西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[187: マンション検討中さん]

50階位で坪400位かな

[188: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
３５０から６００くらいではないでしょうか。

[189: マンション検討中さん]

50階位は600位でしょうか？

[190: 購入経験者さん]

>>156 マンション検討中さん
飛行機の新航路がここの真上です。今コロナでだいぶ静かだけど、二重窓じゃ無いととてもうるさいです。50階だと結構影響が大きいと思います。

[191: 口コミ知りたいさん]

飛行機の新航路がマンションの上というのは決まっているのでしょうか？いつから航路として上を飛ぶのでしょうか？わかる方教えてください。

[192: 周辺住民さん]

>>191 口コミ知りたいさん
ん？？すでに飛んでますよ？
場所的に二重窓は確実でしょう。うちの上も飛んでますが、二重なので全く聞こえません。目黒のタワマンはうるさいと聞きますがどうなんでしょうね

[193: マンション検討中さん]

今の新築価格高騰が続いたとしたら、坪単価500万なら即買いだな。あんまり安くしても投資目的の人が増えて部屋の倍率上がって抽選で漏れるから嫌だ。電車使いも車使いも交通利便性に関してはいいと思う。

[194: 通りがかりさん]

新宿あたりの高度でマンションなら二重窓でなくても大丈夫でしょう。
ココは大通りに面してるから、車対策の方が重要で二重窓になるとは思いますけど。

戸建てだと屋根から音が入って来ちゃうかもしれませんね。

[195: 匿名さん]

>>193 マンション検討中さん

同感です。坪500からなら即買、平均600はいくのではないかと思う、

[196: 匿名さん]

2020年度に再開発組合設立予定となってるからそろそろ情報公開されますかね

[197: 匿名さん]

オフィスビルは不要ですね。

[198: 周辺住民さん]

>>191 口コミ知りたいさん

2020年3月ごろから飛行機が飛んでいましたよ、いまは０でした。

あのときは大体毎日午後３時以後、2～3分間一機が西新宿当たりの上空を飛んでいました、
豊水橋に立って見た結果は以下の通りである、

一つ航路は飛行機が北からタワー６０の西側の芝生広場の真上に飛んでいく、都庁の前から東南方面に？あの時私は飛行機を見えなくなりました、同時に四谷に住んでいる知人が飛行機を見えました、音も聞こえました。

もう一つ航路は、飛行機が北西から川の中野側上空を南方面に飛んでいきました、

ヒルトンホテルの上当たりから都庁とモード学園の間にも飛行機が飛んでいました。

一生懸命日本語を書いていました（笑）、ご参考になれば幸いです。

[199: マンション検討中さん]

来年、着工だと売り出しの時期は3棟が一年づつずれると
すれば2024?2025あたりか。
あと3年。下がっているといいですね。

[200: 職人さん]

2022年着工で1棟目の完成は2025年頃ですか？

[201: 口コミ知りたいさん]

>>200 職人さん

２４から２５年着工で29年竣工です

[202: 口コミ知りたいさん]

2棟目は1棟目よりも２年半後に着工なので31年頃完成予定です

[203: 通りがかりさん]

>>194 通りがかりさん

ここの近所のマンション最上階ですが全く室内は飛行機の音きになりません。　
ちなみに二重サッシではありません。　
普通にT2とかT3かと

[204: 匿名]

>>190 購入経験者さん
真上ではないかと

[205: 地権者の権利を守る会]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[206: 匿名さん]

子に土地を残しても相続納税で手放すことになるし、
開発の話が出るような良い土地だけに固定資産税が上がり苦しいから、
等価交換で金に換えられるチャンスと捉える人もいるわけで。
特に、ちゃんと接道していない新築不可物件の人には、再開発大賛成ウェルカム。

[207: 職人さん]

私も新しいマンションは相続面倒なのでお金にしたいと思っています。しかしその金額がどうなるか?あと1年くらい待たないと金額はっきりしないのかな？

[208: 再開発経験者]

地権者が500人でその構成が戸建所有者・借地権者・底地権者・区分所有者・1棟所有者おまけに借家人が入り乱れていて、まさにカオス状態。マンパワーがいくらあっても切りがなさそう。仕事とはいえ、こんな困難な交渉は誰もやりたくはないでしょうね。

