西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 職人さん

２４から２５年着工で29年竣工です

[202: 口コミ知りたいさん]

2棟目は1棟目よりも２年半後に着工なので31年頃完成予定です

[203: 通りがかりさん]

>>194 通りがかりさん

ここの近所のマンション最上階ですが全く室内は飛行機の音きになりません。　
ちなみに二重サッシではありません。　
普通にT2とかT3かと

[204: 匿名]

>>190 購入経験者さん
真上ではないかと

[205: 地権者の権利を守る会]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[206: 匿名さん]

子に土地を残しても相続納税で手放すことになるし、
開発の話が出るような良い土地だけに固定資産税が上がり苦しいから、
等価交換で金に換えられるチャンスと捉える人もいるわけで。
特に、ちゃんと接道していない新築不可物件の人には、再開発大賛成ウェルカム。

[207: 職人さん]

私も新しいマンションは相続面倒なのでお金にしたいと思っています。しかしその金額がどうなるか?あと1年くらい待たないと金額はっきりしないのかな？

[208: 再開発経験者]

地権者が500人でその構成が戸建所有者・借地権者・底地権者・区分所有者・1棟所有者おまけに借家人が入り乱れていて、まさにカオス状態。マンパワーがいくらあっても切りがなさそう。仕事とはいえ、こんな困難な交渉は誰もやりたくはないでしょうね。

そんな中で都市計画決定を得たのだから、デべから派遣された準備組合の職員はすごいと思います。これを見ている職員さん、えらいです。きっと本社からの圧力が半端じゃなかったと思います。

[209: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 再開発経験者]

[NO.210と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[212: 職人さん]

>>211 再開発経験者さん
211の投稿者さんへ返信ありがとうございます。
私の書き方が悪くて誤解されていますので訂正させてください。

「受ける階数を低層階になおかつ水回りなどの仕様を高額にならないものにした場合」という意味です。

建築全体を低層階にという事ではありません。
高層タワーで軒数多い方が利益出るのは当然ですが現在計画中は高層タワーで軒数多いのに変換される床面積少なくなるのでは疑問です。

デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。
現在の持ち分の建築物がどこに位置するかの違いもあるでしょうが
現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
32.6平米の場合42.3平米受けられる計算です。

今日は再開発準備組合の総会ですね。
今後はコロナウイルスおさまったとしても総会・セミナーなどはズームでやってくれるとありがたいです。
納得して賛成するためには紙面では分かりにくいです。
ズーム会議考えてください。

[213: 匿名さん]

等価交換は、面積で100％ではなく、金額で100％ですが、
古い家屋は価値ほぼゼロなので、土地（または地上権）を売った金だけで
新たに土地所有権とピカピカの新築戸を買うと、昔と違ってこの頃は
マンション価格の高騰で、かなり狭くなってしまうのでは？
売るのを渋っているうちに、そうなった人もいます。
が、金額（資産価値）としては、損も得もないです。

[214: 再開発経験者]

>>212職人さん　　デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
⇒
それは全くありえません！！！　
私が経験した再開発事業の中で区分の変換率が100％を大幅に超えた事例はごくごく限られた特殊事例（行政が行う区画整理事業との共同連携の場合など）でしかありません。100％を超えれば地権者に配慮した再開発だと言われます。渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を超えていました。

また地権者に与えられる従後資産（完成後の建物）の床単価は一律なので、計画区域内に立地する複数のマンションの還元率はその区分建物の立地する土地価格によって違ってきます。

事例
　A区分マンション25㎡　従前資産評価2,500万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,500万÷＠100万＝25㎡
従後資産面積25㎡÷従前資産面積25㎡×100＝還元率100％

　B区分マンション25㎡　従前資産評価2,000万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,000万÷＠100万＝20㎡
従後資産面積20㎡÷従前資産面積２５㎡×100＝還元率80％

いずれにしても130%という非現実的な数字が独り歩きすることになれば、地権者も勘違いして方向性を見誤りますし、事業自体が迷走して結果的には地権者の利益にならないと思います。本日準備組合総会開催とのことですが、どんな意見が出たのか誰かアップしてください。

[215: 再開発経験者]

一部訂正
渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を数％超えていました。

[216: 名無しさん]

>>214 再開発経験者さん
C区分マンション25平米従前資産評価3250万円なんでしょ
C区分マンションが国道沿いかつ敷地が広かったりして土地評価が高ければ十分あり得る話
ちなみに六本木ヒルズは200%還元当たり前の世界ですよ。

[217: 匿名さん]

ボロボロの物件がピカピカの新築になるなら、１００％還元されれば満足しなよと思いますけどね。

[218: 通りがかりさん]

仮住まい補償が美味いのに、、
10年近い計画なのでワンルーム買える位貰えるよ！
グダグダ文句言って
計画遅れる方がはっきり言って損ですよ！

[219: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
70%しかもらえないって書いているんだから、従前の評価額が低いマンションなんだろ。
上の例で言えば32.5平米だけど、平米単価70万しかないから、評価額が2275万しかない。だから従後資産の平米単価100万だと22.75平米（評価額2275万）となる。損とか得ではない。でも、分譲価格は普通平米130万くらいになるから、完成後130万で売れば22.75平米×130万で2950万くらいになる。景気が悪くなっても110万では売れるから2500万にはなるかと。

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん

一般的に７０%しかもらえないなんて、木造だったり、借地権だったりだから、裏でモンスター地権者とか呼ばれてる人かも。、

[221: 匿名さん]

今の相場だと築浅中古で450で成約しているので西新宿タワマンの分譲価格は坪500以上です。
昔と違ってマンション分譲価格が上がりすぎてるので、
残念ながら土地持分の評価が低い築古マンションの区分所有者の還元率落ちますね。
でもタワマンなら低層22.75平米貰った場合、3500くらいで
売れるし、実需でも投資部屋でも
して月額10万程度の家賃補償x少なくとも4年(解体から竣工まで)で480万は貰えそう。
この方は従前とおなじお部屋を貰うためには相当現金足さないとダメですね。
反対に還元率130％の人の部屋っていうのは土地がゆったりして大通り沿いで
最上階でとか良い条件のお部屋なんでしょうか。
このご時世で130%は破格の好条件だと思います。

[222: 匿名さん]

しかし現実的には単なる築古マンションの区分所有者で70%と130％の人がいるなんて公平じゃないのでありえないと思います。
一棟所有でもなければ100を超えるいうのは勘違いかも。

[223: 再開発経験者]

