西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[268: 匿名さん]

グズグズしてるとさらに分譲価格が上がって地権者の取り分が少なくなる。

[269: 再開発経験者]

>>267 匿名さん

はい、組合職員=デベロッパー職員です。

都市再開発法に基づいて本組合が設立されます。
組合設立のためには、土地所有者や借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得ることと、同意した人が所有する宅地と借地の面積の合計が全面積の2/3以上であることが条件になる。 その後、組合運営のルールである「定款」と、市街地再開発事業に関する「事業計画」を定めた上で申請し、都道府県知事の認可を得ることになります。
ただ実務上は同意比率がやや上がります。

その根底にある考え方は憲法29条私有財産の保護です。
https://www.hrr.mlit.go.jp/youchi/koukyo.html

[270: 匿名さん]

行政は８割以上の同意を求めて来ますよ。

[271: 匿名さん]

同意される方の必要数3分の2または8割とのことですが、現在の予想は楽観的でしょうか?
スムーズに賛同者確保できた場合、本組合の設立はいつごろになりそうでしょうか?

[272: 匿名さん]

スムーズに賛同者が確保できたとして組合の設立はいつ頃になりそうでしょうか?

[273: 匿名さん]

上手く行けば年内でしょ。　それでも計画では来年解体だったから二年遅れか。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん

その辺の計画は、１年半遅れぐらいが平常運転です。組合の人も、誰一人としてそのスケジュールでいくと思ってないと思いますよ。

[275: 再開発経験者]

>>274 匿名さん

再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[276: 再開発経験者]

>>274 匿名さん
そうなんですよ
再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[277: 再開発経験者]

重複ごめんなさい

[278: 匿名さん]

>>276 再開発経験者さんへ

「再開発を何もわかっていない人ばかり」
とのことですが、私本当にわからないのでこの場で質問しているので
回答して頂き有難いです。
しかし「わからない人ばかり」と書かれると批判されているように感じます。

[279: マンション検討中さん]

>>262 匿名さん
ポイントは事業主体はデベでなく地権者の組合で、デベはその組合から分譲用の部屋を卸値で買受け、組合はそのカネで事業費を賄う点だな。
なので組合からするとデベに優先的に保留床をまわす必要はなく、地権者が増床した後の残りを保留床として買い受ければよいだけのことだよね。
だから組合の職員がデベに利益誘導する動きをしたら、それはアウトということになるんじゃない。

[280: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さんこ載ったものを見るごとに勉強させて頂いています。組合職員様、地権者がなるべく損しないように有利になるようにしてください。

[281: 匿名さん]

デベに優先的にでもなく、どこの再開発も同じようなルールだと思いますよ。地権者は一部屋だけ買い増しできる。でも、その半分は従前資産いれてね。おそらくこれです。
もしデベの利益誘導だとかがあるとしたら、デベしか権利変換しないような区画が、あからさまに安かったりとか。

[282: 再開発経験者（地権者ではない）]

再開発経験者の書込人が2名いるようです。
276は私ではありません。
詳細に記載しているのが私なので区別して書き込みます。

[283: いち部外者]

そもそも地権者だけでは再開発はなりたたず、
デベロッパとの共存が重要です。
地権者利益だけを考えて動きすぎると、
得られるものも得られなくなりますよ。

あと再開発は公共性を伴い補助金もでますから、
地権者権利を主張しすぎても行政理解は得られません。
只でさえ数千万の利益を棚ぼたで得るような立場ですから。

再開発される土地建物に居住所有していた権利、
再開発推進の努力、それは地権者として当然報われるべきですが、限度がありますよね。

[284: 職人さん]

>>283 いち部外者さん
ご指摘の通りですね
デべ利益と地権者利益のバランスです
容積率が現行の倍以上に増えるので膨大な開発利益が発生するのでその開発利益をデべと地権者がシェアする仕組みが再開発
デべが取得する保留床価格が分譲価格の７~８割の水準となるのが利益シェアの妥当な水準だと思われます

[285: 匿名さん]

地権者も5年前なら70平米5500万で取得できたけど、多分8000万位になるんじゃないかな。分譲価格は11000万が妥当

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
北参道パークコートは坪800前後だから現状相場はもう少し上がってるよ
分譲15000万、卸値12000万が再開発組合の役員が持つ目線なんじゃない

[287: 口コミ知りたいさん]

この事業の都市計画申請はいつごろになりそうですか。

[288: 匿名さん]

都計も、すでに当初の４年遅れですからね。そろそろ申請しないと。
値上がり基調で権利変換もどんどん平米数が狭くなっていく。
ゴネてる場合じゃないよ。今決めればまだコロナ克服後の都心回帰の
ジャンプ前に床をゲットできる。その最後のチャンスなのに。

[289: 匿名さん]

