西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1001: マンション検討中さん]

特捜が動いてくれないみたいでつまらんね、書類を送ったかも怪しいけどな。

[1002: 検討板ユーザーさん]

>>1001 マンション検討中さん
結局、なにが問題なん？

[1003: マンション掲示板さん]

時に内容ある討議もしないとね。
準組の2行文字の島なんとか　や
評価基準日は1年半延ばす予定ですかね？
半年以内で１０００弱の地権者の同意は当然無理やろ？

前の項目でドブ○の能面女が西新宿五丁目の野村の再開発分譲は８５０万からの売出しで当地区も資産価値が上昇とあるが、当コンサルは分譲想定は５５０万前後　デベと地区は多少違うが当初から３００万分譲想定金額が上昇してる分は地権者にどうゆう形で寄与してくれるんだい？

野村の丸儲け　総取りかい？

[1004: 検討板ユーザーさん]

従前評価は、他の再開発と比べて低いのかな？実際知らんけど、決してそうではないのでは。元々持ってる物件が酷いんだから仕方ないんじゃないかな。それが理解できないのが謎。確かに増床制限は厳しいと思う。何とか、1.5倍とか、1部屋とか、その両方を満たすとか、何かしら変えるべき。

[1005: マンション検討中さん]

>>1004 検討板ユーザーさん
従前評価が安いのもあるけど、まずは保留床単価が安いことが問題なんじゃないの
還元率に直結する権利床面積は総専有面積-保留床面積だから
つまり、保留床単価アップ→保留床面積減→権利床面積増→還元率アップでしょ

[1006: マンション掲示板さん]

現状分譲想定が坪５００万前後でして保留床単価は坪３８３万です。

西新宿五丁目の住友の販売価格が野村のドブ○の能面女の通りとすれば坪８５０万円から　との話です。

分譲想定を８００万と言いませんが600万で保留床価格を坪３８３万から450万円にして頂ければ丸く納まる話しです。当然権利床部分も増加します。
もちろん次に大事な増し床と特定分譲の交渉がありますがね。

[1007: eマンションさん]

>>1006 マンション掲示板さん
増床したい人は保留床が安い方が良いんだよねぇ

[1008: 口コミ知りたいさん]

>>1006 マンション掲示板さん
保留床を安く独占すべき参加組合員の担当者として、ここより格下でほぼ中野坂上のタワーマンション分譲単価が坪850万だと口走ってるのってある意味失言なんじゃない
ツルツル部長から地権者は高齢で判断能力が低下してんだから佐藤鑑定に安く従前評価させて保留床単価は安いものだと丸め込めと言われてるはずなのにね

[1009: マンション掲示板さん]

野村の能面女の書き込み↓
コンプライアンスのあるデベなどは板に書き込みは禁止されてるみたいですが？
私ら知らない情報で墓穴を掘ってます。

準組の野村からの出向の島なんとかやら　も必死で２行で書き込んできますが（笑）

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 マンション掲示板さん
坪850万の分譲だとデベは半値以下の卸値で保留床を仕入れ可能

2000億で仕入れた保留床を倍以上で分譲できれば2000億以上の儲け

それには準備組合役員に地権者の増し床は従前評価の1.2倍上限ルールをつくらせることが鍵

[1011: マンション掲示板さん]

週間現代　10月８日号　p59より

特捜部は政界を狙う縦の捜査に移る。
対象となるのは新国立競技場や神宮外苑再開などのハコ物。

組織員元会長として全体計画に関与した森喜朗氏の他にも総理経験者の名前が取りざたされている。

神宮外苑再開発は三井不動産を中核とする地権者が事業を進めているが、樹木の伐採計画が明らかとなって都民からの反発も大きい。

再開発を利権化したのは誰か。

?????
この西新宿3丁目の再開発も
ゼネコンM　のデベN　への工事費の10%の請求　金額にしてナント　　　約１８０億円

準組内の島なんとか　のご要望により特捜部に資料提出済です。

また息の長い捜査でしょう

[1012: 通りがかりさん]

>>1011 マンション掲示板さん
俺この再開発は今のところ関係ないし、どうでもいいんだけど、ごめん、事実だったとして、何が悪いのかさっぱり理解できんのだけど？笑

[1013: マンション掲示板さん]

ゼネコンMはデベN　に再開発する権利と工事費の10%がバックマージン
↓
工事費の吊り上げ
工事費が高くなり地権者に損失を与えている

NはMに工事を受注できる見返りを与えている
談合は独占禁止法違反

再開発は補助金も入り公共事業に近い
公取委にも調査権限がある

[1014: マンション掲示板さん]

ゼネコンMは当初からこの地区で街づくり協議会を運営していた

[1015: マンコミュファンさん]

>>1013 マンション掲示板さん
であれば、これから参加組合員を決める際、競争入札で決まればよい気がするのですが、、
ゼネコンも一応、コンペでやることになってんでしょ

[1016: マンション掲示板さん]

○新規参入ゼネコンも　いろんな条件を付けて締め出しての競争入札も多いと聞く
○談合グループは既得権益を守るため新規参入ゼネコンを妨害しているケースも多い
○民間の大型再開発案件は、どこでも形ばかりの競争入札ではないのでしょうか？

[1017: マンション掲示板さん]

準組→清水建設の出向が多いと聞く？
事業協力者→前田建設工業
地権者→大成建設

[1018: eマンションさん]

>>1017 マンション掲示板さん
これでゼネコンや参加組合員の入札コンペで不正するようだと準組の役員アウトちゃう
2000億円のプロジェクトでしょ

[1019: 匿名さん]

>>1018 eマンションさん

不正なんかせんよ。でも、情報開示されて限られた期間で設計したところで、事前に内容知っていて時間かけて計算したところに勝てないんよな。

[1020: 匿名さん]

事業計画に対しての反対意見書が200通以上出されたらしいですよ。

[1021: eマンションさん]

>>1020 匿名さん
事業計画は変更するって、理事会から街づくりニュースで連絡してきてるね
いくら地権者が高齢で判断能力が低下してるといっても、保留床単価が坪383万だと、なんかオカシイなと気付くだろ
早く見直し後の3200戸の価格表みてみたいね

[1022: ご近所さん]

保留床単価＝分譲想定単価なん？

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1022 ご近所さん
地権者向けの価格表だから卸値（保留床単価）ベースで、分譲価格の75～80%レベルね
再開発によってはデベの意向で地権者に価格表を見せないケースもあるらしいけど、、

[1024: マンション検討中さん]

全部白紙にして、やれるとこや、やりたいとこだけでやれば良い。増床制限なしの提案なんて明らかに小さな占有部所有者有利。土地所有組としては迷惑。一回中止で。ゴネてる建物はどうせ自分らでは建て替えできない。

[1025: 評判気になるさん]

>>1024 マンション検討中さん
まさにその通り
安く従前資産評価して保留床を安く抑え、従前評価の1.2倍上限にしようとは言語道断
地権者が資金を出して参加組合員なしで再開発を進めても都市再開発法上は問題ないので参加組合員候補は白紙に戻してやり直すのがよい

[1026: ご近所さん]

>>1023 口コミ知りたいさん

ふむふむ。近場で完売した三井の初台が坪５００位だったから、タワマンであることを踏まえても５５０位が適正な分譲想定単価かね。となると保留床単価はもうちょっと上げて４２０－４４０位のレンジにしてあげても良いかもね。

