西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん
大人数で割れば一人当たりの維持費なんてわずかだし、豪華にした方が中古でも売りやすいから豪華で良い。余分な施設作るなとバブルで失敗を経験している人はよく言うけど、情報アップデートしてから判断して欲しい。

[262: 匿名さん]

>>256 匿名さん
デベは地権者に3割引で売るよりリッチな一般の人に割引なしで売りたいでしょ。
質素なタワマンは勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

デベが地権者に売るっていうのは違いますよ。
デベが仕入れたかったのに、地権者に仕入れられてしまったが正解。

[264: 再開発経験者]

>>256 匿名さん
もちろんデベの利益を確保するためです。

地権者が負担する増床単価とデベが負担する保留床単価に差があるのかどうかはわかりませんが、地権者が取得したいと思う保留床が大きくなり過ぎると、結果的にデベが販売する戸数が少なくなつて利益が減るからです。

組合職員=デベロッパー職員ですから、将来の増床ルールの構想は描いているはずです。増床ルールは本組合設立後に決まりますので、その描かれたデベロッパー利益優先のシナリオに乗らないためにも、本組合設立に向けての各種会合で自分達の意向をはっきり伝え地権者の利益確保を図るべきです。
248でも書きましたが、従前資産評価と増床ルールは地権者の生活再建と運用資産を達成しするための車の両輪ともいえるものです。

某マンションでは従前資産評価での還元率で紛糾しているとの噂を耳にしましたが、いわば再開発は地権者の上にデベが乗っかかる親亀、子亀の関係です。どちらがコケても不幸になってしまいます。敵対してしても無駄に時間と費用を消費するだけなのでウインウインの関係を築くことが大事です。

[265: 再開発経験者]

>>255 匿名さん
過去と比較して建築費が相当上昇しましたから、分譲価格が上がるのはいたし方ありません。
だだ、戸建組、区分組いずれも住んでから20年以上経過すると家族構成が変わり、広い床面積を必要としなくなります。築古住居が新しくなるのがメリットです。

[266: 再開発経験者]

>>257 匿名さん
そのとおりです。
野村不動産、住友商事、東京建物、一般財団法人首都圏不燃建築公社、前田建設からの派遣、兼務職員です。

[267: 匿名さん]

>>264 再開発経験者さん

組合職員=デベロッパー職員ですか？

地権者が従前資産評価に納得しなくても70%の賛成があればこの再開発は実行されるということですか?

[268: 匿名さん]

グズグズしてるとさらに分譲価格が上がって地権者の取り分が少なくなる。

[269: 再開発経験者]

>>267 匿名さん

はい、組合職員=デベロッパー職員です。

都市再開発法に基づいて本組合が設立されます。
組合設立のためには、土地所有者や借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得ることと、同意した人が所有する宅地と借地の面積の合計が全面積の2/3以上であることが条件になる。 その後、組合運営のルールである「定款」と、市街地再開発事業に関する「事業計画」を定めた上で申請し、都道府県知事の認可を得ることになります。
ただ実務上は同意比率がやや上がります。

その根底にある考え方は憲法29条私有財産の保護です。
https://www.hrr.mlit.go.jp/youchi/koukyo.html

[270: 匿名さん]

行政は８割以上の同意を求めて来ますよ。

[271: 匿名さん]

同意される方の必要数3分の2または8割とのことですが、現在の予想は楽観的でしょうか?
スムーズに賛同者確保できた場合、本組合の設立はいつごろになりそうでしょうか?

[272: 匿名さん]

スムーズに賛同者が確保できたとして組合の設立はいつ頃になりそうでしょうか?

[273: 匿名さん]

上手く行けば年内でしょ。　それでも計画では来年解体だったから二年遅れか。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん

その辺の計画は、１年半遅れぐらいが平常運転です。組合の人も、誰一人としてそのスケジュールでいくと思ってないと思いますよ。

[275: 再開発経験者]

>>274 匿名さん

再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[276: 再開発経験者]

>>274 匿名さん
そうなんですよ
再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[277: 再開発経験者]

重複ごめんなさい

[278: 匿名さん]

>>276 再開発経験者さんへ

「再開発を何もわかっていない人ばかり」
とのことですが、私本当にわからないのでこの場で質問しているので
回答して頂き有難いです。
しかし「わからない人ばかり」と書かれると批判されているように感じます。

[279: マンション検討中さん]

>>262 匿名さん
ポイントは事業主体はデベでなく地権者の組合で、デベはその組合から分譲用の部屋を卸値で買受け、組合はそのカネで事業費を賄う点だな。
なので組合からするとデベに優先的に保留床をまわす必要はなく、地権者が増床した後の残りを保留床として買い受ければよいだけのことだよね。
だから組合の職員がデベに利益誘導する動きをしたら、それはアウトということになるんじゃない。

[280: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さんこ載ったものを見るごとに勉強させて頂いています。組合職員様、地権者がなるべく損しないように有利になるようにしてください。