西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1221: 匿名さん]

>>1220 評判気になるさん
解体の段取りの話もいいけど、このタイミングで事業コンサルの佐藤不動産鑑定が撤退って、どういうこと？

[1222: 入居前さん]

え？コンサル撤退したの？事情なんて知る由もないけど。
ここまで来たら強権的に進めてくれよ。あの辺一帯停滞感が凄いんだよな。

[1223: eマンションさん]

>>1208 匿名さん
このデッキは屋根が、、、、ない。

[1224: マンション検討中さん]

どのくらいの坪単価になるのかしら？

[1225: 職人さん]

金利上がらなかったら坪800～
まあでも、早晩上がるだろうからちょっと読みづらいネ。

[1226: マンコミュファンさん]

>>1225 職人さん
はよ、価格表みせい

[1227: マンション検討中さん]

「ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。」
近隣住民だったら、こんな言い方しないよなぁ。。。
少なくとも、景観おかしくなったり、日当たり悪くなったり、心配するよ。。。

[1228: eマンションさん]

>>1227 マンション検討中さん

景観気にする人は、この周辺には住まないと思いますよ。少なくとも数十年は、再開発されると言われてきたわけですし。

[1229: マンコミュファンさん]

>>1223 eマンションさん
デッキ下通れそう？

[1230: 検討板ユーザーさん]

>>1229 マンコミュファンさん
その前に、ここの3000億計画を受けてくれるゼネコンの目処はたったんかな？

[1231: 住民さん7]

森ビルの再開発は、地権者の資産１０倍くらいになったろ。ここも３倍位は硬いんじゃないか？

[1232: ＬM西新宿地権者]

>>1231　知人に麻布台ヒルズ地権者がいます。該当エリア内の16.5㎡のワンルームが33㎡に権利変換されて売却できたそうで10倍どころではない。
ただ、ここは増床制限がかかるので麻布台ヒルズほどリターンは期待できそうもない。

[1233: 検討板ユーザーさん]

>>1232 ＬM西新宿地権者さん

16.5㎡のオンボロワンルーム　→　１０００万
麻布台ヒルズ33㎡　→　１２０００万くらい

ちょうど１０倍位では？

[1234: ＬM西新宿地権者]

>>1233 検討板ユーザーさん
2011年購入なので購入価格が安かったようです。

[1235: 検討板ユーザーさん]

>>1233 検討板ユーザーさん
12倍のように見えますけど。

[1236: ＬM西新宿地権者②]

>>1232 ＬM西新宿地権者さん
区分マンションの所有者の権利変換後の部屋は、1住戸までは増床制限掛からないで位置や大きさを選べることが事が多かったので、今回のできる限り増床させないというスタンスに?然としました。再開発狙いの人は相当ガッカリですね。法律ではないので、まだ交渉の余地はありそうですが。。

[1237: マンション掲示板さん]

地権者ニキ、進捗はどんな感じかな？
来年には解体着工できそう？

[1238: 検討板ユーザーさん]

>>1237 マンション掲示板さん

まだまだだと思います権利変換の部屋価格が正式に出てくる迄にもあと一年ちかくかかると思いますそこから納得してもらい実印の押印権利者５００人以上更に賃借人も実印で１０００人ちかく最期にどうしても立ち退いてもらえない方には裁判早くやってもらいたいけど私の個人的な感覚では着工迄に４年はかかると思います気長に待とうと思ってますライオンズ住民です

[1239: いづみ]

再開発をお願いするなら圧倒的に三井か森ビルにするべき。地権者への感謝とその対応が素晴らしい。
西麻布も西新宿の再開発もディベロッパーの地権者冷遇が酷い。ホームページまで作って、意義を唱えている人の気持ちが少しは理解できる。

[1240: いづみ]

少し調べると色々出てくる

[1241: ＬM西新宿地権者]

>>1239 いづみさん
森ビルは非上場会社でまちづくりコンセプトが明確です。
三井の実力はすごいと思います。
西麻布でも野村は従前面積の2割増しのルールを作ってケンと保留床を山分けしている！

[1242: ＬM西新宿地権者]

>>1240 いづみさん
その他。地権者の多い難関再開発案件としては「ニュー新橋ビル再開発準備組合」があります。

ここはデべが野村不動産・NTT都市開発だが、果たして事業を進捗できるか？

[1243: マンコミュファンさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
西麻布や西新宿でやってるコンサルは開発利益ありの従前資産評価や地権者の現状面積以上の増床は違法だと説明してるって、本当なん？

[1244: 匿名さん]

1.2倍まで認めてるんじゃないの?

[1245: eマンションさん]

>>1244 匿名さん1.2倍って、80%還元だから、1.25倍が現状面積だから、そこまでは特別に認めてやるってロジックなのかな　
そんな法律あったっけ

[1246: ＬM西新宿地権者]

>>1243 マンコミュファンさん
開発利益を従前資産評価に加味するかどうかはその組合の判断によりますが、コンサルとしてはデベロッパーの利益を忖度して控える事例が多いと思います。

「地権者の現状面積以上の増床は違法だ」なんてことはありません。

[1247: ＬM西新宿地権者]

>>1245 eマンションさん
そんな背景から出てきた数値ではないです。
あくまでもデべの保留床確保の手段の一つです。

[1248: マンコミュファンさん]

>>1237 マンション掲示板さん
佐藤不動産鑑定が撤退して、従前資産評価も一からやり直しだし、ゼネコンも決まらないまま、時間だけが経過してる状況。
まずは、転出者も含めて地権者全員に再開発の容積率緩和による土地価格上昇といった開発利益を還元するのか、転出者には開発利益を還元しないのかを決めることからじゃないのかな。
多くの再開発では、この方針を見誤ることで地権者同士の争いになり、訴訟や再開発反対の動きが激しくなるからね。

