西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[828: 名無し]

>>824 匿名さん
その通り、自分に都合の良い妄想です。世の中、そんなに甘くないです。

六本木ヒルズ再開発では地権者はメインタワーの床を取得できず、地権者棟である六本木レジデンスB棟に集約されています。また、虎ノ門・麻布台再開発でも地権者はメインタワーの床取得はできず、B-1棟に集約されています。

西新宿3丁目でも多分通常の地権者は中低層階床しか取得できないような気がします---。
（結果的にやむを得ずという意味です）　
現時点の床想定単価も低層階床と高層階床では25%も差がありますので、地権者を低層階に誘導する方向性が伺えます。

事業施行者としては地権者と新規高層階購入者とは収入・社会的地位が異なるので、階層を分けることで販売戦略上、分譲建物のグレードを保ちたいのでないかと？

いずれにしても、デべは長期間にわたり人・物・金を投下する事業です。事業失敗と低リターンは株主からも責められるので、背負っているリスクは計り知れません。

騒いでいる地権者の方もおられるようですが、私が投稿した812のように自分の運の良さを喜びましょう。

[829: 匿名さん]

>>828 さん

>>828 名無しさん
地権者としては、小口地権者ですけどね。

[830: 名無し]

>>829 匿名さん
戸建て小口地権者であっても権利変換で新しい床を取得できれば、たとえ前よりも床面積が少なくなっても、財産としては評価が驚くほどアップします。

区分の小口地権者であっても、そのマンションの単独建替えの可能性の夢なんか持たない方が良いです。まず不可能です。

[831: 匿名さん]

>>830 名無しさん
最近建替え増えてますよ。再開発みたいに儲からないので手は出しませんけど。

[832: 匿名さん]

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約2350万円~約2億7550万円

[833: 匿名さん]

第2弾
西新宿三丁目北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

[834: 名無し]

準備組合が本組合設立の申請を行ってからは、書き込みが音無しの構えになってきましたね。（笑）

[835: 匿名さん]

黒田総裁退任後、金利上がると不動産価格は下がってくる。
等価交換では今1番悪い条件だよね。

[836: 通りがかりさん]

>>832 匿名さん
分譲単価は1坪あたり平均515万くらいですか

[837: 匿名さん]

この広告出してると思われるネガチンが最近静かですね。

[838: 匿名さん]

地権者の皆様18号ニュースです。

暑い毎日も終わりました。

9月は、意見書提出の月です。

できるだけ多くの反対意見書が必要です。

意見書の提出期限は9月２６日月曜迄です。

郵送の場合
163-8001
東京都都市整備局市街地整備部再開発課
問い合わせ　03-5320-5131

他の区では１万通の意見書が集まりました。

お子様、ご親戚、相続の対象になる方全員で　それぞれ1通書きましょう。

↓下記　見本の通り書いて頂いて結構です。

後日　都から個人的に回答が来るそうです。

わからない点　不満な点を記入して　即送付しましょう。

[839: 匿名さん]

地権者の皆様19号ニュースです。

再開発マンションは資産価値に非常に期待が持てます。

しかもここは武蔵野台地に建つ最大規模・最高層の物件になりますので
海外からの需要も旺盛にあると思われます。

近隣の西新宿５丁目では住友不動産が坪単価８５０万円で売り出しを予定しています。

坪単価８５０万円だと７０㎡換算で約２億円弱です。

即ち少し占有面積は少なくなりますが資産価値としては３倍程度になる訳であります。

意見書の提出ですが、是非賛成意見を多く投じて下さい。

再開発の早期結実のため是非皆さまのご協力をお願い致します。

[840: 匿名さん]

