西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[508: 匿名さん]

>>507 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん
早く同意してください。

[509: マンション掲示板さん]

早く同意してください。
どれだけ迷惑をかけているか
考えて下さい！

[510: 匿名さん]

まず同意参加して準組設立させないと
延期してまた長年放置か、そこだけ区域外にして再設定されるだけ。

[511: 匿名さん]

あ、本組めざしてるのか

[512: マンション検討中さん]

>>511 匿名さん
あと、2ヶ月で再開発組合設立ですね。
2000年当時のアベノハルカスを38メートル上回る日本一の77階オフィスビルが計画に含まれてた頃が懐かしいね。
スレタイにはその名残がまだありますけど、、
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E8%A5%BF%E6%96%B0%E5%AE%BF%E4%B8%89%E...

[513: 検討板ユーザーさん]

現在最新同意率６２％です

[514: 匿名さん]

暴利をむさぼる野村不動産か？

地権者には再開発マンションの床面積の17%しか与えず、残りの83%を野村不動産等が所有する。

わずか17%を土地所有者１５６名と区分所有者等　約５４０名がチマチマ分かち合う。

野村不動産は現代の悪代官でないと思うが？

[515: 匿名さん]

代官
早く土地を　土地をよこせ！

[516: マンション掲示板さん]

出た！強欲バカ
まだ床面積云々言ってるのか

ホントに迷惑です老害地権者

[517: 匿名さん]

>>514 匿名さん
８３%取ろうがいいじゃない。デベは８３%分の保留床価格で購入してくれるんだから。悔しかったら、デベが勘弁してくれって言うくらい増床してやれよ。

[518: 匿名さん]

>>516　マンション掲示板さん

野村の営業さんは、素晴らし方ばかりと思っていましたが、このような方もおられるんですね。

反論にもなっていませんよ。

もう少し参考になる反論または建設的な意見言って下さいね。


>>517　匿名さん

ご存知の通り、再開発は補助金も入り公共事業の性質もあり野村の取分が多すぎる事を言っており、増し床に1.2倍とか1.3倍の制限を掛けようとしています。

つまり地権者が現状　買いすすめるのは不可能なんですよ。

もう少し事実を把握してから言って下さいね。

[519: マンション掲示板さん]

事業を進めるのが一番建設的ですねw
同意お願いします！勘違い地権者様

[520: 評判気になるさん]

>>516 マンション掲示板さん
迷惑な老害地権者とは穏やかじゃないですねぇ
増床を従前評価の1.2倍上限と制限して、極端に安い保留床単価でデベが全体専有面積の83%を取ろうとしてることに異をとなえているので、一考の余地はあるかと

[521: 匿名さん]

>>520 評判気になるさん
1.2倍なんですか？それは酷い。しんじられません。

[522: eマンションさん]

再開発事業で増床1.2倍は普通かと

[523: 地権者]

>>522 eマンションさん
いいえ、森ビル再開発では従前資産16.5㎡の地権者が60㎡の１LDKを取得できました。もちろん4,000万以上の増床負担金が発生しますが。

そこは地権者サイドに立つ非上場会社の森ビルと利益最優先の上場会社のデベロッパーとの立場の違いですね。

[524: 匿名さん]

>>523 地権者さん
三田小山町西も、一部屋なら広さ無制限で増し床可能ですよ。

[525: 匿名さん]

>>523 地権者さん
本来、再開発は地権者が組合をつくって進めるプロジェクトで、地権者だけでは工事費等の事業費を調達できないので、参加組合員を必要としているだけで、地権者が有償の増床で保留床を購入して資金負担してしまえば、極論だと、参加組合員は必要なくなります。
なので、地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。
森ビルは再開発の経験値も豊富で、そのあたりの原理原則をよく理解されているのだと思います。

[526: 匿名さん]

皆様の多数の貴重なご意見ありがとうございます。
もっと沢山の情報下さい。
再開発でも事業者またはコンサルタントにより、考え方　手法がかなり違うって事でしょうか？

[527: マンション掲示板さん]

ダメだこりゃ都合の良い部分を切り取り発言しているw
頭でっかちばかりで大変だ
事務局さん頑張って！

[528: 評判気になるさん]

>>522 eマンションさん
普通は増床2倍まででしょ
1.2倍しかさせないなんて聞いたことないよ
どこの再開発でどこが事業協力者のとこ？

[529: 地権者]

>>526 匿名さん
はいそうです！
352の書き込みを見てください。

[530: マンション比較中さん]

>>517 匿名さん
ズレています。デべが増床してくれないのが問題になっているんですよ！

[531: 地権者]

>>528 評判気になるさん
さかのぼって291の書き込みを見てください。

[532: 匿名さん]

>>531 地権者さん
とりあえず、その書き込みだと西麻布が1.2倍なんですかね。ここが1.2倍という情報はどちらにありますか？

[533: 評判気になるさん]

>>532 匿名さん
野村は1.2倍だと困りますね。

[534: 地権者]

>>525 匿名さん
「地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。」
↓
論理的にはそうですが、現実実態は参加組合員（デベロッパー）＝事務局構成員（デベロッパーからの出向社員）＝佐藤コンサル　となっています。

