西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[408: 匿名さん]

>>405 職人さん

容積160%が110万。容積600%なら400万くらい出して欲しいですよ。さらに一部借地権とかでしょ。住民のもっとくれの気持ちは分からんでもない。

[409: 匿名さん]

407ですが、写真は、水道橋のマンションです。間違ってしまいました。
ライオンズマンションは、標準地2番のm2当り　323万です。

[410: 販売関係者さん]

裏地の木造戸建てが土地単価110万、建物単価25万、表地のマンションが土地単価323万、建物単価30万については、地権者間の配分の観点からはいい線でしょ
あとは保留床単価が分譲想定単価からみて納得感があるかどうか
分譲想定単価と保留床単価を組合役員にきいてみたらいいと思います
知らなかったり、回答できなかったら解任検討ですね

[411: 匿名さん]

>>410　販売関係者さん

いつもありがとうございます

[412: 職人さん]

>>411 匿名さん
保留床面積が多く権利床面積が少ないので、保留床単価を5％上げるだけで、権利床単価は20％ぐらい下がると思います。
保留床単価400万円/坪、権利床単価321万円/坪くらいが妥結点でしょうかね
平均権利床単価が321万円なら再開発マンションの低層階は単価260万くらいの値付けになりますからライオンズの皆さんも100％変換率になりご満足いただけるのではないかと思います。

[413: 匿名さん]

>>412　職人さん

素晴らしいです。
ありがとうございます。
後で計算してみます。

[414: 匿名さん]

>>412 職人さん
ライオンズの人でも権利変換や買い増し基準によって、権利床価格が高くなるより保留床が安い方がいい人もいるかもしれません。小さい地権者で、大きく買い増ししたい人は特に。

[415: 口コミ知りたいさん]

>>414 匿名さん
権利床面積の倍以上増床する予定の地権者にとっては保留床が安ければ安いほどメリットはあります。
組合役員の大半がそうであれば保留床を高くしようとしない可能性はあり得ます。

[416: 匿名]

>>409 匿名さん
勘違いされていると思います。
確かに標準地②はライオンズマンションが所在しますが、実際のコンサルの土地評価では▲12％減価されて88％の284万㎡になっています。
画地の奥の方は商業地域ではなく住居地域のため減価要因となっているとのことです。

[417: 匿名]

>>398 評判気になるさん
原案は発起人がつくるわけだから⇒そんなのはあくまでも建前でしかありません。
発起人・役員等はあくまでも飾りで、黒子の指示で動いてるにすぎません。

[418: 匿名]

>>412 職人さん
取得できる権利床面積は従前資産評価額÷保留床単価で計算されています。
事務局は権利床も保留床も同じ単価を設定していると思われます。

[419: 匿名]

407の掲載写真のように南棟低層階保留床単価は103万/㎡です。
権利床面積もこの数値で算出されています。

[420: 口コミ知りたいさん]

>>418 匿名さん
ちょっと質問ですが、十二社通りのビルがいくつか再開発エリアから外れてますが理由はなんだったのですか？

[421: 匿名さん]

そもそもメリットも何もないです。注目されている時点でお任せしといたほうがいいですよ。結果メリットしかないです。と経験者です。

[422: マンコミュファンさん]

>>421 匿名さん

貴方の日本語わかりません。
解説お願い致します。

[423: 匿名さん]

もし年内に組合設立されましたら、すぐ組合役員の選挙がありますので、デベの案でなく権利者に取ってプラスになるように選挙に立候補しませんか？

権利変換も数の力で見直しさせませんか？

少しぐらい遅れても良いじゃないですか。もう当初の計画から相当遅れていますので。

いろいろご意見お持ちの方　役員に立候補ですよ。

[424: 匿名さん]

組合が設立されるとデベとの契約は覚え書き程度なのか正式契約かは私はわかりません。

しかし今までの事務手続き料が5億未満程度であれば違約金払っても野村から三井とかに乗り換えた方が安心感がある場合もあるような気がします。

失礼ながら60階以上建築した事ない前田建設工業より竹中とか大林の方が安定間があるような気がします。（個人の感想です）

[425: 再開発経験者（地権者）]