西新宿三丁目西地区市街地再開発の意見書

都知事様
住所
氏名
物件住所

事業計画及び再開発組合の設立に反対します。

理由
○62階228mのマンションは圧迫感があり地権者が望む再開発でない。

○南北方向には区道が新設されるが東西は車両通行が十分でない。

○組合のコンサルは私達の質問に十分答えていない。

○準組の運営が一部の賛成派理事に恣意的にされている。

○駐車場が少ない。駐輪場も１区分に1台分必要。

○権利変換書作成費が約１１億円。敷地面積は８９７８坪、1坪当たり12万円は高すぎる。1坪当たり５万円が妥当な金額である。

○借り入れ金利子　３７億６０００万は、再開発の分譲利益１０００億以上儲ける野村等が負担すべきであり、権利者が負担するのはおかしい。

○開発利益　５００億円以上が地権者に分配されて当然なのに野村等が独り占めである。

○コンサルは平均分譲価格は　５００万程度と言うが西新宿五丁目地区防災街区整備事業では　坪６００万以上と噂になっている。
分譲価格を安めに設定して地権者に損失を与え、一方野村等には莫大な利益を確保している。

[841: 匿名さん]

(笑)
地権者の皆様１９号ニュース(笑)
清水建設さん？野村さん？
そんなに必死ならなくても(笑)

[842: 匿名さん]

地権者の皆様20号ニュースです。

ヤフーニュースで再開発マンションが特集されています。

この10年で価格が上昇した「タワマン10選」　資産価値が上がった“納得の理由”
https://news.yahoo.co.jp/articles/a2d74e5dbe52b878044f36da38556b8ea6c5...

特筆すべきは「タワマン10選」の内、実に7物件が本案件と同じ再開発タワーマンションという点です。

また、記事中では「駅直結」、「商業併設」が豊かな暮らし、資産価値の両取りができるキーワードとして挙げられています。

本再開発が結実した際には、上記二つのキーワードを満たしつつ日本最高層・最大規模という唯一無二性も加味されます。

本再開発は地権者の皆さまのみならずお子様、お孫様、周辺住民の皆々様に多大な寄与があり社会的意義の大きい事業です。

是非とも積極推進・早期実現に向けご協力をお願い致します。

[843: 匿名さん]

だいたい法令遵守のデベは社内でネットの書き込みとか許されてないと聞きますが野村とか準組の事務局の清水は違うみたいですね。

[844: 匿名さん]

>>839　匿名さん
西新宿五丁目の住友不動産で坪８５０万の売出しを予定してます。　

と書かれてますが、私も正確な情報だと思います。

私は控えめに平均坪単価６００万以上と書きましたがね。

私達はここ３年間説明会では分譲想定価格を５００万で資料を頂きました。

近隣の新宿5丁目が坪800万の売出しであれば当地区の平均坪単価はそれ以上になります。

権利変換　ご存知ですよね。

保留床単価　坪６００万で分譲想定価格　約８００万です。

そうすると　工事費を現状とした場合
野村等75%　権利者　25%　が
野村等48%　権利者　52%の比率

になりますが、地権者の配分が大きく変わりますが　組合設立総会では　そのような回答を頂けるのですかね。

[845: 検討板ユーザーさん]

>>843 匿名さん
あなた何者

[846: マンション検討中さん]

>>845 検討板ユーザーさん

住友の値段と比べるなんて知識不足

[847: 匿名さん]

>>846 マンション検討中さん
全くそのとおり
住友不動産の西新宿五丁目は実質、西新宿三丁目より格下の中野坂上のタワーマンション
その格下のタワーマンションの坪800万の事例と比較されてもあまりピンとこないよね

[848: 匿名さん]

地権者の皆様18号ニュース　までは私達が記入しました。

ところが１９号ニュースと２０号ニュースは、多分内容から判断して野村か事務局の清水建設が　私達のニュースの看板で正反対の記事を記入しております。

野村とか清水建設は　なんでもありの常識もない　卑劣な会社ですわ　(笑)

[849: eマンションさん]

>>832 匿名さん
平均坪800万の分譲になったら、

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約3980万円~約4億7550万円
になるんとちゃう

地権者の権利変換価格はこの8割くらい

[850: 名無し]

>>848 匿名さん
工事施工はいつから前田から清水になったの？　清水・前田の共同施工なら理解できる。
前田建設単独施行の巨大タワーマンションでは魅力ないし、技術・経験不足で工事施工が不安です。