[1249: 匿名さん]

今ライブ見てるけど木密のヤバさがよく分かるな。
建物自体に消火設備がない上にポンプ車や屋外消火栓からの放水も届かない
放水が届いていないところにどんどん延燃している

[1250: 検討板ユーザーさん]

>>1242 ＬM西新宿地権者さん
しかし事業費が50%増の3000億になった場合、組合がデベに売る保留床の床単価は坪600万円に上げないと、これまで地権者に提示した条件がキープできない状況だけど、このあとどんな展開になるんだろうー

[1251: 匿名さん]

今からここの部屋を買ったら儲かるんですか

[1252: 匿名さん]

儲かるので、反対派の地権者全員から高値で買い上げてください。

[1253: 口コミ知りたいさん]

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合取得の保留床の転売と考えれば、法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になると、新しく来たコンサルが丁寧に説明してくれてるよ
とにかく、再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではないので、現状面積以上の増床は認められないらしいす

[1254: 通りがかりさん]

>>1253 口コミ知りたいさん

新しく来たコンサルはうまく立ち回ってますか？

[1255: マンション掲示板さん]

>>1254 通りがかりさん

従前資産評価に開発利益が加味されない理由や地権者による現状面積以上の増床が認められない理由について、都市再開発法の条文を引用して、うまく理事会役員を誘導してますよ。

[1256: 通りがかりさん]

>>1255 マンション掲示板さん

既に入り込んでる増床狙いの業者から反発は無い？

[1257: マンション検討中さん]

>>1256 通りがかりさん
業者はよくわかってるから、権利変換後に保留床をデベから転売してもらう線でナシをつけんじゃない
全員同意の権利変換になるだろうから

[1258: マンション掲示板さん]

>>1257 マンション検討中さん
ナイナイ

[1259: ＬM西新宿地権者]

>>1253 口コミ知りたいさん
法108条第1項「第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地は、次に掲げる場合を除き、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
この場合において、施行者は、賃貸又は譲渡後の施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地が当該第一種市街地再開発事業の目的に適合して利用されるよう十分に配慮しなければならない。」とあります。　　
これがどうして「法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になる」と解釈できるのか疑問です。

[1260: マンション掲示板さん]

>>1259 ＬM西新宿地権者さん
増床や特別分譲を組合取得の保留床の転売と定義すれば、この条文を適用できるんですよ。
新しく来たコンサルがその辺りをよく説明してくれますよ。

西麻布や赤坂七でも同じ説明で理事会通ってますから、西新宿で通らないことはないと思います。

なので組合ルールとしては現状面積以上の増床禁止となるので、あとはどうやってその制限をかいくぐるかが頭の使いどころになるかと、、

[1261: ＬM西新宿地権者]

>>1253 口コミ知りたいさん
「再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではない」
確かに大幅な増床は行政の立場からもその様なチェックもある様です。

ただ還元率や増床基準の数値は個別再開発事業によって異なります。西麻布三丁目再開発（参加組合員は野村・ケン）では従前面積の1.2倍でした。今回のコンサルの動き・言動から理事会役員に増床不可と洗脳・刷り込みして、最終的に地権者の要望もあるのでという理由から1.2倍に着地させる戦術かと推測します。

特に戸建地権者は従前床面積が大きいので、同じ従後床面積を確保したら管理費・修繕積立金が高額で生活再建ができません。それもあって別途部屋を取得してその賃料で支払いを担保するスキームを推奨するでしょう。結果的に少々の増床を認めなくては---。

[1262: ＬM西新宿地権者]

>>1254 通りがかりさん
コンサル「都市設計連合」は書き込みから見るにうまく立ち回っているのでしょう。

ちなみにニュー新橋ビル再開発準備組合（デべは野村・ＮＴＴ都市開発）のメインコンサルは都市設計連合です。なので野村の意向を受けて地権者対応するのは当たり前です。
資本の論理からは彼らも逆らえません。もう笑うしかありません（汗）

連投しましたが、これが世の中の現実です。　　　格言ー長い物には巻かれろ?

[1263: 通りがかりさん]

戸建てだと面積あたりの従前価値は低くなったりしないの？どうせ接道もろくにしてない木造のボロ屋でしょ。

[1264: 通りがかりさん]

>>1263 通りがかりさん

もちろん低いよ
再開発で容積率880%になるので一種（容積率100%あたり）坪300万として、坪2640万になる土地であるが故に坪500万の現状評価でまずは追い出せないかとの話になるのが再開発でしょ

[1265: eマンションさん]

>>1264 通りがかりさん

嫌な言い方するなｗどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろｗ

[1266: 匿名さん]

>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ
不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし

[1267: マンション掲示板さん]

>>1266 さん


＞開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実

上記の通り説明すりゃ良いんじゃないの？笑

[1268: 口コミ知りたいさん]

地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。

[1269: 口コミ知りたいさん]

>>1267 マンション掲示板さん
その通り多くの転出予定地権者から、「売り急ぐ高齢者地権者を安い評価で追い出そうとしてる」とのツッコミが入るので、

新しいコンサルは以下のように、組合役員が思い込むよう誘導できるかどうかが腕の見せ所という感じ。

都市再開発法80条の条文とH28年京橋西再開発の高裁判例から判断すると、「従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すると違法」

さらに、それでもだめなら、上記の法律解釈の意見書を鑑定士や弁護士に作らせて、組合役員に見せれば、肩書に弱い素人役員は簡単に落とせるかと。

[1270: 通りがかりさん]

>>1261 ＬM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ

ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。

保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ（ゼロ%還元）になっちゃうからね。