西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[648: 口コミ知りたいさん]

再開発では総額6,800万　55㎡が権利変換によりどれぐらいの床がもらえるかがポイントです。
坪410万でしたら確実に将来の資産増加になると思うし、それ以外に賃料減収に対する補償金も支給されます。竣工するまでに長期間かかると思われるので、定期預金代わりに購入して当座は賃貸運営するとよいでしょう。

[649: 坪単価比較中さん]

>>646 匿名さん

所有権及び地上権です。

[650: 匿名さん]

>>644 買い替え検討中さん
従前の評価はいくらでしょうかね。
4,000万はしないと思いますが、1番安い部屋で坪280万とかですかね。権利変換して15坪、完成して坪500万なら総額7,500万で売却可能。
あとは、どんだけ買い増しが出来るかでしょう。

[651: 匿名さん]

>>649 坪単価比較中さん

えっ？定期借地だと思ってた。
所有権のソースあります？

[652: Anonymous]

西新宿三丁目西地区の超高層タワマン計画は無理だと思いますよ。残り31%の地権者の同意が得られるとは思えない。だって地権者にとってのメリットが弱いんだもん。

[653: 匿名さん]

>>652 Anonymousさん

69%ならもう要件には達していますね。
おめでとうございます。

[654: マンション検討中さん]

>>652 Anonymousさん

やっと組合設立！
初台駅デッキ直結、内陸最大規模！夢が膨らみますね。

[655: 坪単価比較中さん]

成子坂下（西新宿５丁目）も、いよいよ販売開始のようですね。
新宿に強い住友不動産ですので、安心

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/05/post-96ca5b.ht...

[656: 匿名さん]

>>655 坪単価比較中さん
低層階の約150戸が分譲で上半分は高級賃貸のラトゥールになるみたいですねー
分譲住戸はいくらくらいになるんでしょ

[657: 口コミ知りたいさん]

>>652 Anonymousさん

素晴らしい
ありがとうございます！

[658: 匿名さん]

>>656 匿名さん
高層階がラトゥールになるのはA棟
https://www.sumitomo-latour.jp/nishishinjuku/

[659: マンション検討中さん]

>>653 匿名さん
人数要件・面積要件の同意達成されたということでしょうか？

[660: マンション検討中さん]

>>652 Anonymousさん

早く同意してください。粘っても周りから白い目で見られる上に大損こきますよ。

[661: 坪単価比較中さん]

>>658 匿名さん
なるほど。青梅街道に面したA棟は、上層部がスミフの最高級賃貸ラゥールで低層階がオフィス？。。　隣のB棟が、スミフの分譲棟ということですね。　いずれにせよ、住民が増えることは、商業施設の拡充につながり、良いことですね。
西新宿３丁目は、立地は良いのですが、進展が極めて遅いですね。。　都バスの車庫も併せて、再開発すればいいのにね。。　

[662: 匿名さん]

>>659 マンション検討中さん
書いてありますよ。面積要件は77.8%の同意が取れているみたいですね。

[663: 匿名さん]

地権者の皆様1号ニュースです。

この再開発で増床が十分できるかが重要です。

増床は、分譲価格より少し安い坪単価でマンション床を　追加購入する事です。

権利変換前に各部屋の価格表が配布され個人の土地家屋（権利変換価格）との価格を較べてみると、意外に欲しい部屋の価格が高い事に気づきます。

へぇーこんなに高いか！
狭い部屋になるじゃん。

それは階層別（上の階程金額が高い）位置別（南の部屋が金額が高い）効用比を使っている為で、高層階を希望しますと戸建の半分強の　床面積になる事もあります。

[664: 匿名さん]

地権者の皆様２号ニュースです。
（1号から続く）

そこで増床が十分できるか？
増床に制限がかかるか？
が鍵です。

組合設立後に組合は権利変換金額の1.2 とか1.3倍の増床制限をなんとかして掛けようとしますが（野村等の利益確保が優先）必ず反対の意思表示が必要です。

私は野村が１０００億？前後の利益を目論む中で権利変換金額の２倍程度の増床は当然と考えます。

そうしませんと後で必ず後悔します。

[665: 匿名さん]

>>664 匿名さん
最低１.５倍は欲しいですね。
２倍以上となると欲張りすぎかな。

[666: 口コミ知りたいさん]

>>664 匿名さん

おっしゃる通りです！　
戸建て地権者は土地所有者なので、土地資産評価が示されるのでそれなりの床面積が確保できます。
一方、区分所有者は土地持分が少ないので少ない床面積しか確保できませんので増床する必要がありますが、デべ側は制限をかけてくるでしょう。

[667: 匿名さん]

>>666 口コミ知りたいさん
厳密にはデベの息のかかった再開発組合の役員

[668: 口コミ知りたいさん]

正確には再開発組合の職員。

[669: 匿名さん]