この再開発は特区になるから地権者がだいぶ優遇されるはず。

[224: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
普通の築古マンションを所有なら、低層を選べば100％権利変換できるよ。できないなら、所有している物件に問題有りです。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん
再開発エリア内で建物を新築してた地権者がいるけど、あれはそうした方が従前評価が上がって得だということ？

[227: 匿名さん]

>>224 職人さん
知った風ですけど、階数や向きはほとんど権利変換に影響しないですよ。

[228: 匿名さん]

>>226 名無しさん
例えばですが、1億で建築したとしたら、評価が8,000万ぐらい上がるかもしれません。8,000万評価が上がれば、市場価格で1億以上の床は軽く得られるでしょう。さらに、建築中の補償費が全然変わりますから、そっちの方がお得なのだと思います。

[229: 再開発経験者]

>>227匿名さん
それは再開発組合の従前資産評価の考え方次第です。
森ビルでは建物の階層・方位で指標を設定して土地価格に反映していました。
従前資産評価に関しては文句のつけようのない考え方で、大手デべとの立ち位置の違いが分かります。

[230: 匿名さん]

>>229 再開発経験者さん
そうですね。そうやらなければいけない、というわけではありません。しかし、ここについてどうか、ということを考えなくてはいけませんので、森ビルの話どうこうは関係ない話です。

[231: 再開発経験者]

現時点で変換率についてグダグダ言っても無駄です。計画を遅らすだけです。
増し床を上限まで購入するのがポイント。
お金貯めて下さいな！

[232: 再開発経験者]

224 職人さん
今後の選択では、本組合が設立されて2年程度後に権利変換計画が定まります。
その時点までに従前資産価格で再開発組合に買い取ってもらうか（5000万の特別控除適用）、一般マーケットで売るかです。

[233: 再開発経験者]

230 匿名さん
そうですね。事例を上げただけですから他意はありません。

231 再開発経験者さん
私もそう思います。

[234: 名無しさん]

>>228 匿名さん
やっぱそうなんですね！
再開発組合設立直前に外国人が新築を建てる理由がよく分かりました。
でもそんなことが皆の知るところとなれば再開発になるとカネのある地権者は雨後の筍のようにそれぞれ勝手に新築を建ててしまい収拾つかなくなっちゃいますよね
そういう不謹慎な行為を抑制する手立てはないんでしょうか

[235: 職人さん]

>>232 再開発経験者さん
5000万の特別控除があるとのことですが
数年前の説明会の時、3000万控除と記載されていたのを覚えています。
5000万は名義人が居住している場合の控除ですか？
知識が全くないので教えてください。

[236: 再開発経験者]

実需、賃貸は関係ありません。

https://www.mlit.go.jp/common/001343474.pdf
この5ページ一部を貼り付けます。
?
1.やむを得ない事情等により転出する場合
1-1. 代替資産取得の特例又は5,000万円特別控除
地区外転出者とは事業を円滑に進めるため、権利変換期日以前に先行買収により転出する者や、権利変換手続または管理処分手続により従前の権利を失い転出する者。

条件 １種（西新宿3丁目再開発） 次のいずれかの場合
・権利変換に際して、やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出をし
　た場合
・過小床不交付の場合

対象税目 所得税、法人税（住民税も連動）
効果 所得税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、譲渡がなかったものとする
・譲渡所得から5,000万円を控除する
法人税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、圧縮限度額の範囲内で損金参入する
・5,000万円を損金算入する

[237: 匿名さん]

職人さんは209スレで70%貰えると言ったり、212スレでは130％貰えると言ったりしてよくわかりませんね。てっきり別の人かと思ったけど同じ人(32平米の区分所有者)
普通に考えて築古マンションの変換率130%はあり得ない。

[238: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
添付書類、載せていただきありがとうございました。
今後、転出するか持ち続けるか考えていましたので参考になりました。
ありがとうございました。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん

あと、再開発経験者さんが再開発経験者さんにレス返したり、何かよく分からないですね。

[240: 職人さん]

>>236 再開発経験者さん
やむを得ない事情で転出の場合資産処分方法についてお聞きします。
権利変換期日以前に先行買収により転出する者とありますが
これは順序として
今後組合ができて
資産の計算できた後ですか?
素人で専門用語分からないのですいません。
現在不動産会社から売却の打診が何件も来ていますが
一般の不動産会社で売却の場合は特別控除はないですか？

[241: 匿名さん]

>>240 職人さん
再開発経験者さんではありませんが、一般で売れば5,000万控除は使えないです。
私の場合、別の再開発で、26,000万の価格が組合から提示が有りましたが、一般から45,000万の数字が出ていました。この辺りは再開発によりけりでしょうけど、普通に売却した方が5,000万控除使うよりも手残りは多いと思いますよ。

[242: 再開発経験者]

再開発経験者が再開発経験者にレス返しているのは、それぞれ別の人だからですよ。

[243: 再開発経験者]

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床してもリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[244: 再開発経験者]

>>240 職人さん

>>240 職人さん
添付資料は本組合ができてからでないと
対象になりません。組合が買い取る場合には提示した従前資産額以上では購入できません。これは当たり前のことです。

241匿名さんが言っているような事はあり得ます。ただ仲介業者は媒介契約を取りたいがために所有者に高値を提示します。購入希望者がとても買えない現実的でない価格を提示するのが常です。レインズにもこのエリアの区分売物件が登録されていますが、増床しても採算が合わないようなリターンが期待できそうでない価格で登録されています。
新橋周辺の再開発でも無茶苦茶な驚き価格で登録されていますが、当然売れていません。

[245: 再開発経験者]

>>244 再開発経験者さん
ダブってすみません。消し方がわかりません。

[246: eマンションさん]

>>244 再開発経験者さん
半年前にここの再開発内の20坪くらいの木造2階建が8000万位で売りに出てたけど、従前評価は6000万くらいじゃないかと思ってましたが、大体あってますか

[247: 再開発経験者]

>>246 eマンションさん
遅くなりました。私の手元にもN不動産媒介で9,000万の販売資料があります。

建物は7年経過で従前資産評価は推測できますが、土地は所在位置によって評価が決まるので推測しがたいです。準備組合から従前資産評価額を伝えられ、それに上乗せして売り出しているでしょうから eマンションさんの推測に近い金額でしょうね。

さらに地権者の方は自宅売却の3,000万特別控除も活用するので手残りは多くなりハッピーな結果です。購入者も購入価格が許容範囲であれば増床を多くすることで高い投資効率が得られるでしょうね。

[248: 再開発経験者]