>>424 匿名さん
都市計画承認済みでのデべの乗換えは現実的ではないでしょうし、信義則に反します。

また、大手施行のタワーマンションと準大手のタワーマンションとでは、その後の資産価値が雲泥の差です。1例です。六本木1丁目でウエリス六本木（前田建設施工）が6,780万＠559万坪で空室で売り出されています。周辺のタワーマンションは＠750万～＠800万以上はするのに---。

保留床を売り切るためにも建物の付加価値を上げるためにも、前田と大手ゼネコンのJVしか考えられない。

[426: 再開発経験者（地権者）]

>>420 口コミ知りたいさん
推測ですが、自分の土地・建物が再開発ビルに権利変換されることに抵抗があったのでしょう。
権利変換すれば自分の単独所有土地が持分所有になり、ほとんどの資産が償却資産となり、別途管理費等も発生します。立地条件がよくて将来の運営見込みがたち、建て替えの資金力がある方は参加しないでしよう。

[427: 匿名さん]

>>412　職人さん
いつも鋭い分析ありがとうございます。

411ですが、このような試算でよろしいですか？

平均床単価は　３８３万坪
権利者取得床　１２１４０坪　17.6%
事業者取得床　５６８１４坪　82.4%

仮に住宅分譲想定価格　坪５００万として　販売経費20%として　
　　　従後床価格　坪４００万
想定有効率　75%として　容積対象床当たり　坪　３００万
に対して効用比（容積対象床当たりの価格比を85%）として
坪２５５万って意味でしょうか？

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん

分譲想定坪500程度なのですか？近隣のパークホームズ初台ザレジデンスを坪500超で購入予定なのですが危険でしょうか。

[429: 口コミ知りたいさん]

>>427 匿名さん
分譲単価坪560万円想定だと保留床単価はその75%で坪420万円

保留床面積は保留床処分金÷保留床単価なので2177億円÷420万円=51833坪

権利床面積は総専有面積-保留床面積なので68905坪-51833坪=17072坪

権利床単価は権利変換対象従前評価÷権利床面積なので465億円÷17072坪=272万円/坪
です

[430: 匿名さん]

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが
計算ありがとうございます。

初歩的な質問ですが分譲単価の80%でなく75%が保留床単価と理解した方が良いのですね。

>>428　匿名さん

すみません。その件申し訳ありませんが、わかりませんので、どなた様か回答お願い致します

[431: 口コミ知りたいさん]

>>430 匿名さん
75?80%ですね
なのでどちらでもいいと思います

[432: 匿名さん]

>>431　口コミ知りたいさん

ご回答ありがとうございました

[433: 匿名さん]

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが保留床単価を坪４４０万にわずか２０万アップしただけで権利者単価が２７２万から239万にかなり安く落ちました。
皆様が言われるように保留床単価を上げて貰う事が一番だと、理解できました。かなり馬鹿ですので、失礼しました。

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん
三井のパークホームズ初台が坪530万のようですから、75.から80%.は398から424万/坪です。
参加組合員の意向ばかりで動いている事務局やコンサルが地権者のために一肌脱ぐタイミングが来ましたね。

[435: 匿名さん]

>>434　匿名さん
433ですが
感謝です。
ありがとうございます

[436: マンション検討中さん]

>>416 どこからの情報？

[437: 再開発経験者（地権者）]

>>433 匿名さん
確かに保留床価格と地権者床価格に差を設ける場合には、その考え方で権利変換を行えば地権者はより多くの権利床面積が確保できるでしょう。

一方、増床を希望する地権者にとっては不利益になりますし、保留床の大部分を取得するデべの売出価格・採算にも影響を与えます。その影響を少なくするために地権者に対する補償総額の上積みを押さえてバランスを取ることにもなるでしょう。今後精査される補償額が伸びなければ、単純に権利床単価を下げても権利床面積は増えてきませんし、結果として還元率も伸びてきません。また、その影響は転出する地権者補償額にも及びます。

再開発事業は膨らませた風船と同じです。どこかを押せば別の部分が膨らみ、特定の方に利益が偏れば不利益を受ける方が出てきます。表裏一体のものですから全体のバランスを考慮して事業を進めていくことが求められます。むずかしいパズルです。

[438: 職人さん]

保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり、全体が膨らむので権利床も増えて補償費予算も増えるので地権者にはメリットがあります。
現状の従前資産額の倍以上増床する予定の地権者に限り条件悪化になります。

[439: 匿名さん]

