西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[701: 匿名さん]

>>696 通りすがりさん
民主的な増床ルールや公正な保留床単価設定を求める若者達に罵声を浴びせデベ側について弾圧する高齢地元有力者役員の攻防になってますな。
これからの展開が見ものです。
ちなみに再開発組合の役員候補ってデベ側から推薦される人以外も立候補できるんですか？

[702: 匿名さん]

>>701　匿名さん

はい、区分所有者でも土地所有者でも地権者なら誰でも立候補できます。

また地権者の５人の推薦がありましたら地権者でなくても立候補できます。

参加組合４社も地権者ですので、事業協力者の前田建設工業さんを加算して5人（社）の推薦があればデベに近い人、都合の良い人を立候補させる事もできます。

[703: 匿名さん]

↑の
>>702ですが西新宿３丁目市街地再開発組合の定款（案）に基づいて書きましたが他の再開発は定款がどのようになっているか　わかりませんのでこの限りではありません。

[704: 匿名さん]

>>702 匿名さん
デベやゼネコンが再開発組合の理事会議決権をコントロールできるわけですか！
だとすると保留床単価を安く抑え、地権者の増床を従前評価の1.2倍までと制限し、最低住戸面積を50平米で設計すればマンション地権者はほぼ追出しできますね

[705: 匿名さん]

どうしても増床したい区分所有の業者が暴れてるのか。匿名掲示板でイキっても全く意味ないぞ。

[706: eマンションさん]

マンション一棟の利益率ってどのくらいなんだろう？
新築だと地権者さんにお支払いする費用やら
官公庁への提出書類、登記の作成で士業への報酬、
ご立派なモデルルームやらCGチラシなどの広告宣伝費まで
諸々かかるだろうから、
出来るだけ支出を抑えて高値で売るのだろうが。

[707: 匿名さん]

当再開発の定款（案）では理事１０人以上１５人以内とあります。

また参加組合員も1個の議決権と選挙権です。

組合、デベ、コンサル側の理事より過半数以上の理事、役員を当選できなければ多数決で議決するので、現在の提案を替える事は難しいような気がします。

他の地区での組合運営の経験者の方がおられましたら教えて下さい。

[708: 名無し]

>>707 匿名さん
法テラスでまずはご相談なさってはいかがでしょうか？
相手方は、いくつものプロジェクトで再開発組合を
運営してきたノウハウがあるでしょうし、
士業もつけて段取り踏んでいると思いますの、
地権者の方々には不利な内容になってしまうのではないかと
懸念はしておりますが…。

立ち退きさせられるひとたちのことを
もっと大切にしていただきたいと思いますが、
業界が業界ですかね…

[709: 匿名さん]

>>699 匿名さん

2点質問です

「権利者　17% 野村等デベ　83%
のマンション床の配分 」
→前提となる保留床単価（デベ卸床単価）は坪あたりおいくらですか？

「増し床　噂では1.3倍の制限 」
→権利者の増し床を（従前資産評価額の）1.3倍までに制限する根拠はなんですか？

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

保留床単価　坪３８３万です。

増し床制限をかける理由は→通常の再開発では組合設立で参加組合員の保留床面積の割合は　だいたい決まります。

その後権利変換前の増し床制度で地権者が保留床を保留床価格で買い求めます。その残りが参加組合員の　確定した保留床面積になります。

参加組合員にとっては地権者がどれだけ買い増しをするか見とうせないので、早めに組合設立後にも組合は買い増しに対して制限を付けて参加組合員に最低確保できる床面積を提案して事業性を担保したいのだと私は思います。

[711: 匿名さん]

なお1.2倍とか1.3倍とかは同時期に野村が他の都内の再開発で地権者に提案している数字と聞いております。

準組内で提案が出ている可能性もありますが現在役員でもない地権者には検討段階の内容は聞こえてきません。

[712: 名無し]

戦時中も防空壕の中から電話をかけて
土地を買い漁ったという、
池袋などの百貨店、鉄道会社に野球チームを持ってらした
あのお方を彷彿とさせますね。

[713: 匿名さん]

>>710 匿名さん
「事業性を担保」とは参加組合員となる野村不動産等の分譲利益と読み替えていいのでしょうか。
もし、そうであるなら、「事業性を担保」するための増し床制限を再開発組合の理事会役員の方々が進んで再開発組合に提案する理由はなぜなんでしょうか？

[714: 匿名さん]

泉岳寺周辺再開発を心配する会
https://sengakujihumanrights.com/
地権者さんたちは、どこも大変なご苦労ですね…
十条駅の西口もまぁ、本当に…。

[715: 匿名さん]

>>714 匿名さん

ここは事情が違うようですよ。古くからのお住まいの地主は協力的でごねてるのは何がなんでも坪400弱で増床したい区分所有の業者。

[716: マンション検討中さん]

ここをご覧になってるのであればお願いです。もう無茶な計画書いた変な手紙送ってくるのやめて下さい。お願いします。

[717: 匿名さん]

国税庁　法人番号公表サイトに
合同会社　西新宿三丁目　　という法人の登録があったけれど、
何か関係があるのでしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[718: 匿名さん]

地権者の皆様10号ニュースです。

>>688　マンション検討中さん　より
「理事は戸建の人がやるべき」とご意見頂きました。

一部誤解がありますので失礼ながら訂正させて頂きます。

1.
ライオンズさんは組合の分譲想定金額　坪５００万は近隣相場より安いので坪６００万程度が適切なのでは

2.
増し床（保留床価格での地権者が床の追加購入）1.2倍とか1.３倍の制限は納得いかない

と大きくは　2点言っています。

ライオンズさんは区分所有者ですが権利変換については戸建所有者と金額など中身の部分は　100%　連結していまして、ライオンズさんにプラスは戸建所有者にもプラスになる事です。

皆様に代わって組合との条件の見直しを要望してるだけの事なんですよ。

区分所有者も戸建所有者も地権者として同じ条件下で味方なんです。

ライオンズさんだけの利益を求める事は不可能です。

もちろん戸建の皆様のご意見も重要ですので　ご意見番のような方が理事に立候補されお互いに良い方向性を見いだしませんか？

失礼な部分がありましたらお詫び致します。

[719: 名無しさん]

>>234 名無しさん
同胞コミュニティーの中で
そういう情報が共有されているのだろうかね。
築古の一軒家にお店を構えたり…。

立ち退き料をたくさんとるため専門の弁護士事務所の
ホームページにもたくさん事例が出ていたよ。

外食チェーンの中には、立ち退き料目当てで
古い建物に出店するところもあるようで…

[720: eマンションさん]

区分所有者さんたちも、
立ち退きに合うのが市街地再開発事業なのか…。
迂闊に変えない時代なのかなぁ…