西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[921: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
転出したいの？そんなごく少数の人どうでもいいわ。

[922: 匿名さん]

>>920 匿名さん
915に聞いてみたら
てか、あまり知識ないのに知ったかぶりしない方がいいよ
恥ずかしいから

[923: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
ここは①で評価してるんだろ。どこの田舎の再開発か知らないけど、開発利益のっけて評価しないと数字が合わなかったんじゃないのか？今の数字で地権者は十分に利益は出てますよ。増床制限のことは置いといて。

[924: 匿名さん]

>>923マンコミュフアンさん

どこの田舎の再開発かしらないけど

開発利益152億円配分された地区ですか？

港区の過去の再開発ですが、

この地区と同じコンサルの佐藤不動産鑑定の佐藤社長が担当でしたがね。

[925: 匿名さん]

開発利益を1円も分配しないコンサルより野村の方が問題なんです。
利益独り占めです。

[926: 匿名さん]

近くのパークホームズ初台ザレジデンスは5千万くらいのボロが1.5億になったね。
１億利益取れてるね。これ以上欲しいの？

[927: 評判気になるさん]

>>925 匿名さん

もし独り占めなら、補償金もだせないし、増床もできないし、せいぜい坪２５０万くらいのライオンズが坪４００万以上でレインズに乗ることはないね。

[928: eマンションさん]

>>926 匿名さん
てか、まわりの新築分譲相場が坪800万になってきてるのに、デベに保留床単価383万で売り渡す条件で強引に再開発を進めようとしてることに無理がある
準備組合の役員らがどうしても安く保留床を売り渡したい大人の事情があるならまずそれを聞きたいね

[929: 匿名さん]

>>926 匿名さん
1億利益取れている　との話ですが

1億利益取れている根拠を具体的に3例ぐらい説明して頂けますかな。

例えば何番地のAさんの土地評価がいくらで　権利変換の金額がいくらで　売却例がいくらであります。

もし　これらが説明できないなら、ガキじゃないんだから簡単に憶測で言わない方があんたの為だよ。

[930: 通りがかりさん]

>>929 匿名さん

住友の値段と比べるなんて坪800万は流石に参考になりません三井のパークタワー西新宿が来年発売されますここの価格が比較対象でしょう多分坪６５０くらいかな

[931: 匿名さん]

>>930 通りがかりさん
もし分譲が坪６５０万を想定しているのだとしたら、保留床３８３万はむしろ高い気がする。

[932: 評判気になるさん]

>>931 匿名さん
もし分譲が坪650万円（50㎡9750万円）を想定しているのだとしたら、保留床坪450万円（50㎡6750万円）でも安い気がする。

[933: 名無しさん]

>>932 評判気になるさん
個人的な感想もいいけど、実際に他の再開発から比べたら高いよ。再開発知らないでしょ。

[934: 検討板ユーザーさん]

>>924 匿名さん
佐藤不動産鑑定は保留床単価引き上げによる開発利益を従前評価に反映し、保留床単価と権利床単価を同一にする方針を推奨すると言ってるよ。
再開発に合意してる転出者にも開発利益を還元する観点からすると当たり前の話。
もし、そうならない場合は野村の担当部長の意向だと思う。

[935: 匿名さん]

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ゼネコンMとデベNの大癒着
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ゼネコンMは利益配分を受けれる参加組合員ではない。ただの事業協力社である。

ゼネコンMは設計を担当している訳でもない。
ゼネコンMは組合も設立されていない中で工事受注予定会社でもない。

ゼネコンMは工事総額2000億円強の10％で200億円をデベのNに要求できる理由がない。

デベのNは払う理由があるらしい。

金を要求する側　ゼネコンM

金を支払う側　　デベのN

コンサル料にしては金額が大きい
賄賂か？

デベのNはこの再開発で他の参加組合員3社と利益を分配し尚200億支払う。

1000億程度でなく2000億近く儲けるのか？
Nの再開発は、地権者にはケチリ、おいしい商売みたいだ。

早期に再開発業界の賄賂、裏帳簿　一掃ですわ。

[936: 検討板ユーザーさん]

>>934 検討板ユーザーさん
どっかの再開発の転出者は２%もいなかったよ。転出者に利益還元をって話はなかなかならないんじゃないかな。

[937: 評判気になるさん]

>>935 匿名さん
ではでは、長年にわたり、事業協力者として時間と金を使ってきたMさんは、どのくらいの利益が相応しいですか？ぽっと出てきた参加組合員よりも少なくて当たり前ですか？

[938: 匿名さん]

つーか部屋貰って即売ればクッソ儲かるんだから転出するにせよそーすりゃいいんだよ。で、クッソ儲けられるのはデベのお陰だ。一部の地権者自力で再開発なんてできっこないんだから。建て替えにせよ容積使いきってるクソマンばっかだろこの辺。

[939: 検討板ユーザーさん]

>>938 匿名さん
ライオンズなんか土地の権利関係の問題で、住宅ローンも組みずらいと聞いたことがあります。その辺は従前評価に加味されませんので、クソ物件ほど、ほんと願ったりの話なんですよね。

[940: eマンションさん]

>>938 匿名さん
つーか保留床単価上げて即売ればクッソ儲かるんだからそーすりゃいいんだよ。で、クッソ儲けられるのは権利者のお陰だ。権利者の協力なしにデベ4社だけの自力で再開発なんてできっこないんだから。再開発にしろ建て替えにしろ権利者とトラブル起こせば容積使いきっても事業は進まんのよ、この蛸。