西新宿三丁目西地区再開発

[右京龍也]

計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階

(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf

計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8～19番（住居表示）
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合（予定）
設　計 基本設計：梓設計
施　工 ―
地区名 A-1地区（北棟+南棟） A-2地区 A-3地区
用　途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構　造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階　数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着　工 2022年度予定（解体含む）
竣　工 2029年度予定
備　考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター

◆事業スケジュール
・2018年度：都市計画決定
・2020年度：組合設立
・2021年度：権利変換計画認可
・2022年度：着工（解体含む）
・2029年度：完成


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西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/

【URLを追記しました｡2019.1.8　管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11　管理担当】

[788: 通りがかりさん]

>>786 さん

こういう汚い言葉を言っておられる方は、信用できません。

[789: 匿名さん]

>>788 通りがかりさん
保留床単価383万/坪で約2000億円分の保留床を取得して倍の766万/坪で分譲できたら2000億円の利益だよ
野村不動産の時価総額は6000億円だから、その1/3ってマジすごいんじゃない！

[790: Anonymous]

2022年5月号

[791: 匿名さん]

>>786 マンコミュファンさん
検索結果はよく見られてるサイトや中身の濃いサイトが上位に表示される仕組みなのよ　よく勉強しようね
「増床」がお得かどうかは、そもそも保留床単価（増床単価）がいくらかによるわけで、あなたには保留床単価が激安でお得だとの妙な思い込みがあんじゃない

[792: 匿名さん]

初台にマンション１室所有していて、賃貸に出しています。
西新宿３丁目の再開発で、どのような店舗が入るのか・・・注目しています。

[793: マンコミュファンさん]

>>791 匿名さん
やれやれ笑URLの左側に広告表記あるだろ。
googleに金払って検索結果上位に乗せてもらってるんだよ笑

[794: 匿名さん]

>>786 マンコミュファンさん
そのブログをひと通り読んでみました。勉強になりました。

デベが再開発利益を独占するため鑑定会社をコンサルとして使い、高齢組合役員に「デベが買う卸床価格を安くし、地権者が増し床できないよう制限をかける」よう誘導してるとの指摘です。

本当ならけしからんことだと思いました。

[795: 匿名さん]

>>794 匿名さん
だからほとんどの人は増し床なんて大してしないからそこまで制限する必要は本来ないんだけど、不動産屋なりに増し床目的で転売されるのが嫌なんじゃないかな。

[796: マンコミュファンさん]

昔から地域に根付いてる高齢地権者がgoogleリスティング広告してまで増床の制限解除を求めるかよw転売屋が多数入っていて制限でもしないと収集付かないんだろうな。

[797: 匿名さん]

>>795 匿名さん
転売目的の不動産屋が低い変換率で土地建物を取得しようとしすぎて合意形成がうまくいってないってとこじゃない
変換率70％が本当ならばだけど

[798: 匿名さん]

>>797 匿名さん
最近の変換率は９０%超えるとこがほとんど

[799: 匿名さん]

>>786 マンコミュファンさん
これね

https://www.nishi3saikaihatsu.com/?gclid=CjwKCAjw14uVBhBEEiwAaufYx5Ki0...

再開発検討の進め方に色々な課題があることや分譲予定単価が坪600万を超えてきそうなことがよくわかりました

ご馳走様です

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん

見たけど、ど素人でしょ。これ書いてんの。

[801: 匿名さん]

>>800　匿名さん
間違いですかね。
どこが間違っているんですかね？
プロの方みたいですので、組合から権利変換率は出ていませんので、この板で詳細な計算式と西新宿三丁目の計算して教えてもらえませんか？
もしできないなら大口たたくのは止められた方が良いと思いますがね。や

[802: 匿名さん]

地権者の皆様１７号ニュ?スです。

都庁へ行って来ました。
増し床と特定分譲は再開発では普通に行なわれているとの事でした。
特定分譲は、地権者が保留床を1区画優先的に分譲してもらう制度です。
他地区であるように保留床価格での要望をしましょう。

[803: 匿名さん]

特定分譲

仮に１０坪の現在マンション床をお持ちの地権者が最上階の１５０坪（部屋があるか不明）の区分所有　1区画買える権利です。

[804: 名無し]

森ビル再開発で特定分譲契約をしました。
区分所有22平米の持分1/2の権利で再開発ビル60㎡を取得できましたが、増床負担金は5千万を超えました。

803記載の様に、小口地権者に最上階が割り振りされることは100%あり得ません。
桜ヶ丘再開発では有力大口地権者には最上階取得の機会があったようです。

[805: 匿名さん]

>>840　名無しさま

そうですか。
情報ありがとうございます。
やはり大口地権者優先ですか？

[806: 匿名さん]

>>804 名無しさん

取得された60平米、市場価格は現状おいくらくらいでしょうか？

[807: ご近所さん]

>>805 匿名さん
デベロッパーや組合事務局は大口地権者には弱いので結果的に優先になります
桜ヶ丘口再開発では大口地権者に優先的に最上階をとらせるバーターで従前評価の２倍までとの増床制限をかけ、大口以外は上層階がとれないルールでした
組合役員は大口地権者で固められていたので役員に都合のいいルールになっていました