西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[551: 匿名さん]

>>549 匿名さん
保留床83%、増床1.2倍ともにデベの希望
現実になるかどうかは地権者が総会で決めること
本組合ができてからが本番です

[552: 匿名さん]

地権者が反対してるんなら、都も本組認可しなくていいよ。
初台は、そういう土地柄ということで。

他の大規模再開発地を、デベさん、探しましょ！
買い取った場所は、中規模の虫食いでとっととやっちゃって。
持ってるだけだと負だよ。

[553: マンション検討中さん]

LM地権者勘違いしすぎ
あの薄暗い甲州街道沿いに
後20年お住まいなさい

中途半端な入れ知恵されて
計画延長バカすぎる

[554: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん
LM西新宿は何を入れ知恵されてこんなことになったんですか？

[555: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん
そうは言っても、地権者としては、1権利でしかありませんので、影響は無いですよ。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん
そうですよね
再開発って1建物1議決権だから200戸のマンションも10坪の木造戸建も議決権は1票
60%しか本組合同意が取れないのは木造戸建権利者への条件内容が悪いだけの理由なんちゃうの

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん

RCに比べて、木造の方が建物評価が低く成りがちなので、従前資産の評価で言えば木造地権者の方が不満は多いなると思います。

[558: 再開発地権者]

>>557 匿名さん
そうです。路線価では中の区画道路の価格は甲州街道、水道通りに比べて半分以下のため還元率を伸ばすのは困難が伴うでしょう。
同意率60％というのも、このあたりがネックになっているのではないかとーーー。

[559: 匿名さん]

上物の価値は木造の方が低いのは当然だし、
大きな道路より小径のほうが地価が低いのは当然。
それを、大通り沿いのビルと同等にしろと要求しているのが現状とか？

この計画、無くなっていいと思う・・・

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
小径は4メートル道路だから容積率160%、大通り沿いは容積率480%とかで、路線価はちょうどその差を反映して3倍くらいの差がついてるのでそれ相応
問題は建物床面積での返還率が80%以下なことでしょう
戸建てから共同住宅に押し込まれ、面積も減らされるとなればふつう嫌がりそうだけどね
それをなだめすかして合意書とるのがコンサルの役目といったとこなんかな

[561: 匿名さん]

>>541 匿名さん
増床制限1.2倍、全体の83%を保留床、権利者返還率は80%以下。
誰が欲張りなのか、よく考えてみましょう。

[562: マンション検討中さん]

>>561 匿名さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
計画を遅らせるな！
迷惑を考えなさい。

[563: 匿名さん]

>>562　匿名さん
貪欲な野村　前建周辺の人達よ
条件を見直せ！
10年経っても80%の同意は取れないぞ
それか　もう手を引け
現状で十分な暮らしができている
あんた達の負けだ！

[564: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん

コメントが矛盾してるぞw
貧困強欲地権者w

[565: マンション検討中さん]

>>563 匿名さん
増床とれるように貯金頑張ってね
強欲さんへのアドバイスあげるね
補填金借金返済に充てないようにw

[566: 名無しさん]

保留床の割合で反対している人は、最近入ってきた投資目的の賃貸オーナーでしょ？　変なビラが届きます。
元々の地元民としては、どうなるか分からず困ってます。

[567: 通りかかり]

>>558 再開発地権者さん
中筋の路線価は確かに低いけど、戸建地権者は相応の土地面積を持っているので従前資産評価はそれなりに積みあがると思います。
それに対して区分地権者は土地持分が少ないので、土地分の評価が積みあがりません。
世の中うまくバランスがとれているものです。

[568: 匿名さん]

>>562 マンション検討中さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
保留床を83%も取ろうとする案にこだわって計画を遅らせるな！
70-90%の還元率で転出せざるを得なくなる権利者の迷惑を考えなさい。

[569: 匿名さん]

↑　小僧さん　何故そんなに必死なんですか。
地権者はバカではないので、満足する案がでれば賛成すると思いますよ。
再開発マンションの83%のデベのぶんどりは　私は聞いた事ないですね。
ネットで調べても出てきませんね。
たぶん　クズの案だからじゃないですか。
あまり弱小地権者に　クズの案を強要するのは大手デベさんの評判を下げると思いますがね。

[570: マンション検討中さん]

>>569 匿名さん

83%厨
事業規模考えようね

[571: 匿名さん]

>>534 地権者さん
結局、デベやゼネコン出向者が事務局やって、準備組合理事会が提案してるように装い、増床1.2倍上限、保留床比率83%の計画で権利者を踏み台にした再開発を強引に進めてるとの理解でOK？

