたって本当。やっぱり地下マンションは・・・・

[576: 匿名さん]

サンクタス完売したよ。

[577: 匿名さん]

野村&住友商事のJR社宅跡地が動き始めましたね。
今日、電車から見たら重機が入ってましたよ。

[578: 匿名さん]

このルフォンも隣のルフォンと同じ運命を辿りそうですね。ヤレヤレ。

[579: 匿名]

いや、むしろ野村の価格を見て諦めた人はこっちに来るんじゃない？

まあ野村の価格なんてまだまだ先だろうけど

[580: 匿名]

いま見たら、埋蔵文化財発掘調査でしたよ。重機はちょっと使うけど、基本的には手で掘るだって。

[581: 匿名さん]

そうなんですね。
この物件の担当者は安心してることでしょう。
早く売りきらないとホントに目も当てられない自体に陥りますから・・・。

[582: 匿名]

既に目も当てられない事態だろ。

その上追い打ちをかけるように、台風でめちゃめちゃだし。

２度連続の失敗じゃ多少同情したくなってきたな。

[583: 匿名はん]

576.ま、アッチのが売れるわな。

[584: 匿名さん]

最寄り駅も異なりますし、比較対象ではないでしょう。あちらは吉祥寺物件。

[585: 匿名さん]

野村の物件もそうだし、吉祥寺通り沿いの解体中のホテル跡地も分譲マンションだし、本当に早く売らないと、お隣と同じくアウトレットになってしまうのでは？？同じ場所でグレードを変えても同じ道を進んでしまうと、恥ずかしすぎるね・・・

[586: 匿名さん]

>575さん
先日の台風の被害ですか？
地下部分に雨水が流れ込んでしまったのでしょうか。
>580さん
マンション建設工事で地質調査中に遺跡にぶちあたる確率って高いようですね。
埋蔵物が全て出土したらマンション建築となるんでしょうかね？

[587: 匿名]

タイムズになってる半分の敷地(もちろんアスファルト)も調査するんですかね。まだ普通に営業してるけど。

[588: 匿名さん]

タイムズの場所も建築するなら遺跡調査が必要だね。
縄文時代はこの辺が都内一位の豊かさだったらしい。この辺を掘るとだいたい遺跡は出るよ。
昔から住環境良好で、かつ地盤が強固で地震等による変化がない証拠。（弥生時代の遺跡の場合は水田が始まっているので地盤がいいとは限らない）
井の頭池は３万年前からあるし。

縄文時代の三鷹市の財政力指数
http://www.mitaka-iseki.jp/kouza7/q&a04.htm

[589: 匿名]

もうすぐ10月だけど、第二期はいつからなんでしょう？

[590: ご近所さん]

第二期登録は、明日と明後日、月曜日に抽選であとはお終いみたいですよ。

[591: ご近所さん]

順調に売れて空き住戸はもう残りわずかとのことです。月曜日の抽選で本当に終わってしまうかもしれませんね。

[592: 住民でない人さん]

第二期（最終）で8戸となってて、先着の残りが1戸だから、全33戸中の24戸が販売済みで、残り9戸ってことですかね？

[593: 匿名]

全部屋、申し込み入ったのでしょうか？

[594: 匿名さん]

第二期（最終）という文言ほどあてにならないものはないですよ。
これは売る側で勝手につけた販売期です。つまり売れ残りとなることを避ける手段です。
ですから第二期（最終）でも売れなかったら第三期（一次）という事でまた売り出すのです。
契約戸数と全く関係ありません。
皆さんよく勉強しましょう。

[595: 匿名さん]

大規模ならそのような販売方法でしょうが、こちらは総戸数33戸ですよね。
592さんが仰るように現在9戸残っているのだと思いますが…
売れ行きも良いようですし、完売せずとも先着分が少し出て完了という運びに
なるのでは？

[596: 匿名]

第二期（最終）がホントに最終期になるのかどうかには興味がありません。残り戸数を知りたくて、（最終）と書いている以上、第二期で残りをすべて販売しているんだろうな、もしそうなら先着の残り1戸と合わせて9戸が残っていることでよいのかな、を確認したかっただけです。まあ無知は認めますし、たぶんもう遅いですけれど。

みなさんよく日本語を読みましょう。

[597: 匿名]

