西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1161: 匿名さん]

港区泉岳寺周辺地区の再開発を心配する会の皆様のホームページです

https://sengakujihumanrights.com/

[1162: 匿名さん]

野村不動産等の赤坂７丁目は、当地区同様の　暴利の再開発です。
サイドシェアさんのホームページです。

https://www.slideshare.net/tsunamba/pdf-251531705

[1163: 検討板ユーザーさん]

>>1162 匿名さん

赤坂七丁目再開発は鑑定士に開発利益未反映の安い従前評価鑑定をさせ、それを理由にコンサルが保留床単価は坪466万だと説明して分譲単価の半値以下に抑えようとしてるんですね。

更に現状面積以上の増床はできないものだと理事会役員に思い込ませ、地権者の増床は不可との権利変換ルールを策定させれば500億円以上の分譲利益が見込めるシナリオになりますね。

今なら、坪1000万での分譲可能なエリアなので、保留床単価は坪800万とし、開発法で従前評価を行う方針とすることを再開発組合総会で決めれば、従前評価は213→736億円で3倍以上に増え、還元率も200%以上の公正な再開発となることでしょう。

ただし、事業費が想定通りで、理事会役員がデベの操り人形でなく、まともな判断ができる状態であることが前提条件になりますが、、、

[1164: 匿名さん]

従前の土地建物だけ持ってて、再開発に難の貢献もしてないような奴に利益配分する必要は無いのでは？再開発無けりゃ建て替えもできないボロを、新しい建物に建て替えてやるだけありがたいと思えよ　ってこと。

[1165: 匿名さん]

>>1164　匿名さん
ボロを新しい建物に建替えてやるだけで有りがたいと思えよ

皆様　どう思われますかね。
此処に集うのは組合も設立されてないので地権者か野村ぐらいです。

野村っては、地権者を相手に暴力的ケンカを売る会社なんですかね。

皆様　このような社員様がおられる会社信頼できますかね。
本当にこんな会社に皆様の財産をゆだねて大丈夫か真剣に考えて下さい。

[1166: 匿名さん]

>>1165 匿名さん

何言ってんだお前。近隣住民だよ。
デベ社員がこんなところで地権者挑発すると思うか？笑

ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。

[1167: 匿名さん]

は、は、は　笑
近隣住民に化けたクズのデベか？

あんた　先の部分で　建替えてやる　と言ってるのと違うかい？

あんた方が建替えるんだろう？
クズのデベ　社員だから　そういう事が言えるんじゃないのか！
自分の書き込み読みな　

都合が悪くなったら　近隣住民か？

[1168: eマンションさん]

>>1167 匿名さん

他の再開発でのトラブル事例をまとめるとこんな感じですかね。

【デベの傀儡理事会の再開発検討手順】
①鑑定士による開発利益未反映の従前評価
②コンサルが事業原価から保留床単価を説明
③弁護士による増床不可の法解釈で増床制限

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール

高齢地権者はデベの息のかかった鑑定士、コンサル、弁護士の意見を真に受けすぎないように注意しないといかんぜよ！

[1169: 匿名さん]

>>1168　ｅマンションさん

はい、その通りです。
よろしくお願い致します。

[1170: ！]

>>1168 eマンションさん

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
→直近のｳﾞｨｰｸｺｰﾄ参宮橋が坪460 PH初台レジが坪480
　平均取って470万 x 0.8 = 376万　ヨシ!!

②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
　→???

③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール
　→特別分譲あり　ヨシ!!

まぁ。妥当やね。

[1171: 匿名さん]

>>1170 ！さん
開発法での、従前資産評価での開発利益反映はこれ読みな

https://www.shinginza.com/db/01977.html

[1172: 匿名さん]

確かに土地は安く評価されてるけど、ゴミみたいな建物を倍以上の価格で評価してくれて、解体もただ、建築中の賃料も補償してくれるんだから、ここにも開発利益は存在していると思うね。

[1173: マンション掲示板さん]

>>1159 匿名さん
地権者に子会社が入ろうと問題ないだろ。反対する方も子会社でも作って反対すれば良い話。問題なのは、三井がやった土地を細切れにして地権者を水増ししたこと。

[1174: 匿名さん]

>>1172 匿名さん
屁理屈こねんのはもういいよ
総専有面積×保留床単価から事業費を引いた額を従前資産評価額にしたらいいだけの話でしょ
再開発組合の理事会で、従前資産評価に開発利益を加味する方針案を作り、総会で承認して鑑定士に作業させるだけのこと
ただ、再開発組合の役員がボケてないことが条件にはなるけどな

[1175: マンコミュファンさん]

無償で建て替えられるんだから十分利益取れてるだろ。デベやゼネコンの汗水に乗っかって上澄みだけとろうとする強欲弱小転売ヤーは社会の害悪なんだよな。

[1176: 匿名さん]

>>1174　匿名さん
正にその通りなんです。
全く異議なし。
理事会が　従前資産評価は開発利益を加算する　と方針を決め議案を出し、総会で承認取って鑑定士に評価させれば終わりです。

ところが　理事会の9割の高齢者が開発利益の説明がわからないのとコンサルは当然２０年間一度も話しはしていません。

この時点でも８割が開発利益に半信半疑で他の理事が説明しても受付ない拒否反応が現状です。
こりゃ　どうにもならんわ　

[1177: 匿名さん]

多くの地権者が賛成してるのに、それを馬鹿だマヌケだと言われて悲しいです。勝手に手紙送ってくるとか、個人情報書くビラやめて下さい。立派な？２つのマンションさんはどうぞ自分達で建替えてみたらよいじゃないですか。

[1178: eマンションさん]

>>1177 匿名さん

社会悪の妨害に負けず頑張って下さい。
近隣住民も竣工を待ち望んでいます。

[1179: 名無しさん]

>>1177 匿名さん
多くの地権者が賛成してないのに、それを社会悪だ妨害だと言われて悲しいです。勝手に開発利益を加算しないとか、増床制限を決めないで下さい。立派な！2つのタワーマンションをどうぞ協力して早期に建設しましょう。

[1180: 匿名さん]

>>1179　名無しさん
爆笑
そうしましょう　そうしましょう