[572: 通りがかりさん]

マンション業界の秘密
タワマンから戸建へ　夕刊フジより
https://news.infoseek.co.jp/article/fuji_AQWALRMNSRJLRD5I2DKNUTUERY/

[573: 通りかかり]

>>572 通りがかりさん
S氏の予測はここ10年以上はずれぱなし！　
業界でも異端者扱い。否定的な記事が欲しいマスコミにだけ受けている。

いつも下がる下がると言い続けていればいつかは当たる、そんなものは予測ではない

[574: 匿名さん]

>>569 匿名さん
83%は、普通に計算した結果の数字だと思いますよ。ただ、もう少し増し床できるようにしてあげるべきだと思います。１.５倍とか、２倍とか。

[575: 地権者]

>>571 匿名さん
概ねそのとおりで、デべはリターンを求めるので当たり前のことです。
ここは参加組合員が多いのでその様な要素が他と比べて強いのではないかと---。

再開発はエリアや中心となるデべによって進め方は様々で定番はありません。
個別の要素・事情は多々ありますが、地権者もこの再開発構想を総合的に判断することが重要です。
「角を矯めて牛を殺す」（牛の曲がった角を直そうと手を加えているうちに牛を殺してしまう）のたとえに陥ってはいけません。

これまで再開発事業に関わった経験者・地権者として述べるなら、この様な事業エリアの地権者となった方は自分の運と先祖の功績に感謝すべきだと思います。

[576: 名無しさん]

戸建地権者は自分で賃貸併用住宅建てて回した方が自分の好き勝手出来るし金銭的にも得なくらいなんですが、街全体のこと考えて賛成してくれてるんです。それなのにマンション区分や賃貸オーナーの人が取り分少ないとデベに文句言ってるのが問題です。

[577: 匿名さん]

>>576 名無しさん
ところで分譲想定の坪単価はいくらなんでしょうか？
そこが一番大事なポイントでしょ

[578: /]

>>577 匿名さん
今の市況だと坪単価650万か？

[579: 匿名さん]

>>578 /さん
雑居ビルに囲まれた14階建てのパークホームズ初台の上層階で650くらいだったかと
ここから一番近い新築タワマンのパークコート北参道は坪800超で値上げが議論されてるようだから今の市況ならここは700とかもありうるかもね
（総事業費-補助金）/（総専有面積×83%）で保留床単価が計算できるから、それを0.8で割り戻したら再開発で想定してる分譲単価はわかるけどね

[580: 匿名さん]

コンサルは当然低い金額の分譲平均坪単価５００万が精一杯と主張。
坪６００万程度は可能と思いますが確固とした証明ができていない。

[581: 匿名さん]

1.2倍とか数字だけ一人歩きしているけど、例えば現況の延べ床面積までは権利床単価で買い増しできるとかって無いの？

[582: 匿名さん]

当地区の地権者の皆様へ

区分所有者が反対とか　言われますが違うのですよ。

この計画は最初のコンサルとデベから１０年以上遅れています。

ここで1年ぐらい遅れても、地権者が喜こべる権利を獲得しませんか？

私は12月に地権者（小さな土地所有）としてライオンズさんの会合に参加させて頂きました。

皆様真剣に研究されています。
ライオンズさんだけの利益など全く考えておられません。

保留床価格の値上げ、評価方法の見直し、土地所有者も利益が向上する策を検討されています。

組合とかコンサルはライオンズさんと土地所有者の結合を心配して分断させる手法を使っています。

ライオンズさんには再開発に詳しい弁護士さんもいます。
地権者で再開発に詳しいコンサルさんもいます。

安心して下さい。

ライオンズさんは敵でなく、より良い条件の交渉してくれる味方なんです。

よろしくお願い致します。

[583: 匿名さん]

>>582 匿名さん
ライオンズさんとは、借地権が絡んでいるマンションですか？あそこは元々、住宅ローンを付けるのも中々難しいマンションなんですよね。地区内でも、どうしても再開発をしたい人が多いとこだと思います。

[584: 匿名さん]

>>583　匿名さん
すみません。私は部外者ですので権利関係とかは、良くわかりません。

[585: マンション検討中さん]

>>582 匿名さん

ライオンズも多くの方が反対しているわけではなく、声の大きな少人数の方が活動していると聞いているのですが、何名くらいの会合なんでしょうか？本当にマンションの皆さんから支持されている会なのでしょうか？

[586: 匿名さん]

