プラウド新浦安パームコート【入居者限定】その4

[入居済み住民さん]

引き続き情報交換しましょう。


その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73575/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154617/
その３ :http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/157283/

所在地：千葉県浦安市高洲8丁目20番1他（地番）
交通：京葉線 「新浦安」駅バス8分 「高洲4丁目」バス停から徒歩1分
間取：3LDK～4LDK
面積：85.02平米～135.76平米
総戸数：550戸
売主：野村不動産
施工会社：長谷工コーポレーション・奥村組JV
管理会社：野村リビングサポート

[824: 周辺住民さん]

3.11後にここを妬んでいる人って、少数派だと思うけど。

[825: 周辺住民さん]

まあ、その意味では、全滅とも言えなくはないな。

[826: マンション住民さん]

５ヶ月住みましたが、すこぶる快適。

地盤が緩すぎて、湿度が高くて、風が強すぎるが、

そんなことはどうでもよくなるくらい快適。

これだけ
広くて、
明るくて、
開放感抜群で、（Ｂ角部屋はプラウドにも邪魔されず、羽田方面から三番瀬方面に視界が突き抜ける）
静かで、（うるさいのは窓全開の時にたまに通るヘリのみ）
風通しが良すぎてエアコンいらずで、
自転車にもランニングにも超快適で、
チャリ派には買い物にも特に不便はなく、
高速バス派は通勤快適で、
満足。

いつ次の大地震が来るかわからないが、今を楽しむ。
復興を成し遂げて、震災前よりさらに良い都市へ、がんばろう浦安。
復興花火大会楽しみ。

[827: 匿名さん]

高速バスはもう少し安ければ嬉しい。
確かに湿度は高いし、風は強い日が多いけど、住みなれたらすごく素敵。
静かな環境がGood

[828: ご近所]

＞＞８０９
違います。
ここより被害が少なかったマンション、高洲に限らず、
明海でも日の出でもすべて罹災証明出てます。インフラがやられたから。
一分でも断水や停電してれば出るんだよ。

ここに出てなければ、自治会がないか、自治会の怠慢しか考えられない。

東北自動車道無料しか使い道ないけれど。

[829: マンション住民さん]

>>828

自信満々に否定してますけど、それこそ違います。

インフラがやられたからって罹災証明書は出ないでしょう。
被災証明書じゃないの？

罹災証明書が出ているとしたら、それなりに建物に被害があったんでしょうね。
ご愁傷様です。

[830: マンション住民さん]

828さんのおっしゃるように

いずれにしても証明書が出ているということは、建物に被害があったということですね。

以下の通り、浦安市では、被害の出た家屋について証明書を発行しています。

「り災証明書などの発行について（午前9時33分発表）/浦安市」
http://www.city.urayasu.chiba.jp/item24627.html

--以下抜粋--
・り災証明書とは
地震により被害を受けた家屋を対象に、被害の程度を証明するものです。

・被災証明願とは
地震災害を受けた事実や塀・門扉などの付帯物、動産などの被害を証明するものです。
--ここまで--

通常インフラがやられても証明書は出ません。
電気は東電、ガスは京葉ガス、水道は、千葉県水道局。
管轄が決まっています。各企業や機関で、割引等の対応がされて終わりかと思います。


ところで、828さんは本マンションにどの程度被害があったかご存じなのでしょうか？

[831: 匿名さん]

すみません。
・り災証明書
・被災証明願でおカネが貰えたり、税金が戻ってきたり安くなったり、何か直接生活に
影響することが有るのですか？

[832: 匿名さん]

旦那の転勤で引越しせざるおえなくなりそうなのですが、いま新浦安の状況で売却できるのか少し不安です。
とても良いマンションなので新築の時の同様の価格で売りたいと思っているのですが、不動産屋からは『住んだ段階で2割は安くなるのは普通。震災のアリなしではないです。あとは市況。震災のイメージもかさなって希望価格は厳しい』と言われました。不動産売買は初めてなのですがこれって当たり前の話なのでしょうか。どうしてもなっとくできなくて。一度来てもらえばこのマンションの素晴らしさわかってもらえると思うのですが・・。
転勤確定後はここの資金で新しい家も買わないといけないし・・。考えることがいっぱいです。

[833: 匿名]

