西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1001: マンション検討中さん]

特捜が動いてくれないみたいでつまらんね、書類を送ったかも怪しいけどな。

[1002: 検討板ユーザーさん]

>>1001 マンション検討中さん
結局、なにが問題なん？

[1003: マンション掲示板さん]

時に内容ある討議もしないとね。
準組の2行文字の島なんとか　や
評価基準日は1年半延ばす予定ですかね？
半年以内で１０００弱の地権者の同意は当然無理やろ？

前の項目でドブ○の能面女が西新宿五丁目の野村の再開発分譲は８５０万からの売出しで当地区も資産価値が上昇とあるが、当コンサルは分譲想定は５５０万前後　デベと地区は多少違うが当初から３００万分譲想定金額が上昇してる分は地権者にどうゆう形で寄与してくれるんだい？

野村の丸儲け　総取りかい？

[1004: 検討板ユーザーさん]

従前評価は、他の再開発と比べて低いのかな？実際知らんけど、決してそうではないのでは。元々持ってる物件が酷いんだから仕方ないんじゃないかな。それが理解できないのが謎。確かに増床制限は厳しいと思う。何とか、1.5倍とか、1部屋とか、その両方を満たすとか、何かしら変えるべき。

[1005: マンション検討中さん]

>>1004 検討板ユーザーさん
従前評価が安いのもあるけど、まずは保留床単価が安いことが問題なんじゃないの
還元率に直結する権利床面積は総専有面積-保留床面積だから
つまり、保留床単価アップ→保留床面積減→権利床面積増→還元率アップでしょ

[1006: マンション掲示板さん]

現状分譲想定が坪５００万前後でして保留床単価は坪３８３万です。

西新宿五丁目の住友の販売価格が野村のドブ○の能面女の通りとすれば坪８５０万円から　との話です。

分譲想定を８００万と言いませんが600万で保留床価格を坪３８３万から450万円にして頂ければ丸く納まる話しです。当然権利床部分も増加します。
もちろん次に大事な増し床と特定分譲の交渉がありますがね。

[1007: eマンションさん]

>>1006 マンション掲示板さん
増床したい人は保留床が安い方が良いんだよねぇ

[1008: 口コミ知りたいさん]

>>1006 マンション掲示板さん
保留床を安く独占すべき参加組合員の担当者として、ここより格下でほぼ中野坂上のタワーマンション分譲単価が坪850万だと口走ってるのってある意味失言なんじゃない
ツルツル部長から地権者は高齢で判断能力が低下してんだから佐藤鑑定に安く従前評価させて保留床単価は安いものだと丸め込めと言われてるはずなのにね

[1009: マンション掲示板さん]

野村の能面女の書き込み↓
コンプライアンスのあるデベなどは板に書き込みは禁止されてるみたいですが？
私ら知らない情報で墓穴を掘ってます。

準組の野村からの出向の島なんとかやら　も必死で２行で書き込んできますが（笑）

[1010: マンション検討中さん]

>>1009 マンション掲示板さん
坪850万の分譲だとデベは半値以下の卸値で保留床を仕入れ可能

2000億で仕入れた保留床を倍以上で分譲できれば2000億以上の儲け

それには準備組合役員に地権者の増し床は従前評価の1.2倍上限ルールをつくらせることが鍵

[1011: マンション掲示板さん]

週間現代　10月８日号　p59より

特捜部は政界を狙う縦の捜査に移る。
対象となるのは新国立競技場や神宮外苑再開などのハコ物。

組織員元会長として全体計画に関与した森喜朗氏の他にも総理経験者の名前が取りざたされている。

神宮外苑再開発は三井不動産を中核とする地権者が事業を進めているが、樹木の伐採計画が明らかとなって都民からの反発も大きい。

再開発を利権化したのは誰か。

?????
この西新宿3丁目の再開発も
ゼネコンM　のデベN　への工事費の10%の請求　金額にしてナント　　　約１８０億円

準組内の島なんとか　のご要望により特捜部に資料提出済です。

また息の長い捜査でしょう

[1012: 通りがかりさん]

>>1011 マンション掲示板さん
俺この再開発は今のところ関係ないし、どうでもいいんだけど、ごめん、事実だったとして、何が悪いのかさっぱり理解できんのだけど？笑

[1013: マンション掲示板さん]

ゼネコンMはデベN　に再開発する権利と工事費の10%がバックマージン
↓
工事費の吊り上げ
工事費が高くなり地権者に損失を与えている

NはMに工事を受注できる見返りを与えている
談合は独占禁止法違反

再開発は補助金も入り公共事業に近い
公取委にも調査権限がある

[1014: マンション掲示板さん]

