西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[561: 匿名さん]

>>541 匿名さん
増床制限1.2倍、全体の83%を保留床、権利者返還率は80%以下。
誰が欲張りなのか、よく考えてみましょう。

[562: マンション検討中さん]

>>561 匿名さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
計画を遅らせるな！
迷惑を考えなさい。

[563: 匿名さん]

>>562　匿名さん
貪欲な野村　前建周辺の人達よ
条件を見直せ！
10年経っても80%の同意は取れないぞ
それか　もう手を引け
現状で十分な暮らしができている
あんた達の負けだ！

[564: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん

コメントが矛盾してるぞw
貧困強欲地権者w

[565: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん
増床とれるように貯金頑張ってね
強欲さんへのアドバイスあげるね
補填金借金返済に充てないようにw

[566: 名無しさん]

保留床の割合で反対している人は、最近入ってきた投資目的の賃貸オーナーでしょ？　変なビラが届きます。
元々の地元民としては、どうなるか分からず困ってます。

[567: 通りかかり]

>>558 再開発地権者さん
中筋の路線価は確かに低いけど、戸建地権者は相応の土地面積を持っているので従前資産評価はそれなりに積みあがると思います。
それに対して区分地権者は土地持分が少ないので、土地分の評価が積みあがりません。
世の中うまくバランスがとれているものです。

[568: 匿名さん]

>>562 マンション検討中さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
保留床を83%も取ろうとする案にこだわって計画を遅らせるな！
70-90%の還元率で転出せざるを得なくなる権利者の迷惑を考えなさい。

[569: 匿名さん]

↑　小僧さん　何故そんなに必死なんですか。
地権者はバカではないので、満足する案がでれば賛成すると思いますよ。
再開発マンションの83%のデベのぶんどりは　私は聞いた事ないですね。
ネットで調べても出てきませんね。
たぶん　クズの案だからじゃないですか。
あまり弱小地権者に　クズの案を強要するのは大手デベさんの評判を下げると思いますがね。

[570: マンション検討中さん]

>>569 匿名さん

83%厨
事業規模考えようね

[571: 匿名さん]

>>534 地権者さん
結局、デベやゼネコン出向者が事務局やって、準備組合理事会が提案してるように装い、増床1.2倍上限、保留床比率83%の計画で権利者を踏み台にした再開発を強引に進めてるとの理解でOK？

[572: 通りがかりさん]

マンション業界の秘密
タワマンから戸建へ　夕刊フジより
https://news.infoseek.co.jp/article/fuji_AQWALRMNSRJLRD5I2DKNUTUERY/

[573: 通りかかり]

>>572 通りがかりさん
S氏の予測はここ10年以上はずれぱなし！　
業界でも異端者扱い。否定的な記事が欲しいマスコミにだけ受けている。

いつも下がる下がると言い続けていればいつかは当たる、そんなものは予測ではない

[574: 匿名さん]

>>569 匿名さん
83%は、普通に計算した結果の数字だと思いますよ。ただ、もう少し増し床できるようにしてあげるべきだと思います。１.５倍とか、２倍とか。

[575: 地権者]

>>571 匿名さん
概ねそのとおりで、デべはリターンを求めるので当たり前のことです。
ここは参加組合員が多いのでその様な要素が他と比べて強いのではないかと---。

再開発はエリアや中心となるデべによって進め方は様々で定番はありません。
個別の要素・事情は多々ありますが、地権者もこの再開発構想を総合的に判断することが重要です。
「角を矯めて牛を殺す」（牛の曲がった角を直そうと手を加えているうちに牛を殺してしまう）のたとえに陥ってはいけません。

これまで再開発事業に関わった経験者・地権者として述べるなら、この様な事業エリアの地権者となった方は自分の運と先祖の功績に感謝すべきだと思います。

[576: 名無しさん]

戸建地権者は自分で賃貸併用住宅建てて回した方が自分の好き勝手出来るし金銭的にも得なくらいなんですが、街全体のこと考えて賛成してくれてるんです。それなのにマンション区分や賃貸オーナーの人が取り分少ないとデベに文句言ってるのが問題です。

[577: 匿名さん]

>>576 名無しさん
ところで分譲想定の坪単価はいくらなんでしょうか？
そこが一番大事なポイントでしょ

[578: /]

>>577 匿名さん
今の市況だと坪単価650万か？

[579: 匿名さん]

>>578 /さん
雑居ビルに囲まれた14階建てのパークホームズ初台の上層階で650くらいだったかと
ここから一番近い新築タワマンのパークコート北参道は坪800超で値上げが議論されてるようだから今の市況ならここは700とかもありうるかもね
（総事業費-補助金）/（総専有面積×83%）で保留床単価が計算できるから、それを0.8で割り戻したら再開発で想定してる分譲単価はわかるけどね

[580: 匿名さん]

コンサルは当然低い金額の分譲平均坪単価５００万が精一杯と主張。
坪６００万程度は可能と思いますが確固とした証明ができていない。