西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
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https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[401: 匿名さん]

組合設立に同意する前に、良く考えて下さい。

土地の評価は、近隣と較べて　安くないか？

マンションの床は何階の何坪の部屋にお金を持ち出しせずに入居できるのか？

事務局は説明をあいまいにして、満足する回答が得られないとか　ないですか？

仮住まいが4年から５年　高齢者には負担です。

[402: 評判気になるさん]

>>368 通りがかりさん
木造戸建ての土地単価110万円/㎡、建物再建築単価25万円/平米と資料にありますが、甲州街道沿いのRC建物のライオンズ西新宿の土地単価と再建築単価はいくらになってるかわかります？

[403: 匿名さん]

>>401 匿名さん

金に替えて老人ホームに入居すれば？

[404: マンコミュファンさん]

>>402 評判気になるさん

323万

[405: 職人さん]

>>404 マンコミュファンさん
道路付けの悪い戸建ての土地評価が110万で甲州街道沿いのライオンズが323万ならそんなもんでしょ
木造建物再建築単価25万円/㎡に対してRC建物再建築単価は35万円/㎡くらいですか？

[406: マンコミュファンさん]

>>405 職人さん

30万

[407: 匿名さん]

>>402　評判気になるさん

現在組合設立前ですので1つの目安程度で具体的にはこれぐらいです。

秘密事項なんとか　かんとかの皆様は批判ちょ?だい。

[408: 匿名さん]

>>405 職人さん

容積160%が110万。容積600%なら400万くらい出して欲しいですよ。さらに一部借地権とかでしょ。住民のもっとくれの気持ちは分からんでもない。

[409: 匿名さん]

407ですが、写真は、水道橋のマンションです。間違ってしまいました。
ライオンズマンションは、標準地2番のm2当り　323万です。

[410: 販売関係者さん]

裏地の木造戸建てが土地単価110万、建物単価25万、表地のマンションが土地単価323万、建物単価30万については、地権者間の配分の観点からはいい線でしょ
あとは保留床単価が分譲想定単価からみて納得感があるかどうか
分譲想定単価と保留床単価を組合役員にきいてみたらいいと思います
知らなかったり、回答できなかったら解任検討ですね

[411: 匿名さん]

>>410　販売関係者さん

いつもありがとうございます

[412: 職人さん]

>>411 匿名さん
保留床面積が多く権利床面積が少ないので、保留床単価を5％上げるだけで、権利床単価は20％ぐらい下がると思います。
保留床単価400万円/坪、権利床単価321万円/坪くらいが妥結点でしょうかね
平均権利床単価が321万円なら再開発マンションの低層階は単価260万くらいの値付けになりますからライオンズの皆さんも100％変換率になりご満足いただけるのではないかと思います。

[413: 匿名さん]

>>412　職人さん

素晴らしいです。
ありがとうございます。
後で計算してみます。

[414: 匿名さん]

>>412 職人さん
ライオンズの人でも権利変換や買い増し基準によって、権利床価格が高くなるより保留床が安い方がいい人もいるかもしれません。小さい地権者で、大きく買い増ししたい人は特に。

[415: 口コミ知りたいさん]

>>414 匿名さん
権利床面積の倍以上増床する予定の地権者にとっては保留床が安ければ安いほどメリットはあります。
組合役員の大半がそうであれば保留床を高くしようとしない可能性はあり得ます。

[416: 匿名]

>>409 匿名さん
勘違いされていると思います。
確かに標準地②はライオンズマンションが所在しますが、実際のコンサルの土地評価では▲12％減価されて88％の284万㎡になっています。
画地の奥の方は商業地域ではなく住居地域のため減価要因となっているとのことです。

[417: 匿名]

>>398 評判気になるさん
原案は発起人がつくるわけだから⇒そんなのはあくまでも建前でしかありません。
発起人・役員等はあくまでも飾りで、黒子の指示で動いてるにすぎません。

[418: 匿名]

>>412 職人さん
取得できる権利床面積は従前資産評価額÷保留床単価で計算されています。
事務局は権利床も保留床も同じ単価を設定していると思われます。

[419: 匿名]

407の掲載写真のように南棟低層階保留床単価は103万/㎡です。
権利床面積もこの数値で算出されています。

[420: 口コミ知りたいさん]

>>418 匿名さん
ちょっと質問ですが、十二社通りのビルがいくつか再開発エリアから外れてますが理由はなんだったのですか？