西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[888: 匿名さん]

>>886　匿名さんの内容

だれか　拡散たのんます。

[889: 匿名さん]

どういうこと？
N不→組合認可後のゼネコンはM切ってSにする
M建→設計協力してきたんだから２００億くれ

ってこと？

[890: 匿名さん]

>>889　匿名さん
そこまでは聞いてませんが、次回会う時聞いてみます。
３棟ですからジョイントもあるのでは？

[891: 名無し]

>>890 匿名さん
当然ジョイントになります。超一流ゼネコンでないとこの様な大規模タワーマンション建築の経験とノウハウがないでしょうし、販売する側としては準ゼネコン施行では売れないし消費者も購入を躊躇するでしょう。

[892: 通りがかりさん]

>>889 匿名さん
>設計協力してきたんだから２００億くれ
同じ事業協力なんだから相応の利益をくれってことかと。こういうのは後出しで言ってるわけでもなく、初めから粗方話し合いは出来てますよ。

[893: 匿名さん]

成程。利益按分の話ね。最初からできてるんじゃないのそんなの。今後ゼネコンは事業主体目指すんかな。請負だけじゃデベ程じゃないにせよそれなりに高給な社員の給与維持できないから必死ね。でもゼネはまともな事業出来ないからなぁ。Sのメブクスとか現状爆死状態だし。

[894: 匿名さん]

組合設立認可目前

[895: 匿名さん]

設計協力したからMは２００億は当然と話しがありますが？

平成１９年9月
まちづくりニュースより
5社の事業推進協力者の内4社撤退
野村１社のみ

平成３０年　基本設計は梓設計
それ以前は上野計画事務所か

[896: 匿名さん]

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ゼネコン Mとデベ Nの大癒着
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ゼネコンMはデベNにＮ社員によると工事費の10％要求

ゼネコンMは利益配分の受けられる参加組合員でもない

ゼネコンMは設計を担当した訳でもない

ゼネコンMは現在　組合も設立されていない状況で工事受注予定業者でもない

受注業者は組合の総会決議が必要
受注業者になれない可能性もある

ゼネコンMは工事金額約2200億の10%として２００億強要求できる理由が見当たらない

デベのNには払う理由があるらしい

賄賂かコンサル料か
ゼネコンMとデベNの大談合か？
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
皆様　拡散お願いします。

[897: マンコミュファンさん]

>>896 匿名さん
出来るかどうか分からなかったプロジェクトに何十年もかけて何億とすでに投資しているわけだけど、どのくらいの利益ならいいんですか？

[898: 匿名さん]

?????????????????????????????
　　　　　再開発の闇
?????????????????????????????
昔のゼネコンの談合と同じか？

金を要求する側　M

金を支払う側　　N

まず公正取引委員会に訴えてから
東京地検特捜部か？

相手にされないなら知人の弁護士に依頼する

Nさん
クズの　Mに２００億渡さずに従前資産総額に２００億加算でこの件終了？

月末まで　担当部長の回答待つ

なら権利変換まで最短で協力しますし、可能か？

????????????????????????????

[899: 匿名さん]

Nさん
まだまだ　エグい話は聞いてます。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8D%9C%E6%9F%BB%E...

[900: 評判気になるさん]

>>898 匿名さん
そろそろ、裏金でも闇でもないことに気づいてると思う。ニヤニヤ

[901: 匿名さん]

>>898評判気になるさん

どちらのご所属の方か存じませんが、日曜から書き込み御苦労様です。

火消しにヤッキに見えますがね（笑）

参加組合員でもない事業協力社に２００億渡せるとは野村は２０００億ぐらい儲かるのですかね。

地権者には土地1坪とマンション約1.2坪との交換。

野村の今後の再開発に支障がでるぜ。

ボロ儲けの野村　地権者にはハダカ同然の追い出し。

[902: 名無し]

西麻布三丁目北東地区のデべは野村ですが、ここでも叩かれています。
参考になる書き込みがあったので転載します。

再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由

これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下の保留床単価
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

[903: マンション検討中さん]