・再開発で転出する方は従前資産に上乗せした金額で売却して自宅売却5,000万控除を利用すると資金効率が高まります。

・一方、新たな再開発ビルに残る方にとって重要な要素が3つあります。（あくまでも私の主観です。異論もあるかとは思いますが---。）
①従前資産評価額（本組合設立後1ケ月後に最終額が確定します）　
②どれくらいの増床を組合が定めるのか（本組合設立後に決めることが多い）
③増床価格

戸建居住者は今まで支払っていなかった管理費等を負担することになるので、その対応のためにも別途増床して資産運用を図ることが良いでしょう。地権者の方は①だけにとらわれず②も重要です。

・でも①②③は地権者とデベロッパーとの相互利害対立・パイの奪い合いですからね。その折り合いをどうつけるかなんです。準備組合の職員さんも大変だ―。

最近投稿しすぎているので自粛いたします。

[249: 匿名さん]

勝ちどきミッドタワーの地権者は法人が多かったけど下層階たくさんぶんどりとりましたよね。
ここは分譲価格は坪500万として増床価格はわかりませんが最低30%ぐらいは割引あるのでは？　3割引で35平米の増床を買う場合は坪350万x10坪＝3500万持ち出し。
等価交換の持分と合わせて70平米ゲット。　将来的な値上げ後の月額の修繕積立金管理費は45000円ぐらいだから税金、火災保険入れて8万見ておけば良いと思います。ここだと賃料35万はいくでしょう。　ネット収入27万x12カ月=324万　ここから税金を引かれるので仮に税率20%
とすと324-65=260万が手のこり。　10年で2600万　20年で5200万　30年で7800万。　利回り7% うーん　やや微妙な気がします。

一方、再開発経験者さんによれば5000万+3000万控除が使えるそうですから
自宅なら早く現金をもらえる方がハッピーな気がします。

[250: 匿名さん]

>>249 匿名さん
その物件じゃ5,000万控除もフルで使えなそうですが

[251: 再開発経験者]

>>248 再開発経験者さん
自宅売却の特別控除は3,000万円の間違いでした。訂正します。

[252: 再開発経験者]

>>249 匿名さん
本組合での買取であれば5,000万特別控除対象となり、一般売却なら自宅売却3,000万控除ですが、いずれか一方しか選択できません。

[253: ？]

マンション投資用にしていましたので一部減価償却しています。
再開発進んできましたので、最近賃貸はやめて
現在家族が別荘として住んでいます。
今後地区外に資金足して自宅近くにマンション購入考えています。
過去に投資用だったとしても3000万控除可能でしょうか？

[254: 再開発経験者]

>>253 ？さん

マイホームを売った時の特例です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋は適用除外です。
過去の用途に関係なく自宅として利用されているとの実態がポイントです。住民登録は最低限必要な条件です。利用実態を示すものとして水道光熱費の領収書保存、税務当局の調査が入った場合には近隣調査もされるでしょう。

[255: 匿名さん]

>>252 再開発経験者さん
あー 5000万だけですか。
だとすると戸建組と築古RC70平米くらいの地権者
が一番税金取られないですね。
しかし分譲価格がとんでもなく上がってしまったから、増床買うのは数千万余裕ある人じゃないと
無理じゃないかな。
３割引きでだとしても3LDKで8500。
古い区分に住んでた人が大金のローン組んでタワマンに住むかな。

[256: 匿名さん]

>>248 再開発経験者さん
地権者の増床を制限する理由ってなんなんですかね
デベに保留床買取金で払ってもらう資金より地権者による増床負担金の方が優先して良いのではないかと思います。
組合事業なのにデベの保留床取得を優先するような組合事務局員ってヤバイんじゃない？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
事務局員なんてデベの人だよ。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それなら、なおさら利益相反行為を組合にさせることになるからうまくやらないとマジでヤバイんじゃない

[259: ？]

>>258 匿名さん
事務局の人公正にお願いしますよ。
素人はわからないのでどうしたらいいのでしょう。

[260: 匿名さん]

>>匿名さん
エントランスを豪華にしたり余分な設備作らないようにお願いします。
地権者が有利になるようにやってください。

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん
大人数で割れば一人当たりの維持費なんてわずかだし、豪華にした方が中古でも売りやすいから豪華で良い。余分な施設作るなとバブルで失敗を経験している人はよく言うけど、情報アップデートしてから判断して欲しい。

[262: 匿名さん]

>>256 匿名さん
デベは地権者に3割引で売るよりリッチな一般の人に割引なしで売りたいでしょ。
質素なタワマンは勘弁してください。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん

デベが地権者に売るっていうのは違いますよ。
デベが仕入れたかったのに、地権者に仕入れられてしまったが正解。

[264: 再開発経験者]

>>256 匿名さん
もちろんデベの利益を確保するためです。

地権者が負担する増床単価とデベが負担する保留床単価に差があるのかどうかはわかりませんが、地権者が取得したいと思う保留床が大きくなり過ぎると、結果的にデベが販売する戸数が少なくなつて利益が減るからです。

組合職員=デベロッパー職員ですから、将来の増床ルールの構想は描いているはずです。増床ルールは本組合設立後に決まりますので、その描かれたデベロッパー利益優先のシナリオに乗らないためにも、本組合設立に向けての各種会合で自分達の意向をはっきり伝え地権者の利益確保を図るべきです。
248でも書きましたが、従前資産評価と増床ルールは地権者の生活再建と運用資産を達成しするための車の両輪ともいえるものです。

某マンションでは従前資産評価での還元率で紛糾しているとの噂を耳にしましたが、いわば再開発は地権者の上にデベが乗っかかる親亀、子亀の関係です。どちらがコケても不幸になってしまいます。敵対してしても無駄に時間と費用を消費するだけなのでウインウインの関係を築くことが大事です。

[265: 再開発経験者]

>>255 匿名さん
過去と比較して建築費が相当上昇しましたから、分譲価格が上がるのはいたし方ありません。
だだ、戸建組、区分組いずれも住んでから20年以上経過すると家族構成が変わり、広い床面積を必要としなくなります。築古住居が新しくなるのがメリットです。

[266: 再開発経験者]

>>257 匿名さん
そのとおりです。
野村不動産、住友商事、東京建物、一般財団法人首都圏不燃建築公社、前田建設からの派遣、兼務職員です。

[267: 匿名さん]

>>264 再開発経験者さん

組合職員=デベロッパー職員ですか？

地権者が従前資産評価に納得しなくても70%の賛成があればこの再開発は実行されるということですか?