[851: 匿名さん]

>>850　匿名さん

経緯はよくわからないのですが事務局は清水建設が多く人員を出していると聞いています。

一度コンサルも参加組合員も（野村と前田を除いて）入替えしています。

[852: マンション検討中さん]

>>844 匿名さん
分譲単価が坪800万超に対して組合設立時の事業計画の保留床単価は坪383万なんですね。（総戸数3211戸）

半額以下で仕入れたタワーマンションを倍以上の単価で分譲できるならデベにしてはかなり魅力的な分譲案件ですね。

[853: 匿名さん]

何でもいいから初台民としてはさっさと進めてほしい。スーパーがOKしかなくてマジ不便。ライオンズ民は何が不満なのかね。高いところがいいなら狭い部屋、広い部屋が良いなら低い部屋、で我慢しろよ。

[854: マンション検討中さん]

>>853 匿名さん
何でもいいから地権者としてはさっさと進めてほしい。保留床単価が安すぎてマジ不満。ライオンズ民はたぶんそれを指摘してんだろ。高層階から低層階まで自由に選べて、保留床単価を坪600万に上げて野村等48%、権利者52%くらいで我慢すべきや。

[855: 匿名さん]

野村の関係者から　もれた話ですが
前田は野村に工事金額の10%くれ　と言っているそうですよ。

工事金額が２０００億以上ですから２００億以上です。

つまり工事費が高騰してる中で２００億安い質素な手抜きのマンションになるんですかね。

ゼネコン業界の魑魅魍魎ですわ。

[856: マンション検討中さん]

>>855 匿名さん
もし、その発言が事実だとして、そういう意味ではないでしょうね。分譲した後の利益から２００億くれということですよ。あなたの頭が未知魍魎ですわ。

[857: 匿名さん]

>>856　マンション検討中さん

分譲後利益の中から２００億も、分譲前の２００億も全く同じ。

分譲販売が上手くいくかわからない中で　２００億捻出するためには建築費を質素　工程を省く　手抜きは当然。

野村の武蔵小金井が良い例ですね。

[858: 匿名さん]

これこれ(笑)
https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

裏金もないのにこの有様。

[859: 評判気になるさん]

>>857 匿名さん
それ言いだしたら、どこの現場だってデベは工程省いて手抜きしてるって言ってるのと同じですが。
プラス２００億くれというのは、施工会社としてではなく、参加組合員としての利益を配分してと主張しているだけ。だって参加組合員として、今まで長い時間かけて何億って使ってきたんでしょ。

[860: マンション掲示板さん]

>>857 匿名さん
この人やばくない？
施工費から２００億抜くのと、分譲時の利益から２００億分けてもらうのと一緒しちゃうってアホなの？

[861: 匿名さん]

まあゼネコンもコンサルも人の良い再開発のわからない地権者を喰いものにしている事だ。

前田もプロ、野村の利益から200億程度は取れると判断して言っている。
野村も分譲後1000億以上儲かるので払う　払わないは不明だが　たいした金額でない。
一方地権者は高層タワーの中層階に土地の広さの1.2倍の床しかもらえない現実。
工事費からの２００億も分譲利益から２００億も金額には同じ。

結局は２００億安いハリボテのお粗末マンションができると流布されたら困るのは野村と組合か？

[862: eマンションさん]

>>861 匿名さん
要するに、工事費から200億は間違いでしたと認めたのね。あほらし。

[863: マンション掲示板さん]

>>861 匿名さん
大丈夫、ここは不動産に詳しい人が準備組合の理事長やってるし、役員も再開発に詳しい人がやってるから、他の再開発と違って、ちゃんと保留床単価が上がって、全ての地権者の床の還元率が100%以上になるから、見てたらいいよ

[864: 匿名さん]

>>862　eマンションさん
どこに間違いを認めたと書いてあるのかな？
よく読みな。
分譲後に200億払わなければ、となればコストを下げ建築費を縮小するのは当然。
コストの安い材料　工程の圧縮　職人の日給の減額　さらに手抜きに発展する可能性もある。

