西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[67: 匿名さん]

西新宿60の天下は短かったですね。

[68: 匿名さん]

>64
土地権利者には個人と法人があります。
「～人」と「～社」を統合した呼び方として「～者」があります。

[69: 匿名さん]

>>68

そうなのですね！ありがとうございます。

[70: 匿名さん]

いよいよ。
https://www.decn.co.jp/?p=101908

[71: マンション検討中さん]

折角の大規模再開発なのに、ちょっと新宿に勢いがないから目立たないですね。20年前ならもっと盛り上がったんだろうけど、如何せん時間がかかりすぎた感がありますね。
デベロッパーもゼネコンも２番手グループになってしまって…是非頑張って下さい。

[72: 住民板ユーザーさん1]

パークハウスタワー60を買ったんだけど、
地権者理事がウザいから、
10年以内に買い替えしたい。
一棟目が安いのは
間違いないけど、また地権者が多いのかな。

[73: 住民板ユーザーさん1]

大手ゼネコンが入ってないのは残念。
そこまで力を入れてないプロジェクトなんだろうな。 でも富久も60も二流ゼネコンのおかげで、
安く買えたから、ここも買います。
タワマンしか住みたくない。

[74: 匿名さん]

やはり今回も遅れ気味なのでしょうか？

[75: 匿名さん]

しかし、都市計画決定直前で新築を建てるなんて、そもそも再開発事業と矛盾してるよね
おそらく資産評価の考え方や権利変換ルールがおかしいから、一部地権者がモラルハザード的な動きをしてんじゃないかな
こんな状態で地権者の80%の同意が得られるようなら、よっぽどコンサルの腕が良いのかと

[76: 匿名さん]

よくあることだよ。
賃貸ビルなんかいきなり外壁を修繕したり。
途中退居がわかってる物件は価値が下がるから、
地権者が突然修繕して価値を上げようとするのを
デベは断れない。
個人宅の新築も同じ感じ。

[77: 匿名さん]

地権者多過ぎて無理なのでしょう。
ここまで多くて再開発出来たケースってあるんですかね？

[78: 匿名さん]

このエリアのタワーマンションだと平均分譲単価は坪600万円くらいですかね

[79: マンション検討中さん]

住不の武蔵小山が坪500だそうだから、新宿駅10分のここが600じゃきかないでしょう
ただ戸数が選手村跡地に匹敵するほど多いので条件悪い部屋はそこそこ安いかもね
いずれにせよ5年以上先の相場がどうなっているか次第

[80: 匿名さん]

西新宿5丁目の60階建だって坪500いってないから600はいかんでしょ
600いかないと今の高い建設コストだとまともな還元条件にならないから。なかなかまとまらんと思うけど

[81: 通りがかりさん]

西新宿5丁目と比べたら断然3丁目の方が評価高いよ。高台だし便を考えても

[82: 匿名さん]

9000坪の敷地に専有面積72000坪のタワーマンションをつくる再開発
分譲単価が坪600万円だと原価は坪450万円なので、原価ベースのタワーマンション価値は3240億円
事業費2000億円なので地権者の従前資産は1240億円
だいたいこんな感じだと、従前土地評価は坪1200万くらいですか？

[83: マンション検討中さん]

商業もそれなりにあるから分かりにくいね。しかし坪600万を3000戸はしびれるな。というか新築全体で年30000戸の時代に無謀な気が。かなり安く出てくる可能性あるね。なんで一部でもオフィスにしなかったのだろうか。新宿駅や西口の再開発でこれから盛り上がるというのに。

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん

それがわかってるから、なるべく安く売れるようにコスト削減で低仕様になったら残念ですね。

[85: 匿名さん]

住商一体開発では都内随一の規模
戸数だけ見ると選手村マンションに匹敵するし、計画が具体化するにつれて相当話題になるだろ
広告宣伝費もふんだんにあるはずだしな

[86: 名無しさん]

低仕様になりそう。西新宿タワー60は低仕様で800戸即完売だったから。デベは広告費も余ってボロ儲け

[87: デベにお勤めさん]

分譲想定の坪単価は地権者には公表されているのですか？

[88: 評判気になるさん]

スーパーも入るでしょうか？

[89: 匿名さん]

>>88
計画案を見ましょう。
1～3階に広大な物販エリアが予定されていますよ。

[90: 匿名さん]

都市計画はまだ決定してないのでしたっけ？？
2018年度中との事なのであと1カ月ちょっと‥
現在の予定通りに進んでほしいなぁ。むしろ早まってほしいくらい。遅くなる事はあっても早くなる事はないだろうけど。。

[91: 匿名さん]

遂に出ましたね
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000167.000025694.html

[92: 匿名さん]