ゼネコンMは当初からこの地区で街づくり協議会を運営していた

[1015: マンコミュファンさん]

>>1013 マンション掲示板さん
であれば、これから参加組合員を決める際、競争入札で決まればよい気がするのですが、、
ゼネコンも一応、コンペでやることになってんでしょ

[1016: マンション掲示板さん]

○新規参入ゼネコンも　いろんな条件を付けて締め出しての競争入札も多いと聞く
○談合グループは既得権益を守るため新規参入ゼネコンを妨害しているケースも多い
○民間の大型再開発案件は、どこでも形ばかりの競争入札ではないのでしょうか？

[1017: マンション掲示板さん]

準組→清水建設の出向が多いと聞く？
事業協力者→前田建設工業
地権者→大成建設

[1018: eマンションさん]

>>1017 マンション掲示板さん
これでゼネコンや参加組合員の入札コンペで不正するようだと準組の役員アウトちゃう
2000億円のプロジェクトでしょ

[1019: 匿名さん]

>>1018 eマンションさん

不正なんかせんよ。でも、情報開示されて限られた期間で設計したところで、事前に内容知っていて時間かけて計算したところに勝てないんよな。

[1020: 匿名さん]

事業計画に対しての反対意見書が200通以上出されたらしいですよ。

[1021: eマンションさん]

>>1020 匿名さん
事業計画は変更するって、理事会から街づくりニュースで連絡してきてるね
いくら地権者が高齢で判断能力が低下してるといっても、保留床単価が坪383万だと、なんかオカシイなと気付くだろ
早く見直し後の3200戸の価格表みてみたいね

[1022: ご近所さん]

保留床単価＝分譲想定単価なん？

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1022 ご近所さん
地権者向けの価格表だから卸値（保留床単価）ベースで、分譲価格の75～80%レベルね
再開発によってはデベの意向で地権者に価格表を見せないケースもあるらしいけど、、

[1024: マンション検討中さん]

全部白紙にして、やれるとこや、やりたいとこだけでやれば良い。増床制限なしの提案なんて明らかに小さな占有部所有者有利。土地所有組としては迷惑。一回中止で。ゴネてる建物はどうせ自分らでは建て替えできない。

[1025: 評判気になるさん]

>>1024 マンション検討中さん
まさにその通り
安く従前資産評価して保留床を安く抑え、従前評価の1.2倍上限にしようとは言語道断
地権者が資金を出して参加組合員なしで再開発を進めても都市再開発法上は問題ないので参加組合員候補は白紙に戻してやり直すのがよい

[1026: ご近所さん]

>>1023 口コミ知りたいさん

ふむふむ。近場で完売した三井の初台が坪５００位だったから、タワマンであることを踏まえても５５０位が適正な分譲想定単価かね。となると保留床単価はもうちょっと上げて４２０－４４０位のレンジにしてあげても良いかもね。

[1027: マンション掲示板さん]

>>1025 評判気になるさん
それは無理だろうね。地権者にデベと同じくらい信用のある企業がいればまだ可能性があるだろうけど、

[1028: 匿名さん]

ここは、50年ほど放置で。
固定資産税を払い続け、相続で安く切り売りに出たら、
それを今回のデベ達が、競争せず安く買っていけばよろし。

協力的なエリアの開発だけを推し進めよう。

[1029: 匿名さん]

害悪のLM排除してさっさとすすめてくんねーかな。理事やってるから無理か？

[1030: eマンションさん]

>>1029 匿名さん
いや、長引くようなら、都市計画決定を取り直せば大丈夫だよ
2/3の権利者が同意してんのに、その多数決の結果に従えないようなハズレものは切るしかないっしょ

[1031: 名無し]

>>1030
ここは都市計画どころか地権者の同意を得て本組合設立の法定要件を満たしました。
それで6月23日に新宿区に組合設立の認可申請を新宿区・都知事あてに申請済みです。

50年放置だ、LM排除とか都市計画を取り直せだの情弱書き込みを見ると、いい加減にしてくれよと思ってしまう。再開発の事業推進の仕組みが全くかっていない。

まあ、スレの賑わいと思えば毒にもならないか！

[1032: 匿名さん]

>>1031 名無しさん
これで再開発にならなかったら、地権者はデベに損害賠償くらうんじゃないかな。

[1033: 口コミ知りたいさん]

>>1031 名無しさん

ＬＭが条件面でごねてるって聞いたけど嘘なん？

[1034: 名無し]