[535: 地権者]

>>532 匿名さん
私もこのエリアが1.2倍という情報は聞いたことはありません。

しかし、保留床83％というデべの取り分から、地権者の増床が制限されるだろうという危険性は十分あり得ます。それらの背景や進行中の西麻布地区再開発（参加組合員は野村不動産・ケンコーポレーション）の事例から1.2倍という数値が出てきたのかもしれません。

[536: マンコミュファンさん]

83%という数値は本当なら相当強欲なレベルですが、組合設立時の目標なのではないでしょうか。
準備組合理事会はそれを容認して総会で承認されて同意書集めがされてるわけですから、理事会の意見も聞いてみる必要がありますね。
1.2倍の増床制限はなぜこのタイミングでとの話ですし野村不動産以外のプロジェクトではあり得ない話のようなので真偽の確認が必要かと

[537: 匿名さん]

西麻布の1.２倍とかいう情報も眉唾の話では？

[538: 匿名さん]

本組合設立同意は野村、東建、住商、不燃公社を参加組合員と決めて再開発検討を本格的に進める意思決定です。
その際、還元率90%未満、全体の83%保留床、増床制限は1.2倍上限といった付帯条件がついていることに地権者の1/3以上がNOと反応しています。
地権者は参加組合員を変更すべきとは言ってないようなので、付帯条件を改善すれば本組合設立が可能になるだけのことではないでしょうか。
（事実認識に誤りがあれば具体的にご指摘お願いします）

[539: 匿名さん]

>>538 匿名さん
増床制限って、1.2倍以外にも決まりはあるのでは？私の再開発は、３つ、４つあり、人によって倍近くまで増床したてけど、私は目一杯やって、1.2倍くらいでした。

[540: 匿名さん]

>>539 匿名さん
増床制限の真の目的は保留床面積を増やすため
それをごまかすために増床制限を決めることが一般的だとコンサルがデベの意向を受けて言ってるだけですよ
増床単価（=保留床単価）が安いと思えば増床すればよし、高いと思えば増床しない自由が地権者の当然の権利と言えるでしょう
他の再開発でもし1.2倍の増床制限事例があれば地権者の皆さんでそうした制限を再開発組合で決めた経緯をヒアリングしてみればよく事情が分かると思います

[541: 匿名さん]

過去レス読んだが、欲と欲のぶつかり合い。
それ以上でも以下でもない。

[542: 匿名さん]

もし自分が地権者なら、１００%還元されないと納得できないかな。もちろん低層階の条件の悪い部屋でだけど。でも、元が借地権とかなら話は別よ。

[543: 匿名さん]

参加組合員　4社の内　主催は野村さんだと思いますが、増し床だけをみても西麻布の再開発？と同様　地権者に対して　なぜ条件が悪いのですか？

[544: マンション比較中さん]

>>543 通りがかり
驚いたよ。ここまでの書き込み内容を全く理解していない！

参加組合員4社の保留床取り分（参加組合員の保留床確保）＝将来の販売利益　を確保するため。

[545: 検討板ユーザーさん]

もう少しで2/3みたいですね
強欲バカ地権者に負けるな！

[546: 匿名さん]

>>545 検討板ユーザーさん

3分の２では、またまだ道のりは遠そうですね。

[547: マンション比較中さん]

>>546 匿名さん
そうですね。区は概ね80％以上でないと組合設立を認めないでしょうね。

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん
そもそもデベが再開発マンションの83%とる前提の提案書で組合設立しようとしてることに無理があるというか、地権者を軽視してるというか、そんなんで最後まで押し切れると思ってんのって感じ
地権者全員が人のいいなんでも応じるお爺さんお婆さんだと甘く見られてる気がして、感じ悪いね

[549: 匿名さん]

こりゃ、また２０年先になりそうだな。

欲深さは、罪。

[550: 検討板ユーザーさん]

>>549 匿名さん

そして強欲地権者は消えて行くのであった

[551: 匿名さん]

>>549 匿名さん
保留床83%、増床1.2倍ともにデベの希望
現実になるかどうかは地権者が総会で決めること
本組合ができてからが本番です

[552: 匿名さん]

地権者が反対してるんなら、都も本組認可しなくていいよ。
初台は、そういう土地柄ということで。

他の大規模再開発地を、デベさん、探しましょ！
買い取った場所は、中規模の虫食いでとっととやっちゃって。
持ってるだけだと負だよ。

[553: マンション検討中さん]

LM地権者勘違いしすぎ
あの薄暗い甲州街道沿いに
後20年お住まいなさい

中途半端な入れ知恵されて
計画延長バカすぎる

[554: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん
LM西新宿は何を入れ知恵されてこんなことになったんですか？

[555: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん
そうは言っても、地権者としては、1権利でしかありませんので、影響は無いですよ。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん
そうですよね
再開発って1建物1議決権だから200戸のマンションも10坪の木造戸建も議決権は1票
60%しか本組合同意が取れないのは木造戸建権利者への条件内容が悪いだけの理由なんちゃうの

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん

RCに比べて、木造の方が建物評価が低く成りがちなので、従前資産の評価で言えば木造地権者の方が不満は多いなると思います。