[268: 匿名さん]

グズグズしてるとさらに分譲価格が上がって地権者の取り分が少なくなる。

[269: 再開発経験者]

>>267 匿名さん

はい、組合職員=デベロッパー職員です。

都市再開発法に基づいて本組合が設立されます。
組合設立のためには、土地所有者や借地権者のそれぞれ2/3以上の同意を得ることと、同意した人が所有する宅地と借地の面積の合計が全面積の2/3以上であることが条件になる。 その後、組合運営のルールである「定款」と、市街地再開発事業に関する「事業計画」を定めた上で申請し、都道府県知事の認可を得ることになります。
ただ実務上は同意比率がやや上がります。

その根底にある考え方は憲法29条私有財産の保護です。
https://www.hrr.mlit.go.jp/youchi/koukyo.html

[270: 匿名さん]

行政は８割以上の同意を求めて来ますよ。

[271: 匿名さん]

同意される方の必要数3分の2または8割とのことですが、現在の予想は楽観的でしょうか?
スムーズに賛同者確保できた場合、本組合の設立はいつごろになりそうでしょうか?

[272: 匿名さん]

スムーズに賛同者が確保できたとして組合の設立はいつ頃になりそうでしょうか?

[273: 匿名さん]

上手く行けば年内でしょ。　それでも計画では来年解体だったから二年遅れか。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん

その辺の計画は、１年半遅れぐらいが平常運転です。組合の人も、誰一人としてそのスケジュールでいくと思ってないと思いますよ。

[275: 再開発経験者]

>>274 匿名さん

再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[276: 再開発経験者]

>>274 匿名さん
そうなんですよ
再開発を何もわかっていない人ばかり
計画遅延が一番のガンです
補償金を少なくするんだよ
組合も成立させてからが勝負なのに、、
補償金の旨みを解ってない

[277: 再開発経験者]

重複ごめんなさい

[278: 匿名さん]

>>276 再開発経験者さんへ

「再開発を何もわかっていない人ばかり」
とのことですが、私本当にわからないのでこの場で質問しているので
回答して頂き有難いです。
しかし「わからない人ばかり」と書かれると批判されているように感じます。

[279: マンション検討中さん]

>>262 匿名さん
ポイントは事業主体はデベでなく地権者の組合で、デベはその組合から分譲用の部屋を卸値で買受け、組合はそのカネで事業費を賄う点だな。
なので組合からするとデベに優先的に保留床をまわす必要はなく、地権者が増床した後の残りを保留床として買い受ければよいだけのことだよね。
だから組合の職員がデベに利益誘導する動きをしたら、それはアウトということになるんじゃない。

[280: 匿名さん]

>>279 マンション検討中さんこ載ったものを見るごとに勉強させて頂いています。組合職員様、地権者がなるべく損しないように有利になるようにしてください。

[281: 匿名さん]

デベに優先的にでもなく、どこの再開発も同じようなルールだと思いますよ。地権者は一部屋だけ買い増しできる。でも、その半分は従前資産いれてね。おそらくこれです。
もしデベの利益誘導だとかがあるとしたら、デベしか権利変換しないような区画が、あからさまに安かったりとか。

[282: 再開発経験者（地権者ではない）]

再開発経験者の書込人が2名いるようです。
276は私ではありません。
詳細に記載しているのが私なので区別して書き込みます。

[283: いち部外者]

そもそも地権者だけでは再開発はなりたたず、
デベロッパとの共存が重要です。
地権者利益だけを考えて動きすぎると、
得られるものも得られなくなりますよ。

あと再開発は公共性を伴い補助金もでますから、
地権者権利を主張しすぎても行政理解は得られません。
只でさえ数千万の利益を棚ぼたで得るような立場ですから。

再開発される土地建物に居住所有していた権利、
再開発推進の努力、それは地権者として当然報われるべきですが、限度がありますよね。

[284: 職人さん]

>>283 いち部外者さん
ご指摘の通りですね
デべ利益と地権者利益のバランスです
容積率が現行の倍以上に増えるので膨大な開発利益が発生するのでその開発利益をデべと地権者がシェアする仕組みが再開発
デべが取得する保留床価格が分譲価格の７~８割の水準となるのが利益シェアの妥当な水準だと思われます

[285: 匿名さん]

地権者も5年前なら70平米5500万で取得できたけど、多分8000万位になるんじゃないかな。分譲価格は11000万が妥当

[286: 匿名さん]

>>285 匿名さん
北参道パークコートは坪800前後だから現状相場はもう少し上がってるよ
分譲15000万、卸値12000万が再開発組合の役員が持つ目線なんじゃない

[287: 口コミ知りたいさん]

この事業の都市計画申請はいつごろになりそうですか。

[288: 匿名さん]

都計も、すでに当初の４年遅れですからね。そろそろ申請しないと。
値上がり基調で権利変換もどんどん平米数が狭くなっていく。
ゴネてる場合じゃないよ。今決めればまだコロナ克服後の都心回帰の
ジャンプ前に床をゲットできる。その最後のチャンスなのに。

[289: 匿名さん]

卸値1億じゃ住める地権者はほとんどいませんね。　

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん
デベへの卸値は1億としても地権者床の価格は6000万とする二重価格にする方法もあるので要は還元率で何%になるかで判断すりゃいいだけの話
一人一人の地権者は自分の権利がいくらで評価されて、何平米のタワマン部屋が取れるかが分かればそれで判断可能です
ただし有償でさらに面積を増やす場合はデベと同じ卸値になるのは事業収支上当然かと

[291: 再開発経験者]

>>290 匿名さん
還元率をポイントにした書き込みが目立ちますが、還元率と増床ルールが地権者の権利を守るための両輪です。

デべは最大利益を目指して地権者の還元率縮小と地権者の増床に歯止めをかけようとします。ましてや、ここはデべが4社も絡んでいるので事業の採算性確保を名目に地権者の取得する床に制限を加えることで参加組合員として保留床を極限まで取得しようとするでしょう。

どの再開発事業でも本組合設立後に増床ルール決めていくとの方針を謳いますが、設立後は再開発の仕組みが分かっていない地権者の白紙委任状取得で事務局＝デべの方針に負けてしまいます。ちなみに西麻布再開発ではデべはケンコーポレーション・野村不動産でしたが、なんと増床ルールは1.2倍です。こんな地権者をコケにした再開発は聞いたことが有りません。

ここの再開発もその様な悲惨な展開にならないことを祈ります。

[292: 匿名さん]