>>1032 匿名さん
間違って参考になるをクリックしました。

再開発組合が設立されると。その組合は法人格を得て再開発事業に係る資金を確保することができます。都市計画承認や本組合設立時には、事業協力者＝デべロッパーが販売に充てられる床＝保留床を購入する確約が行政から求められています。

従って本組合が設立されたのに再開発が成立しないという事はあり得ません。

[1035: 名無し]

>>1033 口コミ知りたいさん
大規模マンションなので自分たちの権利確保のためにいろんな考えの方がいます。

本組合（実態はデべとコンサルが主導し理事長はお飾り、理事会は戸建て地権者・区分地権者代表で構成）の理事会で、それらの利害を調整して事業推進を図るのがデベロッパー、コンサルの腕の見せ所です。

どこでもデべの利益と地権者の利益はぶつかり合います。特に上場しているデべは利益を求められるのでーーー。

[1036: 匿名さん]

LMの増床制限撤廃しろという要求は、地権者のためと言いながら投資家のためじゃん。マンション一部屋持ってるだけで無限に増床出来たら戸建の住人が割を食うよね。普通の人はそんなにお金無いし増床制限撤廃は反対。

[1037: 匿名さん]

>>1031 名無しさん
ははは。真面目かよ。
50年放置されてしまうと、それはそれで地権者も困るだろ？というレトリックだよ。

[1038: 匿名さん]

>>1034 名無しさん
本組どころか、権変申請までいって撤退した例があるけどね。徳島市で。
結局は和解してリスタートしてるけど、機会損失は甚大だったよね。

[1039: 検討板ユーザーさん]

>>1034 名無しさん
ありえないんです。なので、ここまでやって、再開発に協力しませんは、損害賠償もんなんです。本組合が設立前でれば、そんなことは無いんですけど。

[1040: 評判気になるさん]

>>1039 検討板ユーザーさん
まもなく本組合設立でこのまま順調に進むようなニュアンスの再開発ニュースが送られてきたよ
あとは、適当にコンサルが反対者を説得し、どうしてもダメなら強制権利変換も可能なんじゃないの

[1041: 匿名さん]

LMが反対だから損害賠償？
ＬＭだけでなく、土地所有者の約３分の1が組合設立に同意しておりません。
借家権者まで含めて約700程度かな。
まだまだ４～５年掛かります。
強制権変、簡単には、できないよ。
地権者は組合　理事の瑕疵を洗い出して、止まらないけど　その前に裁判に持ち込むよ。

[1042: 匿名さん]

はい、これ

[1043: マンコミュファンさん]

>>1042 匿名さん
ここの人が言ってることそのまんまだね。
つまり、ここの人が書いたニュースか。笑

ここはどんなに頑張っても坪800万はしないよ。

[1044: 名無しさん]

>>1042 匿名さん
これが真実なら、野村の担当者の部長は相当腕がいいワケだな
次期社長候補だね
顔が見てみたいよ

[1045: 匿名さん]

>>1042 匿名さん
おい、パコ北参道の写真間違ってるぞ　ちゃんとせえやｗ

[1046: 匿名さん]

>>1045　匿名さん
間違えました。
こりゃまた　しつれい　いたしゃました　悲

[1047: 名無しさん]

>>1042 匿名さん
デベの再開発担当者が一般分譲用の床をより安く、より多く取得するために保留床を安くして、増床制限で地権者に増床させないようにしたいのはよくわかるけど、地権者の代表である準備組合理事会の役員が、そうした企みに加担して、坪383万の安い保留床単価を前提に再開発組合を設立して野村不動産他を参加組合員にしようとしてるのは何故なんですか？

[1048: 名無しさん]

主張の強い投資家マンション区分民ではなく昔からいる戸建民を大事にして下さい

[1049: 匿名さん]

再開発見込んでLM仕込んでたイナゴ凍死家連中がギャーギャー喚いてるの？
本当に排除したいなそんな害悪連中は。

[1050: 匿名さん]

>>1047　名無しさん
>>1042ですが
普通役員は地権者の為に汗かいて当然でしょう。
この地区は役員会等で地権者にとってプラスになる新しい事を言うと、その意見を潰そうとする人が数名いると昔聞いた事があります。

推論ですが
役員の大地権者の一部はデベと大雑把に権利変換で優遇する　とすでに約束ができている？
↓
役員の多くは後期高齢者で　早期の着工のみで　他の意見に関心がない。
今後も聞く耳を持たないでしょう

以前は空室の多い　Yの古い事務所を事務局としても借りてくれている。
↓
その後デベのポチとして

私はこの程度しかわかりませんが、皆様の中で　このような経験された事がありましたら教えて下さい。