以上から建築費から差引の２００億も分譲後の２００億も同じだと言っているんだよ。

ではなぜ参加組合で長年ご苦労さんで２００億も払う必要があるのかな？

再開発詳しい方みたいなので、どこでも慣習みたいにゼネコンは金のやり取りしてるのかな？

参加組合員は最終的に分譲販売で果実が取れるので自ら応募して組合員になってるはずだけどね。
さらに追い銭する理由は？

[865: 匿名さん]

これって野村が払えばオリンピックの元理事　事件でないけどコンサル料名目の犯罪じゃないの。
要求側と支払側　よく似た構図だけどね。

[866: 匿名さん]

情報源の同意がいるが検察に相談する価値ありそうだわ。
再開発業界またはゼネコンの不明瞭な金を調査してほしいね。
仮に情報源の同意が取れなくても匿名で相談してみますね。
その内2社調査入るかもね。

[867: マンション掲示板さん]

>>865 匿名さん
君まじで言ってんのか？野村が払えばって発想が違うんだよ。ただの利益の配分の話だろ。もし利益が1,000億が確定なら、200億と800億に分けるだけ。そこで野村が900億を要求すれば、残りが100億。野村1000億全部独り占めするから、建築費を200億分を手抜き工事しますって言ってるのが君の発想よ。

[868: マンコミュファンさん]

>>865 匿名さん

取りあえずこのレス魚拓取ってのむふに連絡いれときますね。

[869: eマンションさん]

>>857 匿名さん
この人ってさ、散々野村は利益を取り過ぎだとか言ってたのに、ここにきて分譲販売が上手くいくか分からないとか言い出すのな。二枚舌もいいとこだよ。

[870: 匿名さん]

>>867　マンション掲示板さん
はい、真面目に記入しておりますが(笑)
まあ組合も設立していないのに、スレに集まるのは組合か野村関係者かね。
反論多いに結構。
そんなに検察に相談が怖いですかな？
前田は事業協力者でありますが参加組合員ではない。
定款上は野村　東建　住商　不燃公社の４社。
私はヤルと言えば　検察でもマスコミでも平気ですわ。
ただ検察官には金の動きとして工事代金支払時期か？

[871: 通りがかりさん]

>>870 匿名さん
失礼しました。事業協力者ですね。

[872: マンション検討中さん]

住友850は条件の良い部屋で、所謂坪単価はもっと低いでしょ。全部屋が850もしないだろ。

[873: 匿名さん]

前田は事業協力社にも関わらず、何故工事費の10%くれ　と要求できるのか？
私は賄賂性が高いと認識する。

で、組合　野村さんに提案ですわ。

こんなクズみたいな会社に２００億強渡すなら従前資産に２００億加算して地権者全員にくれ。

もし　そうやってくれるならこの件不問にしますがね。

9月末までの回答をこのスレで野村の担当部長の回答を求めます。

もし回答がない場合は、10月に検察に必ず　相談に行きます。

ゼネコンとデベの癒着か？　しかも数１００億　これ大きな社会問題化するよ。

わずか２億でぶち込まれるオリンピック元理事か？

もし検察が動かないなら第二弾として弁護士に知り合いが多いので行かせますがね。

野村も前田に全額払わない理由ができたみたいで　ワシは野村の味方じゃわい。

野村さん　月末までの回答　よろしく。

[874: 評判気になるさん]

>>873 匿名さん
早く行って来て！
鼻で笑われるだけですよ。楽しみにしています！

[875: 匿名さん]

清水も必死に案件取りに行ってるのかな？トーチも赤字受注みたいだしね。
タワマンは利率良さそうだからね。

[876: eマンションさん]

>>875 匿名さん
なんか色々、大きなカネの流れを推測してるけど、まだ本組合できてないし、これまで準備組合で事業協力者の前田建設他が設計費やコンサル費を約16億円立て替えてると総会資料に出てるよ
2000億の発注はまだ、これからの話

[877: 検討板ユーザーさん]