>>902 名無しさん
地権者でもないのに、何をムキになってるの？増床制限が厳しいのは、地権者でもがっつり増床したい方には納得いかないでしょうね。しかし、ここの再開発でガッツリ増床したい人は、少ないんだと思いますよ。資産家と言われる方は少なそうですから、増床制限に関しては、特に問題となっていないのでしょう。

[904: マンコミュファンさん]

>>903 マンション検討中さん
ネタバレさせると再開発って、
従前評価から保留床単価を決めるか、保留床単価から従前評価を決めるかで、公正で透明になるかが決まるみたいよ
さて、どちらでしょう？

[905: 名無しさん]

>>904 マンコミュファンさん

従前評価なんてあってないようなもんだから、保留床単価からしか決められないだろ。

[906: 名無し]

>>903 マンション検討中さん
地権者ですよ！
あなたこそ地権者でもないのに、なにをそんなに知ったかぶりしてるの！

[907: 評判気になるさん]

>>902 名無しさん
これ見ると、従前評価に開発利益を加味するとか頭イカれてるよ。開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。でも増床制限は問題にしてもいいと思います。

[908: 口コミ知りたいさん]

>>907 評判気になるさん

開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。
ちょっと何言ってるのかよくわからない。わかるように説明して。

[909: 匿名さん]

つーか幹線に面してない、単独じゃ建て替えすらままならないボロ屋がピカピカの日本最高層・最大規模タワマンになるんだから価値は３倍位にはなるだろ。

[910: マンション掲示板さん]

>>908 口コミ知りたいさん
前から思ってたけど、アタマ悪いよね。理解力無さ過ぎでしょ。

[911: 評判気になるさん]

>>909 匿名さん
その通りだよねー
現状160%しか使えない土地が880%の土地に化けるわけだから、土地の評価もつぼ180万から1000万に跳ね上がらなきゃおかしいんだよな

[912: 匿名さん]

>>911 評判気になるさん
大丈夫だよ。君のボロマンションもボロマンションなりにもちゃんと評価されてるから安心しろ。

[913: 名無しさん]

>>912 匿名さん
ホントですか
保留床単価引上げに伴う開発利益が従前評価に反映されると信じて大丈夫なんですかね
それなら安心して眠れます！

[914: 匿名さん]

>>913 さん
うん、十分得られてるからグッスリ寝てろ。

[915: 匿名さん]

開発利益のお話が出ておりますが、開発利益の出ない再開発はありません。

補助金だけでも開発利益は出ます。

この地区の再開発コンサルタントの佐藤不動産鑑定が関わる他の地区の再開発で　開発利益　152億円　を地権者全員に面積に応じて分配しております。

野村の意向が反映してこの再開発では1円も　わずか1円も分配されておりません。

野村とコンサルタントに理事達は洗脳されております。

[916: 匿名さん]

従前のボロ屋→５千万　日本最高層・最大規模タワマン→１．５億

十分やろ。これ以上何を求めるんだ？

[917: マンコミュファンさん]

>>916 匿名さん
そんな話はしてないよ。

従前資産の評価は都市再開発法80条で「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」とあり、

この解釈を①再開発前の開発利益を加味しない評価とするか、②再開発による容積率緩和に伴う開発利益を加味する評価とするかの話。

で、そういうオマエはどう解釈してんの？

[918: 検討板ユーザーさん]

>>917 マンコミュファンさん
普通は①で評価するわな。

[919: 匿名さん]

>>918 検討板ユーザーさん
915は佐藤不動産鑑定が他で②でやってると指摘してんだよ
つまり開発法で従前資産評価を行い、①との差額を上乗せ評価して、転出者にも開発利益を還元してるってこと

[920: 匿名さん]

他ってどこだよ

[921: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
転出したいの？そんなごく少数の人どうでもいいわ。

[922: 匿名さん]

>>920 匿名さん
915に聞いてみたら
てか、あまり知識ないのに知ったかぶりしない方がいいよ
恥ずかしいから

[923: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
ここは①で評価してるんだろ。どこの田舎の再開発か知らないけど、開発利益のっけて評価しないと数字が合わなかったんじゃないのか？今の数字で地権者は十分に利益は出てますよ。増床制限のことは置いといて。