あまりプレゼントを多くすると、税務署に指摘されるのでは？
新宿区の補助金の関係で、贈与税の対象になってしまうのは、信義にも反するし。

[293: 匿名さん]

1・2倍とはひどい。　そんなルールだったら土地付き戸建持ってる地権者でも
お金を足して70平米ギリギリ取得出来る程度じゃないかな。
やっぱり築古RC区分の地権者はタワマンオーナーにはなれないね。
3年ぐらいの家賃保障は出るのかな？

[294: 匿名さん]

>>286 匿名さん
北参道は三井のパークコート、駅1分、施工はスーゼネの清水建設、
山手線内側でここより全然格上ですよ。　西新宿のタワマンだと
そこまでいきませんね。　今解体始めたばかりの五丁目の三井タワマン(熊谷組)の
値付けくらいになると思います。　現在、新築の白金スカイが650、
パークハウス西新宿60の中古が480程度の成約だから、
ここはまあ良くて600で予想。

[295: 再開発経験者]

>>292 匿名さん
再開発の仕組みで贈与税とか税務署の指摘の意味が理解できません。

再開発の補助金は対象施設と補助率が法律で定められています。調査設計計画費、土地整備費、共同施設整備費、補償費など、再開発ビルの整備に要する費用の一部について新宿区1/3、国が1/3の助成を行うものです。総額では200億円を軽く超える金額です。下記をご覧ください。

http://www.urca.or.jp/coordinator/05biz_approach.html

[296: 再開発経験者]

>>293 匿名さん
戸建ての場合は所有土地の従前資産評価額によって取得できる権利床面積が決まるので、一般的にはマンションに居住している方よりも有利になると思います。

現に居住している方は権利変換前後に立退きするようになり、引越ししてから新建物竣工後に入居するまでの賃料を含めた必要経費が補償費として本組合から支給されます。その2/3は国・新宿区の補助金で賄われます。

[297: 評判気になるさん]

>>294 匿名さん
そうなんですよ。これだけの大規模再開発なのに施工会社が准大手とはーーー。
売れ行きにも影響すると思います。清水、大林、鹿島ならブランド価値が高まるのにね。
もしかすると格上げを狙ってスーパーゼネコンとの共同企業体になるかも？

[298: 匿名さん]

>>293 匿名さん
1.2倍は厳しいですね。是非1.2倍とする理由を文書で回答してもらってください。
ただ、六本木ヒルズの時のように還元率で200%前後までいい条件が出ていれば、従前評価の1.2倍は従前面積の2.4倍を意味するので、増床制限と還元率は両輪とする考え方が妥当です。
しかし、ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。

[299: 匿名さん]

>>295 再開発経験者さん
いや、書いた意味が全く違うんだけどな。
補助で施行される事業において、地権者への優遇が過ぎると信義に反し、
適正な倍率を超える分は過剰なプレゼントは、認可上、税制上、問題だと。

そんなURLを誘導するようなレベルなので、もういいや

[300: 匿名さん]

>>298 匿名さん
下記のようになっていたのは後で問題にならなかったのでしょうか?

「ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。」

[301: 再開発経験者]

これね。https://www.ryutsuu.biz/store/m091042.html
多分六本木通りに面する金谷ホテルの大口地権者だったから様々なことが可能になったのではと思います。

再開発は組合の名のもとに様々なブラックな手法も可能です。
三井はこんな手法もやっています。https://twitter.com/mikumo_hk/status/1194385395477147648

[302: 匿名さん]

先の話になりますが、登記などは自分で司法書士さんに頼んで法的手続きするのでしょうか?

[303: 評判気になるさん]

>>302 匿名さん
再開発組合が選定した司法書士事務所が一括して地権者から所有権登記を行うと思います。
まとまって処理するので地権者が支払う報酬が割安になるのではないかな。

[304: 匿名さん]

>>302 匿名さん
こんなスレに質問しないほうがいいですよ。
直接、準備組合に聞いて正確な答えを得たほうがマシです。

[305: 口コミ知りたいさん]

>>304 匿名さん
準備組合に問い合わせると住所や名前を聞かれてうざいからだろう。

[306: 通りがかりさん]

>>301 再開発経験者さん
有力地権者なので、仲介不動産屋ではあるものの、他の弱小地権者を差し置いて自ら参加組合員に割り入ったということなのかな
えらいオイシイ話やね

[307: 再開発経験者]

>>306 通りがかりさん
登記簿を見たわけではありませんが、知人が金谷ホテルのシェアハウスに住んでいて家主がケンと聞いたことが有るのでその様に推測しました。
また、ケン本社は六本木通りの金谷ホテルの相向かいです。

[308: 通りがかりさん]

>>307 再開発経験者さん
ケンの本社はたしかに向かいだね
単純な疑問だけどケンコーポにとって地権者として権利床プラス増床するのと参加組合員になって保留床を取得するのと何が違うんだろ
時価より安く床を取得することができるという意味では同じことだと思うんだけど

[309: 再開発経験者]

>>308 通りがかりさん
理由は明白です。地権者が取得できる部屋は基本的に従前資産区分1室に対して従後資産区分1室になります。多数の従前資産戸数を所有していても所詮所有できる戸数には限度があります。

一方、参加組合員になれば野村と連携して大量の保有床が原価で手に入ります。
ちなみにここは住宅の予定戸数：約500戸（地権者住戸含む）ですから、どうしたら利益の最大化が図れるか明白です。

[310: 匿名さん]

参加組合員はジョイントベンチャーだから、割当された施工費も出すんですよね？
儲かるよね。

[311: マンコミュファンさん]

>>309 再開発経験者さん
従前資産区分1室に対して従後資産区分1室との制限を決めてるのは再開発組合なんでしょ
ケンは大口地権者なんだから従前資産の3倍まで増床できるルールにすれば、わざわざ参加組合員にならなくても充分、床取得できるよね
賃貸不動産業者が参加組合員になれる前例を作ると資金力のある地権者がみんな参加組合員になりたいと言い出して収集つかなくなるんじゃない

[312: 再開発経験者（地権者）]

>>311 マンコミュファンさん
理屈ではそうですが、現実世界はそうはいきません。
ケンの専有割合は知りませんが、おっしゃるように仮に3倍の増床ルールを設定すると、資金力ある地権者はもれなく増床して床を取得することでしょう。（その様な3倍増床ルールは現実にはあり得ませんが---）

その結果、他の参加組合員（野村）が取得する予定の保留床が少なくなり、完売戸数減少により利益が減るので了解を得られないでしょう。また事業全体の収支計算にも影響が出てきます。これらの背景から西麻布再開発では増床ルールが厳しくなったのではと推測しています。

