西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[481: 通りがかりさん]

ホントに誰が入れ知恵しているのかな？
計画遅れることがどれだけ不利益なのか理解していない。増し床交渉した方がよっぽど得策なのに。地権者はお金貯めておくように！

[482: 名無しさん]

あったなぁ。地権者が強欲すぎてデベ撤退。頓挫しちゃった事案…。今や一応住んではいるみたいだけど、はたから見たら完全廃墟の集まり。自力じゃ無理なご高齢になられ、本当にこれで良かったの？と聞いてみたいよ。

[483: 職人さん]

>>291 再開発経験者さん
西麻布再開発のように増床制限を従前評価の1.2倍と低く抑えるなら保留床単価は坪450万、三田小山町再開発のように2戸まで取得OKとして増床メリットが得られるのなら保留床単価は坪400万でも地権者の8割の合意はとれるとみた
いずれにしても、地権者に保留床単価の高さでメリット還元するか、増床メリットで還元するかは、地権者の意向をよく見極めて決めるしかないね

[484: 通りがかりさん]

いずれにしろ組合立ち上がらないと議論出来ないのにな

[485: 職人さん]

定款や保留床契約をやり直すと時間かかるから、プラスでどう修正するのか説明会でも開いてアナウンスして組合設立同意書を集めればなんとかなるっしょ
都市計画決定から2年以上経過してんだからさっさと組合設立しなきゃね
反対派といがみ合ってても時間が経過するだけだから、着地点を探らなきゃ！

[486: 匿名さん]

反対派って再開発自体に反対なの？それとも還元率が不満なの？いずれにせよ再開発は運気もあるから、着地点見つかるといいですね。

[487: 匿名さん]

そりゃ、高齢なんで人生の最後は生まれ育った家でこのまま迎えたいとか、子供と一緒に暮らせなくなるとか、単に組合役員がむかつくとか、非賛成の理由は様々です
単に金銭的な条件だけじゃないところが再開発のむつかしいところなんすよ
坪400万きる保留床単価は低すぎるとは思うけどね
坪600万以上では分譲できるだろうから

[488: 匿名さん]

非賛成が、どれほど周りに迷惑かけてるかも考えて！

[489: 匿名さん]

運気逃さないように頑張ってください。別の再開発経験者ですが、再開発は悪いものではありませんよ。うちも本当に良かったです。

坪400でも、こちらは引っ越し補償もらい引っ越し、何もせずただ竣工を待つだけです。デベさんが坪600で売ろうが何もしないんだから手数料と思えばいいのでは？嫌なら竣工してから売却すれば利益出ますよ。

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん
全くその通りです　再開発でどれだけのメリットが地権者にもたらされるのか冷静に考えるべき
約5万坪の保留床を坪400万で仕入れて坪600万で分譲して1000億円程度の利益が見込めなければ、こんな面倒な開発に事業協力する意味がなくなるよ

[491: 匿名さん]

ところで建物名はどうなるんでしょうか
住所は西新宿ですが、場所はほぼ渋谷区ですし、南に代々木公園を望む場所ですから、プラウドタワー代々木西参道あたりが妥当な気もしますがどうでしょう

[492: 匿名さん]

さすがに素直に西新宿という名前つけると思います。西新宿はそんなにダサいイメージはないですし。千駄ヶ谷にあるのに千駄ヶ谷の名前をつけてもらえない坪800万のマンションもありますけどね。

[493: 匿名さん]

プラウドタワーズ新宿でしょ。

[494: 匿名さん]

完成予定は33年度までずれこんでるんでしょうか？

[495: 近隣住民]

地元の方のブログ記事です。北側の空き地（東京都所有）が、住人移転に利用されるようです。

http://georgeeast.blog60.fc2.com/

[496: 匿名さん]

再開発反対派の方々のなかにはいくら経済的条件をよくしても、生まれ育った街が変わることへの不安やノスタルジーの要因から再開発は断固反対という人がいらっしゃいますからね。
しかし最初は反対派だった人たちも再開発後のマンションに入居すれば、再開発して本当に良かったと、心から言ってます。こんなに気持ち良い暮らしができるようになるのなら、もっと早くすればよかった、と。

[497: 匿名さん]

頑固に反対してる奴らには一回都心のタワマン賃貸で住まわせたら良いんだよ。
吹きさらしのボロとは全然違う暮らし体感したら戻れなくなるでしょう。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
なかなか３分の２集まらないのかなぁ。

[499: マンション掲示板さん]

>>498 匿名さん

>>498 匿名さん
等積還元コミットなしで2/3はハードル高いと思うよ
権利床:保留床=2:8だから保留床単価を5%上げれば権利床の面積は約20%増えるから、ほぼ全地権者の等積還元できるでしょ
準備組合の理事会が地権者の代表として事業協力者に要望すればなんとかなるんじゃない!
さっさと合意形成すすめましょ

[500: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

権利床の見直し早くしてください。

[501: 匿名さん]

坪100で買ったボロが坪600になるんだから面積1/5になったとしても御の字だろ。どんだけ強欲なんだよ。

[502: 評判気になるさん]

強欲さんw
粘り損しますよ

[503: 名無しさん]

