西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1241: ＬM西新宿地権者]

>>1239 いづみさん
森ビルは非上場会社でまちづくりコンセプトが明確です。
三井の実力はすごいと思います。
西麻布でも野村は従前面積の2割増しのルールを作ってケンと保留床を山分けしている！

[1242: ＬM西新宿地権者]

>>1240 いづみさん
その他。地権者の多い難関再開発案件としては「ニュー新橋ビル再開発準備組合」があります。

ここはデべが野村不動産・NTT都市開発だが、果たして事業を進捗できるか？

[1243: マンコミュファンさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
西麻布や西新宿でやってるコンサルは開発利益ありの従前資産評価や地権者の現状面積以上の増床は違法だと説明してるって、本当なん？

[1244: 匿名さん]

1.2倍まで認めてるんじゃないの?

[1245: eマンションさん]

>>1244 匿名さん1.2倍って、80%還元だから、1.25倍が現状面積だから、そこまでは特別に認めてやるってロジックなのかな　
そんな法律あったっけ

[1246: ＬM西新宿地権者]

>>1243 マンコミュファンさん
開発利益を従前資産評価に加味するかどうかはその組合の判断によりますが、コンサルとしてはデベロッパーの利益を忖度して控える事例が多いと思います。

「地権者の現状面積以上の増床は違法だ」なんてことはありません。

[1247: ＬM西新宿地権者]

>>1245 eマンションさん
そんな背景から出てきた数値ではないです。
あくまでもデべの保留床確保の手段の一つです。

[1248: マンコミュファンさん]

>>1237 マンション掲示板さん
佐藤不動産鑑定が撤退して、従前資産評価も一からやり直しだし、ゼネコンも決まらないまま、時間だけが経過してる状況。
まずは、転出者も含めて地権者全員に再開発の容積率緩和による土地価格上昇といった開発利益を還元するのか、転出者には開発利益を還元しないのかを決めることからじゃないのかな。
多くの再開発では、この方針を見誤ることで地権者同士の争いになり、訴訟や再開発反対の動きが激しくなるからね。

[1249: 匿名さん]

今ライブ見てるけど木密のヤバさがよく分かるな。
建物自体に消火設備がない上にポンプ車や屋外消火栓からの放水も届かない
放水が届いていないところにどんどん延燃している

[1250: 検討板ユーザーさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
しかし事業費が50%増の3000億になった場合、組合がデベに売る保留床の床単価は坪600万円に上げないと、これまで地権者に提示した条件がキープできない状況だけど、このあとどんな展開になるんだろうー

[1251: 匿名さん]

今からここの部屋を買ったら儲かるんですか

[1252: 匿名さん]

儲かるので、反対派の地権者全員から高値で買い上げてください。

[1253: 口コミ知りたいさん]

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合取得の保留床の転売と考えれば、法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になると、新しく来たコンサルが丁寧に説明してくれてるよ
とにかく、再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではないので、現状面積以上の増床は認められないらしいす

[1254: 通りがかりさん]

>>1253 口コミ知りたいさん

新しく来たコンサルはうまく立ち回ってますか？

[1255: マンション掲示板さん]

>>1254 通りがかりさん

従前資産評価に開発利益が加味されない理由や地権者による現状面積以上の増床が認められない理由について、都市再開発法の条文を引用して、うまく理事会役員を誘導してますよ。

[1256: 通りがかりさん]

>>1255 マンション掲示板さん

既に入り込んでる増床狙いの業者から反発は無い？

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 通りがかりさん
業者はよくわかってるから、権利変換後に保留床をデベから転売してもらう線でナシをつけんじゃない
全員同意の権利変換になるだろうから

[1258: マンション掲示板さん]

>>1257 マンション検討中さん
ナイナイ

[1259: ＬM西新宿地権者]

>>1253 口コミ知りたいさん
法108条第1項「第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地は、次に掲げる場合を除き、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
この場合において、施行者は、賃貸又は譲渡後の施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地が当該第一種市街地再開発事業の目的に適合して利用されるよう十分に配慮しなければならない。」とあります。　　
これがどうして「法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になる」と解釈できるのか疑問です。

[1260: マンション掲示板さん]

>>1259 ＬM西新宿地権者さん
増床や特別分譲を組合取得の保留床の転売と定義すれば、この条文を適用できるんですよ。
新しく来たコンサルがその辺りをよく説明してくれますよ。

西麻布や赤坂七でも同じ説明で理事会通ってますから、西新宿で通らないことはないと思います。

なので組合ルールとしては現状面積以上の増床禁止となるので、あとはどうやってその制限をかいくぐるかが頭の使いどころになるかと、、