また、参加組合員になるには工事施工～竣工～販売完了まで数千億を支障なく調達できる資金調達力と推進協議会運営能力⇒準備組合運営能力⇒都市計画申請⇒本組合設立⇒権利者との従前資産評価交渉・賃借人との立退き補償交渉、行政との工事協議・補助金協議が必要になるので、再開発事業に精通したマンパワーを事務局に提供する必要があります。

いくら大手であっても賃貸業者では対応ができないでしょうから、大手デベロッパーでなければ参加組合員にはなれっこありません。ケンの場合は珍しいケースだと受け取っています。むしろケンの企業力を賛美・評価する出来事だと感じます。

[313: 匿名さん]

西麻布の場合、もともと路線価が高いから、従前従後の爆アゲが無いのは当たり前だろ

[314: 匿名さん]

>>313 匿名さん
意味不明？

[315: 匿名さん]

↑
そんなことも分からないのかよ
マジか

[316: 周辺住民さん]

>>314
匿名さん
元の路線価が高ければ従前資産価格は高くなるという事を言っているのでは。

[317: 検討板ユーザーさん]

>>316 周辺住民さん
金谷ホテルの現行路線価は坪954万で容積率600%
裏地の坪400程度の安い土地値の地権者を巻き込んでトータルで900%くらいの容積緩和を受けてるね
そして事業費は824億円
ケンコーポは組合からホテル床や住宅床を保留床として坪単価いくらで買うことができる特権を得ているのかだな
400万/坪→激安
500万/坪→安い
600万/坪→やや安
700万/坪→ちょい安
800万/坪→ちょうど
900万/坪→やや高
地権者として増床したいのは坪700万/坪くらいまでかなー

[318: 再開発経験者]

>>317 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。

[319: 再開発経験者]

まるで1980年代末の昭和の地上げが現在の再開発事業とオーバーラップしてきます。
立退きを迫る地上げ屋が再開発を迫る大手デべというところかな。
歴史を顧みれば地上げの流れに乗った地権者が勝ち組になっています。

[320: 匿名さん]

地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
実力で購入して入居した人との品の差が。
EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

[321: 匿名さん]

見方を変えればボロだった頃の意識のまま自然に振る舞う地権者を
こっちは大枚叩いたんだから、もっと選ばれたセレブっぽくしてくれよ
気分が壊れるじゃないかと白い目で見る新参、て図式

六本木ヒルズだって地権者代表は金魚屋だった
人種が気に入らないなら新規入植しなきゃいい話

[322: 職人さん]

>>321 匿名さん
ヒルズB棟も当初は地権者が結構いたからすごかったよ
原住民vs新規入植者の構図はある意味しょうがないね
大きくとらえると南北アメリカ大陸がそうであるように多様性を受け入れていくことが再開発では大切だね

[323: 匿名さん]

ちょっと詳しくなっただけでこんなスレでマウント取ってる元地権者が、恒例。
本質がわかってないことは、実力ある側の人が読めばすぐ判る。

[324: 匿名でーす]

>>323 匿名さん
コメントカッコいいーー
本質教えてーー

[325: 匿名さん]

地権者が収容された六本木ヒルズB棟があれだけ安っぽい室内仕様になったのは、地権者代表の意向が働いたからなんですかねぇ
C棟も内見して比較したけどB棟は何これって感じですよね

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
まぁおそらく豪華さよりも広さを求められたから、仕様を落とすことで従後資産の評価をおとして、より広く権利変換させたんでしょう。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
地権者です。
地権者としては豪華さより広さ求めます。
組合様へ
地権者仕様もお願いします。
聞き入れて頂ければ組合設立に賛成します。

[328: 匿名さん]

>>324 匿名でーす

↑
これこそ土着民の品質です

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん土着民と言われても構いません。

[330: 検討板ユーザーさん]

もはや麻布六本木スレだなここ

[331: 再開発経験者]

>>327 匿名さん
そのお願いは従前資産評価額と増床ルール次第です。

何しろ参加組合員が4社もいるのですから。事務局（4社の参加組合員法人からの出向社員で構成）は極力、権利床を縮小しようとするし（従前資産額の圧縮）、地権者が取得する保留床面積に歯止めを設けようとするはずです。

戸建て、1棟物の地権者は追加資金なしである程度の従後建物の床面積を確保できるでしょうが、区分建物の所有者は従前面積を確保できなかったり、状況によっては追加資金が求められたりして悩むことでしょう。

[332: 検討板ユーザーさん]

>>321 匿名さん
原金さんですよね
https://www.news-postseven.com/archives/20130613_193294.html?DETAIL

[333: 匿名さん]

>本質がわかってない
>実力ある側の人

壊す前の物件、新築の条件も出てない
いわば検討者とすら言えない門外漢がここまで書ける神経が凄い笑
実力ってローン払える属性なり現金？
地主が承諾しなきゃ建物自体建てられないのに本質（笑）を説くとは。正に釈迦に説法

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
お前、バカだろ

[335: 匿名さん]

若葉か＝若バカ（笑）

[336: 匿名さん]

西新宿60、空き家がすごいですね。
1,000軒なくて賃貸募集150軒って………
金余りで売買は上がる一方だけど、貸すつもりなら長期空き家覚悟しないとってことか。怖

[337: 検討板ユーザーさん]

>>336 匿名さん
本気で言ってますか？
同じ部屋が複数掲載されているだけで、実際に募集している部屋は遥かに少ないですよ。20、30くらいでは？

[338: 匿名さん]

そこまで少ない？

[339: 検討板ユーザーさん]

>>338 匿名さん

いずれにしても150もないということ
150てスーモだと思うけど、見たら直ぐわかるよ
同じ部屋が沢山出てるじゃん

[340: 匿名さん]

＞地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
＞実力で購入して入居した人との品の差が。
＞EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

＞正に釈迦に説法

どっか他エリアの地権者として一度再開発を経験しただけで、釈迦。

[341: 匿名さん]

西新宿三丁目で賃貸暮らしなんだけど、22年度から立ち退き開始ってチラシは見たことあるけど不動産屋側からのアナウンスは一切ない…
こっちから聞いてみたら
｢詳しい時期は未定です、でも立ち退きは来年春からかもしれません｣
｢立ち退きによる保証は一切ありません｣
って言われた…それが普通なの？

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん
定借なんでは？

[343: 再開発経験者]

