西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1402: 名無しさん]

>>1400 評判気になるさん
地権者は４組合でやってるけど、そんか再開発はないんだが。理事者優遇は知らん。

[1403: 匿名さん]

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。

[1404: eマンションさん]

このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。

[1405: 地権者]

>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ　デべ関係者の書き込みがもろ分り！

[1406: 匿名さん]

>>1394
増し床が害悪と　東京都の再開発担当がみなしているなら→　と言うが
→→→→→→→→→
東京都の再開発担当はみなしていませんがね
オイ！　　いい加減な事言うな！
強欲でケチなNか？　　すでに再開発担当に確認しているがね
都は増し床にしろ特定分譲でも
実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ　笑

[1407: 名無しさん]

>>1406 匿名さん

Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか？
A.保留床単価が安いから

Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか？
A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから

[1409: 名無しさん]

地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。

[1411: eマンションさん]

>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員（デベロッパー）なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな

[1412: 匿名さん]

前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば　評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある　と言われました。

地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない　説明しない　　開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。

[1415: eマンションさん]

いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか？絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか？

[1416: 通りがかりさん]

>>1415 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね
成就したらね

[1417: マンコミュファンさん]

>>1415 eマンションさん
経験から言って、８割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪６００マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。

[1418: マンコミュファンさん]

再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。

[1419: マンコミュファンさん]

>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、

[1420: マンション検討中さん]

>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか

そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの？

[1421: 匿名さん]

いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの？
再開発法では、等価交換としか記されてないが。

[1422: 評判気になるさん]

築４０年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
１０倍くらい価値が違うよな。

それを８割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。

[1423: 口コミ知りたいさん]

>>1422 評判気になるさん

そう？それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない？

[1424: マンション掲示板さん]

>>1423 口コミ知りたいさん

なんで?

[1425: 通りがかりさん]

>>1422 評判気になるさん

10倍とか言ってる人、あたま悪そう

[1426: 匿名さん]

なんでここの一番小さい部屋は２５m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低４０m2とかにした方が資産価値高いのに。

[1427: 検討板ユーザーさん]

>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う

[1428: 口コミ知りたいさん]

>>1411 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね

[1429: 匿名さん]

西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない！

Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。

[1430: eマンションさん]

>>1429 匿名さん
準備組合から組合する時に、増床制限の内容は決まめてないといけないんじゃなかったっけな？どうだったかな？

[1431: 検討板ユーザーさん]

>>1430 eマンションさん

普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ
ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね

[1432: 名無しさん]

>>1431 検討板ユーザーさん
とある再開発は、最後の最後まで、価格表は見せてくれなかったよ。

[1433: 通りがかりさん]

竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる

[1434: 匿名さん]

>>1433 通りがかりさん

1993年にまちづくり協議会が設立されてから21年もやってるんだね。2031年竣工なら28年かぁ。当時40歳だった人も完成する頃には68歳になってると思うと複雑な気分…

[1435: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。

事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。

とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。

といった感じじゃないすかね

[1436: マンコミュファンさん]

>>1421 匿名さん
あんた本気でそう言ってんの？
再開発での資金調達は地権者からの増床負担金と参加組合員（デベロッパー）からの保留床処分金だよ

もっと言えば、地権者の増床負担金で事業費が賄いきれないから参加組合員の保留床処分金で賄うわけでしょ

寝言は寝てから言ってくださいね。

[1437: 匿名さん]

今はどこの再開発も苦労してるみたいね。建築費が高いから、地権者が納得いく権利変換計画に出来ないみたいね。

[1438: 匿名さん]

デベロッパーは絶好調だけど。辛いのは建設会社

[1439: マンション掲示板さん]

>>1438 匿名さん

再開発に振り回される地権者もなかなか辛いですね

[1440: 通りがかりさん]

振り回されるて。
デベにおんぶに抱っこしてりゃ勝手に１億儲かるんだぞ。
全く辛くないしむしろ幸運だろ。

[1441: 口コミ知りたいさん]

>>1440 通りがかりさん
スラム街を再開発でピカピカの街に作り替えて価値を上げるのは誰なのか冷静に考えればわかることだと思うがね
評価が安いとか、デベの買値が安いとか、増床を禁止するなとか、どの口が言ってんのかと言いたいね
地権者は黙って、トラックの荷台に乗ってれば、ラッキーするんだから、グズグズ文句を言ってんじゃねーよって感じかな