[1027: マンション掲示板さん]

>>1025 評判気になるさん
それは無理だろうね。地権者にデベと同じくらい信用のある企業がいればまだ可能性があるだろうけど、

[1028: 匿名さん]

ここは、50年ほど放置で。
固定資産税を払い続け、相続で安く切り売りに出たら、
それを今回のデベ達が、競争せず安く買っていけばよろし。

協力的なエリアの開発だけを推し進めよう。

[1029: 匿名さん]

害悪のLM排除してさっさとすすめてくんねーかな。理事やってるから無理か？

[1030: eマンションさん]

>>1029 匿名さん
いや、長引くようなら、都市計画決定を取り直せば大丈夫だよ
2/3の権利者が同意してんのに、その多数決の結果に従えないようなハズレものは切るしかないっしょ

[1031: 名無し]

>>1030
ここは都市計画どころか地権者の同意を得て本組合設立の法定要件を満たしました。
それで6月23日に新宿区に組合設立の認可申請を新宿区・都知事あてに申請済みです。

50年放置だ、LM排除とか都市計画を取り直せだの情弱書き込みを見ると、いい加減にしてくれよと思ってしまう。再開発の事業推進の仕組みが全くかっていない。

まあ、スレの賑わいと思えば毒にもならないか！

[1032: 匿名さん]

>>1031 名無しさん
これで再開発にならなかったら、地権者はデベに損害賠償くらうんじゃないかな。

[1033: 口コミ知りたいさん]

>>1031 名無しさん

ＬＭが条件面でごねてるって聞いたけど嘘なん？

[1034: 名無し]

>>1032 匿名さん
間違って参考になるをクリックしました。

再開発組合が設立されると。その組合は法人格を得て再開発事業に係る資金を確保することができます。都市計画承認や本組合設立時には、事業協力者＝デべロッパーが販売に充てられる床＝保留床を購入する確約が行政から求められています。

従って本組合が設立されたのに再開発が成立しないという事はあり得ません。

[1035: 名無し]

>>1033 口コミ知りたいさん
大規模マンションなので自分たちの権利確保のためにいろんな考えの方がいます。

本組合（実態はデべとコンサルが主導し理事長はお飾り、理事会は戸建て地権者・区分地権者代表で構成）の理事会で、それらの利害を調整して事業推進を図るのがデベロッパー、コンサルの腕の見せ所です。

どこでもデべの利益と地権者の利益はぶつかり合います。特に上場しているデべは利益を求められるのでーーー。

[1036: 匿名さん]

LMの増床制限撤廃しろという要求は、地権者のためと言いながら投資家のためじゃん。マンション一部屋持ってるだけで無限に増床出来たら戸建の住人が割を食うよね。普通の人はそんなにお金無いし増床制限撤廃は反対。

[1037: 匿名さん]

>>1031 名無しさん
ははは。真面目かよ。
50年放置されてしまうと、それはそれで地権者も困るだろ？というレトリックだよ。

[1038: 匿名さん]

>>1034 名無しさん
本組どころか、権変申請までいって撤退した例があるけどね。徳島市で。
結局は和解してリスタートしてるけど、機会損失は甚大だったよね。

[1039: 検討板ユーザーさん]

>>1034 名無しさん
ありえないんです。なので、ここまでやって、再開発に協力しませんは、損害賠償もんなんです。本組合が設立前でれば、そんなことは無いんですけど。

[1040: 評判気になるさん]

>>1039 検討板ユーザーさん
まもなく本組合設立でこのまま順調に進むようなニュアンスの再開発ニュースが送られてきたよ
あとは、適当にコンサルが反対者を説得し、どうしてもダメなら強制権利変換も可能なんじゃないの

[1041: 匿名さん]

LMが反対だから損害賠償？
ＬＭだけでなく、土地所有者の約３分の1が組合設立に同意しておりません。
借家権者まで含めて約700程度かな。
まだまだ４～５年掛かります。
強制権変、簡単には、できないよ。
地権者は組合　理事の瑕疵を洗い出して、止まらないけど　その前に裁判に持ち込むよ。

[1042: 匿名さん]

はい、これ

[1043: マンコミュファンさん]

>>1042 匿名さん
ここの人が言ってることそのまんまだね。
つまり、ここの人が書いたニュースか。笑

ここはどんなに頑張っても坪800万はしないよ。

[1044: 名無しさん]

>>1042 匿名さん
これが真実なら、野村の担当者の部長は相当腕がいいワケだな
次期社長候補だね
顔が見てみたいよ

[1045: 匿名さん]

>>1042 匿名さん
おい、パコ北参道の写真間違ってるぞ　ちゃんとせえやｗ

[1046: 匿名さん]

>>1045　匿名さん
間違えました。
こりゃまた　しつれい　いたしゃました　悲

[1047: 名無しさん]

>>1042 匿名さん
デベの再開発担当者が一般分譲用の床をより安く、より多く取得するために保留床を安くして、増床制限で地権者に増床させないようにしたいのはよくわかるけど、地権者の代表である準備組合理事会の役員が、そうした企みに加担して、坪383万の安い保留床単価を前提に再開発組合を設立して野村不動産他を参加組合員にしようとしてるのは何故なんですか？

[1048: 名無しさん]

主張の強い投資家マンション区分民ではなく昔からいる戸建民を大事にして下さい

[1049: 匿名さん]

再開発見込んでLM仕込んでたイナゴ凍死家連中がギャーギャー喚いてるの？
本当に排除したいなそんな害悪連中は。

[1050: 匿名さん]

>>1047　名無しさん
>>1042ですが
普通役員は地権者の為に汗かいて当然でしょう。
この地区は役員会等で地権者にとってプラスになる新しい事を言うと、その意見を潰そうとする人が数名いると昔聞いた事があります。

推論ですが
役員の大地権者の一部はデベと大雑把に権利変換で優遇する　とすでに約束ができている？
↓
役員の多くは後期高齢者で　早期の着工のみで　他の意見に関心がない。
今後も聞く耳を持たないでしょう

以前は空室の多い　Yの古い事務所を事務局としても借りてくれている。
↓
その後デベのポチとして

私はこの程度しかわかりませんが、皆様の中で　このような経験された事がありましたら教えて下さい。

[1051: マンション検討中さん]

>>1050 匿名さん
金持ちは欲が無いってことだよ

[1052: 通りがかりさん]

>>1036 匿名さん
わかってないねー
増し床の制限がないと、デベへの卸値（保留床単価）を安くすると、権利者の増し床が増えて、保留床が減る効果があり、デベ担当者が保留床を抑えようとしても、あまり意味がなくなり、結果として保留床単価の正常な価格形成につながんだよ
つまり、普通の人のためなんよ　ちょっと考えればわかること

[1053: 匿名さん]

>>1052 通りがかりさん
マンション一部屋しか持ってない人が、無限に安い値段で増床出来るような制度にしたら、増床するお金の無い人が相対的に損するよ。普通に考えて、元々30平米しか持って無いのに、安い値段で無限に床取れるような制度にしたら、明らかに不公平でしょ（お金借りられる人達だけが安値で床を取りまくる。）。

[1054: 匿名さん]