>>341 匿名さん
賃貸斡旋業者に尋ねても当事業の進捗情報は全く分からないでしょう。
定期借家契約では立退補償はありません。
普通賃貸借契約の場合は国の一定基準に則って、引越費用・契約仲介料・礼金・一定期間の家賃差額分が支給されます。差入れた敷金は多分全額返還となるでしょう。

[344: 匿名さん]

>>343 再開発経験者さん
「普通賃貸借契約」とは2年ごとの契約のことでしょうか？

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
定期借家契約と契約書に書いてどこにもなければ、普通借ですよ。

[346: 匿名さん]

>>345 匿名さん
普通借なら再開発後に戻ってくることもできるよ

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
でも家賃は今の賃料ではなくて、相場とは言わないけど、そこそこお高くなりますよ。

[348: 再開発経験者]

>>341 匿名さん
本組合が立ち上がり事業計画の熟度が高まれば、事前に組合の担当者からコンタクトがあるはずです。

[349: 匿名さん]

>>348 再開発経験者さん

おそらく権利者への説明会案内ですね。それが権利変換の２年前くらいにされますね。

[350: マンション掲示板さん]

>>312 再開発経験者（地権者）さん
地権者の代表の組合役員が地権者の増床を制限する一方で一地権者のケンに参加組合員の特権を与えて利益誘導しているようにも見えますがそんなことしても大丈夫なんすかね

[351: 匿名さん]

>>35都でも資金だしているのですから悪質な場合は都に調べてもらうわけにはいきませんか?こんな状態で組合できますか?

[352: 再開発経験者]

>>350 再開発経験者（地権者）
再開発事業を推進する節目の過程（都市計画申請、本組合申請など）では、準備組合、本組合がデベロッパーの意向を踏まえた計画案を臨時総会を開いて議案として地権者に示し、2/3以上の賛成数を確保して決定していきます。

ですから、議案に反対であっても上記の特別決議で排除されてしまいます。
仮に正当に開催された総会で正当な手法で決議された計画案について、苦情を都に持ち込んでも、一顧だにされないでしょう。

再開発事業を推進するデベロッパーとして三井、三菱、住友、東急、野村、森ビル等がありますが、それぞれ地権者に対する対応（従前資産の評価手法、増床ルール）が異なります。一般的に上場企業は開発利益を出すことを優先しているので地権者には厳しくなるようです。

[353: 再開発経験者（地権者）]

動き出した線路上の機関車を1地権者が止めることは全く不可能です。蟷螂之斧に過ぎません。
むしろ地権者としては、自分の老朽化が進んだ資産が価値が増殖した新たな資産に生まれ変わるまたとないチャンスと捉える前向きなスピリットも大事かと思います。

[354: 名無しさん]

なかなか良い動きが地権者から出てきました。今の状況はデベの一人勝ちです。

[355: 名無しさん]

↑　地権者発想の　暇な弁護士　の仕事探しでない事を望みます。

[356: 匿名さん]

おいおい、PH初台ザレジすっ高値買う予定だからここコケたら死ぬんだが。しっかりしてくれよ野村。

[357: 名無しさん]

ライオンズマンション管理組合
がんばれ
地権者　　がんばれ
デベとコンサルタントに負けるな！

[358: 匿名さん]

>>357 名無しさん
やめてくれよ…。
これから俺が坪500超で初台買うんだぞ。
しかも行灯ありのナロースパン。
五年前はパークコート坪370で買えた立地なのに…。

再開発潰れたら俺も死んじゃう。

[359: 名無しさん]

大丈夫ですよ。再開発潰れないですよ。都決定も済んでますのでね。
安心して何なり買って下さい。

[360: 名無しさん]

仮にライオンズマンションが５００世帯でも区分所有の　再開発組合設立のカウントは全体でわずか　1権利です。５００では、ありません。
戸建１０坪の所有者も　1権利です。
つまり５００世帯でも　1権利、弱小地権者でも　1権利です。

[361: マンション検討中さん]

>>354 名無しさん

文章読んだけど、この人たちは何で反対しているの？
デベが取得する保留床の値段と地権者が権利返還で取得する床の単価は同じだから、デベが安く取得するってことは、地権者も安く取得出来るわけで。もし、デベの取得価格高くしたら、ライオンズの地権者は狭小ワンルームにしかならなくなってしまうのでは？

[362: 通りがかりさん]

こんな文章まで出して、、
デベと仲良くした方が得するよ
地権者は個別でデベにすり寄ろう

[363: 名無しさん]

反対するには理由があるんだよ。
土地１坪に対してマンション床何坪もらえるか　の権利変換率が過去　日本でも予測ですが　最悪では？
現在でも最悪では？
約1.13（北棟中層住宅）からですが、限りなく１に近い。
土地１坪と低層階の上階マンション１坪と交換か？
聞いたことない　権利者不平等モデル

[364: マンション掲示板さん]

>>354 名無しさん
再開発施設全体の保留床単価はいくらなんでしょうか？
この立地なら分譲想定坪700万円、保留床坪525万円くらいがいい線なんじゃない。
その辺りまで保留床単価を上げてもらうか、それがダメなら面積制限なしで増床OKとするしかないね。
理事長や組合役員は地権者利益に反することを分かってやってたら、かなりヤバい気はするな

[365: 名無しさん]

>>364　マンション掲示板さん

組合設立前ですので公開されていません。

[366: 通りがかりさん]

これ？

[367: 通りがかりさん]

追加

[368: 通りがかりさん]

更に追加

[369: 通りがかりさん]

有意義なご意見をお願いします

[370: 通りがかりさん]

こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。

[371: 匿名さん]

>>368 通りがかりさん

その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。

[372: マンション掲示板さん]

三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。

そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。

再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。

そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。

再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。

細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する

[373: 匿名さん]

>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、８割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大２割の、もっとくれの意見は無視です。

[374: 匿名さん]

うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。

[375: 匿名さん]

>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか？珍しいですね。

[376: 匿名さん]

老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。

[377: マンション検討中さん]

ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは？

[378: 職人さん]

>>369 通りがかりさん
保留床売却金2177億円＋権利変換対象従前評価465億円=2642億円（従後資産評価）
床単価=2642億円÷68905坪=383.4万円/坪
資料は床単価=保留床=権利床としているので、まずは保留床500万円/坪、権利床
183万円/坪にしてくれと事務局に頼んでみれば

[379: マンション検討中さん]

ライオンズマンションは再開発をこれ以上遅らせるつもりなのか

[380: 匿名さん]