そんな中で都市計画決定を得たのだから、デべから派遣された準備組合の職員はすごいと思います。これを見ている職員さん、えらいです。きっと本社からの圧力が半端じゃなかったと思います。

[209: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 再開発経験者]

[NO.210と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[212: 職人さん]

>>211 再開発経験者さん
211の投稿者さんへ返信ありがとうございます。
私の書き方が悪くて誤解されていますので訂正させてください。

「受ける階数を低層階になおかつ水回りなどの仕様を高額にならないものにした場合」という意味です。

建築全体を低層階にという事ではありません。
高層タワーで軒数多い方が利益出るのは当然ですが現在計画中は高層タワーで軒数多いのに変換される床面積少なくなるのでは疑問です。

デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。
現在の持ち分の建築物がどこに位置するかの違いもあるでしょうが
現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
32.6平米の場合42.3平米受けられる計算です。

今日は再開発準備組合の総会ですね。
今後はコロナウイルスおさまったとしても総会・セミナーなどはズームでやってくれるとありがたいです。
納得して賛成するためには紙面では分かりにくいです。
ズーム会議考えてください。

[213: 匿名さん]

等価交換は、面積で100％ではなく、金額で100％ですが、
古い家屋は価値ほぼゼロなので、土地（または地上権）を売った金だけで
新たに土地所有権とピカピカの新築戸を買うと、昔と違ってこの頃は
マンション価格の高騰で、かなり狭くなってしまうのでは？
売るのを渋っているうちに、そうなった人もいます。
が、金額（資産価値）としては、損も得もないです。

[214: 再開発経験者]

>>212職人さん　　デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
⇒
それは全くありえません！！！　
私が経験した再開発事業の中で区分の変換率が100％を大幅に超えた事例はごくごく限られた特殊事例（行政が行う区画整理事業との共同連携の場合など）でしかありません。100％を超えれば地権者に配慮した再開発だと言われます。渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を超えていました。

また地権者に与えられる従後資産（完成後の建物）の床単価は一律なので、計画区域内に立地する複数のマンションの還元率はその区分建物の立地する土地価格によって違ってきます。

事例
　A区分マンション25㎡　従前資産評価2,500万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,500万÷＠100万＝25㎡
従後資産面積25㎡÷従前資産面積25㎡×100＝還元率100％

　B区分マンション25㎡　従前資産評価2,000万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,000万÷＠100万＝20㎡
従後資産面積20㎡÷従前資産面積２５㎡×100＝還元率80％

いずれにしても130%という非現実的な数字が独り歩きすることになれば、地権者も勘違いして方向性を見誤りますし、事業自体が迷走して結果的には地権者の利益にならないと思います。本日準備組合総会開催とのことですが、どんな意見が出たのか誰かアップしてください。

[215: 再開発経験者]

一部訂正
渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を数％超えていました。

[216: 名無しさん]

>>214 再開発経験者さん
C区分マンション25平米従前資産評価3250万円なんでしょ
C区分マンションが国道沿いかつ敷地が広かったりして土地評価が高ければ十分あり得る話
ちなみに六本木ヒルズは200%還元当たり前の世界ですよ。

[217: 匿名さん]

ボロボロの物件がピカピカの新築になるなら、１００％還元されれば満足しなよと思いますけどね。

[218: 通りがかりさん]

仮住まい補償が美味いのに、、
10年近い計画なのでワンルーム買える位貰えるよ！
グダグダ文句言って
計画遅れる方がはっきり言って損ですよ！

[219: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
70%しかもらえないって書いているんだから、従前の評価額が低いマンションなんだろ。
上の例で言えば32.5平米だけど、平米単価70万しかないから、評価額が2275万しかない。だから従後資産の平米単価100万だと22.75平米（評価額2275万）となる。損とか得ではない。でも、分譲価格は普通平米130万くらいになるから、完成後130万で売れば22.75平米×130万で2950万くらいになる。景気が悪くなっても110万では売れるから2500万にはなるかと。

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん

一般的に７０%しかもらえないなんて、木造だったり、借地権だったりだから、裏でモンスター地権者とか呼ばれてる人かも。、

[221: 匿名さん]

