西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[588: 検討板ユーザーさん]

ライオンズマンション管理組合再開発見直し係という団体はこの再開発には一切関係なし関わると大変になりますよ

[589: 検討板ユーザーさん]

ライオンズマンションで地域の皆さんに手紙などを出している反対派はごく一部で居住ではなくすべて区分所有の投資家です

[590: 検討板ユーザーさん]

>>589 検討板ユーザーさん

ライオンズマンションの過半数以上は賛成でもう同意書も出しているという話です

[591: 匿名さん]

>>588　検討板ユ‐ザ‐様

"LM再開発見直し係という団体は　この再開発には一切関係なし"とありますが何故関係ないのでしょうか？

区分所有者の権利者の有志の集まりですが。
"また関わると大変になりますよ"とありますが　関わるとどのようになるのでしょうか？

具体的に説明して下さい。

[592: 匿名さん]

>>589　検討板ユ‐ザ‐様

"反対派はごく一部で居住でなく　すべて区分所有"　
とありますが
居住されてる方も結構おられますが　"すべて"　と言うには　どこからの情報でしょうか？
情報源を教えて下さい。
教えられないなら　ウソの情報を流さないで下さい。

[593: 検討板ユーザーさん]

>>591 匿名さん
権利者全員に配られた街作りニーュスや地域内の看板を見てくださいあれが答えだと私は理解しました

[594: 匿名さん]

>>590　検討板ユ‐ザ‐様

"LMの過半数は賛成で、もう同意書は出しているという話です"　とありますが　どこから聞かれた情報でしょうか？

全体的な同意率は誰でも知る事ができます。
マンション毎の同意率を知るには準備組合しかあり得ませんが！

準備組合は個人情報の漏洩をしているのでしょうか？

来月　区役所の再開発担当課に行きますので準備組合の個人情報の管理について問いただします。

一方着工も決まってないのに、このスレに集まる方は組合、野村、前健　地権者と一部の興味ある方だと思います。
地権者は上記のような発言、書き込みはしません。　興味ある方も詳しい情報は知りません。

そうすると組合関係者か野村か前健の方々と推定できます。

このような社員がいる会社で建物を計画し、権利者対応をし分譲販売がされるのは非常に残念な気がしますが、他の地権者様は　いかがですか？

[595: 匿名さん]

>>593　検討板ユ‐ザ‐様
私はまちづくりニュースを毎回細かく見ています。
残念ながら読んだ記憶がありませんので何号かご存知ですので教えて下さい。
地域内の看板はまちづくりニュースと同じ物ですがね。

[596: マンコミュファンさん]

>>594 匿名さん
ネガティブ活動お疲れ様です！
計画遅らせないで

[597: 匿名さん]

>>587 マンコミュファンさん
事業計画で83%を保留床に
1.2倍上限の地権者の増床制限
割安な保留床単価がいつのまにか前提に
気付かず提案してる高齢イエスマン地権者理事会
再開発を裏で操る事務局って大変だ

[598: 匿名さん]

>>586 匿名さん

再開発事務局（ゼネコン、デベ出向者）主導の『権利者30%追出で保留床を83%とする計画』だとLM再開発見直し係に気付かれ、必死にもみ消ししようとする方々のコメントが痛々しいですねー

怪文書とやらを読みましたが、他の再開発では60%以下の保留床比率がここでは83%計画になってて問題だ、このままだと権利者の皆さんが損をしますよ、との注意喚起文書でした。。。

もみ消しでなく、ちゃんと公正透明で権利者の皆さんが残れる計画に見直されることを心よりお祈りしております
今なら、まだ間に合います！

[599: マンコミュファンさん]

>>598 匿名さん
毎日長文のネガティブ活動お疲れ様！
完全に洗脳されてますね
計画遅らせないで！

[600: 通りがかりさん]

知り合いが築45年の25平米ほどの投資用マンション持っているのですが、権利変換されても部屋もてるんですか？　坪単価的に床面積が新築のワンルームに満たない気がしており。こう言った話を聞けるほど近しい間柄ではないので、ここの方々に伺ってみたく。

[601: 匿名さん]

部屋持てる。同等は厳しいかもしれないけど。増床すればさらに広い部屋にできる。増床金は原価なはずだからかなりお得。25平米なら60平米くらいまでは可能かと。

そして買い取ってもらうなら築45年とは思えない金額で買い取りになると思います。

[602: 口コミ知りたいさん]

>>601 匿名さん
一般的な再開発ではそうなんだけど、Nデべは保留床を確保したいために増床制限がきついとおもわれる。

[603: 匿名さん]

>>602 口コミ知りたいさん
とりあえず、２５平米までは取得できますよー。
最低専有面積がいくつか分かりませんが、既存の面積までは増し床することはできますよー。

[604: マンコミュファンさん]

>>600 通りがかりさん

補填金でもう一つ投資用ワンルーム持てる

[605: 通りがかりさん]

みなさん、色々と教えてくださりありがとうございます！
ちなみに知り合いの不動産屋から坪単価370ほどの物件進められており、取得するか迷ってたのですが、アリって感じですかね？

[606: 匿名さん]

ん？再開発地域内で？築年数と間取りは？何坪？

[607: 通りがかりさん]