LMからの怪文書しかり
この再開発バカばっかり

反対派は結局損するよ
すでにリスト化されてだろうし

[587: マンコミュファンさん]

嗅ぎ付けた詐欺師
沸いて出るコンサル
洗脳された地権者
勘違い強欲地権者
・・・者
再開発って大変だ

[588: 検討板ユーザーさん]

ライオンズマンション管理組合再開発見直し係という団体はこの再開発には一切関係なし関わると大変になりますよ

[589: 検討板ユーザーさん]

ライオンズマンションで地域の皆さんに手紙などを出している反対派はごく一部で居住ではなくすべて区分所有の投資家です

[590: 検討板ユーザーさん]

>>589 検討板ユーザーさん

ライオンズマンションの過半数以上は賛成でもう同意書も出しているという話です

[591: 匿名さん]

>>588　検討板ユ‐ザ‐様

"LM再開発見直し係という団体は　この再開発には一切関係なし"とありますが何故関係ないのでしょうか？

区分所有者の権利者の有志の集まりですが。
"また関わると大変になりますよ"とありますが　関わるとどのようになるのでしょうか？

具体的に説明して下さい。

[592: 匿名さん]

>>589　検討板ユ‐ザ‐様

"反対派はごく一部で居住でなく　すべて区分所有"　
とありますが
居住されてる方も結構おられますが　"すべて"　と言うには　どこからの情報でしょうか？
情報源を教えて下さい。
教えられないなら　ウソの情報を流さないで下さい。

[593: 検討板ユーザーさん]

>>591 匿名さん
権利者全員に配られた街作りニーュスや地域内の看板を見てくださいあれが答えだと私は理解しました

[594: 匿名さん]

>>590　検討板ユ‐ザ‐様

"LMの過半数は賛成で、もう同意書は出しているという話です"　とありますが　どこから聞かれた情報でしょうか？

全体的な同意率は誰でも知る事ができます。
マンション毎の同意率を知るには準備組合しかあり得ませんが！

準備組合は個人情報の漏洩をしているのでしょうか？

来月　区役所の再開発担当課に行きますので準備組合の個人情報の管理について問いただします。

一方着工も決まってないのに、このスレに集まる方は組合、野村、前健　地権者と一部の興味ある方だと思います。
地権者は上記のような発言、書き込みはしません。　興味ある方も詳しい情報は知りません。

そうすると組合関係者か野村か前健の方々と推定できます。

このような社員がいる会社で建物を計画し、権利者対応をし分譲販売がされるのは非常に残念な気がしますが、他の地権者様は　いかがですか？

[595: 匿名さん]

>>593　検討板ユ‐ザ‐様
私はまちづくりニュースを毎回細かく見ています。
残念ながら読んだ記憶がありませんので何号かご存知ですので教えて下さい。
地域内の看板はまちづくりニュースと同じ物ですがね。

[596: マンコミュファンさん]

>>594 匿名さん
ネガティブ活動お疲れ様です！
計画遅らせないで

[597: 匿名さん]

>>587 マンコミュファンさん
事業計画で83%を保留床に
1.2倍上限の地権者の増床制限
割安な保留床単価がいつのまにか前提に
気付かず提案してる高齢イエスマン地権者理事会
再開発を裏で操る事務局って大変だ

[598: 匿名さん]

>>586 匿名さん

再開発事務局（ゼネコン、デベ出向者）主導の『権利者30%追出で保留床を83%とする計画』だとLM再開発見直し係に気付かれ、必死にもみ消ししようとする方々のコメントが痛々しいですねー

怪文書とやらを読みましたが、他の再開発では60%以下の保留床比率がここでは83%計画になってて問題だ、このままだと権利者の皆さんが損をしますよ、との注意喚起文書でした。。。

もみ消しでなく、ちゃんと公正透明で権利者の皆さんが残れる計画に見直されることを心よりお祈りしております
今なら、まだ間に合います！

[599: マンコミュファンさん]

>>598 匿名さん
毎日長文のネガティブ活動お疲れ様！
完全に洗脳されてますね
計画遅らせないで！

[600: 通りがかりさん]

知り合いが築45年の25平米ほどの投資用マンション持っているのですが、権利変換されても部屋もてるんですか？　坪単価的に床面積が新築のワンルームに満たない気がしており。こう言った話を聞けるほど近しい間柄ではないので、ここの方々に伺ってみたく。

[601: 匿名さん]