卸値1億じゃ住める地権者はほとんどいませんね。　

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん
デベへの卸値は1億としても地権者床の価格は6000万とする二重価格にする方法もあるので要は還元率で何%になるかで判断すりゃいいだけの話
一人一人の地権者は自分の権利がいくらで評価されて、何平米のタワマン部屋が取れるかが分かればそれで判断可能です
ただし有償でさらに面積を増やす場合はデベと同じ卸値になるのは事業収支上当然かと

[291: 再開発経験者]

>>290 匿名さん
還元率をポイントにした書き込みが目立ちますが、還元率と増床ルールが地権者の権利を守るための両輪です。

デべは最大利益を目指して地権者の還元率縮小と地権者の増床に歯止めをかけようとします。ましてや、ここはデべが4社も絡んでいるので事業の採算性確保を名目に地権者の取得する床に制限を加えることで参加組合員として保留床を極限まで取得しようとするでしょう。

どの再開発事業でも本組合設立後に増床ルール決めていくとの方針を謳いますが、設立後は再開発の仕組みが分かっていない地権者の白紙委任状取得で事務局＝デべの方針に負けてしまいます。ちなみに西麻布再開発ではデべはケンコーポレーション・野村不動産でしたが、なんと増床ルールは1.2倍です。こんな地権者をコケにした再開発は聞いたことが有りません。

ここの再開発もその様な悲惨な展開にならないことを祈ります。

[292: 匿名さん]

あまりプレゼントを多くすると、税務署に指摘されるのでは？
新宿区の補助金の関係で、贈与税の対象になってしまうのは、信義にも反するし。

[293: 匿名さん]

1・2倍とはひどい。　そんなルールだったら土地付き戸建持ってる地権者でも
お金を足して70平米ギリギリ取得出来る程度じゃないかな。
やっぱり築古RC区分の地権者はタワマンオーナーにはなれないね。
3年ぐらいの家賃保障は出るのかな？

[294: 匿名さん]

>>286 匿名さん
北参道は三井のパークコート、駅1分、施工はスーゼネの清水建設、
山手線内側でここより全然格上ですよ。　西新宿のタワマンだと
そこまでいきませんね。　今解体始めたばかりの五丁目の三井タワマン(熊谷組)の
値付けくらいになると思います。　現在、新築の白金スカイが650、
パークハウス西新宿60の中古が480程度の成約だから、
ここはまあ良くて600で予想。

[295: 再開発経験者]

>>292 匿名さん
再開発の仕組みで贈与税とか税務署の指摘の意味が理解できません。

再開発の補助金は対象施設と補助率が法律で定められています。調査設計計画費、土地整備費、共同施設整備費、補償費など、再開発ビルの整備に要する費用の一部について新宿区1/3、国が1/3の助成を行うものです。総額では200億円を軽く超える金額です。下記をご覧ください。

http://www.urca.or.jp/coordinator/05biz_approach.html

[296: 再開発経験者]

>>293 匿名さん
戸建ての場合は所有土地の従前資産評価額によって取得できる権利床面積が決まるので、一般的にはマンションに居住している方よりも有利になると思います。

現に居住している方は権利変換前後に立退きするようになり、引越ししてから新建物竣工後に入居するまでの賃料を含めた必要経費が補償費として本組合から支給されます。その2/3は国・新宿区の補助金で賄われます。

[297: 評判気になるさん]

>>294 匿名さん
そうなんですよ。これだけの大規模再開発なのに施工会社が准大手とはーーー。
売れ行きにも影響すると思います。清水、大林、鹿島ならブランド価値が高まるのにね。
もしかすると格上げを狙ってスーパーゼネコンとの共同企業体になるかも？

[298: 匿名さん]

>>293 匿名さん
1.2倍は厳しいですね。是非1.2倍とする理由を文書で回答してもらってください。
ただ、六本木ヒルズの時のように還元率で200%前後までいい条件が出ていれば、従前評価の1.2倍は従前面積の2.4倍を意味するので、増床制限と還元率は両輪とする考え方が妥当です。
しかし、ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。

[299: 匿名さん]

>>295 再開発経験者さん
いや、書いた意味が全く違うんだけどな。
補助で施行される事業において、地権者への優遇が過ぎると信義に反し、
適正な倍率を超える分は過剰なプレゼントは、認可上、税制上、問題だと。

そんなURLを誘導するようなレベルなので、もういいや

[300: 匿名さん]

>>298 匿名さん
下記のようになっていたのは後で問題にならなかったのでしょうか?

「ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。」

[301: 再開発経験者]

これね。https://www.ryutsuu.biz/store/m091042.html
多分六本木通りに面する金谷ホテルの大口地権者だったから様々なことが可能になったのではと思います。

再開発は組合の名のもとに様々なブラックな手法も可能です。
三井はこんな手法もやっています。https://twitter.com/mikumo_hk/status/1194385395477147648

[302: 匿名さん]

先の話になりますが、登記などは自分で司法書士さんに頼んで法的手続きするのでしょうか?