今回、第二期の一次で且つ最終です。二次、三次とあって最終となっているわけではないです。

594さん、思い込みで読んだらダメですよ(笑)

[598: 匿名]

公式HPによるとあと3部屋みたいです。完売も近そう。

と言っても、地下の部屋と、3階の値段が高い部屋とあともう一つみたいだから、ここからが大変なのかしら？

[601: 匿名さん]

値下げしないと売れないね

[603: 匿名]

はい。594→602さん、あなたをまで逆切れさせてすいませんでした。きちんと日本語を読めない人がいることも考慮して書きますね。

[604: 匿名]

月曜日に第二期の抽選があって残り3戸のようだけど、今週末に完売しなければあとは中長期戦になるのかな。

[605: 匿名さん]

この季節は公園で過ごすのが気持ち良さそうです。おいしい弁当でも買ってマンション巡りでもしようと思ってはいるのですが、まだ実現していません。他県在住なので現地に詳しくないのですが、僕の勘違いでなければ確か公園のそばに昼間から飲めるような古くて大きなカウンターの飲み屋がありましたよね？値段とか味はどうですか？ルフォンは残念ながら希望の条件の部屋が残っていないようなので他をあたるつもりです。

[606: 周辺住民さん]

残り３つ中、地下が２つか。完売は厳しいんだろうな。でも低層マンションは土地を買うって色合いも強いから大丈夫かな。２４００㎡で３３世帯。世帯あたり平均２２坪。リーマン以降の御殿山の土地は坪２２０万くらいなのな。つまり土地代は平均５０００前後か。建物が半値になってもそれなりの資産価値はあるわけか。もし土地が１０％でも上がればここは優良物件だね。でも、言い換えると、土地が下がれば、かなり割高なマンションになっちゃうけど・・・。人口減少は吉祥寺にも影響はあるのか？！

[607: 匿名さん]

残念ながら吉祥寺ではなく三鷹物件。

[608: 匿名]

武蔵境物件じゃない分ずいぶんマシさ。

[609: 匿名さん]

>606
４０・８０で吉祥寺からも三鷹からも遠いここら辺の相場はせいぜい坪１５０が精いっぱいでしょう。
それだと土地３３００万、建物同額で大体６５００万くらいということで説明がつく。

それにしても土地だけで３０００万超というのは価値がありますね。
将来は地下が禁止になるにしても２５００万は残ることになる。
問題は人口の減る将来にこういう駅から遠い場所にわざわざ住む人がいるかという点だけど、吉祥寺と三鷹に挟まれた駅遠地域ならなんとか生き残るかな。

[611: 匿名]

土地は坪180くらいです。土地4000、建物2500の計算になります。これはお買い得と見てよいのか？土地が下がらないなら、建物の経変による落ちは少なく抑えられる？ただその分、固定資産は高めかも。

[612: 匿名]

建物2500って、いくらなんでも安すぎじゃないか？
低層で道も広いから工事しやすくてお金かからないにしても、その値段じゃ地方の格安マンション並では？

[613: 匿名]

じゃあ土地を安く仕入れたってことですか？あの辺の一戸建て用の土地は必ず坪180はしてますよ。無知なのでマンション用の土地の評価の仕方を知りません。

[614: 匿名さん]

ずーっと先の話だと思いますが、地下住戸が禁止され、既存不適格物件となったこのマンションの何十年後か先の建替え時には地下所有者及び地上所有者の専有面積とかってどうなるのでしょうか？？

[615: 匿名さん]

>613
この辺って、いったいどこのことですか？
もっと三鷹か吉祥寺に近い場所のことを言ってませんか？
そこの建蔽率容積率は40/80ですか？

この場所は三鷹からも吉祥寺からも遠い御殿山の底辺というべき場所。
しかも建蔽率容積率は40/80。

現実問題としてミニ戸じゃないんだから建物だけで3000万くらいはかかるよ。ミニ戸だったら建物1000万くらいで建てちゃうけど、都内のそこそこの場所のマンションは建物にもお金をかけます。

[616: 匿名さん]

隣は建物にもお金かけてるけど、ここは違うでしょ。

[617: 匿名]