「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業（以下、本事業）」について、2019年3月15日付けで、新宿区より都市計画決定の告示がなされましたことを、お知らせいたします。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000167.000025694.html

いよいよ始動ですね。
西新宿で3200戸となると、晴海やら湾岸などは霞んでしまいそう。

[93: マンション検討中さん]

新宿駅と代々木公園がそれぞれ徒歩10分、最寄りの初台駅はデッキ直結で低層階は大規模商業施設ですから、晴海と違って需要なんていくらでもあるでしょうね。

とはいえ麻布台ともエリア特性が違いますから、高速沿いの低層階なんかはかなりお手頃な部屋もありそう。分譲は5年後くらいだと思いますが、今から楽しみですね。

[94: 匿名さん]

新宿中央公園と明治神宮が徒歩圏内、最寄り初台までバリアフリー。首都高と甲州街道沿いだが新宿駅まで歩けなくもないし環境は良い。地権者住戸入れてもこの戸数なら余裕あるかな。賃貸比率は高くなりそうだ。新宿グランドターミナル計画もあるからこれから新宿は歩行者優先のまちづくりとなるだろう。

[95: 匿名さん]

この場所だと新宿も渋谷もバスが便利そう・・・と思ったけど、坪600とも言われるココを買える人たちってタクシー一択なのでしょうね。

[96: 匿名さん]

首都高ランプが近いから、車持ちに便利

[97: 周辺住民さん]

野村、住商、東建、首都圏不燃。
タワマン2棟のネーミングはどうなるでしょうか。

・プラウドクラッシィブリリアタワーⅠ＆Ⅱ
・1棟はプラウドタワー西新宿、もう1棟はブリリアタワー西新宿クラッシィ（代々木公園のパターン）
・角筈タワーズ

[98: 匿名さん]

>>96 匿名さん
首都高使いならどこに行くにも便利で道も広いから動きやすいでしょう。

[99: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
スケジュールは確認しましょう。
現想定スケジュールで竣工2029年の10年後です。再開発あるあるの権利変換の手間取りが発生するでしょうから、スケジュールは更に伸びる可能性が高いです。
分譲開始は恐らく最短8年後、晴海とは被りませんね。

またデッキ直結と言ってもNTT本社からオペラシティ経由で延々歩かされて初台着なので、正直駅デッキ直結のイメージからは程遠いですよ。この点はあまり資産価値プラスにはならないでしょう。
ここの強みは低層の商業充実、オペラシティや代々木公園など文化施設が近く、新宿もギリギリ徒歩圏で、なにより戸数が半端でないので確実にお買い得価格になる事でしょうか。
坪600なんてご冗談を。
最寄り駅も京王新線でイマイチな初台、ブランドアドレスでもなく良いとこ坪400から420ですね。勿論、高層階のプレミアムは坪600はゆうに超えるでしょうが、虎ノ門と麻布台森ビルに日本最高階層タワマンの座は確保されてステータスでのアピールは難しく、さらに3200戸で希少性は欠片も有りませんから。

[100: 匿名さん]

埋立地と違って、高台、デッキがイメージと程遠いと言っても、
やはりデッキ接続。オペラシティ隣接なんて、とても恵まれた立地だ。
権利変換手続きに時間がかかるのは想定内。遅れたとしても、都計決定で
勝手に新築が建たなくなっただけでもかなりの前進。
北側の住宅展示場も、将来は再開発されるだろうし。

ネガは負の感情が頭で渦巻いていて悲しいねぇ。

[101: マンション検討中さん]

今の相場でここが坪４００だったら需要殺到してちょっとした社会現象なるでしょう。立地も規模感もずっと劣るパークタワー渋谷本町の中古がそれ以上で動いてます。

控えめに武蔵小山や大井町をベンチマークにして戸数が多いこと割り引いても坪５００ってとこですかね。港南のWCT合計２０００戸も１０年落ちの中古で坪３５０ですから、希少性とか言うほど価格に影響ないです。

[102: 通りがかりさん]

20年前に再開発されてれば状況も違ったでしょうに。
新宿ではなく、初台を推して落ち着いた住環境をアピールしたら良いのになぁ。

[103: マンション検討中さん]

千駄ヶ谷住宅跡地の方は新宿駅徒歩9分かつ京王線の地下通路出口から徒歩1分なのでそっちを待ってもいい気はします。
GSKビル跡地のパークコートタワー？が北参道駅直結になるならそっちも候補に入れつつ。

[104: 匿名さん]

ここが発売になるのは一度相場が下落した後の再浮上局面だろうから、心配いらないと思うよ。

[105: 匿名さん]

都市計画決定！
https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2019031801551.pdf

[106: 匿名さん]

>>105
さんざん既出。おそすぎ。

[107: 匿名さん]

まー、坪500万の分譲単価でデベの保留床買取の単価が400万円くらいの設定でしょう

[108: 匿名さん]