>>606 匿名さん

築55年、1LDKの15坪程で再開発域内です

[608: マンコミュファンさん]

>>607 通りがかりさん

十二社通り、甲州街道、水道通り沿いなら
相当儲かる

[609: 匿名さん]

セールスお断り

[610: 匿名さん]

順調に進んでるならありかと思うけど、進んでなさそうだからな…高い買い物になったら大変かと。
うちは2000弱で買った60平米が再開発順調に進み高層階の75平米になったよ。

[611: 匿名さん]

全く動いてなさそうですね。頓挫なんでしょうか？もったいない。

[612: 通りがかりさん]

>>611 匿名さん
https://www.decn.co.jp/?p=125877
このあいだの3/8に、『早くて2022年度上期にも組合設立』と続報があったので、進んでいると思いますよ。規模の修正だったり、竣工が4～5年延びていますね。

[613: 口コミ知りたいさん]

>>612 通りがかりさん
建設新聞の記事は現状の裏付けを取って書いているのではなく、組合に電話して通り一片の理解で掲載しているんです。あくまでも準備組合の意向とスケジュールに過ぎません。
デべがもっと地権者に寄り添わないと、ここの事業は進展しないでしょう。

[614: 匿名さん]

>>610 匿名さん
羨ましいです。追加でいくら支払ったんですか？

[615: 匿名さん]

>>613 口コミ知りたいさん
デべが取得する保留床単価水準に問題があり、変換条件が悪いから権利者の同意がとれず、ずるずる時間がかかっている状況なんじゃないですか
再開発のデベロッパの担当者は保留床を安くするのが仕事だから、欲張りな担当者だとこういうことになるんだろうね

[616: 口コミ知りたいさん]

>>615 匿名さん
まさにその通りだと思います。保留床単価・保留床取得割合と地権者への還元率・地権者の増床制限とのバランスがデべ有利になっているので進まないのでしょう。
デべの担当者が欲張りというよりは本社の意向なんでしょう。

[617: 通りがかりさん]

同じよう書き込みが、続けて来ていますね。デベだけが欲張りじゃないように感じます。

[618: 口コミ知りたいさん]

デベが欲張り発言は笑えるw

強欲地権者は馬鹿をみるよ！
現時点同意してない地権者はすでにリスト化されてるし補償金などで不遇を味わうだろうな

[619: 口コミ知りたいさん]

>>618 口コミ知りたいさん
再開発事業では準備組合に対して強欲であっても従順であっても、特定の地権者が補償金で不遇な措置を受けるなんてことはあり得ません。

[620: 匿名さん]

>>617 通りがかりさん
保留床単価のもとになる分譲予定単価はいくらくらいなんでしょう？

[621: 口コミ知りたいさん]

>>619 口コミ知りたいさん
表立っては無いけどね、、
経験者ですので、あり得ますよー

[622: 匿名さん]

>>621 口コミ知りたいさん
なんの参考にもならないですが、どんな不遇な措置があったのか聞きたいですね。私も２回再開発を経験してますが、住民ではなく、他の方の話なんかも聞くこともなかったので。

[623: 口コミ知りたいさん]

>>620 匿名さん
住宅は低層階・中層階・高層階ごとに単価が異なっていて、100万/㎡前半から130まである。

[624: 入居済みさん]

>>623 口コミ知りたいさん
安くない？

[625: 匿名さん]

>>620 匿名さん


再開発を２回経験していますが、分譲予定単価なるものを聞いたことは一度もありません。

[626: 口コミ知りたいさん]

>>624 入居済みさん
これは地権者対象の増床価格です。
分譲予定価格は参加組合員の最終利益と市況を参考に1年前ぐらいに決定される。

[627: とらのあな]

>>626 さん

ありがとうございます。
分譲単価は×1.3倍くらいですかね。

[628: 口コミ知りたいさん]

>>627 とらのあなさん
いいえ、地権者単価は建築原価なので分譲単価とは全くリンクしません！
今の市況であれば分譲坪単価＠600万はするでしょう。

[629: 匿名さん]

＠600は厳しそう　＠500かな

[630: マンション検討中さん]

500は安過ぎて現実的ではないですね。

[631: 匿名さん]

（デッキで）初台駅直結で広告できれば600行けるかもですね

[632: 匿名さん]

「2034年度中竣工を目指す」っていつのまにかしれっと延びてるのね
どうなることやら

[633: 匿名さん]

それは未来すぎる。。

[634: マンション検討中さん]

デベロッパーも先のPJ確保しときたいから、急いでないんでしょ。初台直結なら最強じゃん。

[635: 匿名さん]

610です。1000万ちょっとかな。それでも都心３区内。７５平米。高層(半分よりは上)。満足しています。

[636: マンション比較中さん]

ここで交渉結果を公表してるけど本当かどうか分からないです

[637: 匿名さん]

>>628 口コミ知りたいさん
今の市況なら坪600万以上の分譲価格になるのは当たり前
地権者が買う単価が安いのは難関試験を合格した国家資格を持つ不動産鑑定士が現状の地権者の資産を厳格かつ正確に鑑定した結果です
文句を言うなら国家に言うのが筋
再開発事業は全てが法律に則り進められており素人が口を挟む余地はないんですよ