[924: 匿名さん]

>>923マンコミュフアンさん

どこの田舎の再開発かしらないけど

開発利益152億円配分された地区ですか？

港区の過去の再開発ですが、

この地区と同じコンサルの佐藤不動産鑑定の佐藤社長が担当でしたがね。

[925: 匿名さん]

開発利益を1円も分配しないコンサルより野村の方が問題なんです。
利益独り占めです。

[926: 匿名さん]

近くのパークホームズ初台ザレジデンスは5千万くらいのボロが1.5億になったね。
１億利益取れてるね。これ以上欲しいの？

[927: 評判気になるさん]

>>925 匿名さん

もし独り占めなら、補償金もだせないし、増床もできないし、せいぜい坪２５０万くらいのライオンズが坪４００万以上でレインズに乗ることはないね。

[928: eマンションさん]

>>926 匿名さん
てか、まわりの新築分譲相場が坪800万になってきてるのに、デベに保留床単価383万で売り渡す条件で強引に再開発を進めようとしてることに無理がある
準備組合の役員らがどうしても安く保留床を売り渡したい大人の事情があるならまずそれを聞きたいね

[929: 匿名さん]

>>926 匿名さん
1億利益取れている　との話ですが

1億利益取れている根拠を具体的に3例ぐらい説明して頂けますかな。

例えば何番地のAさんの土地評価がいくらで　権利変換の金額がいくらで　売却例がいくらであります。

もし　これらが説明できないなら、ガキじゃないんだから簡単に憶測で言わない方があんたの為だよ。

[930: 通りがかりさん]

>>929 匿名さん

住友の値段と比べるなんて坪800万は流石に参考になりません三井のパークタワー西新宿が来年発売されますここの価格が比較対象でしょう多分坪６５０くらいかな

[931: 匿名さん]

>>930 通りがかりさん
もし分譲が坪６５０万を想定しているのだとしたら、保留床３８３万はむしろ高い気がする。

[932: 評判気になるさん]

>>931 匿名さん
もし分譲が坪650万円（50㎡9750万円）を想定しているのだとしたら、保留床坪450万円（50㎡6750万円）でも安い気がする。

[933: 名無しさん]

>>932 評判気になるさん
個人的な感想もいいけど、実際に他の再開発から比べたら高いよ。再開発知らないでしょ。

[934: 検討板ユーザーさん]

>>924 匿名さん
佐藤不動産鑑定は保留床単価引き上げによる開発利益を従前評価に反映し、保留床単価と権利床単価を同一にする方針を推奨すると言ってるよ。
再開発に合意してる転出者にも開発利益を還元する観点からすると当たり前の話。
もし、そうならない場合は野村の担当部長の意向だと思う。

[935: 匿名さん]

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ゼネコンMとデベNの大癒着
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ゼネコンMは利益配分を受けれる参加組合員ではない。ただの事業協力社である。

ゼネコンMは設計を担当している訳でもない。
ゼネコンMは組合も設立されていない中で工事受注予定会社でもない。

ゼネコンMは工事総額2000億円強の10％で200億円をデベのNに要求できる理由がない。

デベのNは払う理由があるらしい。

金を要求する側　ゼネコンM

金を支払う側　　デベのN

コンサル料にしては金額が大きい
賄賂か？

デベのNはこの再開発で他の参加組合員3社と利益を分配し尚200億支払う。

1000億程度でなく2000億近く儲けるのか？
Nの再開発は、地権者にはケチリ、おいしい商売みたいだ。

早期に再開発業界の賄賂、裏帳簿　一掃ですわ。

[936: 検討板ユーザーさん]

>>934 検討板ユーザーさん
どっかの再開発の転出者は２%もいなかったよ。転出者に利益還元をって話はなかなかならないんじゃないかな。

[937: 評判気になるさん]

>>935 匿名さん
ではでは、長年にわたり、事業協力者として時間と金を使ってきたMさんは、どのくらいの利益が相応しいですか？ぽっと出てきた参加組合員よりも少なくて当たり前ですか？