もし野村がこの再開発で仮に500億利益が出るとしたら、同じ立場の事業協力者だとしたら建築の利益と合わせて500億程度の利益を確保したいと思うのは普通じゃね。

[878: 匿名さん]

普通じゃねぇよ笑　どこに数百億単位の現ナマ要求する地権者がいるんだ笑笑

[879: 名無し]

>>873 匿名さん
楽しい書き込みありがとう！　どんどん楽しい書き込み歓迎します(笑)

[880: マンコミュファンさん]

>>878 匿名さん
いや、あなたは再開発向いてないね。
そんなんじゃ地権者にもなれないよ。

[881: 匿名さん]

Nさん　Mさん

お宅の会計帳簿も裏帳簿もあると思うので検察が入って調査してもらった方が良いんじゃないの？

デベとゼネコンの癒着　や大掃除ですわ。

仮に10%の２００億でなくとも、わずか２億でぶち込まれるんですからね。

約16年前法人がある区の1等地５００坪所有しておりました。
代表は再開発の転出で通常の転出金の他に裏金で現金１０億用意するようにあるデベの社長に交渉しましたら、きちんと約束通り現金持って来たとデベ寄りの地権者から聞きました。

意図はわからないのですが、また書面のコピーも見せてもらいました。

[882: 匿名さん]

↑もちろん裏金の金額は書かれていなかっですがね。

[883: 匿名さん]

>>881 匿名さん
キモいな。普通に売上計上するに決まってんだろ。

[884: 匿名さん]

>>883　匿名さん
裏金　帳簿計上するバカどこにいる！
アンタよく書き込みしてるけど、仕事しながらスレの火消し係か？
もう少しマシな仕事　会社から任せられないのか？
書くならもう少し内容のある意見書きな。
いつも2行程度しか書けないのか？(笑)

[885: 通りがかりさん]

>>884 匿名さん
マジで裏金だと思ってんの？笑
もし200億が事実だとして、正当な利益の配分だろうが。それが分からないって社会人じゃないのかな。学生さんか主婦の方は、イタズラに書いちゃいかんよ。

[886: 匿名さん]

___________________________
ゼネコン　Mとデベ　Nの大癒着
____________________________
私以外にも情報提供者のＮ社員から直接聞いている。
現在でも工事受注会社は確定していない。
組合設立後入札か？で総会の決議で決められる
Mが受注できるかわからない状況である

>>885　正当な利益配分と言うが工事も受注できていないのに利益配分はあり得ない。

ワイロか利益かコンサル料かは検察が判断する事
当方としては検察に情報を提供するのみ

Nは参加組合員でもないMになぜ工事費の10%　２００億以上払う必要があるのか？

試算では１０００億程度の儲かりだが１５００億とか２０００億儲かるのか？

そんなに再開発はボロい商売か？

このスレでNとMの西新宿3丁目再開発の情報提供お願いします。
___________________________

[887: 匿名さん]

野村さん
クズの前田に200億払うより従前資産に200億加算した方が地権者に喜ばれるぜ。
締めは　月末でっせ！

[888: 匿名さん]

>>886　匿名さんの内容

だれか　拡散たのんます。

[889: 匿名さん]

どういうこと？
N不→組合認可後のゼネコンはM切ってSにする
M建→設計協力してきたんだから２００億くれ

ってこと？

[890: 匿名さん]

>>889　匿名さん
そこまでは聞いてませんが、次回会う時聞いてみます。
３棟ですからジョイントもあるのでは？

[891: 名無し]

>>890 匿名さん
当然ジョイントになります。超一流ゼネコンでないとこの様な大規模タワーマンション建築の経験とノウハウがないでしょうし、販売する側としては準ゼネコン施行では売れないし消費者も購入を躊躇するでしょう。

[892: 通りがかりさん]

>>889 匿名さん
>設計協力してきたんだから２００億くれ
同じ事業協力なんだから相応の利益をくれってことかと。こういうのは後出しで言ってるわけでもなく、初めから粗方話し合いは出来てますよ。

[893: 匿名さん]

