西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1310: eマンションさん]

>>1309 マンション掲示板さん
そうだよね
増床制限、増床制限って、一体、なんでそこまでこだわるのか不思議
組合は増床負担金と保留床処分金で建築費等の事業費を調達するだけの話だよねー

[1311: 検討板ユーザーさん]

>>1309 マンション掲示板さん

じゃあ、ゴ○ク○転売ヤー対策で
増床はガチガチに制限していいね。

本来受益者であるべき地権者は増床しないんだから。

[1312: 匿名さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
アホカ！
例えばソフトバンクが地権者でいて、デべの保留床単価より5%高い床単価で増床負担金を出すので、参加組合員なしの再開発を提案してきたら、そっちの方がいいんだから増床制限はコ〇ク〇参加組合員の希望に過ぎんのよ

[1313: 職人さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
あなたのような考えはデベロッパーにとって神様の様な都合の良い意見です。増床する地権者もしない地権者もいろいろいます。

再開発マンションに入居すると、戸建て地権者は新たな高額の管理費等支払いが発生します。マンション居住者も従前の管理費等よりは確実に高くなります。
再開発では地権者の生活再建を図るために、増床等で小さな区分を資産運用に取得してその収益を支払いにあてるという形も見受けられます。増床制限をするのはその様な救済方法をシャットアウトし、デベロッパーのみの利益擁護につながります！

[1314: 職人さん]

>>1311 検討板ユーザーさん
転売屋の地権者も存在すると思いますがそんなのは一部です。
あなたはその対策のために増床制限があると理解しているようですが勘違いしています。
そのようにコンサルが説明しているのなら由々しき問題です。

増床制限はあくまでもデベロッパーの利益確保のためです。

[1315: eマンションさん]

>>1314 職人さん
ちゃんと弁護士から意見書をもらって、都市再開発法に照らして、地権者の増床を制限する必要があるのかないのか、
確認すればええんとちゃう
そしたら、コンサルがデベロッパーへの利益誘導でやってる法律解釈が地権者にとってマイナスだとわかるかもしれへんよ

[1316: 匿名さん]

従前面積の1.2倍の増床制限だと元100平米なら220平米の部屋までOK?
それとも120平米の部屋までOK?　どっちなんでしょう？ 前者なら問題なさそうですが。

[1317: 職人さん]

>>1315 eマンションさん

地権者の増床を制限する法的根拠はありません。あくまでも理事会で決めて地権者の合意を取る流れです。弁護士の意見書なんて何の役にも立ちませんし、費用が掛かるだけです。
地権者の2/3の合意ですべてが決まります。

[1318: 職人さん]

>>1316 匿名さん
割り算です。100㎡×1.2=120㎡

[1319: 匿名さん]

>>1318 職人さん
後者でしたか…　それはひどい制限ですね。

[1320: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

増床は全然興味ありませんそれより早く進めて！

[1321: マンション検討中さん]

>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが２億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞｗｗ

[1322: 職人さん]

>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。

・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。

[1323: 匿名さん]

増床制限は1.5～2倍ぐらいが普通じゃないの？

[1324: マンション検討中さん]

以外とそんな単純ではないです。

[1325: eマンションさん]

>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ！
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな

[1326: 職人さん]

デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。

[1327: 匿名さん]

増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね

[1328: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません

[1329: マンション検討中さん]

転売ヤーは黙れよｗ
なんの価値も生み出さないパラサイトがｗ

[1330: 職人さん]

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

[1331: 通りがかりさん]

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

[1332: 職人さん]

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

[1333: 職人さん]

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

[1334: eマンションさん]

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

[1335: 職人さん]

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

[1336: マンション検討中さん]

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

[1337: マンション掲示板さん]

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

[1338: マンション掲示板さん]

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

[1339: 職人さん]

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？

[1341: 職人さん]

>>1340 マンション掲示板さん

コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。

行きつく先は分かりますね？　　　世の中の常です。

[1342: 匿名さん]

なぜコンサル変わったのか

[1343: 匿名さん]

>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。

[1344: 匿名さん]

やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る

[1345: 評判気になるさん]

野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。

[1346: マンション検討中さん]

この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。

[1347: 口コミ知りたいさん]

>>1346 マンション検討中さん

治安が良いメリットは、要らないですかね。

[1348: マンション掲示板さん]

>>1347 口コミ知りたいさん

この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。

[1349: マンコミュファンさん]

最新のスケジュールはどこで見れますか？結局、竣工予定年は延びたんですかね？

[1350: 口コミ知りたいさん]

もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。　

[1351: 口コミ知りたいさん]

>>1346 マンション検討中さん

現代々木署（本町１丁目）の建て替えが完了したら、再度　移転するはず。　代々木署が新宿区にできること自体が、異例。

[1352: マンコミュファンさん]

>>1350 口コミ知りたいさん

まだそんなに揉めてるんですか…？

[1353: マンコミュファンさん]

>>1351 口コミ知りたいさん

渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。

[1354: 匿名さん]

>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。

地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。

まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、

[1356: 通りがかりさん]

部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか？

[1357: マンション住民さん]

>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向（自分達で売却できる部屋確保を狙って）を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。

[1358: マンション検討中さん]

>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな

[1359: マンコミュファンさん]

>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?