西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[601: 匿名さん]

部屋持てる。同等は厳しいかもしれないけど。増床すればさらに広い部屋にできる。増床金は原価なはずだからかなりお得。25平米なら60平米くらいまでは可能かと。

そして買い取ってもらうなら築45年とは思えない金額で買い取りになると思います。

[602: 口コミ知りたいさん]

>>601 匿名さん
一般的な再開発ではそうなんだけど、Nデべは保留床を確保したいために増床制限がきついとおもわれる。

[603: 匿名さん]

>>602 口コミ知りたいさん
とりあえず、２５平米までは取得できますよー。
最低専有面積がいくつか分かりませんが、既存の面積までは増し床することはできますよー。

[604: マンコミュファンさん]

>>600 通りがかりさん

補填金でもう一つ投資用ワンルーム持てる

[605: 通りがかりさん]

みなさん、色々と教えてくださりありがとうございます！
ちなみに知り合いの不動産屋から坪単価370ほどの物件進められており、取得するか迷ってたのですが、アリって感じですかね？

[606: 匿名さん]

ん？再開発地域内で？築年数と間取りは？何坪？

[607: 通りがかりさん]

>>606 匿名さん

築55年、1LDKの15坪程で再開発域内です

[608: マンコミュファンさん]

>>607 通りがかりさん

十二社通り、甲州街道、水道通り沿いなら
相当儲かる

[609: 匿名さん]

セールスお断り

[610: 匿名さん]

順調に進んでるならありかと思うけど、進んでなさそうだからな…高い買い物になったら大変かと。
うちは2000弱で買った60平米が再開発順調に進み高層階の75平米になったよ。

[611: 匿名さん]

全く動いてなさそうですね。頓挫なんでしょうか？もったいない。

[612: 通りがかりさん]

>>611 匿名さん
https://www.decn.co.jp/?p=125877
このあいだの3/8に、『早くて2022年度上期にも組合設立』と続報があったので、進んでいると思いますよ。規模の修正だったり、竣工が4～5年延びていますね。

[613: 口コミ知りたいさん]

>>612 通りがかりさん
建設新聞の記事は現状の裏付けを取って書いているのではなく、組合に電話して通り一片の理解で掲載しているんです。あくまでも準備組合の意向とスケジュールに過ぎません。
デべがもっと地権者に寄り添わないと、ここの事業は進展しないでしょう。

[614: 匿名さん]

>>610 匿名さん
羨ましいです。追加でいくら支払ったんですか？

[615: 匿名さん]

>>613 口コミ知りたいさん
デべが取得する保留床単価水準に問題があり、変換条件が悪いから権利者の同意がとれず、ずるずる時間がかかっている状況なんじゃないですか
再開発のデベロッパの担当者は保留床を安くするのが仕事だから、欲張りな担当者だとこういうことになるんだろうね

[616: 口コミ知りたいさん]

>>615 匿名さん
まさにその通りだと思います。保留床単価・保留床取得割合と地権者への還元率・地権者の増床制限とのバランスがデべ有利になっているので進まないのでしょう。
デべの担当者が欲張りというよりは本社の意向なんでしょう。

[617: 通りがかりさん]

同じよう書き込みが、続けて来ていますね。デベだけが欲張りじゃないように感じます。

[618: 口コミ知りたいさん]

デベが欲張り発言は笑えるw

強欲地権者は馬鹿をみるよ！
現時点同意してない地権者はすでにリスト化されてるし補償金などで不遇を味わうだろうな

[619: 口コミ知りたいさん]

>>618 口コミ知りたいさん
再開発事業では準備組合に対して強欲であっても従順であっても、特定の地権者が補償金で不遇な措置を受けるなんてことはあり得ません。

[620: 匿名さん]

>>617 通りがかりさん
保留床単価のもとになる分譲予定単価はいくらくらいなんでしょう？

[621: 口コミ知りたいさん]

>>619 口コミ知りたいさん
表立っては無いけどね、、
経験者ですので、あり得ますよー

[622: 匿名さん]

>>621 口コミ知りたいさん
なんの参考にもならないですが、どんな不遇な措置があったのか聞きたいですね。私も２回再開発を経験してますが、住民ではなく、他の方の話なんかも聞くこともなかったので。

[623: 口コミ知りたいさん]

>>620 匿名さん
住宅は低層階・中層階・高層階ごとに単価が異なっていて、100万/㎡前半から130まである。

[624: 入居済みさん]

>>623 口コミ知りたいさん
安くない？

[625: 匿名さん]

