西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1281: 購入経験者さん]

>>1277 匿名さん
そんな見直し情報は権利変換に向けての地権者との交渉の段階にならないと出せるわけがないです。
一旦地権者にそれらの情報を通知したら、今後それより悪い条件は提示できないです。用地交渉のいろはです。どの再開発もそうです。ましてや今は工事費アップでどの再開発も資金計画が合わなくなっています。

[1282: 購入経験者さん]

>>1279 マンション掲示板さん
私が関わった事例では部屋を選択するときに地権者用の各室価格表が交付されました。

[1283: 匿名さん]

ここはまた延期なんですかね…

[1284: 購入経験者さん]

>>1283 匿名さん

昨年春に本組合が設立されて、それなりに進捗していると思います。

[1285: eマンションさん]

>>1284 購入経験者さん
普通は組合設立後1年で権利変換ですが、建設してくれるゼネコンが決まらないので、このまま時間だけが経過していくのかもしれません。
総事業費1977億円の62.63階建てのツインタワーを前田建設1社ではやりきれないでしょうし、、、

[1286: 検討板ユーザーさん]

シミケンが入り込んでるんじゃないの?

[1287: マンション検討中さん]

>>1286 検討板ユーザーさん
そのための事務局長さんのはずなんですが、イマイチ機能してないようですよね

[1288: 購入経験者さん]

>>1286 検討板ユーザーさん
大手ゼネコンでは資金計画が成り立たないと思う。

[1289: マンコミュファンさん]

>>1288 購入経験者さん
というか、まずはゼネコンを決めて事業費がいくら増えるかを試算し、事業費と同じ割合で保留床単価を上げれるかどうかかをデベロッパーに確認することからなんしゃないすか

[1290: 購入経験者さん]

>>1289 マンコミュファンさん
正論ですが、その様なことが理事会メンバーにできるとは思えないです。
デべの意を受けたコンサルの快刀乱麻になる予感がしています。

[1291: マンション掲示板さん]

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合所有の保留床の転売なので、都市再開発法108条に則り、原則公募による処分と定められているので、地権者の増床は法律により認められないと、新しいコンサルが理事会で解説してるよ！

[1292: ＬM西新宿地権者]

>>1291 マンション掲示板さん
その様な解釈は飛躍しすぎです。それが事実であれば理事会メンバーの情弱に付け込んだデべとコンサルの悪だくみかと？

これまでその様な権利変換計画作成の経験はないと知人の再開発コンサルも言っていますし、都もその様な指導はしていないはずです。私の経験した桜丘や麻布台ヒルズでもそんなことはなかったです。

だだ、補助金が入る事業なので一部の地権者の利益誘導にならないよう増床制限をかけることはあるでしょう。いずれにしても現在進行中の都内再開発事業は工事費上昇で事業全体がアップアップしているのは間違いないです。

デべはその資金計画を成立させるためにも増床制限をして可能な限り保留床を確保したいのかもしれません。だって参加組合員が4社もいるのですから各社の割り当てを確保する必要があります。

[1293: ＬM西新宿地権者]

野村不動産株式会社、住友商事株式会社、東京建物株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社の4社です。

[1294: 検討板ユーザーさん]

>>1292 ＬM西新宿地権者さん
区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。
行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。
渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。
所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

[1295: 職人さん]

>>1294 検討板ユーザーさん
地権者の方々に。

増床制限の意味と目的について詳しくでてます。
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

[1296: 職人さん]

>>1295 職人さん
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

[1297: 評判気になるさん]

>>1296 職人さん
要約するとこんな感じですかね。

地権者の増床負担金は保留床売却金と同様に、組合の資金調達手段のひとつなので、原則として増床と保留床の床単価は同じになる。

再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。

また、増床制限は地権者が権利変換前に権利を外部に売るとき、買い手から権利変換先が狭まるとの理由で買い叩かれるデメリットがある。

[1298: 職人さん]

[再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。]
↓
解釈がずれています。地権者が資金を出しての再開発は実現性の面であり得ません。また参加組合員がいない再開発事業は区から相手にされませんので都市計画審議会の審議対象外です。
保留床処分の確実性が担保されて初めて審議対象になります。

[1299: マンコミュファンさん]

おっしゃる通り。地権者だけじゃ何もできない。買い叩くも何も、デベに開発してもらわないと腐った土地と建物のまま。

[1300: マンコミュファンさん]

>>1298 職人さん
私もそのように聞いています。