マジレスしますね。

高洲エリアでプラウドを除く民間分譲物件（ラディアン、レジアス、モアナヴィラ）な新築分譲時のメイン価格帯は坪110万から130万ぐらいでした。これらの物件は、震災前までは坪130万から160万で取引されていましたので、概ね売却益がでていました。では震災以降はどうかといえば、売買事例がまだまだ少ないものの、坪110万から120万水準で売買が成立しています。つまり、当該3物件については、震災影響による相場下落はあるものの、液状化被害が少なかった事もあり売買はそれなりに成立しており、また新築分譲時価格と比較して大きく損するほどではない状況です。

ただし購入者層の多くは、浦安市内からの住み替えであり、他エリアからの購入者は当然ながらレア。今後の相場も弱含み。顕著なのは賃貸相場。100平米で月20万超が当たり前だったのが、最近は17から18万あたりで募集広告が打たれています。

一方でプラウドはどうかというと、値引購入事例も多数あるものの、新築分譲時価格が他物件よりもかなり高かった事、液状化被害が駐車場や通路部で他物件比で大きく、またその修繕計画も未確定の為、数件の売り物件があるものの売買成立がなく、相場下落傾向が顕著。物件のグレードが高いイメージがあり、前述の高洲エリア他物件より安くなる事は考えにくいとしても、分譲時価格比での損失は不可避かと。

ではパームコートはどうか？液状化被害がプラウド対比少なかった事や、野村の負担で修繕が行われる事は好材料ながら、高洲エリア他物件よりも大幅に高い価格帯で売買が成立するとは考えにくいと思われます。築浅なので多少は上積みがあるかもしれませんが、浦安市内での住み替え組がメインターゲットとなる以上、ラディアン、レジアス、モアナヴィラの売り物件との競合になるでしょうし、それらの物件の相場と大差ない価格でないと売却は厳しいと思われます。

つまり、分譲時価格で売り抜けるのは残念ながら難しい状況にあり、不動産業者が主張する水準は概ね妥当であろうと考えます。

無理に売却せずに暫く賃貸に回す方が得策かもしれませんね。ただし相場が上向くかはわかりませんが。

[834: 匿名]

液状化被害がプラウド対比少なかったのですか？

検討中で隣のプラウドも見ましたがパームコートに決めました。
マンションも住人も雰囲気が良かったです。

[835: 匿名さん]

駐車場の補修工事が終了すれば概ね完了です。

[836: 匿名さん]

パームコートの場合築年数からすると、購入価格からすると1割引き位なら引き合いはあると思います。諸経費関係やオプション費用等を考慮した場合は、おそらく2割ダウン（損）で収まる位だと思います。

[837: 匿名さん]

値引き、お隣はもっとできるよ。

[838: 住民さんＡ]

ずっと新浦安に在住で、パームに今生活しています。
新浦安のマンション、戸建はほとんど罹災証明でています。
詳しく言えば、ほとんどのマンション戸建は、一度市からは損害なしと文書ででていますが、それぞれ自治会、管理組合がたちあがり建物にはほとんど損害なしでも罹災証明をだしてもらって一部損害を認めてもらっています。
パームだけ認められないのは、野村不動産の未入居物件の売却のために様々な被害、損害をかくしているのではないかと思われてなりません。

一部損害が認められれば、固定資産税の大幅減額、また、私学に通っている方など、学費の一部免除、会社からの御見舞金など数々の補償があります。

パーム同様の被害マンションだって罹災証明が出ているのが現実。
被害のない戸建も出ています。

自治会が発足されて間もないから、のんびりしていたらあとで馬鹿をみますよ。

いくら野村が負担してくれても、資産価値は暴落したのは変わりありませんし、またいつ地震が来るかもしれません。

一個人が市役所とかけあっても相手にもしてくれませんでいた。

[839: 匿名]

>>838
個人負担で直す所がないのだから個々に罹災証明は必要ないでしょう。
本当に住人の方ですか？
それともお宅だけは地震で壊れたの？

[840: 住民さんＡ]

うちと同じく、敷地の損傷と上水道、下水道の故障、共用部分について（駐車場含む）も液状化の損傷ありだけで、ほかのマンションは一部損害が発行されたのは、まぎれもない事実です。

当マンションの1階部分の抜け落ちなど明らかに損傷ありですよね。

いくら野村に補修してもらっているからといって、のほほーんと構えているのんきさに少々あきれます。

事の重大性をもっと認識すべきでは？

ありがたいことですが、お化粧直しのように外からはきれいになおってみえても、中身（地盤）はボロボロなんですから。

新浦安にずっと住んでいるので、このパームの住人の無関心さのほうが不安です。