成程。利益按分の話ね。最初からできてるんじゃないのそんなの。今後ゼネコンは事業主体目指すんかな。請負だけじゃデベ程じゃないにせよそれなりに高給な社員の給与維持できないから必死ね。でもゼネはまともな事業出来ないからなぁ。Sのメブクスとか現状爆死状態だし。

[894: 匿名さん]

組合設立認可目前

[895: 匿名さん]

設計協力したからMは２００億は当然と話しがありますが？

平成１９年9月
まちづくりニュースより
5社の事業推進協力者の内4社撤退
野村１社のみ

平成３０年　基本設計は梓設計
それ以前は上野計画事務所か

[896: 匿名さん]

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ゼネコン Mとデベ Nの大癒着
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ゼネコンMはデベNにＮ社員によると工事費の10％要求

ゼネコンMは利益配分の受けられる参加組合員でもない

ゼネコンMは設計を担当した訳でもない

ゼネコンMは現在　組合も設立されていない状況で工事受注予定業者でもない

受注業者は組合の総会決議が必要
受注業者になれない可能性もある

ゼネコンMは工事金額約2200億の10%として２００億強要求できる理由が見当たらない

デベのNには払う理由があるらしい

賄賂かコンサル料か
ゼネコンMとデベNの大談合か？
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
皆様　拡散お願いします。

[897: マンコミュファンさん]

>>896 匿名さん
出来るかどうか分からなかったプロジェクトに何十年もかけて何億とすでに投資しているわけだけど、どのくらいの利益ならいいんですか？

[898: 匿名さん]

?????????????????????????????
　　　　　再開発の闇
?????????????????????????????
昔のゼネコンの談合と同じか？

金を要求する側　M

金を支払う側　　N

まず公正取引委員会に訴えてから
東京地検特捜部か？

相手にされないなら知人の弁護士に依頼する

Nさん
クズの　Mに２００億渡さずに従前資産総額に２００億加算でこの件終了？

月末まで　担当部長の回答待つ

なら権利変換まで最短で協力しますし、可能か？

????????????????????????????

[899: 匿名さん]

Nさん
まだまだ　エグい話は聞いてます。

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%8D%9C%E6%9F%BB%E...

[900: 評判気になるさん]

>>898 匿名さん
そろそろ、裏金でも闇でもないことに気づいてると思う。ニヤニヤ

[901: 匿名さん]

>>898評判気になるさん

どちらのご所属の方か存じませんが、日曜から書き込み御苦労様です。

火消しにヤッキに見えますがね（笑）

参加組合員でもない事業協力社に２００億渡せるとは野村は２０００億ぐらい儲かるのですかね。

地権者には土地1坪とマンション約1.2坪との交換。

野村の今後の再開発に支障がでるぜ。

ボロ儲けの野村　地権者にはハダカ同然の追い出し。

[902: 名無し]

西麻布三丁目北東地区のデべは野村ですが、ここでも叩かれています。
参考になる書き込みがあったので転載します。

再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由

これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下の保留床単価
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

[903: マンション検討中さん]

>>902 名無しさん
地権者でもないのに、何をムキになってるの？増床制限が厳しいのは、地権者でもがっつり増床したい方には納得いかないでしょうね。しかし、ここの再開発でガッツリ増床したい人は、少ないんだと思いますよ。資産家と言われる方は少なそうですから、増床制限に関しては、特に問題となっていないのでしょう。

[904: マンコミュファンさん]

>>903 マンション検討中さん
ネタバレさせると再開発って、
従前評価から保留床単価を決めるか、保留床単価から従前評価を決めるかで、公正で透明になるかが決まるみたいよ
さて、どちらでしょう？

[905: 名無しさん]

>>904 マンコミュファンさん

従前評価なんてあってないようなもんだから、保留床単価からしか決められないだろ。

[906: 名無し]

>>903 マンション検討中さん
地権者ですよ！
あなたこそ地権者でもないのに、なにをそんなに知ったかぶりしてるの！

[907: 評判気になるさん]