615

確かに御殿山では一番不便なところですよね。だけど、こんなもんじゃないです？50、50だったかもですが。

デベが土地を買ったときの値段は知らないし、そもそもいま以上の価格をつけちゃうとお隣やレジデンシアの反省を生かせてないことになるしねえ。

まあ安く土地を買ったてのが現実になるのでしょうか。

[618: 匿名さん]

ここももうすぐ完売ですね！
低層は周辺環境(第一種低層住宅専用地域)に合わせた設計なのでしょうけど、
戸別太陽光発電や防災備品完備は明らかに震災後新たに付け加えられたもののように
思えます。
震災後間もない現在でさえそのような状況なので、今後建設されるマンションは
タワマン離れが顕著になり防災面重視の低層住宅が多くなるんでしょうね。

[619: 不動産購入勉強中さん]

もし地下住戸が禁止が議論されだしたら、建蔽率容積率の緩和などの救済措置の議論も並行して必要になるのかなぁ。 禁止になった市町村では既存住戸に対する措置はあったのかな。半地下を含めると相当な 住戸が全国にあるからねぇ。どうでしょうかねぇ～。

[620: 購入検討中さん]

ホームページが更新されていませんが、先の3連休で新たな契約はなかったのですか？

[621: 匿名]

徐々に値下げしていくんですかね。やはり売りにくい三部屋が残っているような。

でもここまではさっくり売れちゃったし、この勢いで完売しちゃうのだろうか。

[622: 匿名さん]

野村、野村って、関係者がうるさかったけど、結局2期も即完売みたいですね。

予想通りだったです。

やはり、これからは環境性能の高いマンションが売れるということです。

サンケイビルさん、今後もどんどん出してくださいね。

[623: 競合物件企業さん]

完売？
ＨＰには3つ残っているのでは？

[624: 匿名さん]

お隣のルフォンがアウトレット価格で出てますね。
この辺りは中古になるとこんなに価格が下落するのですか？？？

[625: 匿名さん]

元値が、ぼったくり価格だったから、その分落札が激しいね。吉祥寺、というけど三鷹駅が最寄りだし。

[626: 匿名さん]

6,980万円

2LDK/2階/南東

専有面積
71.19m2(21.53坪)

バルコニー面積
12.45m2

元値しらないけどそんな下がったの？

http://www.nomu.com/mansion/1088403/

[627: 匿名さん]

確か、地下住戸でも7000万弱だったはず。二階なら8000万位したはずだから、わずか二年ちょっとで1000万位下がった感じだね。それでもまだ高い印象。

[628: 匿名]

少なくとももう600万くらい安くないと検討対象外かなー、ルフォン井の頭も吉祥寺も。
やっぱちょっと割高感はあるね。

[629: 匿名]

と、言うか皆さんそれならレジデンシア見に行った方がいいよ。価格ぶったまげまっせ。

[630: 匿名さん]

>629
値引き額だけ見たらすごいけど、最初の金額がおかしかっただけだからね。
あそこじゃ場所がありえないし、長谷工というのもありえない。
あの場所じゃ坪200くらいが適正でしょ。
三鷹に歩けるこことはレベルが違いすぎるよ。
値引きして超絶ボッタクリ価格が超ボッタクリ価格に変わっただけ。
5000万下げてる部屋からさらに5000万下がれば適正価格。
少なくとも後2000万は下げて一般ボッタクリ価格くらいに抑えておかないと誰も相手にしないよ。

[631: 匿名さん]

公式で、キャンセル住戸発生により残り一邸 81.98㎡ 6320万 とでているけどこれって安くなってる？

残ってた三邸って本当に売れた？？

[632: 匿名さん]

＞６３０
長谷工はありえないけど東町で坪２００なんてありえないでしょう。
吉祥寺まであるけるし、、、。

[633: 匿名さん]

ここも浅沼組だし長谷工と変わらんよ。隣は別格なのは認める。

[634: 匿名さん]

野村はいつＭＲオープンですかね？
平均価格はいくらですか？
同じく7000万？

[635: 匿名さん]

完売したみたい・・・　ちょっと出遅れたかな

[636: 周辺住民さん]

サンクタスといい、リビオといい、ここといい、三鷹駅周辺はこの御時世でもどんどん完売していきますね。さすがですね。次はクレヴィアが完売でしょうか。みんな売れちゃって淋しくなるなぁ。

[637: 匿名さん]