再開発は零細地権者の犠牲の上に成り立っています。
再開発でデベが１０００億も儲けるのは普通ではない。
タワマン以外の普通のマンションの分譲純利益は、事業費に対してせいぜい10%前後。
商売にも適正利益があります。
増し床制限なし　は当然の地権者の権利です。
また権利床以外にもう一区分所有する特定分譲も他の多くの再開発では見られる事実です。

[1055: マンコミュファンさん]

>>1054 匿名さん
地権者のための再開発じゃないからね。そして地権者は犠牲になんかなってないよ。
ここは保留床と権利床に差は無いんだっけ？権利床を２割くらい安くしてあげればいいのにね。増床制限が２０％なのは、デベが儲け過ぎ理論は別にして、みんなそこまで増床しないからそんなもんで十分よ。制限付けたのは増床したい不動産屋さんがいるから。

[1056: eマンションさん]

>>1036 匿名さん
制度やルールっていうのは本来弱者を守るためにつくるものなので、
「増し床の制限ルール」は弱者であるお金のない地権者を守る為だとそれっぽいことを説明してるが、
実際は、デベが安い保留床を独占することと組合役員の大口地権者がお得な上層階や店舗区画を優先的に取得するための仕掛け
騙されたらアカンヨ

[1057: 匿名さん]

べつにええやん。それで損するのはマシ床狙いで小さい部屋区分所有してるイナゴクソ業者だけだろ。イナゴクソテンバイヤーがいくら困ろうが社会的には何の悪影響もない。

[1058: 匿名さん]

>>2284 通りがかりさん
そやな
デべが買おうが大口地権者が買おうがちんけな区分所有者が買おうが、再開発組合が調達するカネに違いはなく、どうでもいい話
だから、地権者の増床の場合は、デべが買う場合より１％高くしたらいいんちゃう
そしたら、地権者の増床が多いほど再開発組合の収支は改善するから、みんなハッピーでしょう

[1059: Anonymous]

まちづくりだより (11/2022)

[1060: 匿名さん]

ーーーー　開発利益　ーーー

虎ノ門六本木　仙石山ヒルズの資料より
作成者
当再開発の佐藤不動産鑑定の佐藤社長

従前土地評価額は、個別の更地評価額と開発利益の配分額によって構成されます。
開発利益の配分額については、開発利益を面積割合で配分することとします。
従後資産の評価方法は、従前資産と同様に再開発組合が専門機関に委託して実施します。

地権者全員に分配された開発利益　１５２億円でした。（組合設立前の資料より）

[1061: 名無しさん]

>>1059 Anonymousさん
おっ、いよいよ再開発も最終コーナーに入ってきましたね
平均坪単価383万での3200戸分の価格表も有れば画像アップよろしく！

[1062: 匿名さん]

なお上記の再開発の総事業費は約７００億弱　で開発利益の分配額は１５２億

[1063: 匿名さん]

>>1060 匿名さん
これ、再開発の従前資産評価におけるポイントよ
下記の宮﨑補償鑑定のHPにある開発利益反映の肯定説を再開発組合が採用してるということだね！

1. 従前資産(都市再開発法80条)について
1. 評価対象と評価方法
(ア)土地
・従前資産の土地は更地として評価する。
・評価方法は、一度に多数の画地を評価しなければならないので、標準地比準評価法又は路線価式評価法が採用される(通常は後者を採用する)。
・将来の事業の完成による土地価格の上昇という開発利益を、従前土地価格に反映すべか否かについては、肯定説と否定説がある。
(イ)建物
従前資産としての建物評価は次のようになる。
ａ. 権利変換者所有建物価額････現在価値額＝推定再建設費×現価率
現価率は次式の定額法により算出する。
定額法＝(推定再建築費－残存価額)×（１－（経過年数÷耐用年数））
なお、損失補償基準上では、建物の木造・非木造別に、現価率が規定されている。
ｂ. 地区外転出者所有建物価額･･･損失補償で用いられる再築工法により算定する。
再築工法＝建物の現在価額＋運用益損失額＋取壊し工事費－発生材価額＝推定再建設費×再築補償率
(注)再築工法とは、損失補償基準上用いられる算定方法である。
ｃ. このように、権利変換者の所有建物と、地区外転出者の所有建物とでは、建物評価方法が異なる。それは、後者については、建物移転という損失補償原理の機能が要求されるからである。

[1064: 匿名さん]

>>1063　匿名さん
>>1060ですが
土地の開発利益についてはご案内通り肯定説です。

建物評価については以下の通りです。
権利変換受ける地権者と転出者は区別してないと思います？
（組合設立後は地権者でないので不明）
転出者にも開発利益が受けられるからです。

従前建物評価額算定式イメージ
建物の推定再建築費　×（掛ける）　評価基準日とする用途、構造、等級別の原価率　=　従前建物評価額

例
木造3等級　築20年経過　推定建築費　３０００万円
１年あたりの償却率=0.0166
20年の償却率=0.322
残存価値を求める原価率=
（1-0.322）=0.668（66.8%）
よって
推定再建築費　3000万×減価率0.668　=　従前建物評価額　2004万円

[1065: 評判気になるさん]

>>1064 匿名さん
転出者も権利変換者も土地建物評価は同じはずです
補償費は前者は片道引越し代だけで後者は往復引越し代+工事期間中の仮住まいあるいは賃料補償になるかと思います

償却年数50年、経過年数20年なら、
残価率=20%+80%×（償却期間-経過年数）/償却年数=68%ではないかと思いますが、、

[1066: 匿名さん]

>>1065評判気になるさん
>>1064ですが　虎ノ門六本木の再開発では木造は3等級に分けていまして
2等級　耐用年数　35年
3等級　耐用年数　48年
4等級　耐用年数　60年の区別でした。

[1067: eマンションさん]

>>1066 匿名さん
48年償却ならその通りです
再取得単価は、再開発により多少差があり、木造は延床坪単価で70～85万くらいだと思います
RCだと90～105万くらいかと

[1068: 匿名さん]

皆様　どう思われますか？

組合が設立されますと議決権が問題になります。
当地区は所有権と借地権の地権者は合計　約１７０名。
おおよそ170権利＋私道共有部分？か

ところがあるマンションは区分所有が約２００弱
にもかかわらず、組合設立後でも議決権は　わずか1

勝手に野村とコンサルが定款創って、それを地権者に押し付ける

すべてデベとコンサルで理事会での定款の内容は議案にものらず　ヤミで定款　創って定款で決まっております　らしい。

こんなにすばらしい　野村です

[1069: 口コミ知りたいさん]

>>1068 匿名さん
共有持分だと全体で１の議決権が普通ですよ。
恥ずかしいから削除依頼されたらいかがですか？

[1070: 匿名さん]

↑共有持ち分は1が普通ですよ。
都市再開発法には共有持分が1でないといけないとは第何条の何項に書いてあるのでしょうか？

[1071: 匿名さん]

>>1068 匿名さん
野村不動産が悪いわけじゃないよ
野村の他の再開発で1マンションあたり数人ずつ再開発組合の役員がでてるとこもあるし、武蔵小山の再開発でも議決権の調整はあったと記憶してます
野村不動産はあくまで参加組合員候補で裏では動いているけど、準備組合で実務をやってるのはゼネコンの事務局担当者だよ
とりあえずは、準備組合の顧問弁護士に1マンションから2人理事を出して、理事会の議決権を２としたら違法行為になるかどうか確認してみたらいいよ