再び新宿に光が当たるとはうれしいな

[109: 買い替え検討中さん]

パークハイアットとはつながらないんですよね？
あそこ繋いでほしかったなぁ

[110: 匿名さん]

というか、パークハイアットからの西側眺望は完全に塞がれますね
残念

[111: マンション検討中さん]

新宿駅の建て替えや西口の再開発もあり渋谷の次は新宿のターンですね。ここが先陣切る形になるのかな。

[112: 匿名さん]

渋谷駅周辺が一段落したら新宿、そして池袋西口も始まります。
スポットライトは一カ所に留まってくれません。

[113: 匿名さん]

3200戸全ての価格表は既に出回ってますかね？

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
どなたか、価格予測を！
北棟、南棟とどちらが坪単価が高くなりそうですか？
建てるのは確か南棟からでしたっけ？

[115: 匿名さん]

世界一の乗降客数 新宿ターミナル ですから過去最大規模かつ世界に誇れるような官民一体開発となりますかね?
多様性がある新宿の未来が楽しみですね

[116: 匿名さん]

この辺り、新宿西口感皆無ですよね
現状では初台物件として評価すべき

[117: 匿名さん]

新宿駅まで歩くと20分位かかりますからね。
大江戸線や新宿線ならもう少し近いですが。
新宿線乗るなら初台から乗りますよね。
丸ノ内線とかはちょっと厳しい距離ですね。
西参道のところに駅でも作るという構想もあったのですが
消えてしまいましたね。

[118: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[119: 通りがかりさん]

こちら新宿区ですが甲州街道を挟んで南側は渋谷区代々木です。現状住居専用地域なので商業施設に欠けますが、こちらの再開発で資産価値が上がることは確実です。また、代々木3丁目4丁目間の西参道通り首都高速下は渋谷区再開発で明治神宮参道沿いの趣と商業施設が構想されているようです。この辺りの中古が値上がる前に抑えるのも一つの視点ですね。

[120: 匿名さん]

この辺りのお話しですかね
https://www.wwdjapan.com/752097

これを機に渋谷も併せて盛り上げてくれると面白いですね

[121: 周辺住民さん]

亀ですが遂にですか。壮大過ぎて本当に実現するのかまだ半信半疑な所もありますが（１０年の間に不景気がくるだろうし）、とても楽しみです。最寄りは都庁前か初台かな。
５丁目の方も中央南がやるみたいですね。
人が増えると少し雰囲気変わるでしょうが、どうせ増えるなら、土日も楽しめるショッピングモールとかデパートとか出来てほしいですね。

[122: 匿名さん]

>>121
初台駅とデッキで直結するそうです。
商業施設はモールのような形態だと楽しいですね。

[123: 匿名さん]

今後の目玉物件はここか白金ザ・スカイになりそうですね。
晴海フラッグの話題は結局、最初だけでしたね。あんな不便な物件は買ったところで後悔するだけ。

[124: 評判気になるさん]

>>123 匿名さん
新宿に再びスポットライトが当たる日は来るのでしょうか。始まった途端に景気も…みたいなことにならなければ良いのですが

[125: 坪単価比較中さん]

>>124 評判気になるさん
名称はともかく新宿グランドターミナルが上手くいけば、まだ勝機があるかと
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/05/17/02.html

[126: 購入経験者さん]

新宿駅南口からの地下道が再開発地域まで伸びるような話も聞きましたが、単なるうわさでしょうか？
ここまで延長してくれれば南口から雨の日も濡れないで歩けていいですが、実際のところその計画はあるのでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>126 購入経験者さん
そうなったら良いですが、かなり距離ありますね。初台から電車だったり、シャトルバスに期待した方が良いと思います。

[128: マンション検討中さん]

眺望は南棟の南向きでしょうか？

[129: 購入経験者さん]

地下道は建設費かかることなので無理でしょうね。　　
シャトルバス敷地内で乗り場ができるとなお便利ですね。
南側は渋谷区ですが高層の建築、制限されているのであれば南棟がいいと思います。
南棟から建設が始まるとのこと当然入居も北棟より早いのでしょうか？

[130: マンション検討中さん]

ダイレクトウインドウでしょうか？

[131: 購入経験者さん]

再変換価格がどのくらいになるか一番気になるところですね。

[132: マンション検討中さん]

400位でしょうか？

[133: マンション検討中さん]

350くらいから
始まってほしい！

[134: 購入経験者さん]

知識がないので教えてください。
４００・３５０と書かれていますがどういう意味ですか？

[135: 匿名さん]

恐らく、坪単価のこと、マァーもっとするでしょう

[136: 購入経験者さん]

明け渡しは早くていつ頃になるでしょうか？

[137: 購入経験者さん]

