西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[948: eマンションさん]

>>945 匿名さん
通報はよはよ

[949: マンション検討中さん]

>>947 マンション掲示板さん
やっぱ三井じゃないと上手く進まないのかもね

https://skyskysky.net/construction/202234.html

[950: マンション検討中さん]

886、896、935みたいなのは開示請求するよう組合に要求してみようかな。どっちが本当なのか。

[951: 口コミ知りたいさん]

>>950 マンション検討中さん

相手にしない方がいいよ。一般常識がない人だから。２００億だろうと１０００億だろうコンサル料で問題ないのに、２００億だと金額が大きいから賄賂だとか意味不明な理屈をこく人ですから。

[952: マンコミュファンさん]

>>538 匿名さん
再開発組合設立は総会の特別決議（権利者の2/3同意）が必要

前提の事業計画は野村不動産他3社に分譲単価の半値以下の坪383万の保留床単価（卸値）で再開発タワーマンションを売却

70%が賛成との話だが、地権者は本当にそうしたトンデモビックリの事実を理解して賛成しているのかかなり微妙

もしアンケート取ったらこんな状況の可能性大

【予想アンケート結果】
①理解した上で賛成20%
②理解してないが賛成50%
③理解してないが反対20%
④理解した上で反対10%

だとすると、
②が減って④が増加するトレンドが当然の帰結

[953: 匿名さん]

野村が手掛ける再開発タワマンだからこその坪600超であって、同じ場所でも細切れの土地の上に築古のボロが乗ってても精々坪３００だよね。

[954: 検討板ユーザーさん]

>>953 匿名さん
その通り！
再開発の容積率緩和に伴う開発利益を反映すれば現状のボロが坪600万超の評価、反映しなけば、精々坪300万の評価
だから港区の再開発のように従前評価に保留床単価引上げによる開発利益を反映すればよいとの指摘になるかと

[955: 口コミ知りたいさん]

>>954 検討板ユーザーさん


開発利益反映して坪300→400弱になってるじゃん。
一件落着だね。

[956: eマンションさん]

>>955 口コミ知りたいさん
一件落着するには、
383→600万/坪だろ
ほぼ中野坂上の西新宿五丁目が坪800万超の分譲なんだから
笑

[957: 匿名さん]

地権者の皆様　21号ニュースです。

反対意見書提出されましたか？
非常に重要な手続きです。

まだほとんど東京都には提出されておりません。
できるだけ多くの反対意見書が必要です。
提出期限　9月26日まで

郵送の場合
163ー8001
東京都都市整備局市街地整備部再開発課御中
電話　[phone]

お子さま、ご親戚、相続対象の方全員で
それぞれ1通出しましょう。

同じ文面でも結構です。
賛成の方は組合設立されますので不要です。

後日都から採用とか不採用とかの返事が来ます。

わからない点　不明な点　納得できない点なんでも記入して　即ポストへ。

[958: 匿名さん]

>>955 口コミ知りたいさん
開発利益は、実際には坪６５０万とかの床が４００万弱で取得できることです。上記で約１.７倍ですが、従前評価が実勢価格の０.８掛けくらいしか評価されてないとすると、ならしたら１.４倍くらいになるわけで、それで納得するかだね。

[959: 匿名さん]

とりまオペラシティ通す導線にするのは混雑するから地下道直結にしてくれ、住宅の性能はもちろんゼッチ、下駄は商業だけでなく公共機能やLooP基地を設けてくれ

行政への要望はこれくらいかな。ワクワク。

[960: 匿名さん]

>>958 匿名さん

立地、規模、高さ、眺望で劣るシティタワー新宿が坪800だからここは坪900くらいで分譲できるのでは？

となると分譲単価900万円/取得単価380万円=2.37倍
0.8がけしたとしても1.9倍！約２倍の利益は余裕で取れますね！

[961: 匿名さん]

取らぬ狸の皮算用。
竣工は約７年後。
日本は赤字１０００兆以上。
高額収入家庭と貧困層の2極分解。
来年の事も予測できない状態でデベでない限り素人が７年後のマンション価格の想定も無理です。
地権者の皆様　浮かれる事のないように。

[962: マンション検討中さん]

>>961 匿名さん
そうなんです。リーマンショックの時なら３８０万もならないです。デベもそれなりのリスクがあるということです。

[963: 名無しさん]

>>962 マンション検討中さん

同意です

[964: 匿名さん]

>>962 さん

同意です

[965: 匿名さん]

￣ゼネコンMとデベNの大癒着
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ゼネコンMは利益配分を受けれる参加組合員ではない。ただの事業協力社である。

ゼネコンMは設計を担当している訳でもない。

ゼネコンMは組合も設立されていない中で工事受注予定会社でもない。

ゼネコンMは工事総額2000億円強の10％で200億円をデベのNに要求できる理由がない。

デベのNは払う理由があるらしい。

金を要求する側　ゼネコンM

金を支払う側　　デベのN

コンサル料にしては２００億は金額が大きすぎる。

従前資産総額　約５００億として
仲介手数料は3%として１５億ぐらいが一般的だ。

２００億は地権者の財産を削った物にほかならない。

デベNは１０００億程度でなく建築コスト削減等で２０００億近く儲けるのか？

Nの再開発は他地区でも評判が悪く地権者にケチるみたいだ。

来月早期にゼネコンとデべの再開発の悪習慣、賄賂　を検察に通報して撲滅だわ。

[966: 回覧]

>>965 匿名さん
この方は何が目的なのだろうか

早く
アホ確定されて欲しい

[967: 評判気になるさん]

>>961 匿名さん
まだインフレに気づいてないの
平成の発想から抜け切れてないね

[968: 匿名さん]

まだまだ　Mと　Nの件聞いておりますが、

https://www.asahi.com/sp/topics/word/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E6%A4...