[1072: マンション検討中さん]

そんな立派なマンションなら、再開発嫌なら自分らだけで建て替えれば良いさ。戸建は自分1人だけでいくらでも運用出来るし、やめてもらっても良いです。

[1073: 名無しさん]

なんでも良いからさっさと建ててくれ
カメクロみたいな大型のライフほしいんだよ。

[1074: マンコミュファンさん]

>>1073 名無しさん
だな、
こういった大規模なレジ中心の開発の場合、地下のショッピングセンターや1階の路面店の店舗誘致が開発全体の成否を左右するからね
いかに地元の酒屋等の商店を転出させ、店舗床をデベがコントロールして開発全体の売りになる顔にできるかが鍵
それに失敗すれば、店舗床を地権者に取られてコントロール不能になり、人気のスーパーがはいらなかったり、中華屋の隣に中華屋がはいったり、焼肉屋だらけの店舗エリアになったりするので注意が必要

[1075: 匿名さん]

共有持分（マンション）は区分所有が200でも　議決権　1でなければいけないか？
議決権　5も可能です。

区職員が参考にしている大成出版社の逐条解説　都市再開発法解説によると第３７条の解説一の項目で
定款に特別の定めをすれば、特定の組合員に数個の議決権、選挙権を与えることは可能である。

定款に特別の定めをするとは、施行地区内の宅地の所有者及び借地権者のそれぞれの三分のニ以上の同意が必要だということを意味するとあります。

つまりマンションの区分所有者の議決権4とか5も可能です。

なおこちらの準組は組合設立の同意書がほぼ集まった段階で定款とか事業計画書が自宅に送られてきました。
先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
あと付の（後出し）定款と事業計画書なのであります。
この部分で法的な問題はないのでしょうか？
どなた様か教えて下さい。

[1076: マンコミュファンさん]

>>1075 匿名さん
アホなの？総会で新議題あげて定款変更申し出ろよ。賛成多数なら可決だわ。議決権の他に面積要件もあるんだから、俺は区分マンションは１の議決権で全く問題ないと思うがね。

[1077: 匿名さん]

組合の設立総会をされていると思いますので、その際に定款も審議されているかと思います。何ら問題無いですね。

[1078: マンション検討中さん]

>>1077 匿名さん
うーん、何から何まで揉めてるんすねー
従前評価、保留床単価（デベへの卸値）、増床制限、議決権配分、全てがあかんみたいね
そういうのちゃんと透明公正にやった理想的な再開発事例ってないのかな

[1079: マンコミュファンさん]

>>1078 マンション検討中さん
議決権で文句言ってる人いるんですか？私はここ以外で再開発に３件ほど絡んでいますが、問題にする人とか一回も聞いたことないですよ。もちろん全て議決権は１です。

[1080: マンション検討中さん]

某マンションの区分を購入してる投資家やアパート投資の人が騒いでるだけでは？
ここもずっと同じ人が書き込みしていますね。

[1081: 口コミ知りたいさん]

ほんまイナゴみたいな連中だよな。社会の癌　

[1082: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1083: 名無しさん]

その通りで、ネガは物事の道理を分かってないんだよ。
>>先に定款　事業計画書があって、同意書を集めた訳ではない。
アホでしょ。何ですか同意書を集めたわけでは無いって。組合設立してから地権者になったから分からないんだろうね。あとから来て態度でかいとか面の皮が厚過ぎないか？

[1084: 匿名さん]

>>1083　名無しさん
丁重なお言葉ありがとうございます。
アホでもなんでも結構ですが、私は地権者の立場で言っております。
失礼ですが　どういうお立場の方ですか？
明らかにして頂けますか？
次に組合設立してから　とありますが組合は設立してません。
あとから来て態度でかい　とありますが　なぜあとから来てとわかるのですか？
だれに比べてあとなんでしょうかね。
ご回答お願いします。

[1085: 通りがかりさん]

>>1084 匿名さん
準備組合設立してなかったんですか？
知らなかったです。てっきり準備組合は設立済みで、設立後にご購入されたのだと思っていました。

[1086: 名無しさん]

>>1085 通りがかりさん
まもなく再開発組合設立認可が下り、62階と63階のツインタワーマンションの計3200戸の価格表が地権者に提示されます。
地権者は所有する土地建物の従前評価をもとに、それより安い部屋を取得する場合は精算金を受取り、高い部屋を取得する場合は増床負担金を支払うことになり、権利変換計画書にその内容が記載されます。
なお、特定の関係者を対象とした特別分譲があり、同じく、権利変換計画書にその内容が記載されます。

[1087: マンション掲示板さん]

>>1086 名無しさん
結局、特別分譲あるの？何ためにネガしてたん？

[1088: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
その意味からすると、事業消滅の可能性も多少あるかもしらませんね
この再開発プロジェクトの前提は3年前の工事費の坪130万（延床税抜）ベースの1978億円が想定事業費（補助金控除後）となっています。
昨今の工事費高騰の影響はどの程度になるのでしょうか？

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
私もそれを心配していますマンション価格が上がったから床面積を増やせ増床を無制限にしろとか一部の方が声高にゆってますが工事も最初の見積もりを確実にオーバーすると思います組合モデベロッバーも頭を悩ましていると想像します私の予想では３２００戸の権利床の価格が出てくるのにも1年半位かかる気がします権利変換の認可に5年位かかると予想します気長に待ちますただ中止や凍結だけはにはならないように願いますライオンズマンション居住者より

[1090: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

オタクの暴れてる区分所有者どうにかしてください…。
参宮橋民だけど早くできておっきいスーパー欲しいっす。
宜しくお願い致します。

[1091: 匿名さん]

>>1086　名無しさん
細かく段取りをご存知ですね。
野村の能面女さんですか？
以下について教えて下さい。

1　価格表が提示される時期はいつですか？

2　特定の関係者を対象にした特別分譲とありますが　、特定の関係者とは誰ですか？　特別分譲の条件は？

[1092: マンコミュファンさん]

>>1091 匿名さん

参宮橋さん私も近所の方とよく話ますが一番不便をしてるのが圧倒的に買い物だそうです早くランドマーク的な大手のスーパが入って欲しいです

[1093: 検討板ユーザーさん]

>>1092 マンコミュファンさん
せめてクイーンズ伊勢丹クラスは欲しいよね

[1094: 匿名さん]

特別分譲あるなら買いたいな

[1095: 通りがかりさん]

総床価格と事業原価に差額が見込まれる場合、差額を開発利益として権利者の皆様に還元するかどうか、権利者の皆様の増し床や特定分譲についてどのような取扱いとするかは、再開発組合設立後、理事会で役員の皆様が案を作成し、総会で権利者の皆様が決定される事項です。
なお、保留床価格については、再開発組合と参加組合員が協議の上、近隣の不動産市況を考慮して設定される予定です。
理事会の役員の方々は権利者の皆様に寄り添い、公平公正な視点を持って、権利者主体の事業検討を行われますので、どうぞ暖かく見守って頂ければ幸いです。

[1096: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
真っ当な意見だと思います。投稿者がたとえ準備組合関係者であっても、記載内容は真っ当です。

[1097: LM地権者]

>>1095 通りがかりさん
いずれにしても、本組合を設立して初めて1095記載の諸問題を解決していくしかないのが再開発です。

他にも5地区で区分建物再開発案件に関係しているが、これほどネット掲示板で罵り合っているは珍しいです。

[1098: 通りがかりさん]