明け渡しは2021年くらいでしょう。

[138: 匿名さん]

最寄駅は初台だからね
平均坪単価450万円で3階なら350万円からってとこじゃないですか
そのくらいの分譲単価つけないと地権者に等積還元できんと思うよ

[139: マンション検討中さん]

今の相場ならそれぞれプラス50万でも安いでしょう。プラウド渋谷本町の低層階が坪400万スタートだからね。この辺りも大分高くなった。

[140: マンション検討中さん]

計画縮小か、、

[141: 口コミ知りたいさん]

初台なら東池袋の再開発のほうが便利でないかな
ただし、東池袋駅の副都心線延伸が条件だけど

[142: マンション検討中さん]

向きによってお見合いあるよね？

[143: マンション検討中さん]

眺望の良い方向教えて。

[144: A]

甲州街道沿いの一棟を先に建築すると先日の説明会で話していました。

[145: 通りがかりさん]

防災の観点からも再開発が進むと良いですね。

[146: 匿名さん]

坪当りいくら位でしょうか？

[147: マンション検討中さん]

>>146 匿名さん
9年後を予想することは非常に難しいですが、近くのパークハウス西新宿タワー60が当初より相場が上がり現在500万を超えて成約されているし、西新宿五丁目北地区の住友再開発の値付けは700万を超えるという噂もありますので、ここは9年後の景気がどう変わっているかの要因を排除して600万以上になると想定した方が妥当でしょう。

[148: 名無しさん]

初台幡ヶ谷間の都営住宅をスタートアップのオフィスに、また、西参道高速下空き地活用案など、再開発計画案が、どんどん進んでいくようです。　
近く商店街もおしゃれなお店が増えてますね。　
ここも商業施設ができるとのことで、楽しみです。　

[149: 名無しさん]

再開発って周辺マンションの資産価値も上がると思うんですが、ここの場合だとどの辺までが周辺に含まれますかね？初台駅から徒歩10分圏内とか含まれますかね？

[150: 匿名さん]

新宿駅まで地下道でつなげてくれるといいんだけどね
文化学院や都庁の下辺りまでは既に地下で繋がってるのだから。

[151: マンション検討中さん]

1年位遅れますかね？

[152: 口コミ知りたいさん]

完成後の管理費修繕積立金など計画中の規模と同じくらいの戸数階数
ご存知の方教えてください。

[153: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
どこも組合設立認可から、最低２年半はかかってる。
１年くらいは最低遅れると思った方がいい。

[154: マンション検討中さん]

頭金はどれくらい必要ですか？

[155: マンション検討中さん]

コロナで計画延期か、建築費が下がって計画加速か。どう転ぶか。

[156: マンション検討中さん]

50階南向きなら良い眺望ですかね？

[157: マンコミュファンさん]

>>155 マンション検討中さん

建設費が下がる要素なんかありますか？

[158: 口コミ知りたいさん]

コロナで計画が停滞しないように組合の皆さん頑張ってください。
応援しています。

[159: 口コミ知りたいさん]

素人ですが下がる要素はオリンピック施設も完了して仕事が少なくなる、建築資材の需要も少なくなる要因で値が下がることは考えられませんか？

[160: 口コミ知りたいさん]

豊洲、有明、オリンピック村後のマンション方面が人気のようですが、津波など下層階が津波による浸水の可能性大で、その場合修繕費費用莫大、機能不全にしばらく陥り去年の小杉マンションのことを考えると住む気がしません。
この新宿はその心配少ないと思うのですがいかがでしょうか？

[161: 匿名さん]

ギャグでしょうか？
相対的に低地なここは湾岸より危険ですよ

[162: マンション検討中さん]

ここが低地だと、都庁は台風ごとに水浸しで大変でしょうね

浸水や災害のことを考えると、この物件は強いと思いますよ。武蔵野台地の上ですし　
買いたいですが、安くなる要素ないですね
坪500くらいになるのかな?

[163: マンション検討中さん]

>>161 匿名さん

誤爆？
三丁目は西新宿の中でも水災リスク低いかと。

[164: 匿名さん]

ヌサコと湾岸一緒くたにしてる時点で勉強不足が伺えます。まずは23区のハザードナップ読み込むところもからですわ

[165: 匿名さん]

初台2丁目にマンション２LDK所有していて、賃貸に出しています。（竣工2010年）

初台は、副都心近隣の落ち着いた住宅地です。
商店街やスーパー、ドラッグストアがあるので、生活も便利です。

新宿3丁目のタワーの下部に店舗が入ると嬉しいです。
初台での生活が、さらに良くなると思い、期待しています！！

[166: 匿名さん]

＞新宿3丁目のタワーの下部に店舗が入ると嬉しいです。
間違えました。
西新宿3丁目です。