[1442: eマンションさん]

>>1441 口コミ知りたいさん
増床する権利はある程度は地権者に認められるべきだと思うよ。あとは特になんもないね。

[1443: 匿名さん]

>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな？
具体的に言ってみな
地権者は真面目に　ここで生活をしている。
新しいマンションなんか要らないんだわ。
野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた　自分達の儲け仕事なんだわ。


デベはこの再開発でいくら儲かるか　言ってみな。
どうしても再開発がやりたいなら　それなりの数字持ってきな？
評価が安い　
デベの買値が安い　
増し床を禁止するな→地権者が満足する回答
を持ってきな

過去組合設立に同意したのは　わずか70数%
権利変換計画認可には行政は地権者全員（５４０名）の９０%以上
まあ数字的な改善が見られない限り　あと10年でも無理か

外野が　わかったような事言うなよ
ク△の付いた顔洗って出直しな！
このく△がき　く△デヘ　

[1445: 匿名さん]

>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ

いくら儲かるのですか？　が質問だわ
計算もできないのか　このウスのろ

１５００億円ですか？２０００億円ですか？
これが商道徳上の適正利益ですか？
計算してから　板に書き込みな

小学校卒業してるんだろう

[1447: 匿名さん]

>>1446マンション掲示板さん
計算もできねぇパカか？
一人前に人に指図すんな　このウスのろ

[1448: 匿名さん]

>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる　とあるが根拠出してくれるかな？
実需で再開発マンションで生活する　投資で売却も考えていない。
わずかな区分所有しかない状況で　どうして1億円儲かるんだ。

オメェ　説明してみろや！

アットホムでも売物件あるが、買いなよ。
買う金ないか？
1億円儲かるんだろう

[1450: 匿名さん]

>>1450 マンション掲示板さん
狭小区分所有の地権者だが　お前はなんだ。
立場明らかにして　みろや。
できねぇか笑
デべか？
外野ならエラソに言うな。

[1452: 匿名さん]

こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん？頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。

[1453: 評判気になるさん]

>>1434 匿名さん

[1454: マンション検討中さん]

>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな

なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ

コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね

[1455: 匿名さん]

この間で地権者をイナゴとか雑魚とか　パカとか言っていた　ク△兄ちゃん　なりすましでも活躍されてたけど　削除されてまっせ。

この板は議論する部分なんで、２度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。

社会でも会社でも相手にされず、こんな板で
ウサ晴らしているようじゃ　余りにも可哀想すぎますわ。

人をぱかにしたような　荒らしはやめなはれ。　アンタの為に言ってます。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1441 口コミ知りたいさん

スラム街とはひどい言いようですね

[1457: 匿名さん]

地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。
だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか？

[1458: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
当然でしょう。
地権者は再開発組合の組合員。お客様でなく再開発の当事者ですから。
デベが主導するとはいえ地権者も主体ですよ。

[1459: eマンションさん]

>>1457 匿名さん
考え方としてはその通りです。
実際には、増加しても地権者に負担させることは無いようにすると、別の再開発で聞いたことはあります。

[1460: 匿名さん]

>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。
再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。

[1461: 匿名さん]

増床や特定分譲について質問です。
新しいコンサルは、「増床」は権利床と一体の区画を追加負担金を支払い買い増す床なので権利床だと説明しているようですが、前のコンサルは「増床」は組合の資金調達手段になるので保留床だと説明していました。
ということは、「増床」は定義や考え方によって、権利床とも言えるし、保留床とも言えるので、腕のいいデベ寄りのコンサルは地権者が現状面積以上の増床ができないようにするために、「増床」という用語の定義をデベに都合よく定義して、高齢の理事会役員を誘導しそうな気がするのですが、どうなんでしょうか？

[1462: eマンションさん]

>>1461 匿名さん

増床したいのは儲け狙いの業者だけなので、特に気にする必要はないかと思います。高齢者の方々の為にも一刻も早く再開発を成就させ、快適なタワマンライフをお送りいただきたいですね。

[1463: マンション検討中さん]

>>1461 匿名さん
権利床でも保留床でもどっちでもいいですけど、多くの再開発では、権利床価格は保留床の８割とかに設定したりすると思います。そして、増床したいなら、権利床価格ではなく、保留床価格ですよ。となることが多い気がします。