>>1097 LM地権者さん
罵り合いは思わぬ本音も出てしまう効果もあるし、準備組合内部資料も乱舞し、外部からの的確な指摘にもつながり、いいことだよ。
少なくとも、保留床単価が坪383万で近隣相場の半値以下であることと、地権者の増床を従前評価の1.2倍上限として、現状居住面積以上は地権者に取らせないようにして保留床面積を極大化しようとの思惑が渦巻いていることが露呈したことは、ある意味、画期的なことかと思う。

[1099: 口コミ知りたいさん]

>>1098 通りがかりさん
特別分譲あるんじゃないの？そしたら投資目的の人で文句を言う人いなくなると思うよ。

[1100: マンコミュファンさん]

>>1099 口コミ知りたいさん
だよな

[1101: 匿名さん]

少し古い号ですが

[1102: 検討板ユーザーさん]

>>1101 匿名さん
自分で切り貼りしたやつですか？数字が正確ではないものは出してはいけませんよ。デベも保留床をタダで貰うわけではありません。特別分譲もあるみたいなので、結果的には、地権者３０、デベ７０くらいになるのでは？

[1103: 匿名さん]

この怪文書定期的に投函して回ってるの？その労力を他の仕事に使えよ　笑

[1104: eマンションさん]

>>1101 匿名さん
準備組合役員17名のうち9名が理事会に来なくなってることが事実なら、その9人は自分がやらされそうになってる事の重大さに気付いて責任回避のつもりかもしれんよ
デベに再開発後のタワマンの大半を相場の半額以下の卸値で約2000億円分、売渡す事業計画策定に加わり地権者の利益を損ねてると隣近所から白い目で見られるのは勘弁だと

[1105: 匿名さん]

>>1104 eマンションさん
相場の半額以下で買えるチャンスが地権者にもあるんだけどね。俺が地権者だったら、理事には感謝しかないな。権利床が保留床の８掛けくらいの価格差で調整してくれたらさらに良い！

[1106: 匿名さん]

世の中そんなに甘くないよ
西麻布三丁目や赤坂七丁目に行って聞いてみな

[1107: 通りがかりさん]

>>1106 匿名さん

ここの再開発の比較対象に一番近いパークタワー西新宿三井不動産の価格が少しずつ見えてきました販売は来年3月末正確ではありませんが平均坪単価600万位です隣の住友シテイタワー西新宿がずっと坪800万以上と言われてきましたか皆様ご存じのように住友価格で高すぎです直近では新築も成約率も７０パーセントを下回る物件も出てきましたこれは私の私見ですがマンション価格も頭打だと思います住友のシテイタワー西新宿もなかなか価格がでないところを見ると下方修正しているのかも

[1108: 検討板ユーザーさん]

>>1107 通りがかりさん
分譲坪600万想定でその75%の坪450万が保留床単価
事業費1978億円分の保留床面積は43956坪
総専有面積が68905坪なので保留床面積比率は63.8%
事業計画がこのくらいの内容だったら、これほど揉めることはなかった気がする

[1109: 匿名さん]

組合設立を前に再開発組合理事の希望届け書が届きました。

地権者の皆様　モノ言いたい方は記入して地権者の要望に沿った再開発を目指しませんか？
役員は10名から１５名とあります。
場合によれば選挙にならない可能性もありますので、是非こぞって参加しませんか？
締め切りは１２月１６日です。

安い従前評価、低い権利変換率、野村等参加組合員の強欲な保留床面積、権利床の他に　どこの再開発でもある特定分譲、増し床　問題は山積です。

今までの準組の役員では能力的に無理です。役員本人さんは居心地が良いので応募するでしょう。

ここは、首のすげ替えしかありません。

[1110: 匿名さん]

>>1109 匿名さん
他の再開発と差があるとしたら、保留床価格を権利床価格の1.2倍にするぐらいです。他の再開発は、そんなもんで総会を通ってます。

[1111: 匿名さん]

LM（ライオンズ）の約200の地権者の皆様
いずみタウンの87の地権者の皆様
サン　ビュハイツの48の地権者の皆様
再開発法では区分所有の議決権は複数2～3が認められています。

ところがそれぞれ1の議決権しか与えられていません。

仮に10坪の土地所有でも議決権は1
一方全体の従前資産の12%をLMが占めていますが議決権は　わずか1

怒って下さい。

このように決めたのは現理事か？
佐藤不動産鑑定か？
野村等の参加組合員か？

区分所有者の権利が軽く扱われています

[1112: eマンションさん]

>>1111 匿名さん
だからさぁ、面積要件の議決権もあるわけだから、ちゃんと議決権が1のままでも軽く扱われているなんてことほないんだよ。

[1113: 匿名さん]

その3つは独自に建替やってくれたら良い

[1114: 匿名さん]

だからさぁ、都市再開発法の書きぶりが問題なんだよなぁ。
だいたい、議決権や従前評価や増床ルールに関してデベのやりたい放題の法律解釈ができるような曖昧な表現になってるからこんなになってんだよ。
議決権は敷地持分割合、従前評価は開発法、増床特別分譲の床単価は保留床単価と同じで原則自由。
都市計画申請は建替え決議と同様に全地権者の80%の同意必要くらいにしないとあかん

[1115: マンション検討中さん]

>>1114 匿名さん
多くの地権者が喜んで賛成しているのに、弱小地権者の君が声を大にしてさけんでいるのが謎。

[1116: 匿名さん]

>>1115　マンション検討中さん

申請時点で　同意率は71%前後
土地所有者の約3分の1弱が組合設立に同意していない現実

新宿区役所の担当も本来80%程度の同意なんですが70%超えで受付ましたと説明する

[1117: 匿名さん]

旧マンション住民は部屋が現状の半分の大きさになるのかな？

[1118: 匿名さん]

野村等参加組合員は分譲すれば
１０００億から２０００億利益を出せる。
地権者も人が良く　理事達もコントロールしやすい　おいしい再開発だ。

[1119: 通りがかりさん]

>>1116 匿名さん

８０%を求めるとこがあるんですね。普通に７０%くらいで大体いけますよ。なんせ印鑑証明つけなきゃなのでハードル高いんですよね。何%うんぬんよりも全部の地権者にちゃんと説明したかの方が重要だと聞いたことたりますよ。

[1120: マンコミュファンさん]

>>1115 マンション検討中さん
30年かけて地権者から買い上げてきた分まで含めて7割の同意だから、純粋な地権者の同意は半分くらいしかないよ
残り3割は鉄壁の反対だから100年経っても無理なんじゃない

[1121: 匿名さん]

いろんな人達から他の再開発の定款を見せてもらいました。
当地区の定款第24条には役員の守秘義務条項があります。

これは始めて見ます。

野村等と佐藤不動産鑑定は余程やましい事をやっているのか理事会の議案　様子すら普通の地権者に知られたくないのでしょうか？

定款には一般的に書式　ひな型があります。

この定款事業作成費は佐藤不動産鑑定が受注し　１億２０００万です。
地権者を食いモノにしてないですか？

[1122: eマンションさん]

>>1121 匿名さん
１億２０００万は無いでしょ。３０万くらいの仕事だよ。

[1123: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
所有権を調べたりで色々知り得てしまう事も守秘せずフルオープンが望ましいとか？