>>902 名無しさん
これ見ると、従前評価に開発利益を加味するとか頭イカれてるよ。開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。でも増床制限は問題にしてもいいと思います。

[908: 口コミ知りたいさん]

>>907 評判気になるさん

開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。
ちょっと何言ってるのかよくわからない。わかるように説明して。

[909: 匿名さん]

つーか幹線に面してない、単独じゃ建て替えすらままならないボロ屋がピカピカの日本最高層・最大規模タワマンになるんだから価値は３倍位にはなるだろ。

[910: マンション掲示板さん]

>>908 口コミ知りたいさん
前から思ってたけど、アタマ悪いよね。理解力無さ過ぎでしょ。

[911: 評判気になるさん]

>>909 匿名さん
その通りだよねー
現状160%しか使えない土地が880%の土地に化けるわけだから、土地の評価もつぼ180万から1000万に跳ね上がらなきゃおかしいんだよな

[912: 匿名さん]

>>911 評判気になるさん
大丈夫だよ。君のボロマンションもボロマンションなりにもちゃんと評価されてるから安心しろ。

[913: 名無しさん]

>>912 匿名さん
ホントですか
保留床単価引上げに伴う開発利益が従前評価に反映されると信じて大丈夫なんですかね
それなら安心して眠れます！

[914: 匿名さん]

>>913 さん
うん、十分得られてるからグッスリ寝てろ。

[915: 匿名さん]

開発利益のお話が出ておりますが、開発利益の出ない再開発はありません。

補助金だけでも開発利益は出ます。

この地区の再開発コンサルタントの佐藤不動産鑑定が関わる他の地区の再開発で　開発利益　152億円　を地権者全員に面積に応じて分配しております。

野村の意向が反映してこの再開発では1円も　わずか1円も分配されておりません。

野村とコンサルタントに理事達は洗脳されております。

[916: 匿名さん]

従前のボロ屋→５千万　日本最高層・最大規模タワマン→１．５億

十分やろ。これ以上何を求めるんだ？

[917: マンコミュファンさん]

>>916 匿名さん
そんな話はしてないよ。

従前資産の評価は都市再開発法80条で「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」とあり、

この解釈を①再開発前の開発利益を加味しない評価とするか、②再開発による容積率緩和に伴う開発利益を加味する評価とするかの話。

で、そういうオマエはどう解釈してんの？

[918: 検討板ユーザーさん]

>>917 マンコミュファンさん
普通は①で評価するわな。

[919: 匿名さん]

>>918 検討板ユーザーさん
915は佐藤不動産鑑定が他で②でやってると指摘してんだよ
つまり開発法で従前資産評価を行い、①との差額を上乗せ評価して、転出者にも開発利益を還元してるってこと

[920: 匿名さん]

他ってどこだよ

[921: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
転出したいの？そんなごく少数の人どうでもいいわ。

[922: 匿名さん]

>>920 匿名さん
915に聞いてみたら
てか、あまり知識ないのに知ったかぶりしない方がいいよ
恥ずかしいから

[923: マンコミュファンさん]

>>919 匿名さん
ここは①で評価してるんだろ。どこの田舎の再開発か知らないけど、開発利益のっけて評価しないと数字が合わなかったんじゃないのか？今の数字で地権者は十分に利益は出てますよ。増床制限のことは置いといて。

[924: 匿名さん]

>>923マンコミュフアンさん

どこの田舎の再開発かしらないけど

開発利益152億円配分された地区ですか？

港区の過去の再開発ですが、

この地区と同じコンサルの佐藤不動産鑑定の佐藤社長が担当でしたがね。

[925: 匿名さん]

開発利益を1円も分配しないコンサルより野村の方が問題なんです。
利益独り占めです。

[926: 匿名さん]

近くのパークホームズ初台ザレジデンスは5千万くらいのボロが1.5億になったね。
１億利益取れてるね。これ以上欲しいの？

[927: 評判気になるさん]

>>925 匿名さん

もし独り占めなら、補償金もだせないし、増床もできないし、せいぜい坪２５０万くらいのライオンズが坪４００万以上でレインズに乗ることはないね。