>>502 評判気になるさん
恒大の破綻処理が始まる前に組合設立して粘り損にならないようにしないとね
保留床が坪400万以下で安いなら増床してメリットを得ることもできるので融資制度も活用して弾力的に考えればいいんだよ
コンサルがそのあたりをうまく説明して合意形成を年末までにはまとめて欲しいね

[504: 口コミ知りたいさん]

反対派強欲地権者は指標が単一(○○の一つ覚え)なんですよ！

[505: 匿名さん]

現状で同意書は何％取れているの？

[506: 通りがかり]

>>505 匿名さん
そんなことをここで聞くなよ！　普通の地権者は誰も知らないよ。
準備組合側は年度内設立を目指しているのだろうがーーー。

[507: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

>>505 匿名さん
同意書の人数が足りないと聞いています。

[508: 匿名さん]

>>507 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん
早く同意してください。

[509: マンション掲示板さん]

早く同意してください。
どれだけ迷惑をかけているか
考えて下さい！

[510: 匿名さん]

まず同意参加して準組設立させないと
延期してまた長年放置か、そこだけ区域外にして再設定されるだけ。

[511: 匿名さん]

あ、本組めざしてるのか

[512: マンション検討中さん]

>>511 匿名さん
あと、2ヶ月で再開発組合設立ですね。
2000年当時のアベノハルカスを38メートル上回る日本一の77階オフィスビルが計画に含まれてた頃が懐かしいね。
スレタイにはその名残がまだありますけど、、
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E8%A5%BF%E6%96%B0%E5%AE%BF%E4%B8%89%E...

[513: 検討板ユーザーさん]

現在最新同意率６２％です

[514: 匿名さん]

暴利をむさぼる野村不動産か？

地権者には再開発マンションの床面積の17%しか与えず、残りの83%を野村不動産等が所有する。

わずか17%を土地所有者１５６名と区分所有者等　約５４０名がチマチマ分かち合う。

野村不動産は現代の悪代官でないと思うが？

[515: 匿名さん]

代官
早く土地を　土地をよこせ！

[516: マンション掲示板さん]

出た！強欲バカ
まだ床面積云々言ってるのか

ホントに迷惑です老害地権者

[517: 匿名さん]

>>514 匿名さん
８３%取ろうがいいじゃない。デベは８３%分の保留床価格で購入してくれるんだから。悔しかったら、デベが勘弁してくれって言うくらい増床してやれよ。

[518: 匿名さん]

>>516　マンション掲示板さん

野村の営業さんは、素晴らし方ばかりと思っていましたが、このような方もおられるんですね。

反論にもなっていませんよ。

もう少し参考になる反論または建設的な意見言って下さいね。


>>517　匿名さん

ご存知の通り、再開発は補助金も入り公共事業の性質もあり野村の取分が多すぎる事を言っており、増し床に1.2倍とか1.3倍の制限を掛けようとしています。

つまり地権者が現状　買いすすめるのは不可能なんですよ。

もう少し事実を把握してから言って下さいね。

[519: マンション掲示板さん]

事業を進めるのが一番建設的ですねw
同意お願いします！勘違い地権者様

[520: 評判気になるさん]

>>516 マンション掲示板さん
迷惑な老害地権者とは穏やかじゃないですねぇ
増床を従前評価の1.2倍上限と制限して、極端に安い保留床単価でデベが全体専有面積の83%を取ろうとしてることに異をとなえているので、一考の余地はあるかと

[521: 匿名さん]

>>520 評判気になるさん
1.2倍なんですか？それは酷い。しんじられません。

[522: eマンションさん]

再開発事業で増床1.2倍は普通かと

[523: 地権者]

>>522 eマンションさん
いいえ、森ビル再開発では従前資産16.5㎡の地権者が60㎡の１LDKを取得できました。もちろん4,000万以上の増床負担金が発生しますが。

そこは地権者サイドに立つ非上場会社の森ビルと利益最優先の上場会社のデベロッパーとの立場の違いですね。

[524: 匿名さん]

>>523 地権者さん
三田小山町西も、一部屋なら広さ無制限で増し床可能ですよ。

[525: 匿名さん]

>>523 地権者さん
本来、再開発は地権者が組合をつくって進めるプロジェクトで、地権者だけでは工事費等の事業費を調達できないので、参加組合員を必要としているだけで、地権者が有償の増床で保留床を購入して資金負担してしまえば、極論だと、参加組合員は必要なくなります。
なので、地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。
森ビルは再開発の経験値も豊富で、そのあたりの原理原則をよく理解されているのだと思います。

[526: 匿名さん]

皆様の多数の貴重なご意見ありがとうございます。
もっと沢山の情報下さい。
再開発でも事業者またはコンサルタントにより、考え方　手法がかなり違うって事でしょうか？

[527: マンション掲示板さん]

ダメだこりゃ都合の良い部分を切り取り発言しているw
頭でっかちばかりで大変だ
事務局さん頑張って！

[528: 評判気になるさん]

>>522 eマンションさん
普通は増床2倍まででしょ
1.2倍しかさせないなんて聞いたことないよ
どこの再開発でどこが事業協力者のとこ？

[529: 地権者]

>>526 匿名さん
はいそうです！
352の書き込みを見てください。

[530: マンション比較中さん]

>>517 匿名さん
ズレています。デべが増床してくれないのが問題になっているんですよ！