[1124: 匿名さん]

地権者の皆様　２２号ニュースです。

理事等はすべての点で野村ベッタリです。
これを止めるには１８０度方向を替えるしかありません。
今後総会が１月前後に開かれますが、全て　NO NO NOでしか解決されません。

皆様の多数決で最高に重要に事が決まってしまいます。

○従前資産に開発利益を加算するのは当然　→土地の価格が高くなります。

○増し床制限反対　お金を出して自由にマンション床が買えます。

○保留床価格の引上げ→当地区の分譲想定は坪５００万前後　隣の住友タワーは坪８００万以上　この金額が上がる事で地権者の床面積が増えます。

組合は開発利益は現状では認めていません。
増し床には1.2倍とか制限を付けようとして地権者が多く買えないように弁護士にアナウンスさせています。

保留床価格を安くして野村等が買いやすく利益が出る方向にしています。

坪800万円だと野村等は２０００億円　　　　２０００億円前後　利益が出ます。

[1125: マンション掲示板さん]

>>1124 匿名さん
特別分譲があるらしいので、弱小地権者のあなたのような、数千万の評価だとしても、最上階ペントハウスを購入することができるチャンスがあると。そうすると、1.2倍の制限どころか、10倍の買増しも可能であると解釈しておりますが、いかがですか？

[1126: 匿名さん]

>>1125マンション掲示板さん
まだ本組合も設立されてませんし、増し床　特別分譲は総会での議決が必要ですのでなんとも言えません。
特別分譲はどこでもあるみたいです。
ただ野村の高層階は過去地権者入れない方針みたいですので中層階に限定されるような気がします。
特別分譲も少し割安での購入ですので一般人は借り入れできる範囲内だと思います。
なかなか厳しい数字ですので現状で浮かれている人は知りませんがね。

[1127: マンション掲示板さん]

>>1126 匿名さん
特別分譲はデベと同じ保留床価格ですよ。それを厳しい数字というなら、デベにとっても、保留床価格は厳しい数字ですから、デベも◯◯億儲かるとか浮かれていられませんね。

[1128: 匿名さん]

>>1127　マンション掲示板さん
言葉が足りませんでした。
なかなか厳しい数字→従前の土地評価とか権利変換率です。
ついでに

従前評価方法
保留床引き上げに開発利益を上乗せ評価するか否かは地権者が決めてよく、改め再開発組合でその方針を決定すれば不動産鑑定士は開発利益を加味した鑑定評価を行う事になる。

[1129: 匿名さん]

○増し床
コンサルと事務局が決める話ではない。増し床制限は野村等の欲望であり、権利者が増し床制限に応じる話てはない。

○保留床価格
コンサルと事務局が決める事ではない。再開発組合と野村等と合意すれば良い話で、安い金額を押しつけられる理由はない。

[1130: マンション検討中さん]

>>1129 匿名さん
デベが協力してくれるから再開発が出来るってことを、ちゃんと認識した方がいいよ。

[1131: 匿名さん]

>>1130　マンション検討中さん
テベのあの　あの　野村さんでっか？
ご立派な見解ですな
地権者の協力なしに再開発なんて　できないと思いますがね。
反論するなら中身で反論してくれるかな？
開発利益　増し床　保留床価格について

[1133: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
理事会内での議論を秘密にしたいとのデべの意向が露骨に反映されてますね
理事会議事録ももちろん非公開になってますし（地権者に不利な保留床単価や増床制限がどのように決められるか地権者に気づかれない仕掛け満載です）

あと、定款になぜか増床負担金の頭金の条項も盛り込まれており、これも他の再開発の定款にはない条項ですよ

ここの事務局のスタンスが手に取るようにわかる事象かと

こんなことやってるから地権者の反発をくらい、大量の意見書が東京都に寄せられて
いつまでたっても組合設立認可が下りないことをよく認識すべきだね

しらんけど

[1134: 匿名さん]

地権者の皆様　２３号ニュースです。

役員の立候補届けが16日の消印までと迫ってきました。
皆様　すでに提出されましたでしょうか。
用紙を見ていない　スグ組合にもらいに行って下さい。

理事会は最初に議論ができる重要な手続きです。
老後幸せな生活か貧乏な生活か　が決まってしまいます。
野村ベッタリでなく慎重派が多数を占める必要があります。

是非役員に立候補して下さい。
立候補多数だと選挙になりますが、後で考えれば良いのです。
まず立候補です。

[1135: 匿名さん]

告示が終わりますと、１月か２月に組合設立総会が開かれます。
そこでは、各種議案が賛成　反対で採決がとられます。
その議案の中身はクズばかりですので皆様の　反対　が必要です。

[1136: 匿名さん]

組合設立認可 目前 迫

[1137: マンコミュファンさん]

>>1135 匿名さん
参考にならないボタン欲しい

[1138: 匿名さん]

>>1135 匿名さん

ナニコレ。自分で切り貼りして怪文書作成して、あたかも準組が出してる刊行物のように触れ回ってるの？　法に抵触するんじゃないか？笑

[1139: 匿名さん]

>>1138　匿名さん
中味にていて何か言えないのか？
Nのクズ共さん。

[1140: マンコミュファンさん]

>>1139 匿名さん
国家資格を持つ鑑定士の鑑定評価や弁護士の法律解釈に意を唱えられているようですが、鑑定士や弁護士には裁量権限があり、素人の方がとやかく文句をつけることではないですよ！

[1141: 匿名さん]

ほら　グダグダごねてる間に緊縮モードに入っちゃったよ。再開発頓挫したら建て替えすらままならない容積使いきってる某マンの反対勢力は猛省して野村に白旗上げろよ。
マジでこの辺の木密解消されればだいぶ開けて環境よくなるんだよ。さっさと進めてくれ。

[1142: 匿名さん]

>>1134 匿名さん
要するに、「野村べったり」が従前資産評価に開発利益を加算せず、デベへの卸値を安く抑え、地権者の現状面積以上の増床を禁止しようとしてるんですか

[1143: 匿名さん]

>>1140　マンコミュファンさん
弁護士　
増床は原則認められないとする解釈と自由に増床できる解釈もある

不動産鑑定士　
開発利益は加算しない（高裁までの判断）解釈と開発利益を反映する解釈もある

当地区のコンサルの佐藤不動産鑑定は過去　他地区で開発利益を加算して従前土地評価を上げている

鑑定方法にも色々ある。現況一番安い評価方法か？

組合設立後の３人の審査委員も
すべて野村等の都合の良い業者か？

野村等の指示で動く御用聞き　弁護士とコンサル

はい、はいと聞いていれば　わずか２０ページの定款（ひな型もある共通型）作成に1億２０００万も貰える

あんたも　本当は、わかっているんだろう（会社の業務の一貫で仕方ないか　　　可哀そうに）

[1144: eマンションさん]

>>1143 匿名さん

いいからさっさと進めないと頓挫するぞ。
頓挫したらお前の持ってるボロは一気に負債だ

[1145: マンション掲示板さん]

>>1144 eマンションさん
おそらく、地区内でも高く評価されている物件、安く評価されている物件とあると思う。しかし、それは意図的に評価したものではない。ライオンズなんかは、土地の権利形態のせいで、市場ではゴミマンション扱いだったが、この再開発においては高く評価されているマンションのひとつである。