ライオンズって、一部借地権のやつ？銀行のローン付けも難しいマンションだよ。資産価値低いやつ。

[381: マンコミュファンさん]

ライオンズマンション西新宿
ワンルーム7000万( ﾟДﾟ)ｳﾏｰ
どーなってんだ

[382: 再開発経験者（地権者）]

そんな地権者関連の内部資料までネットで公開するとは---。
まるで算盤の「ご破算で願いましては」ですね。　　驚きました！！

[383: マンション掲示板さん]

ここが行ったり来たりで中々立ち上がらない理由が
わかりますね。ネットにこういうデリケートな資料を
平気でアップするような地権者がいる時点でお察し。
モンスター地権者がいる再開発は入居後も揉めます。

[384: 名無しさん]

>>370 通りがかりさん
地権者に公開されてる資料なので問題ないでしょ
むしろ問題なのは参加組合員の意向を反映した地権者利益に反する内容の可能性があることがあるんじゃないかとの点でしょ
保留床単価が安いかもしれないことについて事務局は地権者に説明する必要があるんじゃないですか

[385: 通りがかりさん]

>>372
当地区の多くの方は平均３０坪以上の土地を所有し、私道も北?南方向は車両が通行でき、私は不便を全く感じていない。

私達が提供する土地がなければデベは都心部でこれだけまとまった土地を確保もできなければ、従前資産４５０億とあるが２倍以上で買取しなければならない筈である。

"付加価値の大部分"とあるが、大部分請求してる訳でなく対等の関係である。

行政の補助金は約6%程度で権利変換、設計料等コンサルタント費用に多くは消える。

容積率緩和はデベ、組合が要望するものである。容積率緩和しても再開発マンションの権利変換率は、地権者にはわずか1.数倍である。
容積率の緩和の恩恵はデベに限られる。

"持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、さらに数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ"
とありますが、最近の再開発をご存知ないみたいですね。

一般的に容積率を十分使ってる古家で現況と同じ再開発マンションの床面積が取れた再開発があれば教えて下さい。

多くは古家より狭い床面積でがまんするか、増床しての購入です。

売却して社会環境がよければ数千万の利益が取れるかもしれませんが、数億円の利益を得た事例がありましたら教えて下さい。

いつ、どこの再開発で買取価格が幾らで売却価格がいくらでしたのでしょうか？

この後の反論は明日にしますので、まずここ迄の回答を下さい。

[386: 匿名さん]

ここは大変だ。長年かかるわけですね。納得。デベさんに見捨てられないように頑張って下さい。

[387: 通りがかりさん]

事業計画案をアップしても細かい内容に意見できる人は、
>>378　職人さん
ぐらいで、他の人は"これ以上　遅らせるつもりなのか"とか"内部資料をネットで公開するか"とか　

ここに集まる人達は分析,評価もできない低レベルのお集まりなんですかね。

なぜ公開されて困るのですか？

地権者の為の再開発とうたっていますし、補助金も入る公共工事に近い性格があります。

後ろめたいとか、余り儲けている事を他社に知られたくないとか　他の再開発と比較されると困る事情等　デベ、コンサル村　の発想なんですかね。

まあ地権者に賛同が得られる再開発ができるなら大賛成ですわ。

[388: 匿名さん]

慈善事業じゃないんだから当たり前じゃん…。

[389: 匿名さん]

地権者大暴れで草。価値の創造全くしてない癖にやけに偉そうだな。ボロ家が日本一の高さのタワマンになるんだから有りがたく思えよ。

[390: 匿名さん]

>>378 職人さん
資料に権利床＝保留床なんてありました？
それは横暴ですね。最近では、普通、２割とか差をつけるのに。

[391: 通りがかりさん]

>>389 匿名さん
素人地権者が専門家のコンサルや事務局に口出しすべきでない
デベロッパーに見捨てられたらどう責任を取るんだ
今までも説明を聞いていたのになぜ今、騒ぐんだ
再開発のスケジュールを遅らせるんじゃない
秘密情報を漏らすのは違反行為
もっといい条件を出せとはハシタナイ
ただで新築のタワーマンションに建て替わるのに贅沢言うな

こんな感じでしょうか

[392: 通りがかりさん]

https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

２０２１年6月１４日
大規模な再開発が行われている東京　小金井市に野村不動産が分譲する駅直結の超高級ツインタワーをめぐって大騒動が起きている。

[393: 通りがかりさん]

>>391　通りがかりさん
キミは保留床単価ぐらい準組から聞いているのかい？

聞いていないなら、何も知らず　わからずハイ　ハイのイエスマンかい？

第１回の提案書はどこの組合でも最悪の条件で地権者の反応を見るんだよ。

反応が良ければ、その最悪条件でまとめようとするし、悪ければ何回か条件を見直す作業になるんだよ。

今の条件が良いと言える部分を具体的に書いてくれるかい？

デベなんか６社前後あるよね。

野村の何処が良いのかい？

野村は売り上げで何番目のデベかい？

[394: 匿名さん]

地権者に最悪の条件提示のデベロッパー変えること可能?

[395: 評判気になるさん]

>>393 通りがかりさん
分譲単価が坪500万円なら保留床単価坪383万円は妥当な線かと
分譲想定を坪600万円で見るのは現時点では強気すぎかと見ています

[396: 匿名さん]

>>392 通りがかりさん
小金井市の野村不動産の高級ツインタワーの施工不良の情報ありがとうございます。
一つ二つではなくかなりひどいですね。
野村不動産やめるべきです。

[397: 通行人]

>>394 匿名さん
都市計画承認までされているのに、野村が辞めたりデべの変更ができるわけない。
バカもほどほどに---。

[398: 評判気になるさん]

>>394 匿名さん
都市計画決定から組合設立のプロセスは準備組合の役員が発起人会を作って、保留床を買い受ける参加組合員を決め、定款や諸規定を定めるタイミング。
地権者の3/4が支持する従前評価、権利床価格表、保留床単価が提示されれば同意書に署名捺印して事務局に提出。
原案は発起人がつくるわけだから、この人たちの責任が重大な局面だと思います。

[399: 通りがかりさん]

教えて下さい。

デベって、やはり三井　住友不動産じゃないですか？
この地区は、住友商事ですが？

野村　住友商事は　２流デベの集合ですか？

ゼネコンと言えば　竹中　大林　清水　大成ですが
この地区は前田建設工業

前建に超高層の実績あるのですかね？

失礼ながら　2流デベと２流ゼネコンによる　超高層ツインタワーですかね。

[400: 通りがかりさん]

399ですが鹿島忘れていました