西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[221: 匿名さん]

今の相場だと築浅中古で450で成約しているので西新宿タワマンの分譲価格は坪500以上です。
昔と違ってマンション分譲価格が上がりすぎてるので、
残念ながら土地持分の評価が低い築古マンションの区分所有者の還元率落ちますね。
でもタワマンなら低層22.75平米貰った場合、3500くらいで
売れるし、実需でも投資部屋でも
して月額10万程度の家賃補償x少なくとも4年(解体から竣工まで)で480万は貰えそう。
この方は従前とおなじお部屋を貰うためには相当現金足さないとダメですね。
反対に還元率130％の人の部屋っていうのは土地がゆったりして大通り沿いで
最上階でとか良い条件のお部屋なんでしょうか。
このご時世で130%は破格の好条件だと思います。

[222: 匿名さん]

しかし現実的には単なる築古マンションの区分所有者で70%と130％の人がいるなんて公平じゃないのでありえないと思います。
一棟所有でもなければ100を超えるいうのは勘違いかも。

[223: 再開発経験者]

この再開発は特区になるから地権者がだいぶ優遇されるはず。

[224: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
普通の築古マンションを所有なら、低層を選べば100％権利変換できるよ。できないなら、所有している物件に問題有りです。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん
再開発エリア内で建物を新築してた地権者がいるけど、あれはそうした方が従前評価が上がって得だということ？

[227: 匿名さん]

>>224 職人さん
知った風ですけど、階数や向きはほとんど権利変換に影響しないですよ。

[228: 匿名さん]

>>226 名無しさん
例えばですが、1億で建築したとしたら、評価が8,000万ぐらい上がるかもしれません。8,000万評価が上がれば、市場価格で1億以上の床は軽く得られるでしょう。さらに、建築中の補償費が全然変わりますから、そっちの方がお得なのだと思います。

[229: 再開発経験者]

>>227匿名さん
それは再開発組合の従前資産評価の考え方次第です。
森ビルでは建物の階層・方位で指標を設定して土地価格に反映していました。
従前資産評価に関しては文句のつけようのない考え方で、大手デべとの立ち位置の違いが分かります。

[230: 匿名さん]

>>229 再開発経験者さん
そうですね。そうやらなければいけない、というわけではありません。しかし、ここについてどうか、ということを考えなくてはいけませんので、森ビルの話どうこうは関係ない話です。

[231: 再開発経験者]

現時点で変換率についてグダグダ言っても無駄です。計画を遅らすだけです。
増し床を上限まで購入するのがポイント。
お金貯めて下さいな！

[232: 再開発経験者]

224 職人さん
今後の選択では、本組合が設立されて2年程度後に権利変換計画が定まります。
その時点までに従前資産価格で再開発組合に買い取ってもらうか（5000万の特別控除適用）、一般マーケットで売るかです。

[233: 再開発経験者]

230 匿名さん
そうですね。事例を上げただけですから他意はありません。

231 再開発経験者さん
私もそう思います。

[234: 名無しさん]

>>228 匿名さん
やっぱそうなんですね！
再開発組合設立直前に外国人が新築を建てる理由がよく分かりました。
でもそんなことが皆の知るところとなれば再開発になるとカネのある地権者は雨後の筍のようにそれぞれ勝手に新築を建ててしまい収拾つかなくなっちゃいますよね
そういう不謹慎な行為を抑制する手立てはないんでしょうか

[235: 職人さん]

>>232 再開発経験者さん
5000万の特別控除があるとのことですが
数年前の説明会の時、3000万控除と記載されていたのを覚えています。
5000万は名義人が居住している場合の控除ですか？
知識が全くないので教えてください。

[236: 再開発経験者]

実需、賃貸は関係ありません。

https://www.mlit.go.jp/common/001343474.pdf
この5ページ一部を貼り付けます。
?
1.やむを得ない事情等により転出する場合
1-1. 代替資産取得の特例又は5,000万円特別控除
地区外転出者とは事業を円滑に進めるため、権利変換期日以前に先行買収により転出する者や、権利変換手続または管理処分手続により従前の権利を失い転出する者。

条件 １種（西新宿3丁目再開発） 次のいずれかの場合
・権利変換に際して、やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出をし
　た場合
・過小床不交付の場合

対象税目 所得税、法人税（住民税も連動）
効果 所得税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、譲渡がなかったものとする
・譲渡所得から5,000万円を控除する
法人税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、圧縮限度額の範囲内で損金参入する
・5,000万円を損金算入する

[237: 匿名さん]

職人さんは209スレで70%貰えると言ったり、212スレでは130％貰えると言ったりしてよくわかりませんね。てっきり別の人かと思ったけど同じ人(32平米の区分所有者)
普通に考えて築古マンションの変換率130%はあり得ない。