[303: 評判気になるさん]

>>302 匿名さん
再開発組合が選定した司法書士事務所が一括して地権者から所有権登記を行うと思います。
まとまって処理するので地権者が支払う報酬が割安になるのではないかな。

[304: 匿名さん]

>>302 匿名さん
こんなスレに質問しないほうがいいですよ。
直接、準備組合に聞いて正確な答えを得たほうがマシです。

[305: 口コミ知りたいさん]

>>304 匿名さん
準備組合に問い合わせると住所や名前を聞かれてうざいからだろう。

[306: 通りがかりさん]

>>301 再開発経験者さん
有力地権者なので、仲介不動産屋ではあるものの、他の弱小地権者を差し置いて自ら参加組合員に割り入ったということなのかな
えらいオイシイ話やね

[307: 再開発経験者]

>>306 通りがかりさん
登記簿を見たわけではありませんが、知人が金谷ホテルのシェアハウスに住んでいて家主がケンと聞いたことが有るのでその様に推測しました。
また、ケン本社は六本木通りの金谷ホテルの相向かいです。

[308: 通りがかりさん]

>>307 再開発経験者さん
ケンの本社はたしかに向かいだね
単純な疑問だけどケンコーポにとって地権者として権利床プラス増床するのと参加組合員になって保留床を取得するのと何が違うんだろ
時価より安く床を取得することができるという意味では同じことだと思うんだけど

[309: 再開発経験者]

>>308 通りがかりさん
理由は明白です。地権者が取得できる部屋は基本的に従前資産区分1室に対して従後資産区分1室になります。多数の従前資産戸数を所有していても所詮所有できる戸数には限度があります。

一方、参加組合員になれば野村と連携して大量の保有床が原価で手に入ります。
ちなみにここは住宅の予定戸数：約500戸（地権者住戸含む）ですから、どうしたら利益の最大化が図れるか明白です。

[310: 匿名さん]

参加組合員はジョイントベンチャーだから、割当された施工費も出すんですよね？
儲かるよね。

[311: マンコミュファンさん]

>>309 再開発経験者さん
従前資産区分1室に対して従後資産区分1室との制限を決めてるのは再開発組合なんでしょ
ケンは大口地権者なんだから従前資産の3倍まで増床できるルールにすれば、わざわざ参加組合員にならなくても充分、床取得できるよね
賃貸不動産業者が参加組合員になれる前例を作ると資金力のある地権者がみんな参加組合員になりたいと言い出して収集つかなくなるんじゃない

[312: 再開発経験者（地権者）]

>>311 マンコミュファンさん
理屈ではそうですが、現実世界はそうはいきません。
ケンの専有割合は知りませんが、おっしゃるように仮に3倍の増床ルールを設定すると、資金力ある地権者はもれなく増床して床を取得することでしょう。（その様な3倍増床ルールは現実にはあり得ませんが---）

その結果、他の参加組合員（野村）が取得する予定の保留床が少なくなり、完売戸数減少により利益が減るので了解を得られないでしょう。また事業全体の収支計算にも影響が出てきます。これらの背景から西麻布再開発では増床ルールが厳しくなったのではと推測しています。

また、参加組合員になるには工事施工～竣工～販売完了まで数千億を支障なく調達できる資金調達力と推進協議会運営能力⇒準備組合運営能力⇒都市計画申請⇒本組合設立⇒権利者との従前資産評価交渉・賃借人との立退き補償交渉、行政との工事協議・補助金協議が必要になるので、再開発事業に精通したマンパワーを事務局に提供する必要があります。

いくら大手であっても賃貸業者では対応ができないでしょうから、大手デベロッパーでなければ参加組合員にはなれっこありません。ケンの場合は珍しいケースだと受け取っています。むしろケンの企業力を賛美・評価する出来事だと感じます。

[313: 匿名さん]

西麻布の場合、もともと路線価が高いから、従前従後の爆アゲが無いのは当たり前だろ

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん
意味不明？

[315: 匿名さん]

↑
そんなことも分からないのかよ
マジか

[316: 周辺住民さん]

>>314
匿名さん
元の路線価が高ければ従前資産価格は高くなるという事を言っているのでは。

[317: 検討板ユーザーさん]

>>316 周辺住民さん
金谷ホテルの現行路線価は坪954万で容積率600%
裏地の坪400程度の安い土地値の地権者を巻き込んでトータルで900%くらいの容積緩和を受けてるね
そして事業費は824億円
ケンコーポは組合からホテル床や住宅床を保留床として坪単価いくらで買うことができる特権を得ているのかだな
400万/坪→激安
500万/坪→安い
600万/坪→やや安
700万/坪→ちょい安
800万/坪→ちょうど
900万/坪→やや高
地権者として増床したいのは坪700万/坪くらいまでかなー