>>664 匿名さん
倍率制限をそもそもするか、するとして何倍までにするのかの案を決めるのは準備組合理事会の役員
その案はデベ利益目的なわけだから、役員にはバーターでどんなメリットがあるのかを見極める必要がある

[670: 匿名さん]

地権者の皆様３号ニュースです。

組合が設立されて　すぐの総会には注意が必要（怖い話）

組合設立総会が開かれると議案について議決が求められます。

2週間前ぐらいに権利変換基準及び同細則（16ページ程の専門的な文章）と補償基準及び同細則について（14ページ程の計算式のもの）
の資料が届きます。で、総会で

○号議案　権利変換基準及び同細則　（賛成　反対）
増床について細かく書かれているが、かなり読み込む必要あり

○号議案　補償基準及び同細則について（賛成　反対）
仮住居等についての補償額の計算式

権利変換基準は増床がメインです。

当然ですが後日　増床に関して何か言っても総会で決定しているのを理由に全く受け付けない。

また準備組合段階の推進派理事会で練られた増床案が全体的に討議もされず組合設立すぐに議決されるのは闇討ちのような気がします。

このような方法で組合に都合の良い増床が決定されないように納得できない事には反対しましょう。

[671: 匿名さん]

地権者の皆様4号ニュースです。

訂正です。
先の3号ニュースは　組合設立1年後の総会　での議決でした。お詫び致します。

組合設立総会は、
理事、理事長の選挙人名簿
役員選挙方法の決定　

理事等役員選任数
（事前の応募による役員候補者名が出てくる　組合員以外の候補者がクセもの）

債権、債務　権利義務の承継　
諸規定制定　
融資金融機関指定名

借入金借り入れ方法と利率　
（詳しい利率は不明になっている）

３人の審査委員選任　
（デベとかゼネコンに都合の良い人を用意してくる）

当年度の事業計画承認
（借入金の予定金額、事業協力者の立て替え金の全額返済とか今後のコンサル費が明らかになります）

すべて重要で議決を取ります。

[672: 匿名さん]

>>664 匿名さん
地権者の増床は再開発組合が2000億の事業費を賄うために分譲予定単価の75～80%の卸価格でデベに売却する保留床の一部を地権者が同じ卸価格で買うことです。
再開発組合は地権者で構成されているので、極端に言えば地権者だけで2000億を負担できればデベに参加組合員という特権を与え割安な卸価格で保留床を買ってもらう必要はないのです。
つまり従前評価の1.2倍上限はもちろんのこと2倍の制限であってもそもそも不必要なルールと言えるでしょう。
三田小山町再開発では組合役員やコンサルがしっかりしているので全ての地権者がちゃんとした理由があれば最低1住戸は価格表をもとに自由に選ぶことができる権利変換ルールとなっています。
是非、参考になさってください。
詳しくは三田小山町再開発のスレッドまで

[673: マンション検討中さん]

上でニュース出してる人は地権者なの？反対活動してるの？

[674: マンション検討中さん]

掲示板で下らない啓蒙するくらいならゴネてる奴らまとめるなり事業協力しろよ。占有部いくらとっても良いから共用や商業部、インフラとの接続部でデベの足は引っ張らないで欲しい。

[675: 匿名さん]

>>674 マンション検討中さん
ホント呆れますよ
3200戸の価格表をみて権利変換先を選ぶ段階になればそれなりに収まることだからね
さっさと進めなきゃね

[676: 匿名さん]

地権者の皆様５号ニュースです。

たぶん賛成の皆様、反対の皆様　増床では一致すると思います。準組は増床に1.３倍とか制限をかけようとしています。

組合設立認可前に役員（理事）応募の知らせが地権者に来ます。（組合員の半数の同意があれば役員選挙はやらなくても良い）と法律がありますが民主的な組合は、やるのが普通です。

まずモノ言う方々が　ぜひ役員に応募して、役員になり主導権を地権者に取り戻しませんか？

その中で増床も制限のない地権者寄りの再開発を目指しませんか？

増床する金銭的な余裕がない→大丈夫ですよ。
面倒見の良い？組合は銀行を紹介してくれます。

戸建の方もマンションの方も、少なくとも３０００万は借入可能だと思います。

現在の間取より狭い間取で暮らしたいですか？

[677: 匿名さん]

地権者の皆様6号ニュースです。

皆んなで理事に立候補
モノ言う方々で理事に立候補

理事会は月に１回程度　夜ですので仕事に差し支えありません。

理事会でも多数決で多くは決まっていきます。

半数以上のモノ言う方々が必要です。

[678: 坪単価比較中さん]

この掲示板で、地権者を批判している連中って、デベロッパーか、そこから何がしかの恩恵を受けている人間なんだろうね。おぞましい。

別に再開発しなくていいよ。今のままも、地元の人はハッピーなんで。　わざわざ、引っ越しして、仮住まいで数年くらすのは、苦痛。

[679: 匿名さん]

>>672 匿名さん
そもそも、ここの地権者で1.5倍や2倍まで増し床する人がいるのか。

[680: 匿名さん]