確かにこの三鷹～吉祥寺にかけての地域は駅近・バス便関係なく竣工前完売しますね。
まぁ人気エリアということでしょう。

次の注目はやっぱ野村かな。出遅れないようにしないとね。情報共有していきましょう。

[638: 匿名]

野村は吉祥寺駅徒歩10分以内だろうし、上の書き込みで言われている三鷹駅アクセスマンションとは格が違うでしょう。吉祥寺なら全然違う地域のお客さんも取り込めるだろうし。

[639: 匿名さん]

上記のマンションは価格とエリア人気の折り合いがついて完売できた、ということでしょう。
野村はふっかけてくると思いますが、欲しい人は割高でも買うでしょうね。
まぁ他地域からも注目されるマンションであることは間違いない。

[640: 匿名さん]

三鷹駅前で同じ野村でもタワーズは悲惨でしたね。欲かいて値付けを間違えたために多くの検討者に呆れ返られて、あげくに見捨てられたため偽装完売するしかなかったからな。まあ今度のはタワーじゃないだろうし、駅近じゃないし、線路際だし、ぜひ適正価格でお願いしたいもんです。

[641: 匿名さん]

そうですね。そういう意味ではここのマンションは野村の比較基準となるでしょうね。
結局ここも順当に完売して悪くないマンションでしたしね。

[642: 匿名さん]

三鷹駅前は、野村というよりランドの企画だから仕方ない。施工も三井住友だったし。
今度の野村はルフォン１同様にスーパーゼネコン施工のしっかりしたマンションだと良いですね。

[643: 匿名]

住民版いりますか？このままここ続ける？

[644: 匿名]

契約した人の発言あるのかな？

[645: 入居予定さん]

長谷工だよ。

[646: 物件比較中さん]

>>637 次の注目はやっぱ野村かな。出遅れないようにしないとね

>>638 野村は吉祥寺駅徒歩10分以内だろうし



doko ni dekiruno?

nannte iu namae?

oshiete?

[647: 匿名さん]

>637
他地域の人は吉祥寺買わないよ。
モデルルームには来るがそれだけ。
吉祥寺は安っぽく見られてるから勘違い価格ではサヨナラされてしまう。
他エリアの人狙いで勘違いマンション作ったルフォン１の失敗を見れば明らか。
野村のマンションは庶民マンションで出してきそうな気がします。

>638
動物園の真ん前の駐車場跡地。

[648: 匿名さん]

レス番間違えた。
638と647へのレスでした。

[649: 匿名さん]

「他地域の人は吉祥寺買わない」「吉祥寺は安っぽく見られている」というのは、ガセネガ。
吉祥寺は住みたい街不動の１位で、吉祥寺の住宅地の地価最高地点は、世田谷区の住宅地の地価最高地点より高い。
吉祥寺は予算があれば戸建てで住みたい人が多いから、超高級マンションを作っても戸建てとバッティングするので売れにくいというのが正解。

[650: 匿名]

じゃあ野村は庶民マンションで来るってことだね。あの立地に高級マンションは明らかに向かないしね。

[651: 匿名さん]

>649
適当なことを書きすぎ。
吉祥寺が低く見られていて、安いと思われてるから人気だけあるのは事実です。

ルフォンの１も２も野村もマンションを建てるには向かない場所。
そんなところに無理して地下住戸までつくってマンションつくってる理由を考えてください。
戸建を売ろうとすると、もっと売れないからです。
いい加減に目を覚まして現実を見てください。

[652: 匿名]

ルフォン１は吉祥寺じゃなくて三鷹駅物件だからね。ちょっと無理があったのかも。だけど、ルフォン２は適正なグレードと値付けだったからさっくり完売してます。野村も無茶はしないだろうが、吉祥寺は住みたい街ランキングばかりが目立つけれど、街のことは抜きにしても、中央線でかつ井の頭線始発駅だから、そりゃ安くはならないわな。

[653: 匿名さん]

でも、ルフォン1と2のグレードの違いは歴然。

[654: 匿名]

つまり、それなりのグレードで7000万以上してもすぐに完売する立地なんですね。

[655: 匿名さん]

すぐに完売はしてない。30戸程度しかないわりには、時間かかってた。

[656: 物件比較中さん]

