西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[421: 匿名さん]

そもそもメリットも何もないです。注目されている時点でお任せしといたほうがいいですよ。結果メリットしかないです。と経験者です。

[422: マンコミュファンさん]

>>421 匿名さん

貴方の日本語わかりません。
解説お願い致します。

[423: 匿名さん]

もし年内に組合設立されましたら、すぐ組合役員の選挙がありますので、デベの案でなく権利者に取ってプラスになるように選挙に立候補しませんか？

権利変換も数の力で見直しさせませんか？

少しぐらい遅れても良いじゃないですか。もう当初の計画から相当遅れていますので。

いろいろご意見お持ちの方　役員に立候補ですよ。

[424: 匿名さん]

組合が設立されるとデベとの契約は覚え書き程度なのか正式契約かは私はわかりません。

しかし今までの事務手続き料が5億未満程度であれば違約金払っても野村から三井とかに乗り換えた方が安心感がある場合もあるような気がします。

失礼ながら60階以上建築した事ない前田建設工業より竹中とか大林の方が安定間があるような気がします。（個人の感想です）

[425: 再開発経験者（地権者）]

>>424 匿名さん
都市計画承認済みでのデべの乗換えは現実的ではないでしょうし、信義則に反します。

また、大手施行のタワーマンションと準大手のタワーマンションとでは、その後の資産価値が雲泥の差です。1例です。六本木1丁目でウエリス六本木（前田建設施工）が6,780万＠559万坪で空室で売り出されています。周辺のタワーマンションは＠750万～＠800万以上はするのに---。

保留床を売り切るためにも建物の付加価値を上げるためにも、前田と大手ゼネコンのJVしか考えられない。

[426: 再開発経験者（地権者）]

>>420 口コミ知りたいさん
推測ですが、自分の土地・建物が再開発ビルに権利変換されることに抵抗があったのでしょう。
権利変換すれば自分の単独所有土地が持分所有になり、ほとんどの資産が償却資産となり、別途管理費等も発生します。立地条件がよくて将来の運営見込みがたち、建て替えの資金力がある方は参加しないでしよう。

[427: 匿名さん]

>>412　職人さん
いつも鋭い分析ありがとうございます。

411ですが、このような試算でよろしいですか？

平均床単価は　３８３万坪
権利者取得床　１２１４０坪　17.6%
事業者取得床　５６８１４坪　82.4%

仮に住宅分譲想定価格　坪５００万として　販売経費20%として　
　　　従後床価格　坪４００万
想定有効率　75%として　容積対象床当たり　坪　３００万
に対して効用比（容積対象床当たりの価格比を85%）として
坪２５５万って意味でしょうか？

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん

分譲想定坪500程度なのですか？近隣のパークホームズ初台ザレジデンスを坪500超で購入予定なのですが危険でしょうか。

[429: 口コミ知りたいさん]

>>427 匿名さん
分譲単価坪560万円想定だと保留床単価はその75%で坪420万円

保留床面積は保留床処分金÷保留床単価なので2177億円÷420万円=51833坪

権利床面積は総専有面積-保留床面積なので68905坪-51833坪=17072坪

権利床単価は権利変換対象従前評価÷権利床面積なので465億円÷17072坪=272万円/坪
です

[430: 匿名さん]

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが
計算ありがとうございます。

初歩的な質問ですが分譲単価の80%でなく75%が保留床単価と理解した方が良いのですね。

>>428　匿名さん

すみません。その件申し訳ありませんが、わかりませんので、どなた様か回答お願い致します

[431: 口コミ知りたいさん]

>>430 匿名さん
75?80%ですね
なのでどちらでもいいと思います

[432: 匿名さん]

>>431　口コミ知りたいさん

ご回答ありがとうございました

[433: 匿名さん]

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが保留床単価を坪４４０万にわずか２０万アップしただけで権利者単価が２７２万から239万にかなり安く落ちました。
皆様が言われるように保留床単価を上げて貰う事が一番だと、理解できました。かなり馬鹿ですので、失礼しました。

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん
三井のパークホームズ初台が坪530万のようですから、75.から80%.は398から424万/坪です。
参加組合員の意向ばかりで動いている事務局やコンサルが地権者のために一肌脱ぐタイミングが来ましたね。

[435: 匿名さん]

>>434　匿名さん
433ですが
感謝です。
ありがとうございます

[436: マンション検討中さん]

>>416 どこからの情報？

[437: 再開発経験者（地権者）]

>>433 匿名さん
確かに保留床価格と地権者床価格に差を設ける場合には、その考え方で権利変換を行えば地権者はより多くの権利床面積が確保できるでしょう。

一方、増床を希望する地権者にとっては不利益になりますし、保留床の大部分を取得するデべの売出価格・採算にも影響を与えます。その影響を少なくするために地権者に対する補償総額の上積みを押さえてバランスを取ることにもなるでしょう。今後精査される補償額が伸びなければ、単純に権利床単価を下げても権利床面積は増えてきませんし、結果として還元率も伸びてきません。また、その影響は転出する地権者補償額にも及びます。

再開発事業は膨らませた風船と同じです。どこかを押せば別の部分が膨らみ、特定の方に利益が偏れば不利益を受ける方が出てきます。表裏一体のものですから全体のバランスを考慮して事業を進めていくことが求められます。むずかしいパズルです。

[438: 職人さん]

保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり、全体が膨らむので権利床も増えて補償費予算も増えるので地権者にはメリットがあります。
現状の従前資産額の倍以上増床する予定の地権者に限り条件悪化になります。

[439: 匿名さん]

>>438 職人さん

面白がって、出来もしないこと外野から言うのやめたら？すごく印象悪いよ。補償費がいまから増えるわけないし、再開発遅らせた場合に地権者にどれだけ不利益があるとか考えたことある？

[440: 再開発経験者（地権者）]

>>438 職人さん
「保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり」とありますが、裏返せば参加組合員が取得して再販する物件の原価が上がって確保利益が少なくなります。

参加組合員もこれまでに相当の資金と人員と時間を費やしており、上場企業としての相応の利益確保も求められます。正にこちらが立てばあちらが立たずを地で行く人間模様です。

いずれにしても、古くからお住まいの方は早く進めてほしいと思っている事でしょう。