西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1081: 口コミ知りたいさん]

ほんまイナゴみたいな連中だよな。社会の癌　

[1082: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1083: 名無しさん]

その通りで、ネガは物事の道理を分かってないんだよ。
>>先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
アホでしょ。何ですか同意書を集めたわけでは無いって。組合設立してから地権者になったから分からないんだろうね。あとから来て態度でかいとか面の皮が厚過ぎないか？

[1084: 匿名さん]

>>1083　名無しさん
丁重なお言葉ありがとうございます。
アホでもなんでも結構ですが、私は地権者の立場で言っております。
失礼ですが　どういうお立場の方ですか？
明らかにして頂けますか？
次に組合設立してから　とありますが組合は設立してません。
あとから来て態度でかい　とありますが　なぜあとから来てとわかるのですか？
だれに比べてあとなんでしょうかね。
ご回答お願いします。

[1085: 通りがかりさん]

>>1084 匿名さん
準備組合設立してなかったんですか？
知らなかったです。てっきり準備組合は設立済みで、設立後にご購入されたのだと思っていました。

[1086: 名無しさん]

>>1085 通りがかりさん
まもなく再開発組合設立認可が下り、62階と63階のツインタワーマンションの計3200戸の価格表が地権者に提示されます。
地権者は所有する土地建物の従前評価をもとに、それより安い部屋を取得する場合は精算金を受取り、高い部屋を取得する場合は増床負担金を支払うことになり、権利変換計画書にその内容が記載されます。
なお、特定の関係者を対象とした特別分譲があり、同じく、権利変換計画書にその内容が記載されます。

[1087: マンション掲示板さん]

>>1086 名無しさん
結局、特別分譲あるの？何ためにネガしてたん？

[1088: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
その意味からすると、事業消滅の可能性も多少あるかもしらませんね
この再開発プロジェクトの前提は3年前の工事費の坪130万（延床税抜）ベースの1978億円が想定事業費（補助金控除後）となっています。
昨今の工事費高騰の影響はどの程度になるのでしょうか？

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
私もそれを心配していますマンション価格が上がったから床面積を増やせ増床を無制限にしろとか一部の方が声高にゆってますが工事も最初の見積もりを確実にオーバーすると思います組合モデベロッバーも頭を悩ましていると想像します私の予想では３２００戸の権利床の価格が出てくるのにも1年半位かかる気がします権利変換の認可に5年位かかると予想します気長に待ちますただ中止や凍結だけはにはならないように願いますライオンズマンション居住者より

[1090: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

オタクの暴れてる区分所有者どうにかしてください…。
参宮橋民だけど早くできておっきいスーパー欲しいっす。
宜しくお願い致します。

[1091: 匿名さん]

>>1086　名無しさん
細かく段取りをご存知ですね。
野村の能面女さんですか？
以下について教えて下さい。

1　価格表が提示される時期はいつですか？

2　特定の関係者を対象にした特別分譲とありますが　、特定の関係者とは誰ですか？　特別分譲の条件は？

[1092: マンコミュファンさん]

>>1091 匿名さん

参宮橋さん私も近所の方とよく話ますが一番不便をしてるのが圧倒的に買い物だそうです早くランドマーク的な大手のスーパが入って欲しいです

[1093: 検討板ユーザーさん]

>>1092 マンコミュファンさん
せめてクイーンズ伊勢丹クラスは欲しいよね

[1094: 匿名さん]

特別分譲あるなら買いたいな

[1095: 通りがかりさん]

総床価格と事業原価に差額が見込まれる場合、差額を開発利益として権利者の皆様に還元するかどうか、権利者の皆様の増し床や特定分譲についてどのような取扱いとするかは、再開発組合設立後、理事会で役員の皆様が案を作成し、総会で権利者の皆様が決定される事項です。
なお、保留床価格については、再開発組合と参加組合員が協議の上、近隣の不動産市況を考慮して設定される予定です。
理事会の役員の方々は権利者の皆様に寄り添い、公平公正な視点を持って、権利者主体の事業検討を行われますので、どうぞ暖かく見守って頂ければ幸いです。

[1096: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
真っ当な意見だと思います。投稿者がたとえ準備組合関係者であっても、記載内容は真っ当です。

[1097: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
いずれにしても、本組合を設立して初めて1095記載の諸問題を解決していくしかないのが再開発です。

他にも5地区で区分建物再開発案件に関係しているが、これほどネット掲示板で罵り合っているは珍しいです。

[1098: 通りがかりさん]

>>1097 LM地権者さん
罵り合いは思わぬ本音も出てしまう効果もあるし、準備組合内部資料も乱舞し、外部からの的確な指摘にもつながり、いいことだよ。
少なくとも、保留床単価が坪383万で近隣相場の半値以下であることと、地権者の増床を従前評価の1.2倍上限として、現状居住面積以上は地権者に取らせないようにして保留床面積を極大化しようとの思惑が渦巻いていることが露呈したことは、ある意味、画期的なことかと思う。