>>620 匿名さん


再開発を２回経験していますが、分譲予定単価なるものを聞いたことは一度もありません。

[626: 口コミ知りたいさん]

>>624 入居済みさん
これは地権者対象の増床価格です。
分譲予定価格は参加組合員の最終利益と市況を参考に1年前ぐらいに決定される。

[627: とらのあな]

>>626 さん

ありがとうございます。
分譲単価は×1.3倍くらいですかね。

[628: 口コミ知りたいさん]

>>627 とらのあなさん
いいえ、地権者単価は建築原価なので分譲単価とは全くリンクしません！
今の市況であれば分譲坪単価＠600万はするでしょう。

[629: 匿名さん]

＠600は厳しそう　＠500かな

[630: マンション検討中さん]

500は安過ぎて現実的ではないですね。

[631: 匿名さん]

（デッキで）初台駅直結で広告できれば600行けるかもですね

[632: 匿名さん]

「2034年度中竣工を目指す」っていつのまにかしれっと延びてるのね
どうなることやら

[633: 匿名さん]

それは未来すぎる。。

[634: マンション検討中さん]

デベロッパーも先のPJ確保しときたいから、急いでないんでしょ。初台直結なら最強じゃん。

[635: 匿名さん]

610です。1000万ちょっとかな。それでも都心３区内。７５平米。高層(半分よりは上)。満足しています。

[636: マンション比較中さん]

ここで交渉結果を公表してるけど本当かどうか分からないです

[637: 匿名さん]

>>628 口コミ知りたいさん
今の市況なら坪600万以上の分譲価格になるのは当たり前
地権者が買う単価が安いのは難関試験を合格した国家資格を持つ不動産鑑定士が現状の地権者の資産を厳格かつ正確に鑑定した結果です
文句を言うなら国家に言うのが筋
再開発事業は全てが法律に則り進められており素人が口を挟む余地はないんですよ

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん

挟む余地というよりも、少ない声なら上げるだけ無駄だと言うことですね。法令違反しているわけじゃないからね。

[639: 口コミ知りたいさん]

一部強欲勘違い地権者のせいで計画が遅れていますね。迷惑です。

[640: 匿名さん]

さすがに2034年以降の市況は予測できない

[641: 匿名さん]

強欲…仇をみるよ。いずれ廃墟。

[642: 匿名さん]

>>625 匿名さん
聞かなきゃ教えてもらえませんよ
誰も気付かなければそれはそれで都合がいいと考えてる関係者が多いんです
できればデベロッパーが地権者組合から買う保留床の床単価は安くしたいわけですから
渋谷区隣接の西参道の60階建てツインタワーのタワーマンションですから坪700万前後は堅いんしゃないですか
北参道のパークコートは800万超ですから

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん
そうなんですね、分譲予定単価は自分でいくらでも予想できますし、10年後の相場なんてかんがえるだけ無駄だと思っていましたので。
私としては、保留床が安いおかげで増し床全力でやってます。

[644: 買い替え検討中さん]

過去スレも遡って読んでいるのですが、いろんな意見多く。
実際には、権利変換で当初の床面積の何パーセントくらいで交渉が進んでいるんですかね。
55平米のLM物件購入を漠然と検討しているのですが。坪410万のとこだと利益はでないですかね。。

[645: 坪単価比較中さん]

西新宿３丁目は、あと１０年かかります。
待てない人は、特急停車駅である笹塚駅直結の再開発（中村屋工場跡地）物件を買えばいいと思いますよ。

こちらは、三井不動産のタワマンが建設されます。すでに取り壊しの工事が始っていますので、確実

[646: 匿名さん]

>>645 坪単価比較中さん

定期借地でしょ。あそこ。

[647: 口コミ知りたいさん]

>>644 買い替え検討中さん

補償金もあるし余裕で利益出るでしょ

[648: 口コミ知りたいさん]

再開発では総額6,800万　55㎡が権利変換によりどれぐらいの床がもらえるかがポイントです。
坪410万でしたら確実に将来の資産増加になると思うし、それ以外に賃料減収に対する補償金も支給されます。竣工するまでに長期間かかると思われるので、定期預金代わりに購入して当座は賃貸運営するとよいでしょう。

[649: 坪単価比較中さん]

>>646 匿名さん

所有権及び地上権です。

[650: 匿名さん]

>>644 買い替え検討中さん
従前の評価はいくらでしょうかね。
4,000万はしないと思いますが、1番安い部屋で坪280万とかですかね。権利変換して15坪、完成して坪500万なら総額7,500万で売却可能。
あとは、どんだけ買い増しが出来るかでしょう。