西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[461: 再開発経験者（地権者）]

>>424 匿名さん
昨日この様な「清水・前田建設共同企業体（清水建設、前田建設工業ＪＶ）」の事例を見つけました。これが前例になりそうで安心しました。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/08/post-6b61ac.ht...

[462: 匿名さん]

>>454 マンション検討中さん
築重ねたぼろ建築でも甲州沿の土地の値段はすごい値上がりですよ。ぼろと言わず土地の値段考えてみて。

[463: eマンションさん]

>>455 マンション検討中さん
まちづくりニュース8月号に4月の臨時総会で本組合の定款と事業計画が承認され12月にかけて組合設立同意書回収することと、75%の地権者にモデル権利変換提示を完了したことが書いてありますね。
順調に進んでいるようです。

[464: 評判気になるさん]

>>460 検討板ユーザーさん
現在の状況だと組合設立ですが、地権者に反対者が多すぎて無理そうです。

[465: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

>>463 eマンションさん
説明は順調に７５％進んでいても、提示された側の納得できない反対者は私の周囲はほとんどですよ。
私も数日前にやっと説明して頂けました。
あまりの低さに、反対者の方が多くて組合の成立できないのではないかと言われています。
「どうしてこんなに提示低いの?」と質問？
その回答は「組合が成立しないともっと細かな計算ができないので
とりあえず早めに組合成立賛成して頂ければ計算し増えるかもしれない。」
いったん賛成してしまえば
提示されたままの不利な床面積で完了してしまいます。
反対地権者頑張りましょう。

[466: マンション検討中さん]

都庁勤務の貧乏侍です。ここを購入できれば、通勤は、新宿公園を横切って、楽になります。開発が早く進むことを祈ってます。

[467: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

>>466 マンション検討中さん
デベロッパー側の計算のし直し→再提示がが必要です。
デベさん利益追求ばかり考えないでと言いたいところですが
互いの納得いくように計算し直してください。
早く新居に住むことができるように私も願っている一人です。
他の反対の地権者さん方も早く新居に住みたいよね。

[468: 匿名さん]

オンボロをピカピカのタワマンにしてくれるんだからあまり欲かかないで下さいね。現時点でも相当な含み益あるでしょ。

[469: 職人さん]

>>467
再提示だと時間がかかって無駄なので、臨時総会で保留床単価を450万/坪に引き上げた上で権利変換に向けて進めますと理事長に宣言してもらうだけでいいと思います。
まずは再開発組合を設立しましょう！

[470: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

「おんぼろをピカピカのタワマン」はありがたいです。
↑
貧しい人に対して言葉遊びされているようですが。
でも現状より狭くなってしまうのではかなり住みにくくなります。

[471: 匿名さん]

多少狭くなるのは仕方ないでしょ。そういう時代なんだから。30代若者カップルも1億超の借金背負って60平米のネズミ小屋買ってるんですよ。

[472: 評判気になるさん]

>>471 匿名さん
等積還元は最低限コミットして欲しいよね
千駄ヶ谷の三井のタワーが坪800万以上で売れ行き好調なので、こちらも分譲価格は伸びると思うけどな
地権者の皆さん交渉がんばって?

[473: 名無しさん]

ホントここの地権者は強欲すぎる、、
バカの一つ覚えの様に床面積が小さくなるを連呼している。何かを勘違いしている。

[474: 名無しさん]

床面積が論点なら売却すればいいのに
計画遅れるの勘弁

[475: 匿名さん]

借地からんでるマンションは狭くなるよね。地権者ようの条件悪いけど広い部屋を用意するしかないね。

[476: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

>>475 匿名さん
甲州街道沿いの地価ご存じ？？
一部の借地のﾗｲｵﾝｽﾞﾏﾝｼｮﾝの土地価格どのくらいでしょう？
年々値上がりしていますが今年の価格はいくらでしょう？

[477: 評判気になるさん]

>>473 名無しさん
保留床単価を坪450万にすれば一発解決でしょう
分譲単価が坪600万前後にはなるでしょうから、強欲と言われるほどのレベルじゃないでしょう
千駄ヶ谷で坪800万超の時代だよー

[478: 名無しさん]

>>476 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん

だったら今売ればいいじゃん
再開発をしてもらえると考えられないのかな

[479: 口コミ知りたいさん]

>>478 名無しさん
地権者はなんで等積還元じゃないんだとごねてりゃいいだけで楽だろうけど、何十年もかけて行政と折衝し、大口地権者を説得し、協議会まわして合意形成する大変さを理解してもらいたいね
80%還元でも、坪単価600万の新築に化けるわけだから、今のボロが坪480万で評価されることになんだから十分じゃねえ

[480: 匿名さん]

建築期間も何年かかるか。そんな先の相場も分からないのに、４５０万なんて保留床価格で参加してくれるデベがいるとは到底思えない。４００万でもきついと思う。ここの地権者がどれだけ資産がある方たちか分かりませんが、地権者も沢山増し床させていただくように、方向転換するべきでしょう。まぁ、年寄り地権者が沢山反対してるようなら、正直やりようがない。

[481: 通りがかりさん]

ホントに誰が入れ知恵しているのかな？
計画遅れることがどれだけ不利益なのか理解していない。増し床交渉した方がよっぽど得策なのに。地権者はお金貯めておくように！

[482: 名無しさん]

あったなぁ。地権者が強欲すぎてデベ撤退。頓挫しちゃった事案…。今や一応住んではいるみたいだけど、はたから見たら完全廃墟の集まり。自力じゃ無理なご高齢になられ、本当にこれで良かったの？と聞いてみたいよ。

[483: 職人さん]