サンフラッツは抽選だよ。

[657: 匿名さん]

>651
いい加減な意見だなw
庶民的だから好きという人はいるだろうが、家賃や地価が安いから好きなんて意見は聞いた事ない。
市場経済だから、需給関係で売れなきゃ地価は下がるんだが、最新のデータだと吉祥寺は都内でも数少ない地価が下がらなかったエリアなんだけど。

特集 ２０１１年都道府県地価調査・東日本大震災で東京圏の地価が弱含みに（2011年9月21日）
http://www.livable.co.jp/ryutsu/kounyu/column/news/2011/092101.html
東京圏の地価は、震災の影響でやや弱含みとなった。国交省は、「震災の影響により、湾岸エリアの分譲マンションの買い控えなどがみられる」ことを主な要因と分析。震災前、マンション市況回復の象徴的な地区だった東京・中央区の月島・勝どき地区では、高層マンションの買い控えがみられるという。東京スカイツリーが建設中の墨田区押上駅エリアで地価が横ばいとなり、吉祥寺駅周辺の住宅地でも横ばい地区が現れたが、全体としてやや弱含みとなった。

[658: 匿名]

時間かかってたのはキャンセルが出た地下住戸だけです。他はほぼすぐに完売でしたよ。

[659: 匿名さん]

>657
いい加減なのはそっちでしょう。（苦笑）
戸建が売れる街なら、一種低層に安普請の地下住戸付き部屋数水増しマンションなんかつくるわけが無いでしょう。
普通に戸建をつくって戸建を売るだけです。
一種低層にわざわざマンションをつくるような街は戸建に住もうと言う人がいないという証拠ですよ。
さらに底辺の地下住戸までつくってしまうということは、そこまでして安くしないとマンションさえ売れないという事実を物語っています。

わざわざ底辺の地下住戸までつくって安普請マンションにしなきゃビジネスにならない街だってことをちゃんと理解したほうがいいですよ。

[660: 匿名さん]

>659

普通に戸建をつくって戸建を売るだけです。
→
吉祥寺は建売は少なく、注文住宅がほとんどですよ。
業者にとって、ミニ戸は旨みがあるけど、最低敷地１２０㎡、建蔽率４０、容積率８０だと、旨みが少ないのでしょう。
土地を購入した業者にとっては、①マンション作って売る、②建売作って売る、③土地を売るの選択肢があるとして、②③より当初の予定通り①を選択したのでは。

[661: 匿名さん]

>659
小学生が思いついたことを書き綴ったような内容にしか見えない。
主観じゃなくて、客観的なデータで説明しないと説得力ないよ。

[662: 匿名さん]

戸建が売れないとかじゃなくて、地下付マンションを販売したほうが利幅が大きいからだろ。
地下部分は一定の条件で容積率に含まれないから。

よくパークハウスのブランドで一種住専地域に地下付マンション販売して揉めてるよね。
世田谷でも「緩和規定の悪用（法の抜け道）」として反対運動が起きてる。

戸建で地下を造ると使い勝手が悪いし、非効率によるコスト高で利益が出ない。

この物件も容積率が80％のはずなのに、法の抜け道のお蔭で126％になって
戸建では不可能な「容積対象外面積1,122.271m2」を生み出してる。

>敷地面積2407.21m2
>建築面積953.77m2
>建築延床面積3,047.91m2(建築確認申請面積、容積対象外面積1,122.271m2を含む)
>建ぺい率40%
>容積率80%


人気の住宅地であればあるほど、第一種住専地域に地下付マンションが建設される可能性が高くなる。
絶対条件が「規模の大きなまとまった土地」の開発だけど、なかなか市場に出回らない。

[663: 近所をよく知る人]

吉祥寺では建売を売るのは無理です。殆どありません。
最低敷地面積が120平米で、土地代だけでも最低6000〜7000万円ですので、客層がこだわりの強い注文建築層になります。

[664: 匿名さん]

>663
ハウスメーカーを自分で選べる土地の分譲なら普通にやってるけどね。

[665: 物件比較中さん]

>>663最低敷地面積が120平米で、土地代だけでも最低6000〜7000万円ですので、客層がこだわりの強い注文建築層になります

もっと狭い敷地の家、いくらでも売りに出ているけど・・・協定あるわけじゃないでしょう。