西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[241: 匿名さん]

>>240 職人さん
再開発経験者さんではありませんが、一般で売れば5,000万控除は使えないです。
私の場合、別の再開発で、26,000万の価格が組合から提示が有りましたが、一般から45,000万の数字が出ていました。この辺りは再開発によりけりでしょうけど、普通に売却した方が5,000万控除使うよりも手残りは多いと思いますよ。

[242: 再開発経験者]

再開発経験者が再開発経験者にレス返しているのは、それぞれ別の人だからですよ。

[243: 再開発経験者]

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床してもリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[244: 再開発経験者]

>>240 職人さん

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床しても採算が合わないようなリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[245: 再開発経験者]

>>244 再開発経験者さん
ダブってすみません。消し方がわかりません。

[246: eマンションさん]

>>244 再開発経験者さん
半年前にここの再開発内の20坪くらいの木造2階建が8000万位で売りに出てたけど、従前評価は6000万くらいじゃないかと思ってましたが、大体あってますか

[247: 再開発経験者]

>>246 eマンションさん
遅くなりました。私の手元にもN不動産媒介で9,000万の販売資料があります。

建物は7年経過で従前資産評価は推測できますが、土地は所在位置によって評価が決まるので推測しがたいです。準備組合から従前資産評価額を伝えられ、それに上乗せして売り出しているでしょうから eマンションさんの推測に近い金額でしょうね。

さらに地権者の方は自宅売却の3,000万特別控除も活用するので手残りは多くなりハッピーな結果です。購入者も購入価格が許容範囲であれば増床を多くすることで高い投資効率が得られるでしょうね。

[248: 再開発経験者]

・再開発で転出する方は従前資産に上乗せした金額で売却して自宅売却5,000万控除を利用すると資金効率が高まります。

・一方、新たな再開発ビルに残る方にとって重要な要素が3つあります。（あくまでも私の主観です。異論もあるかとは思いますが---。）
①従前資産評価額（本組合設立後1ケ月後に最終額が確定します）　
②どれくらいの増床を組合が定めるのか（本組合設立後に決めることが多い）
③増床価格

戸建居住者は今まで支払っていなかった管理費等を負担することになるので、その対応のためにも別途増床して資産運用を図ることが良いでしょう。地権者の方は①だけにとらわれず②も重要です。

・でも①②③は地権者とデベロッパーとの相互利害対立・パイの奪い合いですからね。その折り合いをどうつけるかなんです。準備組合の職員さんも大変だ―。

最近投稿しすぎているので自粛いたします。

[249: 匿名さん]

勝ちどきミッドタワーの地権者は法人が多かったけど下層階たくさんぶんどりとりましたよね。
ここは分譲価格は坪500万として増床価格はわかりませんが最低30%ぐらいは割引あるのでは？　3割引で35平米の増床を買う場合は坪350万x10坪＝3500万持ち出し。
等価交換の持分と合わせて70平米ゲット。　将来的な値上げ後の月額の修繕積立金管理費は45000円ぐらいだから税金、火災保険入れて8万見ておけば良いと思います。ここだと賃料35万はいくでしょう。　ネット収入27万x12カ月=324万　ここから税金を引かれるので仮に税率20%
とすと324-65=260万が手のこり。　10年で2600万　20年で5200万　30年で7800万。　利回り7% うーん　やや微妙な気がします。

一方、再開発経験者さんによれば5000万+3000万控除が使えるそうですから
自宅なら早く現金をもらえる方がハッピーな気がします。

[250: 匿名さん]

>>249 匿名さん
その物件じゃ5,000万控除もフルで使えなそうですが

[251: 再開発経験者]

>>248 再開発経験者さん
自宅売却の特別控除は3,000万円の間違いでした。訂正します。

[252: 再開発経験者]

>>249 匿名さん
本組合での買取であれば5,000万特別控除対象となり、一般売却なら自宅売却3,000万控除ですが、いずれか一方しか選択できません。

[253: ？]

マンション投資用にしていましたので一部減価償却しています。
再開発進んできましたので、最近賃貸はやめて
現在家族が別荘として住んでいます。
今後地区外に資金足して自宅近くにマンション購入考えています。
過去に投資用だったとしても3000万控除可能でしょうか？

[254: 再開発経験者]

>>253 ？さん

マイホームを売った時の特例です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋は適用除外です。
過去の用途に関係なく自宅として利用されているとの実態がポイントです。住民登録は最低限必要な条件です。利用実態を示すものとして水道光熱費の領収書保存、税務当局の調査が入った場合には近隣調査もされるでしょう。

[255: 匿名さん]

>>252 再開発経験者さん
あー 5000万だけですか。
だとすると戸建組と築古RC70平米くらいの地権者
が一番税金取られないですね。
しかし分譲価格がとんでもなく上がってしまったから、増床買うのは数千万余裕ある人じゃないと
無理じゃないかな。
３割引きでだとしても3LDKで8500。
古い区分に住んでた人が大金のローン組んでタワマンに住むかな。

[256: 匿名さん]

>>248 再開発経験者さん
地権者の増床を制限する理由ってなんなんですかね
デベに保留床買取金で払ってもらう資金より地権者による増床負担金の方が優先して良いのではないかと思います。
組合事業なのにデベの保留床取得を優先するような組合事務局員ってヤバイんじゃない？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
事務局員なんてデベの人だよ。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それなら、なおさら利益相反行為を組合にさせることになるからうまくやらないとマジでヤバイんじゃない

[259: ？]

>>258 匿名さん
事務局の人公正にお願いしますよ。
素人はわからないのでどうしたらいいのでしょう。

[260: 匿名さん]

>>匿名さん
エントランスを豪華にしたり余分な設備作らないようにお願いします。
地権者が有利になるようにやってください。