>>291 再開発経験者さん
西麻布再開発のように増床制限を従前評価の1.2倍と低く抑えるなら保留床単価は坪450万、三田小山町再開発のように2戸まで取得OKとして増床メリットが得られるのなら保留床単価は坪400万でも地権者の8割の合意はとれるとみた
いずれにしても、地権者に保留床単価の高さでメリット還元するか、増床メリットで還元するかは、地権者の意向をよく見極めて決めるしかないね

[484: 通りがかりさん]

いずれにしろ組合立ち上がらないと議論出来ないのにな

[485: 職人さん]

定款や保留床契約をやり直すと時間かかるから、プラスでどう修正するのか説明会でも開いてアナウンスして組合設立同意書を集めればなんとかなるっしょ
都市計画決定から2年以上経過してんだからさっさと組合設立しなきゃね
反対派といがみ合ってても時間が経過するだけだから、着地点を探らなきゃ！

[486: 匿名さん]

反対派って再開発自体に反対なの？それとも還元率が不満なの？いずれにせよ再開発は運気もあるから、着地点見つかるといいですね。

[487: 匿名さん]

そりゃ、高齢なんで人生の最後は生まれ育った家でこのまま迎えたいとか、子供と一緒に暮らせなくなるとか、単に組合役員がむかつくとか、非賛成の理由は様々です
単に金銭的な条件だけじゃないところが再開発のむつかしいところなんすよ
坪400万きる保留床単価は低すぎるとは思うけどね
坪600万以上では分譲できるだろうから

[488: 匿名さん]

非賛成が、どれほど周りに迷惑かけてるかも考えて！

[489: 匿名さん]

運気逃さないように頑張ってください。別の再開発経験者ですが、再開発は悪いものではありませんよ。うちも本当に良かったです。

坪400でも、こちらは引っ越し補償もらい引っ越し、何もせずただ竣工を待つだけです。デベさんが坪600で売ろうが何もしないんだから手数料と思えばいいのでは？嫌なら竣工してから売却すれば利益出ますよ。

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん
全くその通りです　再開発でどれだけのメリットが地権者にもたらされるのか冷静に考えるべき
約5万坪の保留床を坪400万で仕入れて坪600万で分譲して1000億円程度の利益が見込めなければ、こんな面倒な開発に事業協力する意味がなくなるよ

[491: 匿名さん]

ところで建物名はどうなるんでしょうか
住所は西新宿ですが、場所はほぼ渋谷区ですし、南に代々木公園を望む場所ですから、プラウドタワー代々木西参道あたりが妥当な気もしますがどうでしょう

[492: 匿名さん]

さすがに素直に西新宿という名前つけると思います。西新宿はそんなにダサいイメージはないですし。千駄ヶ谷にあるのに千駄ヶ谷の名前をつけてもらえない坪800万のマンションもありますけどね。

[493: 匿名さん]

プラウドタワーズ新宿でしょ。

[494: 匿名さん]

完成予定は33年度までずれこんでるんでしょうか？

[495: 近隣住民]

地元の方のブログ記事です。北側の空き地（東京都所有）が、住人移転に利用されるようです。

http://georgeeast.blog60.fc2.com/

[496: 匿名さん]

再開発反対派の方々のなかにはいくら経済的条件をよくしても、生まれ育った街が変わることへの不安やノスタルジーの要因から再開発は断固反対という人がいらっしゃいますからね。
しかし最初は反対派だった人たちも再開発後のマンションに入居すれば、再開発して本当に良かったと、心から言ってます。こんなに気持ち良い暮らしができるようになるのなら、もっと早くすればよかった、と。

[497: 匿名さん]

頑固に反対してる奴らには一回都心のタワマン賃貸で住まわせたら良いんだよ。
吹きさらしのボロとは全然違う暮らし体感したら戻れなくなるでしょう。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
なかなか３分の２集まらないのかなぁ。

[499: マンション掲示板さん]

>>498 匿名さん

>>498 匿名さん
等積還元コミットなしで2/3はハードル高いと思うよ
権利床:保留床=2:8だから保留床単価を5%上げれば権利床の面積は約20%増えるから、ほぼ全地権者の等積還元できるでしょ
準備組合の理事会が地権者の代表として事業協力者に要望すればなんとかなるんじゃない!
さっさと合意形成すすめましょ

[500: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

権利床の見直し早くしてください。

[501: 匿名さん]

坪100で買ったボロが坪600になるんだから面積1/5になったとしても御の字だろ。どんだけ強欲なんだよ。

[502: 評判気になるさん]

強欲さんw
粘り損しますよ

[503: 名無しさん]

>>502 評判気になるさん
恒大の破綻処理が始まる前に組合設立して粘り損にならないようにしないとね
保留床が坪400万以下で安いなら増床してメリットを得ることもできるので融資制度も活用して弾力的に考えればいいんだよ
コンサルがそのあたりをうまく説明して合意形成を年末までにはまとめて欲しいね

[504: 口コミ知りたいさん]

反対派強欲地権者は指標が単一(○○の一つ覚え)なんですよ！

[505: 匿名さん]

現状で同意書は何％取れているの？

[506: 通りがかり]

>>505 匿名さん
そんなことをここで聞くなよ！　普通の地権者は誰も知らないよ。
準備組合側は年度内設立を目指しているのだろうがーーー。

[507: 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができず]

>>505 匿名さん
同意書の人数が足りないと聞いています。

[508: 匿名さん]

>>507 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん
早く同意してください。

[509: マンション掲示板さん]

早く同意してください。
どれだけ迷惑をかけているか
考えて下さい！

[510: 匿名さん]

まず同意参加して準組設立させないと
延期してまた長年放置か、そこだけ区域外にして再設定されるだけ。