[969: 通りがかりさん]

>>968 匿名さん
儲けすぎだから賄賂とかウケる。
お金をたくさん稼いだらみんな捕まっちゃうね。素晴らしい世界だ。

[970: 匿名さん]

昨晩、南側の首都高からこちらのツインタワー建築現場方向を眺めてみたけど、オペラシティと東ガス再開発の間に62階と63階のタワーマンションができると、新たな東京のランドマークになる予感がしましたよ
おそらく東京タワーをのぞむ麻布十番のタワーマンションとそん色のない位置づけになると思われます。
条件ケチってもめてる場合ではないので、さっさと保留床単価上げて進めましょう！

[971: 匿名さん]

野村の担当部長さん　回答を月末まで待ってますよ。
通報をやらないと思いますか？（笑）
甘くないですよ。
マスコミにも連絡します。

[972: 通りがかりさん]

>>971 匿名さん
早く通報してよ。楽しみにしてんだから遠慮すんなよ。
で、何で通報すんのw

[973: マンコミュファンさん]

>>971 匿名さん

早く通報して恥かいてよ
楽しみに待ってるから

結果教えてね

[974: 匿名さん]

たたけばゼネコンもデベも埃が出るか？

[975: マンコミュファンさん]

>>974 匿名さん
切手貼ってないぞ、ちゃんとしろ

[976: 匿名さん]

突っ込み　ナイス（笑）

[977: 名無しさん]

>>960 匿名さん
だからこそ、西麻布型の従前評価の1.2上限の増床制限で地権者に取らせないで独占しようとして揉めてんじゃなかったっけ
知らんけど

[978: 匿名さん]

>>974 匿名さん


再開発アンチのおじいちゃん達筆でワロタ

[979: 匿名さん]

切手がない！
字がヘタ！
おじいちゃん！
ワシは若者ではないが　爺さんではない！
これで　どうじゃ！（笑）

飲めらさん　前田のクラッカーさん
清水の次郎長さん　ご期待してね

しかし月末まで待ちますよ。

[980: eマンションさん]

>>974 匿名さん
そりゃ叩けば埃は出るでしょうけど、材料が無いので叩きようが無いよね。しかもこの再開発で賄賂とかでもし可能性があるとしたら、理事にお金渡した、理事を優遇したぐらいだろうね。何か証拠あんの？

[981: 匿名さん]

>>979 匿名さん
匿名の手紙じゃどうしようもないよね

[982: マンコミュファンさん]

携帯の持ち方が
おじいちゃん

[983: 匿名さん]

皆様　教えて下さい。

準備組合設立当時の　某副理事長の登記簿上のお金の動きですが

昭和47年　登記
昭和６１年より銀行等借入
平成１０年東京都から差し押さえ
平成１３年７月差し押さえ抹消
（わずかな都税も払えない）
（昭和６１年より借入で根抵当は合計　３５億）

平成１３年７月根抵当合計３５億抹消
平成１３年７月抵当権５０００万抹消
平成１３年７月息子に会社売却

平成１３年８月準備組合設立（当時副理事）

準組設立前に差し押さえ受けてる状況で、どこから抹消できるお金を用意できたのでしょうか？

[984: マンション検討中さん]

>>983 匿名さん
息子に会社売却って何？

[985: 匿名さん]

息子の会社に売却でした。

[986: マンコミュファンさん]

>>983 匿名さん
普通に見たら、息子が買っただけなんだが。借り入れの残債が３５億あるわけでもないし。

[987: マンコミュファンさん]

本日締め切りの事業計画の反対意見書が　１３０通　弱出されたみたいです
組合設立認可はかなり遅れるようですよ。

[988: eマンションさん]

>>987 マンコミュファンさん

意見書の閲覧ってできるの？

[989: マンコミュファンさん]

西新宿3丁目の都市計画決定の新宿区への意見書はネットで公開されています。今回の都の事業計画の意見書は、わかりません。後日情報公開で請求すれば名前住所が黒塗りですが出ると思います。

[990: マンコミュファンさん]

締切日の前に何通来ましたとか教えるかねぇ

[991: 匿名さん]

>>986 マンコミュファンさん
3年間の差押えで困窮の中の当事者がどうやって巨額借金を精算したのか説明を、立場上、求められているだけの話
単に説明すりゃ、おわる話でしょ

[992: 検討板ユーザーさん]

>>991 匿名さん
誰が誰に求められてるの？
何か妄想したいみたいだけど、想像力が低すぎる。

[993: マンション掲示板さん]

>>991 匿名さん
妄想くん、妄想くん、本当に破産しそうな人がいるなら、俺なら協力してもらうよりも、待って競売で落札する方を選ぶけど、デベってそんなに馬鹿なの？

[994: マンション検討中さん]

準組の２行しか書けない兄ちゃんと野村の能面女の書き込みなければ、こんなに静か？（笑）

[995: マンション検討中さん]

>>994 マンション検討中さん

あと通報くんね

[996: マンション検討中さん]

オタクの社長様にも届きましたでしょうか？
まだ第２弾も用意しております。
アッシは、お手紙出したくなかったのですが、準組の2行兄ちゃんが　出せ　出してみろや　とのたまうのでね。
仕方なくですわ。
特捜さんの様子みて第２弾も出させて頂きますね。

[997: マンション検討中さん]

準組さん　情報モレモレでっせ。
盗聴器でも付いてませんか？（笑）