[238: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
添付書類、載せていただきありがとうございました。
今後、転出するか持ち続けるか考えていましたので参考になりました。
ありがとうございました。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん

あと、再開発経験者さんが再開発経験者さんにレス返したり、何かよく分からないですね。

[240: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
やむを得ない事情で転出の場合資産処分方法についてお聞きします。
権利変換期日以前に先行買収により転出する者とありますが
これは順序として
今後組合ができて
資産の計算できた後ですか?
素人で専門用語分からないのですいません。
現在不動産会社から売却の打診が何件も来ていますが
一般の不動産会社で売却の場合は特別控除はないですか？

[241: 匿名さん]

>>240 職人さん
再開発経験者さんではありませんが、一般で売れば5,000万控除は使えないです。
私の場合、別の再開発で、26,000万の価格が組合から提示が有りましたが、一般から45,000万の数字が出ていました。この辺りは再開発によりけりでしょうけど、普通に売却した方が5,000万控除使うよりも手残りは多いと思いますよ。

[242: 再開発経験者]

再開発経験者が再開発経験者にレス返しているのは、それぞれ別の人だからですよ。

[243: 再開発経験者]

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床してもリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[244: 再開発経験者]

>>240 職人さん

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床しても採算が合わないようなリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[245: 再開発経験者]

>>244 再開発経験者さん
ダブってすみません。消し方がわかりません。

[246: eマンションさん]

>>244 再開発経験者さん
半年前にここの再開発内の20坪くらいの木造2階建が8000万位で売りに出てたけど、従前評価は6000万くらいじゃないかと思ってましたが、大体あってますか

[247: 再開発経験者]

>>246 eマンションさん
遅くなりました。私の手元にもN不動産媒介で9,000万の販売資料があります。

建物は7年経過で従前資産評価は推測できますが、土地は所在位置によって評価が決まるので推測しがたいです。準備組合から従前資産評価額を伝えられ、それに上乗せして売り出しているでしょうから eマンションさんの推測に近い金額でしょうね。

さらに地権者の方は自宅売却の3,000万特別控除も活用するので手残りは多くなりハッピーな結果です。購入者も購入価格が許容範囲であれば増床を多くすることで高い投資効率が得られるでしょうね。

[248: 再開発経験者]

・再開発で転出する方は従前資産に上乗せした金額で売却して自宅売却5,000万控除を利用すると資金効率が高まります。

・一方、新たな再開発ビルに残る方にとって重要な要素が3つあります。（あくまでも私の主観です。異論もあるかとは思いますが---。）
①従前資産評価額（本組合設立後1ケ月後に最終額が確定します）　
②どれくらいの増床を組合が定めるのか（本組合設立後に決めることが多い）
③増床価格

戸建居住者は今まで支払っていなかった管理費等を負担することになるので、その対応のためにも別途増床して資産運用を図ることが良いでしょう。地権者の方は①だけにとらわれず②も重要です。

・でも①②③は地権者とデベロッパーとの相互利害対立・パイの奪い合いですからね。その折り合いをどうつけるかなんです。準備組合の職員さんも大変だ―。

最近投稿しすぎているので自粛いたします。

[249: 匿名さん]

勝ちどきミッドタワーの地権者は法人が多かったけど下層階たくさんぶんどりとりましたよね。
ここは分譲価格は坪500万として増床価格はわかりませんが最低30%ぐらいは割引あるのでは？　3割引で35平米の増床を買う場合は坪350万x10坪＝3500万持ち出し。
等価交換の持分と合わせて70平米ゲット。　将来的な値上げ後の月額の修繕積立金管理費は45000円ぐらいだから税金、火災保険入れて8万見ておけば良いと思います。ここだと賃料35万はいくでしょう。　ネット収入27万x12カ月=324万　ここから税金を引かれるので仮に税率20%
とすと324-65=260万が手のこり。　10年で2600万　20年で5200万　30年で7800万。　利回り7% うーん　やや微妙な気がします。

一方、再開発経験者さんによれば5000万+3000万控除が使えるそうですから
自宅なら早く現金をもらえる方がハッピーな気がします。

[250: 匿名さん]

>>249 匿名さん
その物件じゃ5,000万控除もフルで使えなそうですが

[251: 再開発経験者]

>>248 再開発経験者さん
自宅売却の特別控除は3,000万円の間違いでした。訂正します。

[252: 再開発経験者]

>>249 匿名さん
本組合での買取であれば5,000万特別控除対象となり、一般売却なら自宅売却3,000万控除ですが、いずれか一方しか選択できません。

[253: ？]

マンション投資用にしていましたので一部減価償却しています。
再開発進んできましたので、最近賃貸はやめて
現在家族が別荘として住んでいます。
今後地区外に資金足して自宅近くにマンション購入考えています。
過去に投資用だったとしても3000万控除可能でしょうか？