[1099: 口コミ知りたいさん]

>>1098 通りがかりさん
特別分譲あるんじゃないの？そしたら投資目的の人で文句を言う人いなくなると思うよ。

[1100: マンコミュファンさん]

>>1099 口コミ知りたいさん
だよな

[1101: 匿名さん]

少し古い号ですが

[1102: 検討板ユーザーさん]

>>1101 匿名さん
自分で切り貼りしたやつですか？数字が正確ではないものは出してはいけませんよ。デベも保留床をタダで貰うわけではありません。特別分譲もあるみたいなので、結果的には、地権者３０、デベ７０くらいになるのでは？

[1103: 匿名さん]

この怪文書定期的に投函して回ってるの？その労力を他の仕事に使えよ　笑

[1104: eマンションさん]

>>1101 匿名さん
準備組合役員17名のうち9名が理事会に来なくなってることが事実なら、その9人は自分がやらされそうになってる事の重大さに気付いて責任回避のつもりかもしれんよ
デベに再開発後のタワマンの大半を相場の半額以下の卸値で約2000億円分、売渡す事業計画策定に加わり地権者の利益を損ねてると隣近所から白い目で見られるのは勘弁だと

[1105: 匿名さん]

>>1104 eマンションさん
相場の半額以下で買えるチャンスが地権者にもあるんだけどね。俺が地権者だったら、理事には感謝しかないな。権利床が保留床の８掛けくらいの価格差で調整してくれたらさらに良い！

[1106: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ
西麻布三丁目や赤坂七丁目に行って聞いてみな

[1107: 通りがかりさん]

>>1106 匿名さん

ここの再開発の比較対象に一番近いパークタワー西新宿三井不動産の価格が少しずつ見えてきました販売は来年3月末正確ではありませんが平均坪単価600万位です隣の住友シテイタワー西新宿がずっと坪800万以上と言われてきましたか皆様ご存じのように住友価格で高すぎです直近では新築も成約率も７０パーセントを下回る物件も出てきましたこれは私の私見ですがマンション価格も頭打だと思います住友のシテイタワー西新宿もなかなか価格がでないところを見ると下方修正しているのかも

[1108: 検討板ユーザーさん]

>>1107 通りがかりさん
分譲坪600万想定でその75%の坪450万が保留床単価
事業費1978億円分の保留床面積は43956坪
総専有面積が68905坪なので保留床面積比率は63.8%
事業計画がこのくらいの内容だったら、これほど揉めることはなかった気がする

[1109: 匿名さん]

組合設立を前に再開発組合理事の希望届け書が届きました。

地権者の皆様　モノ言いたい方は記入して地権者の要望に沿った再開発を目指しませんか？
役員は10名から１５名とあります。
場合によれば選挙にならない可能性もありますので、是非こぞって参加しませんか？
締め切りは１２月１６日です。

安い従前評価、低い権利変換率、野村等参加組合員の強欲な保留床面積、権利床の他に　どこの再開発でもある特定分譲、増し床　問題は山積です。

今までの準組の役員では能力的に無理です。役員本人さんは居心地が良いので応募するでしょう。

ここは、首のすげ替えしかありません。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
他の再開発と差があるとしたら、保留床価格を権利床価格の1.2倍にするぐらいです。他の再開発は、そんなもんで総会を通ってます。

[1111: 匿名さん]

LM（ライオンズ）の約200の地権者の皆様
いずみタウンの87の地権者の皆様
サン　ビュハイツの48の地権者の皆様
再開発法では区分所有の議決権は複数2～3が認められています。

ところがそれぞれ1の議決権しか与えられていません。

仮に10坪の土地所有でも議決権は1
一方全体の従前資産の12%をLMが占めていますが議決権は　わずか1

怒って下さい。

このように決めたのは現理事か？
佐藤不動産鑑定か？
野村等の参加組合員か？

区分所有者の権利が軽く扱われています

[1112: eマンションさん]

>>1111 匿名さん
だからさぁ、面積要件の議決権もあるわけだから、ちゃんと議決権が1のままでも軽く扱われているなんてことほないんだよ。

[1113: 匿名さん]

その3つは独自に建替やってくれたら良い

[1114: 匿名さん]

だからさぁ、都市再開発法の書きぶりが問題なんだよなぁ。
だいたい、議決権や従前評価や増床ルールに関してデベのやりたい放題の法律解釈ができるような曖昧な表現になってるからこんなになってんだよ。
議決権は敷地持分割合、従前評価は開発法、増床特別分譲の床単価は保留床単価と同じで原則自由。
都市計画申請は建替え決議と同様に全地権者の80%の同意必要くらいにしないとあかん

[1115: マンション検討中さん]