>>438 職人さん

面白がって、出来もしないこと外野から言うのやめたら？すごく印象悪いよ。補償費がいまから増えるわけないし、再開発遅らせた場合に地権者にどれだけ不利益があるとか考えたことある？

[440: 再開発経験者（地権者）]

>>438 職人さん
「保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり」とありますが、裏返せば参加組合員が取得して再販する物件の原価が上がって確保利益が少なくなります。

参加組合員もこれまでに相当の資金と人員と時間を費やしており、上場企業としての相応の利益確保も求められます。正にこちらが立てばあちらが立たずを地で行く人間模様です。

いずれにしても、古くからお住まいの方は早く進めてほしいと思っている事でしょう。

[441: 匿名さん]

７月３０日現在の組合設立の同意率は戸建および区分建物　75%の方に説明して　人数で約43%　面積で約38%　らしい。
準組さん　条件見直さないと66%以上の同意難しいんじゃないの？
早めに検討しなよ！

[442: マンション検討中さん]

強欲地権者が多そうですね。いい向きの角全部占拠された某小石川とカ白金みたいになってしまうのでしょうか。

[443: 匿名さん]

>>441 匿名さん
明らかにコンサルの腕が悪いな
モデル権利変換を都市計画認可前に地権者にちゃんと説明してたんでしょうか？

[444: 評判気になるさん]

コンサルは斯界ではトップレベルの佐藤不動産鑑定コンサルタントです。
コンサルも保留床処分に係る全体収支や従前資産の評価では、当然構成デべの野村不動産の意向をくみながら作成しているはずです。
都市計画決定は2019年3月付けで、モデル権利変換提示は昨年末頃ではないかと。

[445: 評判気になるさん]

>>444 評判気になるさん
昨年あたりから推定従前資産額を大幅に上回った価格で区分が売り出されています。
ＬM西新宿数件が＠420万/坪～＠480万/坪です。だれがそんな価格で買うのか？？？

[446: 匿名さん]

>>445 評判気になるさん
買い手は再開発なので100%還元だろうと安易に考えて買ってるのでは
分譲単価は坪500万円を超えてくるだろうとの読みで

[447: 匿名さん]

>>444 評判気になるさん
地権者です。
モデル変換提示はいまだされていませんが。

[448: 評判気になるさん]

>>446 匿名さん
分譲単価坪500万円超であっても、購入物件は低利回りで且つ坪単価の差額が少なすぎて購入者のリスクが高すぎます。

[449: 評判気になるさん]

>>447 匿名さん
区分所有者の一部に評価について反対者がいるようです。
準備組合とコンタクトを取ってみてください。

[450: 匿名さん]

分譲単価坪600は行くでしょ。
日本一の高さのタワマンだからね。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
高さ日本一に加えて、三井の西新宿五丁目再開発に比べて延床1㎡あたりの事業費が2割以上高く内部仕様も最高級だろうから分譲価格は相当伸びる余地はあるかも
御苑や代々木公園ビューは特に人気だろうし

[452: 匿名さん]

>>445 評判気になるさん
坪単価そんなに高額は事実でしょうか？
そんなに高く買ってくれるところがあるならすぐにでも売りたい。

[453: マンション検討中さん]

新築の三井初台が坪500弱なのに築古の大京ブランドが480で売れるの？投資目的って事？

[454: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
再開発でマンションは返還率100%だと思い込んでる人がいれば、その人が今の築50年のボロを新築単価で買ってくれるかもしれないとの仮定の話ですよ

[455: マンション検討中さん]

>>447 匿名さん
本当ですか？
モデルは既に提示されているし、嘘は良くないよ。それか反対している人？

[456: 匿名さん]

ライオンズは従前資産の評価を上げる交渉のために売りに出しているだけで、売れないでしょ。取引事例作りでもない限りは坪250くらいかと。

[457: 再開発経験者（地権者）]

>>452 匿名さん
事実です。レインズに掲載されていますよ。
①19.39㎡2,500万＠426万　②36.26㎡4,880万＠445万
③46.73㎡5,480万＠389万　④48.25㎡7,000万＠480万　
でもこれは現所有者が手数料欲しさの業者にのせられて付けた価格です。

買手は投資家が対象ですが、彼らも資金、期間のリスクと竣工後の転売利益を考えて判断するので売れるわけがありません。