[1146: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
国家資格を持つ専門家の裁量によって、弁護士に地権者の増床は認められないと法律解釈させ、鑑定士に開発利益を加算しない従前資産評価をさせて、保留床の単価を抑えて独占しようとしているわけですね。
準備組合の理事会に事務局として入り込んで何をやってんだろうかと思ってましたが、専門家を使ってそんな働きかけをしてたとは、第二部の部長さんもなかなかの切れ者ですなー

[1147: 匿名さん]

クズの野▲さん　メリークリスマス

６月に組合設立申請を都庁に出して、普通なら９月に告示があってよいはずだが　もう年末ですわ。

クズの野▲さん　地権者の協力がなければ順調に運ばない事を猛省しなよ。

[1148: 名無しさん]

>>1141 匿名さん
再開発組合設立認可が遅れ11/8のXデーに間に合わなかったのは、保留床単価383万の引上げ見通しをアナウンスせず、全体の83%を保留床とする事業計画に固執した準備組合理事会に責任があるとしか言いようがないね。
再開発は地権者合意が重要なファクターなのにそれを軽視したツケが回ってきたわけですよ。
国土交通省からの補助金対象外になったことについて当事者は真摯にミスを認めて出直しが必要なんじゃないかな。

[1149: マンション掲示板さん]

>>1148 名無しさん

成る程。強欲零細地権者（社会の○○）が無理筋の要求通す事に固執してまた一歩頓挫に近づいた訳ですね。

お前のゴミマンション、もう誰も買わないよ。

[1150: 坪単価比較中さん]

>>1148 名無しさん
[国土交通省からの補助金対象外になった]　とはどういう意味ですか　？

[1151: 評判気になるさん]

>>1150 坪単価比較中さん

ご参考

https://www.mlit.go.jp/report/press/kanbo05_hh_000236.html

[1152: 坪単価比較中さん]

>>1151 評判気になるさん
都が承認する再開発組合設立認可と国の11月補正予算とはどう関係があるのか。
因果関係が？

[1153: 匿名さん]

西新宿三丁目西地区再開発
合体案
階数:地上58階、地下4階
高さ:約225m
総戸数:約3300戸
縮小案
北棟
階数:地上42階、地下3階
高さ:約147m
総戸数:約1100戸
南棟
階数:地上41階、地下3階
高さ:約147m
総戸数:約1030戸
拡大案
北棟
階数:地上95階、地下5階
高さ:約332m
総戸数:約2480戸
南棟
階数:地上93階、地下5階
高さ:約330m
総戸数:約2330戸

[1154: eマンションさん]

>>1153 匿名さん
西新宿三丁目西地区再開発
合体案
ZEH&ZEB
縮小案
北棟
ZEH
南棟
ZEH&ZEB
拡大案
北棟
ZEH
南棟
ZEH&ZEB

[1155: 通りがかりさん]

>>1154 eマンションさん
このコメントは不面白いですねw
がんばれーがんばれー

[1156: 匿名さん]

前田建設は野村から工事の10%（約２００億前後）貰う話しができてるそうな
プラス
前田建設は工事受注も十分可能性あり

これは賄賂と談合ではないか！
国の補助金も入る中で許されるのか？

[1157: 匿名さん]

↑正確に言うと
前田建設が野村に10%要求している
理由　
前田建設がこの地区の再開発を準備組合前から育て推進してきたナワバリを野村に引き継がせた

893のシマを譲った代償らしい

[1158: 通りがかりさん]

別に問題なくね？
公共工事でも、下請契約なら前払いはあるでしょ。

[1159: 匿名さん]

地権者ニュース　特別号
組合が設立されますと設立総会が開かれます。
注意事項は以下です。

○地権者全員の選挙人名簿が公開されます。
野村　前田等の子会社　関連会社　下請会社が入ってないか確認が必要です。
もしあれば権利者水増しで組合設立認可を受けています。
○役員候補者
不正がないか　不明瞭な選考がないか？
○権利義務承継
参加組合員協定書　事業協力協定書は地権者全員に写しを要求しましょう
○審査委員3人
ゼネコン　野村と深い取引のある会社でないか確認（谷澤鑑定とか）
○事業計画承認
皆様の不動産登記簿には強制的に
権利変換手続き開始の登記が載ります

事業協力者建替え金　多分数億円以上
使用金額の明細を求めましょう

[1160: 匿名さん]

都内の立石の再開発の進展状況


https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/20221215-00639904-toyo-column

[1161: 匿名さん]

港区泉岳寺周辺地区の再開発を心配する会の皆様のホームページです

https://sengakujihumanrights.com/

[1162: 匿名さん]

野村不動産等の赤坂７丁目は、当地区同様の　暴利の再開発です。
サイドシェアさんのホームページです。

https://www.slideshare.net/tsunamba/pdf-251531705

[1163: 検討板ユーザーさん]

>>1162 匿名さん

赤坂七丁目再開発は鑑定士に開発利益未反映の安い従前評価鑑定をさせ、それを理由にコンサルが保留床単価は坪466万だと説明して分譲単価の半値以下に抑えようとしてるんですね。

更に現状面積以上の増床はできないものだと理事会役員に思い込ませ、地権者の増床は不可との権利変換ルールを策定させれば500億円以上の分譲利益が見込めるシナリオになりますね。

今なら、坪1000万での分譲可能なエリアなので、保留床単価は坪800万とし、開発法で従前評価を行う方針とすることを再開発組合総会で決めれば、従前評価は213→736億円で3倍以上に増え、還元率も200%以上の公正な再開発となることでしょう。

ただし、事業費が想定通りで、理事会役員がデベの操り人形でなく、まともな判断ができる状態であることが前提条件になりますが、、、

[1164: 匿名さん]

従前の土地建物だけ持ってて、再開発に難の貢献もしてないような奴に利益配分する必要は無いのでは？再開発無けりゃ建て替えもできないボロを、新しい建物に建て替えてやるだけありがたいと思えよ　ってこと。

[1165: 匿名さん]

>>1164　匿名さん
ボロを新しい建物に建替えてやるだけで有りがたいと思えよ

皆様　どう思われますかね。
此処に集うのは組合も設立されてないので地権者か野村ぐらいです。

野村っては、地権者を相手に暴力的ケンカを売る会社なんですかね。

皆様　このような社員様がおられる会社信頼できますかね。
本当にこんな会社に皆様の財産をゆだねて大丈夫か真剣に考えて下さい。

[1166: 匿名さん]

>>1165 匿名さん

何言ってんだお前。近隣住民だよ。
デベ社員がこんなところで地権者挑発すると思うか？笑

ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。

[1167: 匿名さん]

は、は、は　笑
近隣住民に化けたクズのデベか？

あんた　先の部分で　建替えてやる　と言ってるのと違うかい？

あんた方が建替えるんだろう？
クズのデベ　社員だから　そういう事が言えるんじゃないのか！
自分の書き込み読みな　

都合が悪くなったら　近隣住民か？

[1168: eマンションさん]

>>1167 匿名さん

他の再開発でのトラブル事例をまとめるとこんな感じですかね。

【デベの傀儡理事会の再開発検討手順】
①鑑定士による開発利益未反映の従前評価
②コンサルが事業原価から保留床単価を説明
③弁護士による増床不可の法解釈で増床制限

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール

高齢地権者はデベの息のかかった鑑定士、コンサル、弁護士の意見を真に受けすぎないように注意しないといかんぜよ！

[1169: 匿名さん]

>>1168　ｅマンションさん

はい、その通りです。
よろしくお願い致します。

[1170: ！]

>>1168 eマンションさん

【中立的で公正な再開発検討手順】
①保留床単価は分譲相場の75～80%水準
→直近のｳﾞｨｰｸｺｰﾄ参宮橋が坪460 PH初台レジが坪480
　平均取って470万 x 0.8 = 376万　ヨシ!!