今の相場だと築浅中古で450で成約しているので西新宿タワマンの分譲価格は坪500以上です。
昔と違ってマンション分譲価格が上がりすぎてるので、
残念ながら土地持分の評価が低い築古マンションの区分所有者の還元率落ちますね。
でもタワマンなら低層22.75平米貰った場合、3500くらいで
売れるし、実需でも投資部屋でも
して月額10万程度の家賃補償x少なくとも4年(解体から竣工まで)で480万は貰えそう。
この方は従前とおなじお部屋を貰うためには相当現金足さないとダメですね。
反対に還元率130％の人の部屋っていうのは土地がゆったりして大通り沿いで
最上階でとか良い条件のお部屋なんでしょうか。
このご時世で130%は破格の好条件だと思います。

[222: 匿名さん]

しかし現実的には単なる築古マンションの区分所有者で70%と130％の人がいるなんて公平じゃないのでありえないと思います。
一棟所有でもなければ100を超えるいうのは勘違いかも。

[223: 再開発経験者]

この再開発は特区になるから地権者がだいぶ優遇されるはず。

[224: 職人さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
普通の築古マンションを所有なら、低層を選べば100％権利変換できるよ。できないなら、所有している物件に問題有りです。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん
再開発エリア内で建物を新築してた地権者がいるけど、あれはそうした方が従前評価が上がって得だということ？

[227: 匿名さん]

>>224 職人さん
知った風ですけど、階数や向きはほとんど権利変換に影響しないですよ。

[228: 匿名さん]

>>226 名無しさん
例えばですが、1億で建築したとしたら、評価が8,000万ぐらい上がるかもしれません。8,000万評価が上がれば、市場価格で1億以上の床は軽く得られるでしょう。さらに、建築中の補償費が全然変わりますから、そっちの方がお得なのだと思います。

[229: 再開発経験者]

>>227匿名さん
それは再開発組合の従前資産評価の考え方次第です。
森ビルでは建物の階層・方位で指標を設定して土地価格に反映していました。
従前資産評価に関しては文句のつけようのない考え方で、大手デべとの立ち位置の違いが分かります。

[230: 匿名さん]

>>229 再開発経験者さん
そうですね。そうやらなければいけない、というわけではありません。しかし、ここについてどうか、ということを考えなくてはいけませんので、森ビルの話どうこうは関係ない話です。

[231: 再開発経験者]

現時点で変換率についてグダグダ言っても無駄です。計画を遅らすだけです。
増し床を上限まで購入するのがポイント。
お金貯めて下さいな！

[232: 再開発経験者]

224 職人さん
今後の選択では、本組合が設立されて2年程度後に権利変換計画が定まります。
その時点までに従前資産価格で再開発組合に買い取ってもらうか（5000万の特別控除適用）、一般マーケットで売るかです。

[233: 再開発経験者]

230 匿名さん
そうですね。事例を上げただけですから他意はありません。

231 再開発経験者さん
私もそう思います。

[234: 名無しさん]

>>228 匿名さん
やっぱそうなんですね！
再開発組合設立直前に外国人が新築を建てる理由がよく分かりました。
でもそんなことが皆の知るところとなれば再開発になるとカネのある地権者は雨後の筍のようにそれぞれ勝手に新築を建ててしまい収拾つかなくなっちゃいますよね
そういう不謹慎な行為を抑制する手立てはないんでしょうか

[235: 職人さん]

>>232 再開発経験者さん
5000万の特別控除があるとのことですが
数年前の説明会の時、3000万控除と記載されていたのを覚えています。
5000万は名義人が居住している場合の控除ですか？
知識が全くないので教えてください。

[236: 再開発経験者]

実需、賃貸は関係ありません。

https://www.mlit.go.jp/common/001343474.pdf
この5ページ一部を貼り付けます。
?
1.やむを得ない事情等により転出する場合
1-1. 代替資産取得の特例又は5,000万円特別控除
地区外転出者とは事業を円滑に進めるため、権利変換期日以前に先行買収により転出する者や、権利変換手続または管理処分手続により従前の権利を失い転出する者。

条件 １種（西新宿3丁目再開発） 次のいずれかの場合
・権利変換に際して、やむを得ない事情により権利変換を希望しない旨の申出をし
　た場合
・過小床不交付の場合

対象税目 所得税、法人税（住民税も連動）
効果 所得税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、譲渡がなかったものとする
・譲渡所得から5,000万円を控除する
法人税 次のいずれかを選択できる
・取得した補償金をもって代替資産を取得した場合、圧縮限度額の範囲内で損金参入する
・5,000万円を損金算入する