西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1101: 匿名さん]

少し古い号ですが

[1102: 検討板ユーザーさん]

>>1101 匿名さん
自分で切り貼りしたやつですか？数字が正確ではないものは出してはいけませんよ。デベも保留床をタダで貰うわけではありません。特別分譲もあるみたいなので、結果的には、地権者３０、デベ７０くらいになるのでは？

[1103: 匿名さん]

この怪文書定期的に投函して回ってるの？その労力を他の仕事に使えよ　笑

[1104: eマンションさん]

>>1101 匿名さん
準備組合役員17名のうち9名が理事会に来なくなってることが事実なら、その9人は自分がやらされそうになってる事の重大さに気付いて責任回避のつもりかもしれんよ
デベに再開発後のタワマンの大半を相場の半額以下の卸値で約2000億円分、売渡す事業計画策定に加わり地権者の利益を損ねてると隣近所から白い目で見られるのは勘弁だと

[1105: 匿名さん]

>>1104 eマンションさん
相場の半額以下で買えるチャンスが地権者にもあるんだけどね。俺が地権者だったら、理事には感謝しかないな。権利床が保留床の８掛けくらいの価格差で調整してくれたらさらに良い！

[1106: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ
西麻布三丁目や赤坂七丁目に行って聞いてみな

[1107: 通りがかりさん]

>>1106 匿名さん

ここの再開発の比較対象に一番近いパークタワー西新宿三井不動産の価格が少しずつ見えてきました販売は来年3月末正確ではありませんが平均坪単価600万位です隣の住友シテイタワー西新宿がずっと坪800万以上と言われてきましたか皆様ご存じのように住友価格で高すぎです直近では新築も成約率も７０パーセントを下回る物件も出てきましたこれは私の私見ですがマンション価格も頭打だと思います住友のシテイタワー西新宿もなかなか価格がでないところを見ると下方修正しているのかも

[1108: 検討板ユーザーさん]

>>1107 通りがかりさん
分譲坪600万想定でその75%の坪450万が保留床単価
事業費1978億円分の保留床面積は43956坪
総専有面積が68905坪なので保留床面積比率は63.8%
事業計画がこのくらいの内容だったら、これほど揉めることはなかった気がする

[1109: 匿名さん]

組合設立を前に再開発組合理事の希望届け書が届きました。

地権者の皆様　モノ言いたい方は記入して地権者の要望に沿った再開発を目指しませんか？
役員は10名から１５名とあります。
場合によれば選挙にならない可能性もありますので、是非こぞって参加しませんか？
締め切りは１２月１６日です。

安い従前評価、低い権利変換率、野村等参加組合員の強欲な保留床面積、権利床の他に　どこの再開発でもある特定分譲、増し床　問題は山積です。

今までの準組の役員では能力的に無理です。役員本人さんは居心地が良いので応募するでしょう。

ここは、首のすげ替えしかありません。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
他の再開発と差があるとしたら、保留床価格を権利床価格の1.2倍にするぐらいです。他の再開発は、そんなもんで総会を通ってます。

[1111: 匿名さん]

LM（ライオンズ）の約200の地権者の皆様
いずみタウンの87の地権者の皆様
サン　ビュハイツの48の地権者の皆様
再開発法では区分所有の議決権は複数2～3が認められています。

ところがそれぞれ1の議決権しか与えられていません。

仮に10坪の土地所有でも議決権は1
一方全体の従前資産の12%をLMが占めていますが議決権は　わずか1

怒って下さい。

このように決めたのは現理事か？
佐藤不動産鑑定か？
野村等の参加組合員か？

区分所有者の権利が軽く扱われています

[1112: eマンションさん]

>>1111 匿名さん
だからさぁ、面積要件の議決権もあるわけだから、ちゃんと議決権が1のままでも軽く扱われているなんてことほないんだよ。

[1113: 匿名さん]

その3つは独自に建替やってくれたら良い

[1114: 匿名さん]

だからさぁ、都市再開発法の書きぶりが問題なんだよなぁ。
だいたい、議決権や従前評価や増床ルールに関してデベのやりたい放題の法律解釈ができるような曖昧な表現になってるからこんなになってんだよ。
議決権は敷地持分割合、従前評価は開発法、増床特別分譲の床単価は保留床単価と同じで原則自由。
都市計画申請は建替え決議と同様に全地権者の80%の同意必要くらいにしないとあかん

[1115: マンション検討中さん]

>>1114 匿名さん
多くの地権者が喜んで賛成しているのに、弱小地権者の君が声を大にしてさけんでいるのが謎。

[1116: 匿名さん]

>>1115　マンション検討中さん

申請時点で　同意率は71%前後
土地所有者の約3分の1弱が組合設立に同意していない現実

新宿区役所の担当も本来80%程度の同意なんですが70%超えで受付ましたと説明する

[1117: 匿名さん]

旧マンション住民は部屋が現状の半分の大きさになるのかな？

[1118: 匿名さん]

野村等参加組合員は分譲すれば
１０００億から２０００億利益を出せる。
地権者も人が良く　理事達もコントロールしやすい　おいしい再開発だ。

[1119: 通りがかりさん]

>>1116 匿名さん

８０%を求めるとこがあるんですね。普通に７０%くらいで大体いけますよ。なんせ印鑑証明つけなきゃなのでハードル高いんですよね。何%うんぬんよりも全部の地権者にちゃんと説明したかの方が重要だと聞いたことたりますよ。

[1120: マンコミュファンさん]

>>1115 マンション検討中さん
30年かけて地権者から買い上げてきた分まで含めて7割の同意だから、純粋な地権者の同意は半分くらいしかないよ
残り3割は鉄壁の反対だから100年経っても無理なんじゃない