②開発法従前評価で転出者へも開発利益還元
　→???

③価格表公表で最低1区画自由に取得可のルール
　→特別分譲あり　ヨシ!!

まぁ。妥当やね。

[1171: 匿名さん]

>>1170 ！さん
開発法での、従前資産評価での開発利益反映はこれ読みな

https://www.shinginza.com/db/01977.html

[1172: 匿名さん]

確かに土地は安く評価されてるけど、ゴミみたいな建物を倍以上の価格で評価してくれて、解体もただ、建築中の賃料も補償してくれるんだから、ここにも開発利益は存在していると思うね。

[1173: マンション掲示板さん]

>>1159 匿名さん
地権者に子会社が入ろうと問題ないだろ。反対する方も子会社でも作って反対すれば良い話。問題なのは、三井がやった土地を細切れにして地権者を水増ししたこと。

[1174: 匿名さん]

>>1172 匿名さん
屁理屈こねんのはもういいよ
総専有面積×保留床単価から事業費を引いた額を従前資産評価額にしたらいいだけの話でしょ
再開発組合の理事会で、従前資産評価に開発利益を加味する方針案を作り、総会で承認して鑑定士に作業させるだけのこと
ただ、再開発組合の役員がボケてないことが条件にはなるけどな

[1175: マンコミュファンさん]

無償で建て替えられるんだから十分利益取れてるだろ。デベやゼネコンの汗水に乗っかって上澄みだけとろうとする強欲弱小転売ヤーは社会の害悪なんだよな。

[1176: 匿名さん]

>>1174　匿名さん
正にその通りなんです。
全く異議なし。
理事会が　従前資産評価は開発利益を加算する　と方針を決め議案を出し、総会で承認取って鑑定士に評価させれば終わりです。

ところが　理事会の9割の高齢者が開発利益の説明がわからないのとコンサルは当然２０年間一度も話しはしていません。

この時点でも８割が開発利益に半信半疑で他の理事が説明しても受付ない拒否反応が現状です。
こりゃ　どうにもならんわ　

[1177: 匿名さん]

多くの地権者が賛成してるのに、それを馬鹿だマヌケだと言われて悲しいです。勝手に手紙送ってくるとか、個人情報書くビラやめて下さい。立派な？２つのマンションさんはどうぞ自分達で建替えてみたらよいじゃないですか。

[1178: eマンションさん]

>>1177 匿名さん

社会悪の妨害に負けず頑張って下さい。
近隣住民も竣工を待ち望んでいます。

[1179: 名無しさん]

>>1177 匿名さん
多くの地権者が賛成してないのに、それを社会悪だ妨害だと言われて悲しいです。勝手に開発利益を加算しないとか、増床制限を決めないで下さい。立派な！2つのタワーマンションをどうぞ協力して早期に建設しましょう。

[1180: 匿名さん]

>>1179　名無しさん
爆笑
そうしましょう　そうしましょう

[1181: 検討板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん

泉岳寺周辺地区再開発での問題指摘は主に以下の7点のようです。（動画は見応えあります）
・デベと仲見世地権者が共謀した不公正再開発
・保留床単価や還元率等の重要情報の開示なし
・土地から床への権変は減価資産への交換で損
・再開発は地権者から土地を詐取する地上げだ
・港区再開発担当者はデベ寄りで地権者軽視
・準備組合参加は再開発賛成者扱とされ要注意
・再開発が権利変換後頓挫で土地建物没収あり

[1182: 匿名さん]

>>1173　マンション掲示板さん
先に地権者に子会社が入ろうと問題ないだろう　とご意見がありました。
地区内のある戸建はデベと取引があるであろうと司法書士事務所が購入しておりました。

弁護士の見解ですが
参加組合員や事業協力者の区域内取得は、区域内地権者の権利を侵害する決議内容に影響している可能性があり、意思決定を歪めており決議は無効！と言う主張も可能。

[1183: 匿名さん]

↑その戸建以外に数件あります。

[1184: 通りがかりさん]

>>1182 匿名さん
デベの所有物を司法書士が買ったわけじゃないんだろ？アホ過ぎん？全く問題ないね。組合に物件を売ろうか考えていると相談があった時に、前田とか野村とか、その関係者にのみ紹介し買わせたりしたことがあるなら、そっちの方がよっぽど問題。

[1185: 坪単価比較中さん]

>>1182 匿名さん
そんな事例はまだかわいらしい。三井が日本橋でやった合同会社スキームによる事例は極め付き！　1筆の土地を複数の合同会社で分筆所有して強行突破している。
弁護士の主張はあくまでも反対者の意見であって、訴訟しても形式要件から敗訴確定です。

[1186: 匿名さん]

組合設立に関しての意見書に都庁から不採択の回答がきました。
設立申請を出したのが去年の６月、本来なら3か月程度で告示されて良いのですが、都庁さんも良く頑張ってくれました。
7か月間引張ってくれました。
不採択ですが感謝ですわ。
これからが勝負です。
現理事の方も組合　コンサルタントに騙されないようにがんばりましょう。

[1187: マンコミュファンさん]

>>1186 匿名さん

もう嫌がらせやめてね！

[1188: マンション検討中さん]

>>1187 マンコミュファンさん
毎月送られてくる再開発見直しニュースによると、従前評価に再開発による開発利益を加味したり、地権者の増床や特定分譲を自由にできるようにする方が地権者にメリットがあるみたいだけど、なんで、再開発組合の理事会は真逆のことをやろうとしてんの？

[1189: 通りがかりさん]

組合設立認可されました。https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2023/01/31/07.htm...

[1190: マンション掲示板さん]

>>1189 通りがかりさん

明日付けだから、認可されますの表現ですね。

[1191: 匿名さん]

坪550ぐらい？

[1192: マンコミュファンさん]

>>1189 通りがかりさん
ダッサ、認可されてやんの

[1193: 匿名さん]

竣工が令和１３年度ってなってるけど、令和１４年に竣工出来たらいいねって感じだろうね。

[1194: マンション検討中さん]

この再開発の物件を待っている人たくさんいるのではないでしょうか。
組合認可されてよかったですね。
防災対応力強化って報道発表されてましたし、計画通りに竣工するといいですね。

[1195: なるさん]

反対してた老害地権者かわいそうw
因果応報くらうなw

[1196: 通りがかりさん]

一応、プレスリリースを。https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/news/topics/2023/group/20230202

[1197: 匿名さん]

一回ぐらい地権者になりたいよね。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
すごいなりたいです笑

[1199: 通りがかりさん]

これはまたすごい規模感の再開発ですね。

[1200: マンション掲示板さん]

>>1196 通りがかりさん
3200戸のうちどれくらいが一般分譲になりそうですかね？6割2000戸くらいでしょうか？