[1464: 口コミ知りたいさん]

>>1462 eマンションさん　
ありがとうございます。
残りの人生に限りのある高齢者の足元につけ込み、安い保留床単価と現状面積以上の増床禁止を受け入れれば再開発が進めてやるといった状況のようですね。
で、増床は権利床なのか保留床なのか、そのどちらでもあるのか、いずれなのかでしょうか？

[1465: 名無しさん]

>>1458 匿名さん
デベが主導してるとはいえ、再開発の事業主体は地権者だということは、権利変換後の増加事業費の負担は、増床するしないに関わらず、地権者負担が原則なんですね。

ということは、デベロッパーを参加組合員に選定する際に、「権利変換後の事業費増加分は保留床の床単価の引上げにより、参加組合員が負担する」と取り決めておく必要があるんですね。

で、ここの再開発では、昨年2月の参加組合員選定時に、そうした取り決めをして、地権者に負担をつけ回しされないようガードしてるんでしょうかね。

[1466: 購入経験者さん]

>>1464 口コミ知りたいさん
再開発組合の合意を取り付ける時にはっきりさせなくては、本組合総会の多数決でデべ寄りのコンサルにいいようにされてしまいます。

過小床基準で増床する場合は生活再建の趣旨から当然権利床価格であるべき。
それとの整合性と生活再建という趣旨からは権利床価格であるべきという考え方ができる。
一方事業全体で判断すると、参加組合員が取得する保留床の一部譲渡だから保留床価格ともいえる。

立場によって解釈が異なるが、すくなくとも西麻布再開発では地権者は野村とケンにいいようにされたのは間違いない。

[1467: 購入経験者さん]

>>1466 購入経験者さん
1466です。コンサルは増床と特定分譲をデべに有利に解釈して、地権者を誘導しようとするので注意が必要です。

増床とは選択した同一区画が権利床面積に達しない場合を指し、特定分譲とは全く別の区画を選択した場合を指します。特定分譲の場合には保留床価格が適用されるでしょう。

[1468: マンション検討中さん]

>>1467 購入経験者さん

で、君の立場は?

[1469: 匿名さん]

>>1468 マンション検討中さん
そういう、あんたはどんな立場なん？

とりあえず、現状面積以上の増床を「特定分譲」と定義して、特別な理由がないと増床させない、やり手のコンサルのやり口事例とは、これですかね。

[1470: 匿名さん]

白金高輪のケースとは違うのね。

[1471: マンション検討中さん]

>>1469 匿名さん

うむ、もうこれでいいやん。業者以外誰も困らない。

[1472: 通りがかりさん]

>>1470 匿名さん
生活改善のためとか更なる生活改善のためとか屁理屈にもほどがあるね　笑

[1473: マンション検討中さん]

1.1倍出せば、ワンルーム地権者でも最上階とれるチャンスがあるってこと？

[1474: 購入経験者さん]

>>1468 マンション検討中さん

当然地権者ですよ。

当然君はデべ関係者なのね、あっちに行ってらっしゃい！

[1475: 購入経験者さん]

>>1473 マンション検討中さん
増床ルールで取得できる面積に制限がかかるので現実的には不可能です。

[1476: 検討板ユーザーさん]

>>1474 購入経験者さん

地権者と言ってもイナゴ転売業者でしょ。

ワイは非地権者周辺民。

新宿区にたっかい住民税払ってる身分なので、君よりは口出しする権利はあるょ。

再開発の早期成就を願う、ワイら周辺民にとって、デベの邪魔をして再開発を遅らせる増床（特定分譲）狙いのワンルームイナゴ業者は完全に敵。

[1477: 名無しさん]

>>1475 購入経験者さん
そうなんですか？これこそが増床ルールに見えますが。この内容なら、売りに出てるライオンズ買っても、利益取れそうな気がします。

[1478: eマンションさん]

>>1477 名無しさん
麻布台ヒルズ再開発では、30平米マンション地権者がちゃんと保留床単価で増床して180平米とか自由に取得できる増床ルールだったらしいよ。
保留床単価や還元率が適正だと思えば権利床もらって終わりでいいし、
保留床単価や還元率が低いと思えば、増床でデベに過剰に渡る開発利益を取り戻せばいいだけでしょ。
弁護士に聞いてみな！