[254: 再開発経験者]

>>253 ？さん

マイホームを売った時の特例です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋は適用除外です。
過去の用途に関係なく自宅として利用されているとの実態がポイントです。住民登録は最低限必要な条件です。利用実態を示すものとして水道光熱費の領収書保存、税務当局の調査が入った場合には近隣調査もされるでしょう。

[255: 匿名さん]

>>252 再開発経験者さん
あー 5000万だけですか。
だとすると戸建組と築古RC70平米くらいの地権者
が一番税金取られないですね。
しかし分譲価格がとんでもなく上がってしまったから、増床買うのは数千万余裕ある人じゃないと
無理じゃないかな。
３割引きでだとしても3LDKで8500。
古い区分に住んでた人が大金のローン組んでタワマンに住むかな。

[256: 匿名さん]

>>248 再開発経験者さん
地権者の増床を制限する理由ってなんなんですかね
デベに保留床買取金で払ってもらう資金より地権者による増床負担金の方が優先して良いのではないかと思います。
組合事業なのにデベの保留床取得を優先するような組合事務局員ってヤバイんじゃない？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
事務局員なんてデベの人だよ。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それなら、なおさら利益相反行為を組合にさせることになるからうまくやらないとマジでヤバイんじゃない

[259: ？]

>>258 匿名さん
事務局の人公正にお願いしますよ。
素人はわからないのでどうしたらいいのでしょう。

[260: 匿名さん]

>>匿名さん
エントランスを豪華にしたり余分な設備作らないようにお願いします。
地権者が有利になるようにやってください。

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん
大人数で割れば一人当たりの維持費なんてわずかだし、豪華にした方が中古でも売りやすいから豪華で良い。余分な施設作るなとバブルで失敗を経験している人はよく言うけど、情報アップデートしてから判断して欲しい。

[262: 匿名さん]

>>256 匿名さん
デベは地権者に3割引で売るよりリッチな一般の人に割引なしで売りたいでしょ。
質素なタワマンは勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

デベが地権者に売るっていうのは違いますよ。
デベが仕入れたかったのに、地権者に仕入れられてしまったが正解。

[264: 再開発経験者]

>>256 匿名さん
もちろんデベの利益を確保するためです。

地権者が負担する増床単価とデベが負担する保留床単価に差があるのかどうかはわかりませんが、地権者が取得したいと思う保留床が大きくなり過ぎると、結果的にデベが販売する戸数が少なくなつて利益が減るからです。

組合職員=デベロッパー職員ですから、将来の増床ルールの構想は描いているはずです。増床ルールは本組合設立後に決まりますので、その描かれたデベロッパー利益優先のシナリオに乗らないためにも、本組合設立に向けての各種会合で自分達の意向をはっきり伝え地権者の利益確保を図るべきです。
248でも書きましたが、従前資産評価と増床ルールは地権者の生活再建と運用資産を達成しするための車の両輪ともいえるものです。

某マンションでは従前資産評価での還元率で紛糾しているとの噂を耳にしましたが、いわば再開発は地権者の上にデベが乗っかかる親亀、子亀の関係です。どちらがコケても不幸になってしまいます。敵対してしても無駄に時間と費用を消費するだけなのでウインウインの関係を築くことが大事です。

[265: 再開発経験者]

>>255 匿名さん
過去と比較して建築費が相当上昇しましたから、分譲価格が上がるのはいたし方ありません。
だだ、戸建組、区分組いずれも住んでから20年以上経過すると家族構成が変わり、広い床面積を必要としなくなります。築古住居が新しくなるのがメリットです。

[266: 再開発経験者]

>>257 匿名さん
そのとおりです。
野村不動産、住友商事、東京建物、一般財団法人首都圏不燃建築公社、前田建設からの派遣、兼務職員です。

[267: 匿名さん]

>>264 再開発経験者さん

組合職員=デベロッパー職員ですか？

地権者が従前資産評価に納得しなくても70%の賛成があればこの再開発は実行されるということですか?

[268: 匿名さん]

グズグズしてるとさらに分譲価格が上がって地権者の取り分が少なくなる。

[269: 再開発経験者]

>>267 匿名さん

はい、組合職員=デベロッパー職員です。

都市再開発法に基づいて本組合が設立されます。
組合設立のためには、土地所有者や借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得ることと、同意した人が所有する宅地と借地の面積の合計が全面積の2/3以上であることが条件になる。 その後、組合運営のルールである「定款」と、市街地再開発事業に関する「事業計画」を定めた上で申請し、都道府県知事の認可を得ることになります。
ただ実務上は同意比率がやや上がります。

その根底にある考え方は憲法29条私有財産の保護です。
https://www.hrr.mlit.go.jp/youchi/koukyo.html

[270: 匿名さん]

行政は８割以上の同意を求めて来ますよ。