西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[1442: eマンションさん]

>>1441 口コミ知りたいさん
増床する権利はある程度は地権者に認められるべきだと思うよ。あとは特になんもないね。

[1443: 匿名さん]

>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな？
具体的に言ってみな
地権者は真面目に　ここで生活をしている。
新しいマンションなんか要らないんだわ。
野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた　自分達の儲け仕事なんだわ。


デベはこの再開発でいくら儲かるか　言ってみな。
どうしても再開発がやりたいなら　それなりの数字持ってきな？
評価が安い　
デベの買値が安い　
増し床を禁止するな→地権者が満足する回答
を持ってきな

過去組合設立に同意したのは　わずか70数%
権利変換計画認可には行政は地権者全員（５４０名）の９０%以上
まあ数字的な改善が見られない限り　あと10年でも無理か

外野が　わかったような事言うなよ
ク△の付いた顔洗って出直しな！
このく△がき　く△デヘ　

[1445: 匿名さん]

>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ

いくら儲かるのですか？　が質問だわ
計算もできないのか　このウスのろ

１５００億円ですか？２０００億円ですか？
これが商道徳上の適正利益ですか？
計算してから　板に書き込みな

小学校卒業してるんだろう

[1447: 匿名さん]

>>1446マンション掲示板さん
計算もできねぇパカか？
一人前に人に指図すんな　このウスのろ

[1448: 匿名さん]

>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる　とあるが根拠出してくれるかな？
実需で再開発マンションで生活する　投資で売却も考えていない。
わずかな区分所有しかない状況で　どうして1億円儲かるんだ。

オメェ　説明してみろや！

アットホムでも売物件あるが、買いなよ。
買う金ないか？
1億円儲かるんだろう

[1450: 匿名さん]

>>1450 マンション掲示板さん
狭小区分所有の地権者だが　お前はなんだ。
立場明らかにして　みろや。
できねぇか笑
デべか？
外野ならエラソに言うな。

[1452: 匿名さん]

こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん？頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。

[1453: 評判気になるさん]

>>1434 匿名さん

[1454: マンション検討中さん]

>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな

なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ

コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね

[1455: 匿名さん]

この間で地権者をイナゴとか雑魚とか　パカとか言っていた　ク△兄ちゃん　なりすましでも活躍されてたけど　削除されてまっせ。

この板は議論する部分なんで、２度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。

社会でも会社でも相手にされず、こんな板で
ウサ晴らしているようじゃ　余りにも可哀想すぎますわ。

人をぱかにしたような　荒らしはやめなはれ。　アンタの為に言ってます。

[1456: 検討板ユーザーさん]

>>1441 口コミ知りたいさん

スラム街とはひどい言いようですね

[1457: 匿名さん]

地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。
だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか？

[1458: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
当然でしょう。
地権者は再開発組合の組合員。お客様でなく再開発の当事者ですから。
デベが主導するとはいえ地権者も主体ですよ。

[1459: eマンションさん]

>>1457 匿名さん
考え方としてはその通りです。
実際には、増加しても地権者に負担させることは無いようにすると、別の再開発で聞いたことはあります。

[1460: 匿名さん]

>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。
再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。

[1461: 匿名さん]

増床や特定分譲について質問です。
新しいコンサルは、「増床」は権利床と一体の区画を追加負担金を支払い買い増す床なので権利床だと説明しているようですが、前のコンサルは「増床」は組合の資金調達手段になるので保留床だと説明していました。
ということは、「増床」は定義や考え方によって、権利床とも言えるし、保留床とも言えるので、腕のいいデベ寄りのコンサルは地権者が現状面積以上の増床ができないようにするために、「増床」という用語の定義をデベに都合よく定義して、高齢の理事会役員を誘導しそうな気がするのですが、どうなんでしょうか？

[1462: eマンションさん]

>>1461 匿名さん

増床したいのは儲け狙いの業者だけなので、特に気にする必要はないかと思います。高齢者の方々の為にも一刻も早く再開発を成就させ、快適なタワマンライフをお送りいただきたいですね。

[1463: マンション検討中さん]

>>1461 匿名さん
権利床でも保留床でもどっちでもいいですけど、多くの再開発では、権利床価格は保留床の８割とかに設定したりすると思います。そして、増床したいなら、権利床価格ではなく、保留床価格ですよ。となることが多い気がします。

[1464: 口コミ知りたいさん]

>>1462 eマンションさん　
ありがとうございます。
残りの人生に限りのある高齢者の足元につけ込み、安い保留床単価と現状面積以上の増床禁止を受け入れれば再開発が進めてやるといった状況のようですね。
で、増床は権利床なのか保留床なのか、そのどちらでもあるのか、いずれなのかでしょうか？

[1465: 名無しさん]

>>1458 匿名さん
デベが主導してるとはいえ、再開発の事業主体は地権者だということは、権利変換後の増加事業費の負担は、増床するしないに関わらず、地権者負担が原則なんですね。

ということは、デベロッパーを参加組合員に選定する際に、「権利変換後の事業費増加分は保留床の床単価の引上げにより、参加組合員が負担する」と取り決めておく必要があるんですね。

で、ここの再開発では、昨年2月の参加組合員選定時に、そうした取り決めをして、地権者に負担をつけ回しされないようガードしてるんでしょうかね。