部屋持てる。同等は厳しいかもしれないけど。増床すればさらに広い部屋にできる。増床金は原価なはずだからかなりお得。25平米なら60平米くらいまでは可能かと。

そして買い取ってもらうなら築45年とは思えない金額で買い取りになると思います。

[602: 口コミ知りたいさん]

>>601 匿名さん
一般的な再開発ではそうなんだけど、Nデべは保留床を確保したいために増床制限がきついとおもわれる。

[603: 匿名さん]

>>602 口コミ知りたいさん
とりあえず、２５平米までは取得できますよー。
最低専有面積がいくつか分かりませんが、既存の面積までは増し床することはできますよー。

[604: マンコミュファンさん]

>>600 通りがかりさん

補填金でもう一つ投資用ワンルーム持てる

[605: 通りがかりさん]

みなさん、色々と教えてくださりありがとうございます！
ちなみに知り合いの不動産屋から坪単価370ほどの物件進められており、取得するか迷ってたのですが、アリって感じですかね？

[606: 匿名さん]

ん？再開発地域内で？築年数と間取りは？何坪？

[607: 通りがかりさん]

>>606 匿名さん

築55年、1LDKの15坪程で再開発域内です

[608: マンコミュファンさん]

>>607 通りがかりさん

十二社通り、甲州街道、水道通り沿いなら
相当儲かる

[609: 匿名さん]

セールスお断り

[610: 匿名さん]

順調に進んでるならありかと思うけど、進んでなさそうだからな…高い買い物になったら大変かと。
うちは2000弱で買った60平米が再開発順調に進み高層階の75平米になったよ。

[611: 匿名さん]

全く動いてなさそうですね。頓挫なんでしょうか？もったいない。

[612: 通りがかりさん]

>>611 匿名さん
https://www.decn.co.jp/?p=125877
このあいだの3/8に、『早くて2022年度上期にも組合設立』と続報があったので、進んでいると思いますよ。規模の修正だったり、竣工が4～5年延びていますね。

[613: 口コミ知りたいさん]

>>612 通りがかりさん
建設新聞の記事は現状の裏付けを取って書いているのではなく、組合に電話して通り一片の理解で掲載しているんです。あくまでも準備組合の意向とスケジュールに過ぎません。
デべがもっと地権者に寄り添わないと、ここの事業は進展しないでしょう。

[614: 匿名さん]

>>610 匿名さん
羨ましいです。追加でいくら支払ったんですか？

[615: 匿名さん]

>>613 口コミ知りたいさん
デべが取得する保留床単価水準に問題があり、変換条件が悪いから権利者の同意がとれず、ずるずる時間がかかっている状況なんじゃないですか
再開発のデベロッパの担当者は保留床を安くするのが仕事だから、欲張りな担当者だとこういうことになるんだろうね

[616: 口コミ知りたいさん]

>>615 匿名さん
まさにその通りだと思います。保留床単価・保留床取得割合と地権者への還元率・地権者の増床制限とのバランスがデべ有利になっているので進まないのでしょう。
デべの担当者が欲張りというよりは本社の意向なんでしょう。

[617: 通りがかりさん]

同じよう書き込みが、続けて来ていますね。デベだけが欲張りじゃないように感じます。

[618: 口コミ知りたいさん]

デベが欲張り発言は笑えるw

強欲地権者は馬鹿をみるよ！
現時点同意してない地権者はすでにリスト化されてるし補償金などで不遇を味わうだろうな

[619: 口コミ知りたいさん]

>>618 口コミ知りたいさん
再開発事業では準備組合に対して強欲であっても従順であっても、特定の地権者が補償金で不遇な措置を受けるなんてことはあり得ません。

[620: 匿名さん]

>>617 通りがかりさん
保留床単価のもとになる分譲予定単価はいくらくらいなんでしょう？

[621: 口コミ知りたいさん]

>>619 口コミ知りたいさん
表立っては無いけどね、、
経験者ですので、あり得ますよー

[622: 匿名さん]

>>621 口コミ知りたいさん
なんの参考にもならないですが、どんな不遇な措置があったのか聞きたいですね。私も２回再開発を経験してますが、住民ではなく、他の方の話なんかも聞くこともなかったので。

[623: 口コミ知りたいさん]

>>620 匿名さん
住宅は低層階・中層階・高層階ごとに単価が異なっていて、100万/㎡前半から130まである。

[624: 入居済みさん]

>>623 口コミ知りたいさん
安くない？

[625: 匿名さん]

>>620 匿名さん


再開発を２回経験していますが、分譲予定単価なるものを聞いたことは一度もありません。

[626: 口コミ知りたいさん]