>>674 マンション検討中さん
地権者の抵抗が激しくデベが独占的に保留床を取得できない懸念がある場合は、再開発組合設立時に定める定款で以下のように先に決めてしまえば、完全制圧できますよ。

●参加組合員か取得する保留床
特別の事情があり、かつ審査委員全員がその事情を認める場合を除き、参加組合員以外が保留床を取得することはできない。
●権利者の増床負担金
特別の事情があり、例外的に権利者が増床により保留床を取得する場合、増床に見合う価格に相当する増床負担金を組合に納付しなければならない。なお、工事着工時に増床負担金の50%を頭金として納付することとする。

[681: 口コミ知りたいさん]

>>680 匿名さん
[工事着工時に増床負担金の50%を頭金] の条件を付けるなんてありえない。現実的ではない。

[682: 匿名さん]

>>681 口コミ知りたいさん
最上階の大きなプレミアム住戸や1階の大型店舗区画を割安に値付けして、大地主の組合役員だけがお得に取得できるように図面と価格表を作れば、理事会で従前資産評価の1.5倍制限はすぐにルール化できんじゃない

組合役員が地権者全体の利益を重視する様にさせないためには、地権者間で利害が反するルールを作って地権者同士が争う仕組みを作ることも結構重要ですよー

[683: 匿名さん]

>>682 匿名さん
そんなこと出来ないよ。

[684: Anonymous]

西新宿三丁目西地区再開発（東京都新宿区）／組合設立手続き着手、６月中に都へ申請

https://www.decn.co.jp/?p=142487

[685: 口コミ知りたいさん]

>>684 Anonymousさん

キター
頑張れ

[686: 匿名さん]

地権者の皆様7号ニュースです。

定款によりますと組合設立後の理事は１０名から１５名とあります。

組合設立まで引っ張って来られた準組の理事様には感謝です。

お疲れ様でした。

さて組合が設立されますと、どれだけ果実を収穫できるかに移行します。

組合、コンサルにベッタリの理事さんは終わりにしましょう。

[687: 匿名さん]

地権者の皆様８号ニュースです。

役員選挙（権利者の半数以上の同意があれば不要とありますが）ですが権利者６００名弱の中でマンションですと理事候補２～４名ぐらいに絞り込むと当選しやすい気がします。

有効投票数はわかりませんが最低３０票ぐらい必要でしょう。

ライオンズ様　180票　候補者４人程度
いづみタウン様　87票　候補者２人
サンビュー様　　48票　候補者１人

各管理組合の役員様

投票先を指名でマンション内からモノ言う理事を出されませんでしょうか？

理事は組合とかコンサルの代弁者ではなく、地権者の代表です。

何卒よろしくお願い致します。

[688: マンション検討中さん]

理事はマンションの区分所有者ではなく、戸建の人がやるべき。再開発は戸建こそ評価されるべき。

[689: 匿名さん]

>>687 匿名さん

組合役員がデベや事務局の操り人形か、地権者の代表かを判別するアンケートをやってみると分かりやすいと思います。

●操り人形チェックアンケート

地権者の増し床は保留床の一部を地権者が有償で取得することだが、増し床は従前評価の1.2～1.3倍程度に制限して、事業計画に照らして、専有面積全体の83%以上をデベロッパーが保留床として取得することが望ましい。

　　　a.そう思う　b.そう思わない　

[690: 坪単価比較中さん]

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52526387.html

約１２年後竣工予定。

[691: 匿名さん]

>>687 匿名さん

なんやこいつ。。増床狙いの途中から入ってきた区分所有者か。。美味しいとこだけ取ろうとすんなや、せめて事業協力しろよ。典型的なイナゴでガチで引くわ。

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん
事業協力する事業協力者はデベやゼネコンやで
地権者の増床は保留床の一部をデベの代わりに取得するだけのこと
他の地権者が増床しようがしまいがあんたにとってはどうでもええことなんやで
知らんけど

[693: 匿名さん]

>>692 匿名さん

お前、客のつもりでおるんか？地権者≒事業協力者だ。あくまで事業主体は従前地権者なんやで。こりゃデベも大変だ。根本を勘違いしている。

[694: eマンションさん]

東京都　西新宿三丁目西地区（組合施行）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_95.pdf?2...

[695: 名無し]

>>545 検討板ユーザーさん
地権者さんに「強欲」「バカ」などと下品な言葉を使うとは…。
お里が知れますね。

地権者さんや物件を購入する人達を
そういう風に見ている業界なんですね。
企業名と「退職理由」で検索すると、どこもまぁ、なんというか…

[696: 通りすがり]

>>682 匿名さん
再開発というのは、そうやって地権者を団結させないようにして
進めているのか…

[697: 匿名さん]

>>696 通りすがりさん
地権者同士を争わせ、疲弊した隙に増床制限をルール化して保留床を独占する
これで保留床単価を安くしても安心して権利変換を高みの見物でみていられる
これほどオイシイ再開発はないよね