[1479: 匿名さん]

>>1478 eマンションさん
ここも1.1倍出せば自由に取得できるんでしょ。1.1倍ってのがあれだけけども。

[1480: マンコミュファンさん]

権利床坪２００
保留床坪１０００くらいかな？

[1481: 名無しさん]

>>1480 マンコミュファンさん

権利床価格と保留床価格に差は無いのでは？

[1482: 評判気になるさん]

>>1481 名無しさん
そうなんですか?
権利床→従前の権利
保留床→再開発後の価値上昇を考慮した金額

となると、５倍くらい価値が違って然るべきかと。

[1483: マンコミュファンさん]

>>1482 評判気になるさん

全然違うよw
どこで聞いてきたのw

[1484: eマンションさん]

>>1483 マンコミュファンさん
えっ、そうなんですか？

普通に考えたら５倍くらい価値が違って当然じゃないですか?
なぜならば、このあたりって再開発しないと建て替えすら難しい木密地域だから。

[1485: マンコミュファンさん]

>>1484 eマンションさん

権利床→従前の権利じゃないよw

[1486: マンコミュファンさん]

保留床も何か違うね。
少し悪意を感じるな。

[1487: マンション掲示板さん]

>>1482 評判気になるさん
こいついつもの荒らす奴か。真面目に反応して損したわ。

[1488: 名無しさん]

>>1481 名無しさん
そうだよ、今は従前評価と補助金控除後事業費から算出される原価床単価を保留床としてるから、保留床単価=権利床単価=383万/坪の激安単価ですよ
この保留床単価のまま、事業費5割増になったら、権利床はなくなっちゃうけどね、、、

[1489: マンション検討中さん]

>>1488 名無しさん

成程。保留床単価を坪８００万位に引き上げた上で、
従前の床面積まではその半額、坪４００位で増床可

従前以上の床面積がほしい分に関しては、特定分譲扱いとし、保留床単価８００万円で床面積を分譲する。

落とし所はこんなところですね。

[1490: 名無しさん]

>>1488 名無しさん
なぜ事業費を５割あげたいの？
全く理屈が通らないよ。
せいぜい２割。

[1491: 匿名さん]

>>1490 名無しさん
工事費はこの3年で5-7割上がってるから事業費は5割以上アップするよ
なので保留床単価も5割以上引上げが必須だと思う
増床単価は過小床基準まで権利床、現状面積まで原価床単価、それ以上が保留床単価でしょ
生活再建に必要な増床は優遇しないと合意形成に支障をきたすからね

[1492: マンコミュファンさん]

>>1491 匿名さん

おっしゃる通りですね。
転売ワンルーム業者の企みも潰せて一石二鳥かと。

[1493: マンション検討中さん]

>>1491 匿名さん
なんですぐバレる嘘つくかねえ。この４、５年で３割くらいしか上がってないんだが。３年じゃ２割くらいかな。嘘ついて何のメリットがあんの？

[1494: マンコミュファンさん]

>>1491 匿名さん

まず根本的な知識が足らないね。

[1495: 名無しさん]

>>1494 マンコミュファンさん
まずは1000億のタワマン受けてくれるゼネコン見つけないとはじまらんな。

もう組合設立して1年半だし、、、

[1496: マンコミュファンさん]

>>1495 名無しさん

え、ゼネコンまだ決まってないの…？

[1497: 検討板ユーザーさん]

>>1495 名無しさん

この規模であれば普通ですね。

[1498: マンコミュファンさん]

>>1497 検討板ユーザーさん

あ、そうなんですね。いつ頃決まるのが普通なんですか？

[1499: 通りがかりさん]

設計って東京都のホームページに掲載されているので確定ですか？それとも、ここからまださらに変更があるのですか？

[1500: 通りがかりさん]

>>1498 マンコミュファンさん
間違ってないと思いますけど、組合設立されてから実施設計に入ります。基本設計を元に、ゼネコンから独自の工法など建築費を含め提案を受けるわけですが、前田建設以外はここからほぼゼロから設計するわけで、そりゃ時間かかりますよ。

[1501: マンション掲示板さん]

>>1500 通りがかりさん

ゼネコンがゼロから設計ってのはないと思いますが？あくまでも設計は設計事務所が行うもので、ゼネコンはそれを元に施工図を書いて施工するのが仕事なので。