>>624 入居済みさん
これは地権者対象の増床価格です。
分譲予定価格は参加組合員の最終利益と市況を参考に1年前ぐらいに決定される。

[627: とらのあな]

>>626 さん

ありがとうございます。
分譲単価は×1.3倍くらいですかね。

[628: 口コミ知りたいさん]

>>627 とらのあなさん
いいえ、地権者単価は建築原価なので分譲単価とは全くリンクしません！
今の市況であれば分譲坪単価＠600万はするでしょう。

[629: 匿名さん]

＠600は厳しそう　＠500かな

[630: マンション検討中さん]

500は安過ぎて現実的ではないですね。

[631: 匿名さん]

（デッキで）初台駅直結で広告できれば600行けるかもですね

[632: 匿名さん]

「2034年度中竣工を目指す」っていつのまにかしれっと延びてるのね
どうなることやら

[633: 匿名さん]

それは未来すぎる。。

[634: マンション検討中さん]

デベロッパーも先のPJ確保しときたいから、急いでないんでしょ。初台直結なら最強じゃん。

[635: 匿名さん]

610です。1000万ちょっとかな。それでも都心３区内。７５平米。高層(半分よりは上)。満足しています。

[636: マンション比較中さん]

ここで交渉結果を公表してるけど本当かどうか分からないです

[637: 匿名さん]

>>628 口コミ知りたいさん
今の市況なら坪600万以上の分譲価格になるのは当たり前
地権者が買う単価が安いのは難関試験を合格した国家資格を持つ不動産鑑定士が現状の地権者の資産を厳格かつ正確に鑑定した結果です
文句を言うなら国家に言うのが筋
再開発事業は全てが法律に則り進められており素人が口を挟む余地はないんですよ

[638: 匿名さん]

>>637 匿名さん

挟む余地というよりも、少ない声なら上げるだけ無駄だと言うことですね。法令違反しているわけじゃないからね。

[639: 口コミ知りたいさん]

一部強欲勘違い地権者のせいで計画が遅れていますね。迷惑です。

[640: 匿名さん]

さすがに2034年以降の市況は予測できない

[641: 匿名さん]

強欲…仇をみるよ。いずれ廃墟。

[642: 匿名さん]

>>625 匿名さん
聞かなきゃ教えてもらえませんよ
誰も気付かなければそれはそれで都合がいいと考えてる関係者が多いんです
できればデベロッパーが地権者組合から買う保留床の床単価は安くしたいわけですから
渋谷区隣接の西参道の60階建てツインタワーのタワーマンションですから坪700万前後は堅いんしゃないですか
北参道のパークコートは800万超ですから

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん
そうなんですね、分譲予定単価は自分でいくらでも予想できますし、10年後の相場なんてかんがえるだけ無駄だと思っていましたので。
私としては、保留床が安いおかげで増し床全力でやってます。

[644: 買い替え検討中さん]

過去スレも遡って読んでいるのですが、いろんな意見多く。
実際には、権利変換で当初の床面積の何パーセントくらいで交渉が進んでいるんですかね。
55平米のLM物件購入を漠然と検討しているのですが。坪410万のとこだと利益はでないですかね。。

[645: 坪単価比較中さん]

西新宿３丁目は、あと１０年かかります。
待てない人は、特急停車駅である笹塚駅直結の再開発（中村屋工場跡地）物件を買えばいいと思いますよ。

こちらは、三井不動産のタワマンが建設されます。すでに取り壊しの工事が始っていますので、確実

[646: 匿名さん]

>>645 坪単価比較中さん

定期借地でしょ。あそこ。

[647: 口コミ知りたいさん]

>>644 買い替え検討中さん

補償金もあるし余裕で利益出るでしょ

[648: 口コミ知りたいさん]

再開発では総額6,800万　55㎡が権利変換によりどれぐらいの床がもらえるかがポイントです。
坪410万でしたら確実に将来の資産増加になると思うし、それ以外に賃料減収に対する補償金も支給されます。竣工するまでに長期間かかると思われるので、定期預金代わりに購入して当座は賃貸運営するとよいでしょう。

[649: 坪単価比較中さん]

>>646 匿名さん

所有権及び地上権です。

[650: 匿名さん]

>>644 買い替え検討中さん
従前の評価はいくらでしょうかね。
4,000万はしないと思いますが、1番安い部屋で坪280万とかですかね。権利変換して15坪、完成して坪500万なら総額7,500万で売却可能。
あとは、どんだけ買い増しが出来るかでしょう。