西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[381: マンコミュファンさん]

ライオンズマンション西新宿
ワンルーム7000万( ﾟДﾟ)ｳﾏｰ
どーなってんだ

[382: 再開発経験者（地権者）]

そんな地権者関連の内部資料までネットで公開するとは---。
まるで算盤の「ご破算で願いましては」ですね。　　驚きました！！

[383: マンション掲示板さん]

ここが行ったり来たりで中々立ち上がらない理由が
わかりますね。ネットにこういうデリケートな資料を
平気でアップするような地権者がいる時点でお察し。
モンスター地権者がいる再開発は入居後も揉めます。

[384: 名無しさん]

>>370 通りがかりさん
地権者に公開されてる資料なので問題ないでしょ
むしろ問題なのは参加組合員の意向を反映した地権者利益に反する内容の可能性があることがあるんじゃないかとの点でしょ
保留床単価が安いかもしれないことについて事務局は地権者に説明する必要があるんじゃないですか

[385: 通りがかりさん]

>>372
当地区の多くの方は平均３０坪以上の土地を所有し、私道も北?南方向は車両が通行でき、私は不便を全く感じていない。

私達が提供する土地がなければデベは都心部でこれだけまとまった土地を確保もできなければ、従前資産４５０億とあるが２倍以上で買取しなければならない筈である。

"付加価値の大部分"とあるが、大部分請求してる訳でなく対等の関係である。

行政の補助金は約6%程度で権利変換、設計料等コンサルタント費用に多くは消える。

容積率緩和はデベ、組合が要望するものである。容積率緩和しても再開発マンションの権利変換率は、地権者にはわずか1.数倍である。
容積率の緩和の恩恵はデベに限られる。

"持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、さらに数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ"
とありますが、最近の再開発をご存知ないみたいですね。

一般的に容積率を十分使ってる古家で現況と同じ再開発マンションの床面積が取れた再開発があれば教えて下さい。

多くは古家より狭い床面積でがまんするか、増床しての購入です。

売却して社会環境がよければ数千万の利益が取れるかもしれませんが、数億円の利益を得た事例がありましたら教えて下さい。

いつ、どこの再開発で買取価格が幾らで売却価格がいくらでしたのでしょうか？

この後の反論は明日にしますので、まずここ迄の回答を下さい。

[386: 匿名さん]

ここは大変だ。長年かかるわけですね。納得。デベさんに見捨てられないように頑張って下さい。

[387: 通りがかりさん]

事業計画案をアップしても細かい内容に意見できる人は、
>>378　職人さん
ぐらいで、他の人は"これ以上　遅らせるつもりなのか"とか"内部資料をネットで公開するか"とか　

ここに集まる人達は分析,評価もできない低レベルのお集まりなんですかね。

なぜ公開されて困るのですか？

地権者の為の再開発とうたっていますし、補助金も入る公共工事に近い性格があります。

後ろめたいとか、余り儲けている事を他社に知られたくないとか　他の再開発と比較されると困る事情等　デベ、コンサル村　の発想なんですかね。

まあ地権者に賛同が得られる再開発ができるなら大賛成ですわ。

[388: 匿名さん]

慈善事業じゃないんだから当たり前じゃん…。

[389: 匿名さん]

地権者大暴れで草。価値の創造全くしてない癖にやけに偉そうだな。ボロ家が日本一の高さのタワマンになるんだから有りがたく思えよ。

[390: 匿名さん]

>>378 職人さん
資料に権利床＝保留床なんてありました？
それは横暴ですね。最近では、普通、２割とか差をつけるのに。

[391: 通りがかりさん]

>>389 匿名さん
素人地権者が専門家のコンサルや事務局に口出しすべきでない
デベロッパーに見捨てられたらどう責任を取るんだ
今までも説明を聞いていたのになぜ今、騒ぐんだ
再開発のスケジュールを遅らせるんじゃない
秘密情報を漏らすのは違反行為
もっといい条件を出せとはハシタナイ
ただで新築のタワーマンションに建て替わるのに贅沢言うな

こんな感じでしょうか

[392: 通りがかりさん]

https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

２０２１年6月１４日
大規模な再開発が行われている東京　小金井市に野村不動産が分譲する駅直結の超高級ツインタワーをめぐって大騒動が起きている。

[393: 通りがかりさん]

>>391　通りがかりさん
キミは保留床単価ぐらい準組から聞いているのかい？

聞いていないなら、何も知らず　わからずハイ　ハイのイエスマンかい？

第１回の提案書はどこの組合でも最悪の条件で地権者の反応を見るんだよ。

反応が良ければ、その最悪条件でまとめようとするし、悪ければ何回か条件を見直す作業になるんだよ。

今の条件が良いと言える部分を具体的に書いてくれるかい？

デベなんか６社前後あるよね。

野村の何処が良いのかい？

野村は売り上げで何番目のデベかい？

[394: 匿名さん]

地権者に最悪の条件提示のデベロッパー変えること可能?

[395: 評判気になるさん]

>>393 通りがかりさん
分譲単価が坪500万円なら保留床単価坪383万円は妥当な線かと
分譲想定を坪600万円で見るのは現時点では強気すぎかと見ています

[396: 匿名さん]

>>392 通りがかりさん
小金井市の野村不動産の高級ツインタワーの施工不良の情報ありがとうございます。
一つ二つではなくかなりひどいですね。
野村不動産やめるべきです。

[397: 通行人]

>>394 匿名さん
都市計画承認までされているのに、野村が辞めたりデべの変更ができるわけない。
バカもほどほどに---。

[398: 評判気になるさん]

>>394 匿名さん
都市計画決定から組合設立のプロセスは準備組合の役員が発起人会を作って、保留床を買い受ける参加組合員を決め、定款や諸規定を定めるタイミング。
地権者の3/4が支持する従前評価、権利床価格表、保留床単価が提示されれば同意書に署名捺印して事務局に提出。
原案は発起人がつくるわけだから、この人たちの責任が重大な局面だと思います。

[399: 通りがかりさん]

教えて下さい。

デベって、やはり三井　住友不動産じゃないですか？
この地区は、住友商事ですが？

野村　住友商事は　２流デベの集合ですか？

ゼネコンと言えば　竹中　大林　清水　大成ですが
この地区は前田建設工業

前建に超高層の実績あるのですかね？

失礼ながら　2流デベと２流ゼネコンによる　超高層ツインタワーですかね。

[400: 通りがかりさん]

399ですが鹿島忘れていました