>>1114 匿名さん
多くの地権者が喜んで賛成しているのに、弱小地権者の君が声を大にしてさけんでいるのが謎。

[1116: 匿名さん]

>>1115　マンション検討中さん

申請時点で　同意率は71%前後
土地所有者の約3分の1弱が組合設立に同意していない現実

新宿区役所の担当も本来80%程度の同意なんですが70%超えで受付ましたと説明する

[1117: 匿名さん]

旧マンション住民は部屋が現状の半分の大きさになるのかな？

[1118: 匿名さん]

野村等参加組合員は分譲すれば
１０００億から２０００億利益を出せる。
地権者も人が良く　理事達もコントロールしやすい　おいしい再開発だ。

[1119: 通りがかりさん]

>>1116 匿名さん

８０%を求めるとこがあるんですね。普通に７０%くらいで大体いけますよ。なんせ印鑑証明つけなきゃなのでハードル高いんですよね。何%うんぬんよりも全部の地権者にちゃんと説明したかの方が重要だと聞いたことたりますよ。

[1120: マンコミュファンさん]

>>1115 マンション検討中さん
30年かけて地権者から買い上げてきた分まで含めて7割の同意だから、純粋な地権者の同意は半分くらいしかないよ
残り3割は鉄壁の反対だから100年経っても無理なんじゃない

[1121: 匿名さん]

いろんな人達から他の再開発の定款を見せてもらいました。
当地区の定款第24条には役員の守秘義務条項があります。

これは始めて見ます。

野村等と佐藤不動産鑑定は余程やましい事をやっているのか理事会の議案　様子すら普通の地権者に知られたくないのでしょうか？

定款には一般的に書式　ひな型があります。

この定款事業作成費は佐藤不動産鑑定が受注し　１億２０００万です。
地権者を食いモノにしてないですか？

[1122: eマンションさん]

>>1121 匿名さん
１億２０００万は無いでしょ。３０万くらいの仕事だよ。

[1123: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
所有権を調べたりで色々知り得てしまう事も守秘せずフルオープンが望ましいとか？

[1124: 匿名さん]

地権者の皆様　２２号ニュースです。

理事等はすべての点で野村ベッタリです。
これを止めるには１８０度方向を替えるしかありません。
今後総会が１月前後に開かれますが、全て　NO NO NOでしか解決されません。

皆様の多数決で最高に重要に事が決まってしまいます。

○従前資産に開発利益を加算するのは当然　→土地の価格が高くなります。

○増し床制限反対　お金を出して自由にマンション床が買えます。

○保留床価格の引上げ→当地区の分譲想定は坪５００万前後　隣の住友タワーは坪８００万以上　この金額が上がる事で地権者の床面積が増えます。

組合は開発利益は現状では認めていません。
増し床には1.2倍とか制限を付けようとして地権者が多く買えないように弁護士にアナウンスさせています。

保留床価格を安くして野村等が買いやすく利益が出る方向にしています。

坪800万円だと野村等は２０００億円　　　　２０００億円前後　利益が出ます。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1124 匿名さん
特別分譲があるらしいので、弱小地権者のあなたのような、数千万の評価だとしても、最上階ペントハウスを購入することができるチャンスがあると。そうすると、1.2倍の制限どころか、10倍の買増しも可能であると解釈しておりますが、いかがですか？

[1126: 匿名さん]

>>1125マンション掲示板さん
まだ本組合も設立されてませんし、増し床　特別分譲は総会での議決が必要ですのでなんとも言えません。
特別分譲はどこでもあるみたいです。
ただ野村の高層階は過去地権者入れない方針みたいですので中層階に限定されるような気がします。
特別分譲も少し割安での購入ですので一般人は借り入れできる範囲内だと思います。
なかなか厳しい数字ですので現状で浮かれている人は知りませんがね。

[1127: マンション掲示板さん]

>>1126 匿名さん
特別分譲はデベと同じ保留床価格ですよ。それを厳しい数字というなら、デベにとっても、保留床価格は厳しい数字ですから、デベも◯◯億儲かるとか浮かれていられませんね。

[1128: 匿名さん]

>>1127　マンション掲示板さん
言葉が足りませんでした。
なかなか厳しい数字→従前の土地評価とか権利変換率です。
ついでに

従前評価方法
保留床引き上げに開発利益を上乗せ評価するか否かは地権者が決めてよく、改め再開発組合でその方針を決定すれば不動産鑑定士は開発利益を加味した鑑定評価を行う事になる。

[1129: 匿名さん]

○増し床
コンサルと事務局が決める話ではない。増し床制限は野村等の欲望であり、権利者が増し床制限に応じる話てはない。

○保留床価格
コンサルと事務局が決める事ではない。再開発組合と野村等と合意すれば良い話で、安い金額を押しつけられる理由はない。

[1130: マンション検討中さん]

>>1129 匿名さん
デベが協力してくれるから再開発が出来るってことを、ちゃんと認識した方がいいよ。